ING.

JOSÉ ALBERTO BERAS 8/26/2020

Curso Especializado
Gerencia
Inmobiliaria

LA VALUACIÓN DE LOS
EL VALOR DEL INMUEBLE-1 BIENES RAICES
ING. JOSÉ ALBERTO BERAS ING. JOSÉ ALBERTO BERAS LÓPEZ
Ingeniero Civil, PUCMM. Master en Valuación y Catastro Multipropósito, Universidad de Jaén, España

1 2

CURRICULUM
JOSE ALBERTO BERAS LOPEZ ¿QUÉ ES UNA TASACIÓN?
Ingeniero Civil - Tasador Profesional

Maestría en catastro Multipropósito y Avalúos,

Universidad de Jaén, España, 2015;
Especialidad Experto Internacional en Catastro
Multipropósito, 2014; Especialidad Experto
Universitario Internacional en Avalúos, 2013;
Ingeniero Civil, PUCMM, 1980.
Gerente del departamento de Ingeniería y
Valuación del Banco BHD desde el año 1987 al La Tasación, Avalúo o Valuación, es la
1997; presidente de la firma de valuación Ing.
José Alberto Beras y Asoc. desde el año 1998 determinación del justo valor de
hasta la fecha.
Presidente nacional del Instituto de Tasadores
mercado de una propiedad, realizada
Dominicanos, ITADO, 2011-2013, 2013-2015, por un valuador profesional o firma
2019-2021. Miembro de la Junta Directiva de la
Unión Panamericana de Asociaciones de especializada.
Valuación, UPAV, 2017-2019, 2019-2021.
Docente del curso de valuación del ITADO.

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TASADOR O VALUADOR
LA TASACIÓN

Es una estimación técnicamente

sustentable del valor de mercado de
un bien mueble o inmueble, Un "valuador" es un individuo, grupo de individuos o
maquinaria o instalación. El avalúo o una empresa que posee las calificaciones, habilidades
tasación de un bien se utiliza con y experiencia necesarias para ejecutar una valuación
fines de préstamos financieros,
compra o venta de propiedades, de manera objetiva, imparcial y competente. En
seguros, apropiaciones, particiones, algunas jurisdicciones, la concesión de licencias es
entre otros. necesaria antes de que se pueda actuar como
valuador.
IVS-20.17
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5 6

El Informe de Tasación, es el PROCESO DE VALUACIÓN

documento mediante el cual el
tasador presenta los resultados de
su trabajo, habiendo establecido de 1
• SOLICITUD, ACUERDO DE HONORARIOS Y COORDINACIÓN
forma justificada el valor de un bien,
EL INFORME DE TASACIÓN

de acuerdo con unos criterios 2

• ACOPIO Y VERIFICACIÓN DE DOCUMENTACIÓN LEGAL
previamente establecidos y
desarrollando una metodología • IDENTIFICACIÓN E INSPECCIÓN DEL BIEN A VALUAR
adecuada al fin propuesto. 3

• RECOPILAR INFORMACIÓN Y SELECCIÓN DEL METODO

4

• PONDERACIÓN Y CÁLCULO DEL VALOR

5

• REALIZACIÓN DEL INFORME Y ENTREGA

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TIPOS DE BIENES Bienes Raíces

Conceptos Generales

Son “Bienes”, las cosas de que los hombres

se sirven y con las cuales se ayudan. Los Bien Raíz o Bien Inmueble es aquel que
bienes son todas las cosas, corporales o no, está íntimamente ligado a la tierra, es un
que pueden constituir objeto de una relación terreno o forma parte de éste, no puede
jurídica, de un derecho, de una obligación, o
de uno y otra a la vez. ser removido sin que se pierda su
integridad a excepción de los bienes
Todas las cosas que son o pueden ser objeto inmuebles por destinación.
de apropiación se consideran como BIENES
MUEBLES O INMUEBLES.
Existen cosas que por su propia naturaleza no Los Bienes Inmuebles son inmóviles y
pueden ser objeto de apropiación como el aire, tangibles.
la luz solar, etc.

