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精华区 问答区 版主： 老朽 守月 柠檬椰子汁 攀攀妈的房产经
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• 商业地产投资的警钟 - 又当爹来又当妈 - 给 又当爹来又当妈 发送悄悄话 又当爹来又当妈 的博客首页 (214 bytes) () 04/20/2025  03:04:32

• 今年第一笔投资，机会到处都有, 有现金流的商业地产例子 - nh97 - ♀ 给 nh97 发送悄悄话 (431 bytes) () 01/29/2025  22:25:40

• 新年发财 - 吃货99 - ♀ 给 吃货99 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/30/2025  03:37:14

• 谢谢， 新年快乐！ - nh97 - ♀ 给 nh97 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/30/2025  10:41:14

• 恭喜，确实是很好的deal，也是贷的越多赚得越多。住宅地产的投资机会还在飘雪世界，等待春暖花开。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/30/2025  06:46:59

• 哪里有 这么好的利息？能说一下多大的仓储澳吗？ - 小鸡他爸 - ♂ 给 小鸡他爸 发送悄悄话 (44 bytes) () 01/30/2025  08:14:40

• 贷款是去年11月底锁住的，正在低点。因为和银行有多年的优秀借贷关系，所以拿到了比 别人更好的 利率。我是 - nh97 - ♀ 给 nh97 发送悄悄话 (54 bytes) () 01/30/2025  10:48:47

• 现金回报率和本金回报率有啥不同？头一次听说本金回报率。 - QinHwang - ♂ 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 (0 bytes) () 01/30/2025  08:56:35

• 是第一年贷款里的本金除以全部的现金投资。 本金也是营收的一部分，只是不能花费掉，我把它看成被动存款。 - nh97 - ♀ 给 nh97 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/30/2025  10:44:04

• 太鼓舞人心了，商代是什么样的lender？ - SleepMed - ♀ 给 SleepMed 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/30/2025  09:00:00

• $5M以下的贷款最好local社区bank & credit union. 重要的是发展长期的合作关系。 - nh97 - ♀ 给 nh97 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/30/2025  10:52:18

• 我试了十来个local的，他们给的term实在太差，当然我是新人，可我也不知道谁以后会给我好的term，难选呢！ - SleepMed - ♀ 给 SleepMed 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/30/2025  11:27:00

• One trick - nh97 - ♀ 给 nh97 发送悄悄话 (308 bytes) () 01/30/2025  11:57:20

• 没错，基本是VP一级的，都是朋友介绍的，朋友们也是大商业贷款的客户，当然我拿他们和conventional loan 比，ter - SleepMed - ♀ 给 SleepMed 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/30/2025  16:18:00

• 恭喜开门红 ! - haomahaoma99 - ♀ 给 haomahaoma99 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/30/2025  09:54:17

• Thanks! - nh97 - ♀ 给 nh97 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/30/2025  10:52:50

• 恭喜 - red_flower - ♀ 给 red_flower 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/30/2025  14:17:23

• 咨询一下，表面利润率2.5%的商业物产大家会投资吗？ - zacao - ♀ 给 zacao 发送悄悄话 zacao 的博客首页 (630 bytes) () 01/23/2025  17:02:31

• my first hint is no... - borisg - ♂ 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 (77 bytes) () 01/24/2025  03:37:41

• 谢谢，要现金流就要60%的头款。 - zacao - ♀ 给 zacao 发送悄悄话 zacao 的博客首页 (0 bytes) () 01/24/2025  13:40:16

• 2.5%的回报率太低了，只有房价能够持续上涨才合适。 - 杵家牛 - ♂ 给 杵家牛 发送悄悄话 杵家牛 的博客首页 (1800 bytes) () 01/24/2025  05:38:28

• 谢谢肺腑之言。我需要分散投资。不动产可以压缩资产评价，所以不得不投不动产，我去老朽那里找找看 - zacao - ♀ 给 zacao 发送悄悄话 zacao 的博客首页 (0 bytes) () 01/24/2025  13:42:01

• 首先我不赞成异地投资，房租8％的管理费先被吃掉了。其次，我所在的orange county 在全美国来说，无论自住还是投 - 老朽 - ♂ 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 (1348 bytes) () 01/24/2025  17:57:25

• 谢谢老朽非常详细的解释，佩服你这方面的专业性。我明白你的意思。 - zacao - ♀ 给 zacao 发送悄悄话 zacao 的博客首页 (456 bytes) () 01/25/2025  00:47:17

• 感谢老朽哥的分享，麻烦老朽哥看看这样物业肯定可以买吗 - Sugargrove - ♀ 给 Sugargrove 发送悄悄话 (236 bytes) () 01/25/2025  05:42:02

• 远程投资就没必要去买，和现在最高定存差不多，应该注重自己周边。但定存会下来，如果是自己家旁边则可以考虑，即使 - 老朽 - ♂ 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 (155 bytes) () 01/25/2025  07:00:44

• 谢谢老朽。不算异地，但打算全给人管理的 - zacao - ♀ 给 zacao 发送悄悄话 zacao 的博客首页 (179 bytes) () 01/25/2025  17:11:06

• 练手最好是用风险较低的出租房。 - 杵家牛 - ♂ 给 杵家牛 发送悄悄话 杵家牛 的博客首页 (2780 bytes) () 01/25/2025  10:30:52

• 商业地产是给的快贷款年限短头金比例高。谢谢这么详细的例子！您说得对，要沉住气，再多看看 - zacao - ♀ 给 zacao 发送悄悄话 zacao 的博客首页 (0 bytes) () 01/25/2025  17:16:57