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9 10

TIPOS DE BIENES INMUEBLES

Son Bienes Inmuebles la tierra y
todas las cosas que forman parte de
ella, como por ejemplo los árboles y
minerales, y además todas las cosas Bienes inmuebles por naturaleza, como el
BIENES RAÍCES

agregadas por el hombre como suelo y subsuelo.

edificios y “mejoras al lugar”, unidos
a un inmueble de una manera fija, de  Bienes inmuebles por incorporación, como
suerte que no pueda separarse de él las construcciones.
sin quebrantamiento de la materia o
deterioro del objeto.  Bienes inmuebles por destino, aquellas
cosas muebles que favorecen o benefician al
inmueble al que sirven (Ascensor, Planta
Eléctrica, Calentador de Agua, etc.).

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Bienes Muebles:

Son bienes muebles los susceptibles de

 Bienes inmuebles por analogía, como apropiación no comprendidos en el
concesiones hipotecarias. capítulo anterior, y en general todos lo

TIPOS DE BIENES
que se pueden transportar de un punto
TIPOS DE BIENES

 Bienes inmuebles por accesión, como

las puertas, ventanas, etc. que en una a otro sin menoscabo de la cosa
INMUEBLES

fábrica, almacén o comercio son bienes inmueble a que estuvieren unidos.

muebles pero instaladas son inmuebles.
 Bienes inmuebles por representación,
como la escritura que otorga la
titularidad registral al propietario.

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13 14

LA PROPIEDAD
La Propiedad Inmobiliaria incluye todos los
derechos, intereses y beneficios relacionados La Propiedad Mobiliaria consiste en
con el dominio de los Bienes Raíces. Los
derechos de todos los bienes tangibles

LA PROPIEDAD
derechos inmobiliarios se representan
normalmente a través de “títulos” distintos e intangibles que no son bienes
del propio Bien, por tanto la propiedad inmuebles. Los bienes
Inmobiliaria es un concepto no físico. correspondientes a la propiedad
mobiliaria tangible o material no están
permanentemente adheridos a los
inmuebles y generalmente se
caracterizan por su movilidad.

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CARACTERÍSTICAS FUNDAMENTALES
DE LOS BIENES RAÍCES

La característica Física la constituye la

CARACTERÍSTICA FÍSICA
tierra y todas las mejoras realizadas en
ella. Esta característica identifica su
1. CARACTERÍSTICA FÍSICA forma, condiciones intrínsecas
(textuales, fertilidad, etc.), ubicación (en
cuanto a la tierra) y las mejoras
2. CARACTERÍSTICA ECONÓMICA realizadas en ella por el hombre. Las
mejoras a la tierra, son los sistemas de
drenaje, saneamiento de terrenos
3. CARACTERÍSTICA LEGAL pantanosos, fertilización, nivelación,
cultivos, etc.

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La tierra es considerada como uno de Para fines de Bienes Raíces y Tasación,

los recursos más escasos. Siguiendo el nos interesan los principales, o sea:

CARACTERÍSTICA LEGAL
simple principio de economía de la
CARACTERÍSTICA

oferta y la demanda, la tierra, en su • Dominio

• Herencia
ECONÓMICA

carácter, tiene un suministro invariable,

inmutable y constante y una demanda • Nuda propiedad
en constante incremento. Por lo tanto, • Propiedad Fiduciaria
como el mercado dictaría, el precio del • Usufructo
suelo tiende a incrementarse • Uso o habitación
continuamente con el tiempo. • Servidumbre activa
• Comunidad

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FORMAS DEL DERECHO DE

PROPIEDAD

Para practicar el derecho de propiedad de un

inmueble, habrá que poseerlo, gozándolo con PAUSA
continuidad y la forma de adquirir este dominio
(derecho real) es por ocupación, compra, 10 MINUTOS
accesión sucesión, prescripción, donación
entre vivos, donación testamentaria y permutas.
Los derechos de propiedad, para ser
reconocidos legalmente, tienen que registrarse
y poseer documentación.

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EL CERTIFICADO DE TÍTULO TIPOS DE INMUEBLES

Las modalidades de inmuebles desde el punto

de vista legal son:
El Certificado de Título es el documento que
certifica la propiedad sobre el inmueble • La parcela, denominándose así a la
registrado y es emitido por un funcionario extensión territorial continua, delimitada por
oficial competente, que es el Registrador de un polígono cerrado de límites, objeto de un
Títulos. derecho de propiedad registrado.
El Certificado de título es el documento oficial • Unidad de Condominio, denominándose así
emitido y garantizado por el Estado a la unidad resultante de la afectación de una
Dominicano, que acredita la existencia de un parcela al régimen de condominio
derecho real y la titularidad sobre el mismo. (apartamentos, locales comerciales, etc.).

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GEOREFERENCIACIÓN DESIGNACIÓN CATASTRAL POSICIONAL

Como resultado de la georreferenciación se

obtiene una Designación Catastral
Posicional producida por un algoritmo de 12

GEORREFERENCIACIÓN
cifras que nos da la Designación,
La gran diferencia entre la Ley de Tierras ya descomponiendo adecuadamente la
derogada y la Ley de Registro Inmobiliario Posición Única y Exacta del inmueble en
vigente está, en términos de procedimiento base a sus Coordenadas UTM.
técnico en la Geo-referenciación, y que se hace
el calculo de las coordenadas proyectivas de
los vértices del inmueble sometido a mensura,
partiendo de la misma georreferenciación.

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25 26

GEOREFERENCIACIÓN

Designación
Catastral Posicional

GEORREFERENCIACIÓN
312543428386 DESCOMPOSICIÓN DE LA DESIGNACIÓN
CATASTRAL

Suma de todas las áre COORDENADAS UTM

Área del Áreas de (Universal Transverse Mercator)
as
apartamento parqueos
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PRECIO, COSTO, MERCADO Y VALOR

COSTO:
Costo es el precio pagado por los bienes y
servicios o la cantidad exigida para crear o
producir el bien o el servicio. Una vez elaborado
dicho bien o servicio, el costo se convierte en
Precio es un término que se utiliza para la un hecho histórico.
cuantía que se solicita, ofrece o paga por un
bien o servicio. Debido a las capacidades
financieras, a las motivaciones o intereses

COSTO
especiales de un determinado comprador y/o
vendedor, el precio que se paga por los bienes
o servicios, puede o no tener relación con el
valor que otros asignen a esos bienes o
servicios.

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29 30

VALOR:
MERCADO: El Valor es un concepto económico que se
refiere al precio al que con mayor
Un mercado es el entorno en el que se probabilidad realizarán la transacción los
comercializan bienes y servicios entre compradores y vendedores de un bien o
compradores y vendedores a través de servicio disponible para su adquisición.
un mecanismo de precios.
MERCADO

VALOR

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VALOR DE MERCADO EL ÁREA DE CONSTRUCCIÓN

El Valor de mercado es la cuantía estimada Es el área en planta de la edificación. El área de

por la que un activo o pasivo debería construcción está generalmente delimitada por
intercambiarse en la fecha de valuación los muros perimetrales de la edificación, cuyas
entre un comprador dispuesto a comprar y áreas interiores están techadas, y tienen tipos
un vendedor dispuesto a vender, en una de construcciones similares.
transacción libre, tras una
comercialización adecuada en la que las En apartamentos, el área útil del apartamento
partes hayan actuado con conocimiento, es el área definida por los muros perimetrales
de manera prudente y sin coacción. del apartamento. En los nuevos certificados
está claramente presentada en el texto
IVS-30.1 descriptivo del título.

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33 34

PRINCIPIOS BÁSICOS EN LA
VALUACIÓN DE BIENES RAÍCES Principio de mayor y mejor uso: El valor de
un inmueble susceptible de ser dedicado a
diferentes usos será el que resulte de
destinarlo, dentro de las posibilidades
legales y físicas, al económicamente más
aconsejable. –El valor final de un inmueble
será el que resulte económicamente más
rentable de las opciones posibles-

PRINCIPIOS
Principio de finalidad: La finalidad de la
valoración condiciona el método y las
técnicas de valoración a seguir. Los criterios
y métodos de valoración utilizados serán
coherentes con la finalidad de la valoración.