• 商业物产在日本景气吗？我觉得远程工作是长期趋势。 - 柠檬椰子汁 - ♂ 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 (315 bytes) () 01/24/2025  07:18:11

• 商业物产因为单价稍微高点，没有像公寓被炒得那么热，有一定的参入壁垒。我是想日本人口减少 - zacao - ♀ 给 zacao 发送悄悄话 zacao 的博客首页 (262 bytes) () 01/24/2025  13:53:53

• 这个看不出任何理由可投。 - 硅谷码工头 - ♂ 给 硅谷码工头 发送悄悄话 硅谷码工头 的博客首页 (0 bytes) () 01/24/2025  12:53:08

• 谢谢意见 - zacao - ♀ 给 zacao 发送悄悄话 zacao 的博客首页 (0 bytes) () 01/24/2025  13:54:39

• 不了解日本的情况，不敢乱出主意，只能瞎说说 - 圭妈 - ♀ 给 圭妈 发送悄悄话 圭妈 的博客首页 (726 bytes) () 01/24/2025  14:23:01

• 谢谢圭妈，这可不是乱说，说得有条有理，学习了 - zacao - ♀ 给 zacao 发送悄悄话 zacao 的博客首页 (205 bytes) () 01/25/2025  00:39:20

• 除非有快速升值的途径 可以买来flip 或者地址非常的好 不考虑现金流 就想给后代留个地产 - 绣球花开 - ♀ 给 绣球花开 发送悄悄话 绣球花开 的博客首页 (0 bytes) () 01/25/2025  13:18:57

• 东京房地产太火热了，我感觉住宅已经有泡沫。商业地产还好点。 - zacao - ♀ 给 zacao 发送悄悄话 zacao 的博客首页 (0 bytes) () 01/25/2025  17:46:56

• 要做最坏的打算，要做好80%空置3年还能存活的准备 - 贝城 - ♂ 给 贝城 发送悄悄话 贝城 的博客首页 (1028 bytes) () 01/30/2025  20:54:54

• 讲讲我认识的一个商业地产经纪人E。 - OrangeBread - ♀ 给 OrangeBread 发送悄悄话 OrangeBread 的博客首页 (3053 bytes) () 10/20/2024  10:55:24

• 祝福这对新人。 - doraisacat - 给 doraisacat 发送悄悄话 doraisacat 的博客首页 (0 bytes) () 10/20/2024  11:20:32

• 谢分享。写的很好。 - logyliang2002 - 给 logyliang2002 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/21/2024  12:13:47

• 曾经从朋友那里听到的关于利用商业地产赚钱的一个手法 - yuanshangdu - ♂ 给 yuanshangdu 发送悄悄话 yuanshangdu 的博客首页 (361 bytes) () 10/19/2024  21:14:04

• 这个买家傻，也不看看租约还剩几年 - sneezy888 - ♂ 给 sneezy888 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/19/2024  22:03:00

• 一般来说商业地产的价格和租金多少和租约长短有相关. - smlandlord - ♂ 给 smlandlord 发送悄悄话 smlandlord 的博客首页 (245 bytes) () 10/19/2024  22:27:54

• 谢谢您，I hear you:) - newxiaoshuye - ♂ 给 newxiaoshuye 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/19/2024  22:34:43

• 商业地产赚钱的方法很多但是坑也是很多， 多看多问. - smlandlord - ♂ 给 smlandlord 发送悄悄话 smlandlord 的博客首页 (0 bytes) () 10/19/2024  22:46:33

• single tenant NNN 确实风险大 银行也不喜欢 但是真的省心 找到合适的还是可以做的 - 绣球花开 - ♀ 给 绣球花开 发送悄悄话 绣球花开 的博客首页 (51 bytes) () 10/20/2024  00:31:44

• 这个手法是比较流行通用的 不是新鲜事物 - 绣球花开 - ♀ 给 绣球花开 发送悄悄话 绣球花开 的博客首页 (263 bytes) () 10/20/2024  00:18:57

• 思路： 澳洲小地产开发商做的商业出租屋模式 - updateonline - ♂ 给 updateonline 发送悄悄话 (2046 bytes) () 10/03/2024  13:43:14

• 这是适用在在大城市市区的模式，尤其是知名大学周边 - updateonline - ♂ 给 updateonline 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/03/2024  14:01:49

• 你可以说得更清楚一些， 让大家看看。 - 小鸡他爸 - ♂ 给 小鸡他爸 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/03/2024  15:22:24

• 医疗类商业地产是不是应该算比较稳定的投资？ - phxonfire - ♂ 给 phxonfire 发送悄悄话 (271 bytes) () 09/02/2024  16:09:02

• 信息太少，没法判断。 医疗类的地产cap rate - laoshi48104 - ♀ 给 laoshi48104 发送悄悄话 laoshi48104 的博客首页 (338 bytes) () 09/03/2024  05:58:20

• 谢谢！Tenant是个Urgent Care，不是大的group - phxonfire - ♂ 给 phxonfire 发送悄悄话 (311 bytes) () 09/03/2024  07:56:45

• 再请教商业地产的Cap rate - cyg - 给 cyg 发送悄悄话 (716 bytes) () 08/11/2024  12:16:50

• 打了一通 结果发不出去 总的来说 你想要的很难做到 - 绣球花开 - ♀ 给 绣球花开 发送悄悄话 绣球花开 的博客首页 (0 bytes) () 08/11/2024  13:55:12