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Principio de proporcionalidad: Los informes

Principio de anticipación: El valor de un
de tasación se elaborarán con la amplitud
inmueble que se encuentre en explotación
adecuada teniendo en cuenta la importancia
económica es función de las expectativas de
y uso del objeto de valoración, así como su
renta que previsiblemente proporcionará en
singularidad en el
el futuro. -Este principio será la base del
mercado.
método de actualización de rentas-
PRINCIPIOS

PRINCIPIOS
Principio de prudencia: Ante varios
Principio de probabilidad: Ante varios
escenarios o posibilidades de elección
escenarios o posibilidades de elección
igualmente probables se elegirá el que dé
razonables se elegirán aquellos que se
como resultado un menor valor de tasación.
estimen más probables.

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37 38

Principio de transparencia: El informe de

valoración de un inmueble deberá
contener la información necesaria y
Principio de sustitución: El valor de un suficiente para su fácil comprensión y
inmueble es equivalente al de otros detallar las hipótesis y documentación
activos de similares características utilizadas.
sustitutivos de aquel. -Este principio será
la base del método de comparación- Principio del valor residual: El valor
PRINCIPIOS

PRINCIPIOS
atribuible a cada uno de los factores de
Principio de temporalidad. El valor de un producción de un inmueble será la
inmueble es variable a lo largo del tiempo. diferencia entre el valor total de dicho
activo y los valores atribuibles al resto de
los factores. -Este principio será la base
del método del costo y el método
residual-

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VALUACIÓN DE TERRENOS URBANOS

Son terrenos urbanos aquellos que se

encuentran ubicados dentro del ámbito urbano
de una ciudad.
FIN
PRIMERA CLASE Comúnmente llamamos “Solares” a los
MIÉRCOLES 26-8-2020 terrenos urbanos ya aprovechables para el
desarrollo inmobiliario de viviendas, edificios
de apartamentos, edificios comerciales, etc.

Los grandes lotes de terreno con factibilidad de

ser “urbanizados” y subdividirlos en unidades
pequeñas, los denominamos como “terrenos
pre-urbanizables”.

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MAYOR Y MEJOR USO

El valor del terreno se encuentra El mayor y mejor uso debe ser físicamente
VALUACION DE TERRENOS

VALUACION DE TERRENOS
directamente relacionado con su Mejor y posible (cuando proceda), financieramente
más Alto Uso.
factible, legalmente permitido y obtener el
El mayor y mejor uso es el uso, desde una valor más alto.
perspectiva de agente del mercado, que
produciría el valor más alto para un activo. Si fuera diferente del uso actual, los costes
Aunque el concepto se aplica con mayor para acondicionar un activo para su mayor y
frecuencia a activos no financieros ya que mejor uso afectarían al valor*.
muchos activos financieros no tienen usos
alternativos, puede haber circunstancias en IVS-140.2
las que debe ser considerado el mayor y
mejor uso de los activos financieros. * DEPRECIACIÓN FUNCIONAL

IVS-140.1

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TIPOS DE MERCADOS DE BIENES RAÍCES

TIPOS DE MERCADOS DE BIENES RAÍCES 1) RESIDENCIALES.-Casas unifamiliares,

VALUACION DE TERRENOS
VALUACION DE TERRENOS

Duplex, Edificios Multifamiliares.

2) COMERCIALES.-Edificios de Oficinas,
Los diversos mercados de Bienes Raíces Plazas Comerciales, Edificios Comerciales,
son producto de las necesidades, deseos, Restaurantes, Hoteles.
motivaciones, ubicaciones y edades de los 3) INDUSTRIALES.-Fábricas, Almacenes,
participantes en el mercado, y los tipos de Talleres.
ubicación, diseño y restricciones 4) AGRÍCOLAS.-Terrenos para cultivos,
urbanísticas de los Bienes Raíces. Ganaderos, Granjas, Forestales.
5) PARA FINES ESPECIALES.-Escuelas,
Hospitales, Bomberos, Campos de Golf,
Iglesias, Cementerios.

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PROCEDIMIENTOS PARA OBTENER VALOR

PROCEDIMIENTOS PARA OBTENER VALOR DEL TERRENO
DEL TERRENO
VALUACION DE TERRENOS

COMPARA-

VALUACION DE TERRENOS
La forma más confiable y generalizada de CIÓN DE
VENTAS U
estimar el valor del terreno es mediante un OFERTAS

estudio comparativo de ventas realizadas.