• 很复杂的问题，一言难尽，简单说一些吧 - 圭妈 - ♀ 给 圭妈 发送悄悄话 圭妈 的博客首页 (1251 bytes) () 08/11/2024  14:54:05

• 分析与例子很到位！ - 如山 - ♂ 给 如山 发送悄悄话 如山 的博客首页 (0 bytes) () 08/11/2024  17:09:45

• 分析得太好了！学习了！ - cyg - 给 cyg 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/11/2024  21:20:55

• 提供我不久前的一篇博文给你参考：也说说Cap Rate与利息的关系 - 如山 - ♂ 给 如山 发送悄悄话 如山 的博客首页 (155 bytes) () 08/11/2024  17:23:13

• 谢谢分享。有道理 - cyg - 给 cyg 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/11/2024  21:30:10

• 商业地产 - cyg - 给 cyg 发送悄悄话 (1024 bytes) () 08/10/2024  09:30:50

• 现在很多办公楼是商业地产问题的冰山一角，还有些triple net 如cvs 受零元购而关门，可能还是住房稳妥 - 米汤 - ♂ 给 米汤 发送悄悄话 米汤 的博客首页 (0 bytes) () 08/10/2024  10:29:56

• 谢谢您啦 - cyg - 给 cyg 发送悄悄话 (164 bytes) () 08/10/2024  11:13:05

• 你要的cap rate 7% 对小的NNN很难找到好的租客 地址 不知道你的资金准备多少 - 绣球花开 - ♀ 给 绣球花开 发送悄悄话 绣球花开 的博客首页 (0 bytes) () 08/10/2024  11:00:57

• 要看商业地产贷款的首付比例。 - cyg - 给 cyg 发送悄悄话 (168 bytes) () 08/10/2024  14:13:49

• 房地产是不动产，一动就会出血，做1031也同样会出血。现在无论在哪里，都很难现金流与增值兼顾，也都面临风险。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (146 bytes) () 08/10/2024  15:07:31

• 优质单租户NNN能谈到4.5%都难；1031潜在费用不低；公寓楼现在进要小心；贷款70%现金难流；shopping - smithmaella - ♀ 给 smithmaella 发送悄悄话 smithmaella 的博客首页 (119 bytes) () 08/10/2024  20:55:29

• 请教1031的潜在费用？ - cyg - 给 cyg 发送悄悄话 (176 bytes) () 08/11/2024  11:52:09

• Shopping center的前景如何？ - cyg - 给 cyg 发送悄悄话 (211 bytes) () 08/11/2024  11:59:05

• infill location 好一点 - 绣球花开 - ♀ 给 绣球花开 发送悄悄话 绣球花开 的博客首页 (0 bytes) () 08/11/2024  13:51:19

• Apartment building的商业房东保险 - 纽约米米 - ♀ 给 纽约米米 发送悄悄话 (109 bytes) () 06/13/2024  07:05:15

• 涨30%你还是捂住口笑拉！ - smlandlord - ♂ 给 smlandlord 发送悄悄话 smlandlord 的博客首页 (26 bytes) () 06/13/2024  16:41:18

• 我用的商业多单元保险是NYCM Insurance (New York Central Mutual Fire Insuranc - DJGO_SF1996 - ♀ 给 DJGO_SF1996 发送悄悄话 (0 bytes) () 06/13/2024  16:42:00

• 谢谢，我去看看。用过biberk吗？最近从那里买了一个policy，结果看到网上一堆的complaint，不免有些担心 - 纽约米米 - ♀ 给 纽约米米 发送悄悄话 (0 bytes) () 06/13/2024  19:29:53

• 后续: 投资机会到处都有, 增值的商业地产例子 - nh97 - ♀ 给 nh97 发送悄悄话 (715 bytes) () 04/29/2024  07:54:30

• 恭喜恭喜！出租得这么快。能发点照片写点细节就更好了，仓储需求这么好，对大家来说，陌生又新奇。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/29/2024  08:22:24

• 谢谢守月！等我有时间吧，再分享细节和其他的商业deals. - nh97 - ♀ 给 nh97 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/29/2024  14:21:04

• 恭喜恭喜，谢谢分享！ - ljty1 - ♂ 给 ljty1 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/29/2024  10:51:55

• 谢谢! - nh97 - ♀ 给 nh97 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/29/2024  14:21:21

• 恭喜恭喜，眼光真棒！ - Calsh2007 - ♀ 给 Calsh2007 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/29/2024  11:20:20

• 谢谢! - nh97 - ♀ 给 nh97 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/29/2024  14:22:22

• 恭喜ft小成本进入商业地产第一枪！静值对现金回报多于500%，如通胀降低cap回归正常静值更多。 - IEbird - ♀ 给 IEbird 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/29/2024  11:41:53

• 空手套白狼范例学习了。 - IEbird - ♀ 给 IEbird 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/29/2024  11:50:27

• 谢谢！已经做商业地产几年了, 投资的基本策略都是一样的. 这只是我做得最近的一个deal. - nh97 - ♀ 给 nh97 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/29/2024  14:23:55

• 谢谢分享开了眼界。祝越做越好。 - IEbird - ♀ 给 IEbird 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/29/2024  15:17:37

• 商业地产价格开始松动了 - 圭妈 - ♀ 给 圭妈 发送悄悄话 圭妈 的博客首页 (271227 bytes) () 04/18/2024  17:54:35

• 普遍小生意都喊生意差了。 - pennycomp - ♀ 给 pennycomp 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/18/2024  19:49:05

• 讲得好清楚！你觉得会有很多商业地产挺不过这轮加息周期吗？ - Vanspring1-28 - ♂ 给 Vanspring1-28 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/18/2024  19:52:23

• 2021、2022年买的，如果LTV 比较高，租约又不长的话会有麻烦。 - 圭妈 - ♀ 给 圭妈 发送悄悄话 圭妈 的博客首页 (0 bytes) () 04/18/2024  20:56:00

• 啥是LTV. - pennycomp - ♀ 给 pennycomp 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/18/2024  20:58:52

• loan to value - 圭妈 - ♀ 给 圭妈 发送悄悄话 圭妈 的博客首页 (0 bytes) () 04/18/2024  21:16:00

• 谢谢圭妈的信息和分析！好文！一颗红心几种准备，随风而动。我若得机缘进商产门，肯定是风疯了我也疯了。哈哈。且行且看。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/18/2024  20:14:50

• 谢谢守月，希望有捡到大便宜的机会。 - 圭妈 - ♀ 给 圭妈 发送悄悄话 圭妈 的博客首页 (0 bytes) () 04/18/2024  20:58:00

• 谢谢圭妈的信息和分析！好文！ - roarroar - ♂ 给 roarroar 发送悄悄话 (18 bytes) () 04/19/2024  16:08:46

• Boston market 倒了好多，red lobster 也hold 不住了 - pennycomp - ♀ 给 pennycomp 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/18/2024  21:19:24

• 谢谢好分析，从没涉入过商业地产。公寓楼不知是否也受影响，有没有机会？ - mominma - ♀ 给 mominma 发送悄悄话 mominma 的博客首页 (0 bytes) () 04/19/2024  07:43:04

• 公寓楼整体价格也从高峰跌去二成左右了，而且新建公寓楼比较多，每个地区不一样。 - 圭妈 - ♀ 给 圭妈 发送悄悄话 圭妈 的博客首页 (0 bytes) () 04/19/2024  15:50:51

• 城市生态在快速变化中，对商业地产也有很大影响。 - haomahaoma99 - ♀ 给 haomahaoma99 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/19/2024  07:43:08

• 请教圭妈, 比如1百万的commertic - xiaofengjiayuan - ♀ 给 xiaofengjiayuan 发送悄悄话 xiaofengjiayuan 的博客首页 (499 bytes) () 04/19/2024  09:04:00

• 风险大很多 - 绣球花开 - ♀ 给 绣球花开 发送悄悄话 绣球花开 的博客首页 (212 bytes) () 04/19/2024  12:46:25

• 你说得对。NNN虽然房东几乎没什么责任，但是风险很高，风险包括： - 圭妈 - ♀ 给 圭妈 发送悄悄话 圭妈 的博客首页 (316 bytes) () 04/19/2024  15:56:52

• 如果100万的房子cap rate 是10%，收入就是10万，但是要减去房贷。cap rate 和风险成正比，风险越高 - 圭妈 - ♀ 给 圭妈 发送悄悄话 圭妈 的博客首页 (121 bytes) () 04/19/2024  15:59:42

• 多谢“绣球花开-” 和 “圭妈-” - xiaofengjiayuan - ♀ 给 xiaofengjiayuan 发送悄悄话 xiaofengjiayuan 的博客首页 (0 bytes) () 04/20/2024  18:17:29

• 好文，快歺店比如麦当劳、Wendy’s NNN, cap rate 4.5%,您看如何？ - smithmaella - ♀ 给 smithmaella 发送悄悄话 smithmaella 的博客首页 (0 bytes) () 04/20/2024  14:24:18

• 我认为4.5%太低了，现在无风险的国债收益率也有这么高 - 圭妈 - ♀ 给 圭妈 发送悄悄话 圭妈 的博客首页 (0 bytes) () 04/21/2024  17:07:46

• 人的生活和工作模式变了，所以商业地产基本完戏了 - hw999 - ♀ 给 hw999 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/21/2024  10:55:36

• 资本主义社会还是对小商业者很支持的，复盘疫情，说说疫情几年的意外之财 - tallcuterich - ♂ 给 tallcuterich 发送悄悄话 tallcuterich 的博客首页 (3179 bytes) () 04/17/2024  18:25:53

• 向你学习 - 不声不响 - ♂ 给 不声不响 发送悄悄话 不声不响 的博客首页 (0 bytes) () 04/17/2024  18:30:28

• 真是好！ - 古来万事 - 给 古来万事 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/17/2024  19:05:58

• 你敢想敢干，我们有小生意感觉政府的钱不好拿，最后弃了，市面上钱满天飞跟政府发钱也有关。 - pennycomp - ♀ 给 pennycomp 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/17/2024  19:11:33

• 拿住机会了 - red_flower - ♀ 给 red_flower 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/17/2024  19:32:01

• 这地主做的，如同挖到了矿。 - alpha123 - ♀ 给 alpha123 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/17/2024  19:46:49

• 厉害 - G&G妈 - ♀ 给 G&G妈 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/17/2024  21:51:21

• 危机危机，左危右机，疫情3年，房价涨房租涨，对地主阶级好处多多. - smlandlord - ♂ 给 smlandlord 发送悄悄话 smlandlord 的博客首页 (0 bytes) () 04/17/2024  23:24:03

• 是，莫名其妙地就发了小财 - 新手地主刚上路 - ♂ 给 新手地主刚上路 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/18/2024  05:28:44

• 嗯 - NPshowway - ♀ 给 NPshowway 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/18/2024  04:53:41