Sin embargo, cuando existen pocos datos de
VALOR
ventas u ofertas, cuando los datos no URBANIZA-
DEL VALOR
CIÓN RESIDUAL
corresponden a propiedades de TERRENO
características similares a la estudiada, o
cuando se requiera dar más apoyo a los
datos producidos mediante el estudio CAPITALIZA-
CION DE
comparativo de ventas, pueden aplicarse RENTAS

otros procedimientos.

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MÉTODO DE COMPARACIÓN DE VENTAS

-Copia del Certificado de Título o
Se analizan y comparan las ventas y ofertas documentación legal del inmueble
VALUACION DE TERRENOS

VALUACION DE TERRENOS
de solares con características semejantes y (Constancia Anotada, Contrato de compra-
se ajusta la información para proporcionar venta, plano de mensura)
una indicación del valor del terreno que está -Exigencias municipales u oficinas de
siendo valuado. planeamiento urbano, en cuanto a espacios
a dejar libres en el frente, lados o fondos.
Entre los datos e informaciones a recopilarse -Requisitos contractuales de tipologías
para la valuación de un solar por constructivas (Ej: contratos donde se
comparación, mediante Enfoque de Mercado, establece la prohibición de construir
estarán los siguientes: apartamentos durante 25 años).

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-La dirección de tránsito en la calle, frente -Las tendencias de desarrollo de la zona

del solar, restricciones o no de (progresivos, regresivos, estancados).
estacionamiento, tipos de tránsito y -Servicios públicos existentes (luz, agua,
VALUACION DE TERRENOS

VALUACION DE TERRENOS
transporte. electricidad, cloacas) y la calidad de éstos.
-Datos de ventas realizadas en el sector en -La importancia de la calle y sus
los últimos tiempos o bien en sector o condiciones físicas (ancho, pendiente, nivel
sectores de similares ubicación, condición con relación al solar, estado general).
de vecindad, etc.
-Estado de la vecindad o barrios más
-Datos de ventas u ofertas de ventas por inmediatos.
anuncios de promotores, corredores de
-En los datos e informaciones de venta, en
Bienes Raíces, bancos comerciales,
la condición que ésta se ha realizado o se
propietarios de inmuebles, registros
puede realizar (contado, a plazo, con
oficiales, etc.
hipoteca, el interés, a cuantos años, etc.).

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-Se seleccionarán únicamente aquellos

-Si la situación del vendedor al vender, ha comparables que, sin lugar a dudas,
responden a bienes con similitud a la
VALUACION DE TERRENOS

VALUACION DE TERRENOS
sido normal o ha sido presionado por
alguna circunstancia. propiedad sobre la cual se ha requerido una
-Debe tomarse en cuenta si el comprador opinión de valor.
es un vecino con necesidad de crecimiento -Se procederá a compilar, clasificar, analizar
en su empresa o vivienda. y ponderar los datos, homologándolos a fin
-Características propias del solar como de compararlos con el solar a tasar.
tamaño, frente, fondo, orientación, -Las comparaciones se harán en nuestro
geometría, topografía, etc. caso utilizando la unidad de precio por
unidad de superficie (pesos por metros
cuadrados)

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53 54

AJUSTES
Reducción a precio de contado
Los ajustes pretenden colocar las propiedades

ELEMENTOS DE COMPARACIÓN
Dado que la forma de pago puede alterar los
objeto de compra venta u oferta, en un grado

Y FACTORES DE AJUSTES
resultados en la recolección de precios, es
razonable de equivalencia con la propiedad necesario hacer comparable todas las
objeto de valuación y que conocemos como el
transacciones y precios de oferta
sujeto o propiedad a tasar.
considerando el negocio como si se pagase
de contado. Cuando se toma un crédito y se
Los ajustes aproximan razonablemente las
paga una cuota inicial, en la practica para el
diferencias entre las propiedades
vendedor se trata de una transacción de
seleccionadas como comparables y la
contado, ya que el propietario recibe todo el
propiedad a tasar.
dinero proveniente de la cuota inicial y del
crédito de la entidad financiera.