• 太厉害了！疫情时也申请了几万块小生意补助，过了一年也没用上我就还了，后来才知道可以申请不还，哈哈哈 - 新手地主刚上路 - ♂ 给 新手地主刚上路 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/18/2024  05:28:00

• 非常厉害有眼光勇气果断捕捉到商机运作成功。大且强银行得到救助参与forbeance自救且救了大多数屋主房东。弱者被接盘。 - IEbird - ♀ 给 IEbird 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/18/2024  06:45:18

• 疫情初，也想政府贷款，俺小本生意，只给几千刀 - 挨踢 - ♂ 给 挨踢 发送悄悄话 挨踢 的博客首页 (84 bytes) () 04/18/2024  06:51:04

• 就是要用心去做，听说很多救助资金没人申请 - hz82000 - ♀ 给 hz82000 发送悄悄话 hz82000 的博客首页 (0 bytes) () 04/18/2024  10:36:04

• 厉害！ - 大盈若冲 - ♀ 给 大盈若冲 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/18/2024  15:15:07

• 真的是意外之财砸到你了 - 小草2024 - ♂ 给 小草2024 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/18/2024  21:05:00

• 资本主义对资本负责，社会主义对社会负责 - blackjack2000 - ♂ 给 blackjack2000 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/19/2024  20:08:01

• 圣路易斯最高的44层AT&T商业大楼3.55m 刚卖掉，是最高售价时的2%不到 - lin13590 - 给 lin13590 发送悄悄话 lin13590 的博客首页 (380 bytes) () 04/11/2024  14:49:35

• 我记得版上有专门做商业地产的。估计也是买这种低价deal - tallcuterich - ♂ 给 tallcuterich 发送悄悄话 tallcuterich 的博客首页 (0 bytes) () 04/11/2024  14:57:47

• 这买家要是能改成住宅，就赚大了。 - alpha123 - ♀ 给 alpha123 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/11/2024  16:04:27

• 即使改一半呢 ：） - zbcajason - ♂ 给 zbcajason 发送悄悄话 (40 bytes) () 04/12/2024  11:18:14

• 即使能改，downtown St Louis那种地方投资也不会好到那去。 - lin13590 - 给 lin13590 发送悄悄话 lin13590 的博客首页 (0 bytes) () 04/12/2024  12:34:24

• 商业地产特别是办公室地产，形势难以好转。十年前有朋友让我参股买商业地产，我胆小没有买 - gccard - 给 gccard 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/11/2024  16:34:14

• The largest empty office structure in the country is the 1.59 mi - SleepMed - ♀ 给 SleepMed 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/11/2024  19:12:00

• 投资机会到处都有, 增值的商业地产例子 - nh97 - ♀ 给 nh97 发送悄悄话 (530 bytes) () 01/20/2024  18:28:43

• 完成后264% 现金回报。这是仓库？ - IEbird - ♀ 给 IEbird 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/20/2024  18:40:31

• Flex is one type of Industrial Properties, it has a small - nh97 - ♀ 给 nh97 发送悄悄话 (81 bytes) () 01/20/2024  19:10:41

• 都租出去了么？ - MrsKwok - ♀ 给 MrsKwok 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/20/2024  18:40:43

• was going to ask the same question. - borisg - ♂ 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 (0 bytes) () 01/20/2024  18:45:44

• LoL,真的，我只是对楼主对商产这么有信心感到好奇。这里的 - MrsKwok - ♀ 给 MrsKwok 发送悄悄话 (230 bytes) () 01/20/2024  18:53:20

• 回复你的问题 - nh97 - ♀ 给 nh97 发送悄悄话 (435 bytes) () 01/20/2024  19:09:22

• 那真不错，租得对头比residential 轻松得不是一点点，恭喜恭喜。 - MrsKwok - ♀ 给 MrsKwok 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/20/2024  19:14:48

• 谢谢你! 公寓太操心了.商业前期也需要很多的工作和辛苦,一旦稳定了就没有事情了. - nh97 - ♀ 给 nh97 发送悄悄话 (166 bytes) () 01/20/2024  19:24:26

• 商产就是要么不开张开张吃三年。 - haomahaoma99 - ♀ 给 haomahaoma99 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/20/2024  22:46:51

• 所以要买到对的商业资产,时间,地点和价钱就很重要啦! - nh97 - ♀ 给 nh97 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/21/2024  07:30:17

• 卖家贷款首付这么少，利息还这么低，这个卖家是怎么想的？一点不会保护自己的利益。 - 圭妈 - ♀ 给 圭妈 发送悄悄话 圭妈 的博客首页 (0 bytes) () 01/20/2024  18:54:00

• 每个人的想法是不一样的 - nh97 - ♀ 给 nh97 发送悄悄话 (195 bytes) () 01/20/2024  19:12:37

• 呃…这个理由是谁告诉你的？我只能说不对头，非常牵强… - MrsKwok - ♀ 给 MrsKwok 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/20/2024  19:18:06

• 这个卖家太业余了，卖家贷款一般利息比银行的要高，首付少的利息就更高。 - 圭妈 - ♀ 给 圭妈 发送悄悄话 圭妈 的博客首页 (0 bytes) () 01/20/2024  19:21:00

• 没有买卖代理，是私人交易.关键是要取得卖家的信任, 搞清楚他们最想要什么,什么对他们最重要. - nh97 - ♀ 给 nh97 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/20/2024  19:27:32

• 我不是想挑你这个deal的毛病，但假如省税是卖家其中一个考量的，他们是完全误解了。你 - 如山 - ♂ 给 如山 发送悄悄话 如山 的博客首页 (203 bytes) () 01/20/2024  20:07:25

• 如山大师, 你好! 卖家贷款的情况下,卖家每年赋税只交当年的收到的本金和利息. - nh97 - ♀ 给 nh97 发送悄悄话 (94 bytes) () 01/20/2024  20:12:16

• 你确定？我理解的联邦税法是按买卖价收到seller的capital gain，除非seller - 如山 - ♂ 给 如山 发送悄悄话 如山 的博客首页 (66 bytes) () 01/20/2024  20:16:39

• 具体我也不太清楚.在我多年和卖家的沟通中很多年老的卖家都想做卖家贷款就是为了税上的优势和每月的固定现金流收入. - nh97 - ♀ 给 nh97 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/20/2024  20:26:27

• 我古狗了一下，好像很复杂，在某种情况，卖家贷款可以defer 部分capital gain - gccard - 给 gccard 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/20/2024  20:33:45

• 是的。我好象也有印象Seller financing可以defer capital gain tax. - 古来万事 - 给 古来万事 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/20/2024  20:55:52

• 你对房地产有很大的误解，但幸亏是买家。屋主自贷完全是卖家 - MrsKwok - ♀ 给 MrsKwok 发送悄悄话 (56 bytes) () 01/20/2024  20:36:51

• 说到点子上，卖家贷款一般是不得已而为之 - 圭妈 - ♀ 给 圭妈 发送悄悄话 圭妈 的博客首页 (0 bytes) () 01/20/2024  22:05:00

• 不过不管如何，我不清楚你们那里的市场情况与你的具体deal。从数字看是一个非常好的deal - 如山 - ♂ 给 如山 发送悄悄话 如山 的博客首页 (18 bytes) () 01/20/2024  20:18:23

• 谢谢! - nh97 - ♀ 给 nh97 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/20/2024  20:27:04

• 这个其实很多人都有误会，统称 seller financing, 其实有两种情况. - smlandlord - ♂ 给 smlandlord 发送悄悄话 smlandlord 的博客首页 (145 bytes) () 01/20/2024  21:13:50

• 嗯，contact for deed不是那么多buyer愿意做的，buyer有很大风险。对买家最大的风险是 - 如山 - ♂ 给 如山 发送悄悄话 如山 的博客首页 (59 bytes) () 01/20/2024  21:51:49

• 这么复杂，是不是楼主也没搞清楚 - gccard - 给 gccard 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/21/2024  05:52:40

• 我们做的是Mortgage and Deed,卖家有他自己的CPA去计划报税, 他的具体操作就于我无关了. - nh97 - ♀ 给 nh97 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/21/2024  07:27:18

• 这是属于installment sale / installments loan? - IEbird - ♀ 给 IEbird 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/20/2024  21:04:16

• 恭喜！真是好的机会！ - sydneyfair1 - ♀ 给 sydneyfair1 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/20/2024  19:49:05

• 谢谢你! 机会在任何时间任何地点都有,只要多一点点专注和耐心而已. - nh97 - ♀ 给 nh97 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/20/2024  19:58:54

• "卖家还有一个同样的Industrial Flex property in the same park"，已经成交了吗？ - tang07059 - ♂ 给 tang07059 发送悄悄话 tang07059 的博客首页 (0 bytes) () 01/20/2024  20:05:11

• 还没有, 我们有买卖合同.卖家需要一些时间处理很多生产机器, 清空仓库. - nh97 - ♀ 给 nh97 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/20/2024  20:13:43

• 恭喜恭喜 - smlandlord - ♂ 给 smlandlord 发送悄悄话 smlandlord 的博客首页 (0 bytes) () 01/20/2024  20:26:30

• 谢谢JY老大! - nh97 - ♀ 给 nh97 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/20/2024  20:29:28

• 恭喜归恭喜，还是要提醒一句，Phase 1/phase 2 做了吗？ - smlandlord - ♂ 给 smlandlord 发送悄悄话 smlandlord 的博客首页 (0 bytes) () 01/21/2024  05:53:59

• 不懂就问，九爷，Phase 1 和 Phase 2 是什么东东? - nyjg - ♂ 给 nyjg 发送悄悄话 (170 bytes) () 01/21/2024  06:39:18

• Environmental survey, 一般来说 Phase 1是土地历史，2是 soil test - smlandlord - ♂ 给 smlandlord 发送悄悄话 smlandlord 的博客首页 (259 bytes) () 01/21/2024  06:59:39

• 谢谢九爷 - nyjg - ♂ 给 nyjg 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/21/2024  16:04:52

• 谢谢提醒! 对于商业地产来讲，Environmental是必须做的. - nh97 - ♀ 给 nh97 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/21/2024  07:23:01

• 租金是12万一年吗？ NNN租金？ 但是又后面90万估值8%cap 对不上。不知道我哪里算错了 - 不声不响 - ♂ 给 不声不响 发送悄悄话 不声不响 的博客首页 (0 bytes) () 01/21/2024  10:10:00

• 年租金是72,000NNN (=6000 英尺×12块钱一英尺), 除以8%cap, 估值900,000. - nh97 - ♀ 给 nh97 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/21/2024  10:20:18

• 谢谢。我算错了。算成了20/sqf - 不声不响 - ♂ 给 不声不响 发送悄悄话 不声不响 的博客首页 (0 bytes) () 01/21/2024  14:07:00