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Factor Fuente o de Especulación

ELEMENTOS DE COMPARACIÓN

ELEMENTOS DE COMPARACIÓN
En los casos en los cuales los datos En condiciones normales el precio de
Y FACTORES DE AJUSTES

Y FACTORES DE AJUSTES
recolectados vengan de ofertas, avisos de transacción suele estar entre 5% a 15% por
periódico o precios que pide el propietario, debajo del precio que pide la oferta con lo
generalmente hay un incremento por encima cual bastaría con aplicar un Factor de
del valor del mercado, ya que se pide más Fuente de 0.95 a 0.85.
para poder obtener una buena transacción.
En estos casos se debe efectuar un
Cuando la fuente corresponde a datos de
descuento o aplicar un factor de demerito
una venta realizada o una tasación reciente
con el fin de acercarse al valor comercial o
el factor será de 1.00
posible transacción, acercándose al precio
que pagaría la demanda.

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57 58

Factor de actualización
El inmueble investigado o los datos TAMAÑO
ELEMENTOS DE COMPARACIÓN

ELEMENTOS DE COMPARACIÓN
obtenidos por comparación pueden referirse Hay una elasticidad-precio de acuerdo con
a determinada época o fecha. Es necesario el tamaño. Los inmuebles grandes tienden a
Y FACTORES DE AJUSTES

Y FACTORES DE AJUSTES
actualizarlos al momento en el cual se hace tener un precio unitario inferior a los
el avaluó. Esto se hace mediante el proceso inmuebles de menor tamaño.
de “inflactar” los precios, es decir aplicarle
el Índice de Precios al Consumidor desde el TOPOGRAFIA
momento de la transacción o dato Los terrenos planos tienen mejor valor que
investigado hasta el momento en que se los terrenos inclinados.
hace el avaluó. La comparación se hace en función de los
No debe aplicarse para periodos largos sobrecostos que representa la topografía.
(superior a dos años)

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CARACTERÍSTICAS FÍSICAS
Además del tamaño del solar existen otras
UBICACIÓN características físicas que relacionándolas
ELEMENTOS DE COMPARACIÓN

ELEMENTOS DE COMPARACIÓN
con las características del solar tipo o
Y FACTORES DE AJUSTES

Y FACTORES DE AJUSTES
Dado que el estudio se debe hacer dentro predominante en la zona pueden añadir o
de una zona geoeconómica homogénea, la quitar valor, como son el frente, el fondo, la
ubicación debe ser similar. Sin embargo forma, etc.
dentro del mismo barrio o urbanización OTROS FACTORES DE AJUSTES
existen mejores terrenos. Estos podrían ser Toda circunstancia o condición que pueda
los esquineros, los que tienen frente a afectar positiva o negativamente el valor de
varias calles, o los que están con frente a un inmueble debe ser tomada en cuenta en
los parques o las Vías Principales, o con el ejercicio de comparación si los
proximidad a la vía de acceso principal. comparables difieren del sujeto en las
mismas.

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61 62
ELEMENTOS DE COMPARACIÓN

Los factores de ajustes dependen mucho del

Y FACTORES DE AJUSTES

tipo de uso y de las características propias

del mercado donde se ubica el inmueble. Si
no se han realizado trabajos de PAUSA
investigación por alguna institución o 10 MINUTOS
investigador independiente que puedan ser
manejados por los tasadores, la aplicación
de los factores dependerá de la pericia,
habilidad y experiencia del tasador.

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AJUSTES
FACTOR DE AJUSTE POR TAMAÑO
A continuación presentaremos como Relacionando los tamaños de los
determinar factores de ajustes comparando comparables con el tamaño del sujeto a
cada característica del comparable con las tasar:
características del solar a tasar o del solar

FACTOR DE TAMAÑO
tipo.
.
El solar tipo podemos definirlo como un solar Fa =
con las medidas y características imperantes
en la zona.
Ascomp= Área del Solar Comparable
Por ejemplo, el solar tipo en la urbanización Asv= Área del Solar a Valuar
Los Prados de Santiago es de 12 x 20, en Cerro
Alto de 16 x 30, Cerro Hermoso 15 x 25, etc.