• 美国商业房地产投资的机会来了 - 老虎滩 - ♂ 给 老虎滩 发送悄悄话 老虎滩 的博客首页 (3071 bytes) () 01/20/2024  11:50:49

• 旧金山很多大公司在downsizing office， 商业地产的春天在哪里？ - 加州阳光123 - ♀ 给 加州阳光123 发送悄悄话 加州阳光123 的博客首页 (0 bytes) () 01/20/2024  11:52:47

• 春天在哪里呀？春天在哪里？春天在那青翠的山林里！ 这里有红花呀 这里有绿草 还有那会唱歌的小黄鹂 - 老虎滩 - ♂ 给 老虎滩 发送悄悄话 老虎滩 的博客首页 (0 bytes) () 01/20/2024  11:55:06

• 哈哈，你还记得这首歌？ - 加州阳光123 - ♀ 给 加州阳光123 发送悄悄话 加州阳光123 的博客首页 (0 bytes) () 01/20/2024  12:08:50

• 其实你问得有理。楼主把办公楼与住宅公寓归纳一起说趋势。这两者的确都可以统称“商业楼宇”。但我认为这 - 如山 - ♂ 给 如山 发送悄悄话 如山 的博客首页 (278 bytes) () 01/20/2024  12:06:45

• 同意你的看法！ - 加州阳光123 - ♀ 给 加州阳光123 发送悄悄话 加州阳光123 的博客首页 (0 bytes) () 01/20/2024  12:08:32

• 投资房地产的最佳时机不是春天到来以后，而是在到来之前。 - 老虎滩 - ♂ 给 老虎滩 发送悄悄话 老虎滩 的博客首页 (0 bytes) () 01/20/2024  12:13:38

• 但office未必会复苏，以后远程办公才是潮流 - kitfrommars - ♀ 给 kitfrommars 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/20/2024  11:59:54

• 写字楼作为一种资产，规模在一段时间内会缩小。没人建新的写字楼，对现存写字楼的需求会慢慢升上来。 - 老虎滩 - ♂ 给 老虎滩 发送悄悄话 老虎滩 的博客首页 (0 bytes) () 01/20/2024  12:17:42

• 这个当然，自由市场自然会平衡。但假如谁买了现在 - 如山 - ♂ 给 如山 发送悄悄话 如山 的博客首页 (63 bytes) () 01/20/2024  13:00:32

• 最近有不少开发商在申请将现存写字楼改为公寓，目前还未见有大规模成功的例子。困难很多，挑战很大。 - 老虎滩 - ♂ 给 老虎滩 发送悄悄话 老虎滩 的博客首页 (0 bytes) () 01/20/2024  12:22:56

• 这个同意。凡做过建筑或者这种改造的全明白 - 如山 - ♂ 给 如山 发送悄悄话 如山 的博客首页 (113 bytes) () 01/20/2024  13:02:19

• 最大的挑战是大部分写字楼中间的部分离窗户太远，无法有效利用。Bedroom和living room必须有窗。 - 老虎滩 - ♂ 给 老虎滩 发送悄悄话 老虎滩 的博客首页 (0 bytes) () 01/20/2024  13:27:01

• 这改造一般大型办公楼非常难， 1. fire code， 2. 供暖冷气管道， 3. 电路管道。 - smlandlord - ♂ 给 smlandlord 发送悄悄话 smlandlord 的博客首页 (188 bytes) () 01/20/2024  13:44:32

• 经验之谈，很值得借鉴！ - 老虎滩 - ♂ 给 老虎滩 发送悄悄话 老虎滩 的博客首页 (167 bytes) () 01/20/2024  13:56:39

• 大约在十年前宾州哈里斯堡第一个改造公寓销售成功，又有了第二个，2个我都去 - hz82000 - ♀ 给 hz82000 发送悄悄话 hz82000 的博客首页 (137 bytes) () 01/20/2024  13:41:30

• 写字楼嘛，一般都建在市中心，是小资聚集的地方。若把这样的写字楼改建为公寓，是要有点小资味。 - 老虎滩 - ♂ 给 老虎滩 发送悄悄话 老虎滩 的博客首页 (0 bytes) () 01/20/2024  13:59:56

• 为了给老朽新版主捧个场，抛了一个砖，没想到引出各位英雄豪杰的良玉。请继续啊！ - 老虎滩 - ♂ 给 老虎滩 发送悄悄话 老虎滩 的博客首页 (0 bytes) () 01/20/2024  13:52:45

• 感觉你这篇文章像是为招揽生意写的文案似的，尤其是标题 lol 最近跟银行做商业地产贷款的人聊天 - 好心态 - ♀ 给 好心态 发送悄悄话 (532 bytes) () 01/20/2024  13:02:01

• 我招揽生意？让您看出来了？抱歉啊！下次我的文案写得要更隐蔽一点。 - 老虎滩 - ♂ 给 老虎滩 发送悄悄话 老虎滩 的博客首页 (483 bytes) () 01/20/2024  13:20:14

• 感觉你是个好同志！ - 好心态 - ♀ 给 好心态 发送悄悄话 (159 bytes) () 01/20/2024  13:27:03

• 这您也看出来了？火眼金睛、目光深邃啊！佩服！ - 老虎滩 - ♂ 给 老虎滩 发送悄悄话 老虎滩 的博客首页 (167 bytes) () 01/20/2024  13:37:42

• 大周末的，南加州圣地亚哥也在下雨。闲着无事，冒一泡，给老朽版主捧捧场。如有冒犯，望多原谅！ - 老虎滩 - ♂ 给 老虎滩 发送悄悄话 老虎滩 的博客首页 (0 bytes) () 01/20/2024  13:47:58

• 您客气了，不会觉得被冒犯到了。我也是周末闲的，上网瞎逛 - 好心态 - ♀ 给 好心态 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/20/2024  13:51:48

• 您误会了，楼主是好同志。 - 圭妈 - ♀ 给 圭妈 发送悄悄话 圭妈 的博客首页 (0 bytes) () 01/20/2024  14:21:00

• 嗯，我同意您的说法 - 好心态 - ♀ 给 好心态 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/20/2024  14:40:06

• 为了给老朽新版主捧个场，抛了一个砖，没想到引出各位英雄豪杰的良玉。请继续啊！ - 老虎滩 - ♂ 给 老虎滩 发送悄悄话 老虎滩 的博客首页 (0 bytes) () 01/20/2024  13:53:51

• 谢谢专家提醒，今年明年要好好找 deal。 - 圭妈 - ♀ 给 圭妈 发送悄悄话 圭妈 的博客首页 (0 bytes) () 01/20/2024  14:17:00

• 现在不少商业房地产折价出售，是因为现有贷款到期了无法还上。是maturity default。这是与次贷危机的不同点。 - 老虎滩 - ♂ 给 老虎滩 发送悄悄话 老虎滩 的博客首页 (0 bytes) () 01/20/2024  14:27:57

• 除了贷款到期之外，我觉得还有投资者对未来商业地产走向不确定性的担忧，想资金回笼。我所在地方，在市场上卖的商业地产回报率 - 好心态 - ♀ 给 好心态 发送悄悄话 (222 bytes) () 01/20/2024  14:38:43

• 有兴趣，只是看 ten-x现在好像开始回暖？而且deal少了很多？ - wulala_sf - ♂ 给 wulala_sf 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/20/2024  14:19:28

• 几位有建商经验的大佬们的发言让我们这些小虾米长见识啦 - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (597 bytes) () 01/20/2024  14:22:40

• 您太客气了！说得好！正所谓“富贵险中求”。但是冒险要有度，不能押上身家性命。 - 老虎滩 - ♂ 给 老虎滩 发送悄悄话 老虎滩 的博客首页 (0 bytes) () 01/20/2024  14:31:01

• 这是在Marina Dal Rey? 避风港等待千帆竞发。 - IEbird - ♀ 给 IEbird 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/20/2024  14:35:50

• Dana Point Marina - 老虎滩 - ♂ 给 老虎滩 发送悄悄话 老虎滩 的博客首页 (0 bytes) () 01/20/2024  15:26:24

• 我觉着这个帖子误导性太强了。看看wharton商学院的 real estate 教授是怎么说的 - Wei_PDX - ♂ 给 Wei_PDX 发送悄悄话 (329 bytes) () 01/20/2024  14:42:40

• 教授会赚钱吗？有实战经验吗？赔过钱吗？理论探讨与拿自己的钱真刀实枪的博弈，还是有很大差别的。 - 老虎滩 - ♂ 给 老虎滩 发送悄悄话 老虎滩 的博客首页 (167 bytes) () 01/20/2024  15:34:26

• 我要说我是博士，那您信吗？ - Wei_PDX - ♂ 给 Wei_PDX 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/21/2024  00:03:04

• 哇。投坦顶级大神也出来发言了。今年应该可见分晓，商业地产的凛冬将至，熬得过的见天日，熬不过的算是命数不好。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (155 bytes) () 01/20/2024  14:45:41

• 哈哈！慰问一下！ - 老虎滩 - ♂ 给 老虎滩 发送悄悄话 老虎滩 的博客首页 (167 bytes) () 01/20/2024  15:28:50

• 前景还没明朗 - 梁山sl - ♂ 给 梁山sl 发送悄悄话 梁山sl 的博客首页 (1777 bytes) () 01/20/2024  14:50:06

• 去瞄了眼本地在售商业地产 - haomahaoma99 - ♀ 给 haomahaoma99 发送悄悄话 (186 bytes) () 01/20/2024  14:54:48

• 感谢分享。 - 小鸡他爸 - ♂ 给 小鸡他爸 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/20/2024  14:57:34

• 其实目前也就只有office大跌，是这样吗？ - kitfrommars - ♀ 给 kitfrommars 发送悄悄话 (64 bytes) () 01/20/2024  15:29:06

• 请问买office REIT可以吗？有没有好的推荐 - 新手地主刚上路 - ♂ 给 新手地主刚上路 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/20/2024  15:49:25

• 1998年，我回国，靠高速公路从上海回南京，那时我岳父所在的内河航运公司出现亏损 - justforfun - ♂ 给 justforfun 发送悄悄话 (277 bytes) () 01/20/2024  15:55:43

• 商业地产里，公寓和仓库和数据中心是机会，最不看好的是市中心办公楼。 - 慢想者 - ♂ 给 慢想者 发送悄悄话 (174 bytes) () 01/20/2024  16:43:50

• 同意！ - 圭妈 - ♀ 给 圭妈 发送悄悄话 圭妈 的博客首页 (0 bytes) () 01/20/2024  17:45:00

• 国内的商场都开满餐馆了，这个可以借鉴一下。 - 老远 - ♂ 给 老远 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/21/2024  19:38:03

• 机会应该是今年6月后，看看哪家地产公司或bank会爆仓 - cnrhm2017 - ♂ 给 cnrhm2017 发送悄悄话 cnrhm2017 的博客首页 (0 bytes) () 01/23/2024  07:46:03

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