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65 66

FACTOR DE AJUSTE POR TOPOGRAFÍA

FACTOR DE AJUSTE POR TAMAÑO O PENDIENTE
La ecuación matemática es T = 1-(D/0.83) donde
Ejemplo: Si el SOLAR A TASAR en una T es el factor y D es la pendiente.
urbanización tiene una extensión superficial
de 350 metros cuadrados, determinar el

FACTOR DE TOPOGRAFÍA
FACTOR DE TOPOGRAFÍA
factor de ajuste para solares comparables
FACTOR DE TAMAÑO

PENDIENTE FACTOR
de 250, 350, 500, 600 y 800 metros 0–2% 1
cuadrados. 3–5% 0.95
6 – 10 % 0.90
11 – 15% 0.84
ÁREA Fa 16 – 20% 0.78
21 – 25% 0.72
250 0.93 26 – 30% 0.66
. 350 1 21 – 35% 0.60
Fa = 500 1.07
36 – 40% 0.54
41 – 45% 0.48
600 1.11 46 – 50% 0.42

800 1.18
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FACTOR POR EXCESO DE FONDO

FACTOR POR EXCESO DE FONDO

Criterio del Instituto Mexicano de Valoración del Estad

o de México

Este criterio sugiere que se tome el fondo total del terreno

y se divida en fracciones iguales al fondo tipo. Luego cada
FACTOR DE FONDO

FACTOR DE FONDO
fracción resultante deberá afectarse por un factor distinto.
1). La primera fracción no se afecta (factor = 1).
2). La segunda fracción se afecta por un factor de 0.70.
3). La tercera fracción se afecta por un factor de 0.70 * 0.7
0 =0.49.
4). La cuarta fracción se afecta por un factor de 0.70 * 0.70
* 0.70 = 0.343.
5). Sucesivamente para cada nueva fracción se agrega un
nuevo factor de 0.70 adicional a los ya aplicados, hasta un
producto máximo de 0.20 (residual)
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FACTOR POR EXCESO DE FONDO FACTOR POR EXCESO DE FONDO

Criterio de Harper Ejemplo con el criterio de Harper
Harper considera en su criterio una relación entre el
fondo tipo y el fondo a valorar, considerando que la
primera parte del terreno debe contener la mitad del
valor y las otras tres cuartas partes tendrían la otra
mitad de valor del terreno.
FACTOR DE FONDO

FACTOR DE FONDO
Siendo:
Ff = Ffo = Factor por exceso de fondo
fsuj = Fondo del lote a valorar
ft = Fondo lote tipo
Este factor afecta solo la porción correspondiente al
fondo en exceso. Para toda el área:

Ff = Siendo:
Fft = Factor de fondo total

Condición: fsuj > ft

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FACTOR DE FRENTE Los siguientes ejemplos nos permiten apreciar

la valorización o desvalorización de los lotes
Para el factor de frente utilizaremos la fórmula con referencia a un frente tipo promedio de la
del IBAPE acogida por la UPAV: zona:
Frente tipo medio ft = 10 metros. Valor del lote
Ff = [ f / ft ]0.25 tipo = 1000 /m2
Siendo f = frente del inmueble que se avalúa LOTE FRENTE (f) FACTOR PRECIO
FACTOR DE FRENTE

FACTOR DE FRENTE
ft = frente del lote tipo de la zona A 7 [7/10]0.25 0.915 915.00
0.25
Según el IBAPE la condición básica es que el B 15 [15/10] 1.107 1107.00
frente se situé entre la mitad del frente tipo y el C 20 [20/10]
0.25
1.189 1189.00
doble del frente tipo: D 30 [20/10]0.25 1.189 1189.00
0.5 ft < f < 2ft
El valor mínimo de ft/2 o mitad del frente tipo
seria = 0.84. El valor máximo de 2ft o el doble
0.25
del frente tipo sería=1.19 T = [f/ft]

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INFLUENCIA MIXTA DEL FRENTE Y DEL FONDO

Ahora se trata de aplicar los dos factores INFLUENCIA MIXTA DEL FRENTE Y DEL FONDO
explicados al Terreno, utilizando la influencia
combinada del frente y del fondo. En la gráfica
presentamos 2 ejemplos con los siguientes
parámetros: Fondo tipo = 30, Frente tipo = 15,
Precio del lote tipo: $2,000.00

FACTOR MIXTO
FACTOR MIXTO

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FACTOR DE FORMA
INFLUENCIA MIXTA DEL FRENTE Y DEL FONDO
Cuando las irregularidades son pequeñas se
puede asumir que el lote es regular. Pero cuando
la forma es totalmente irregular es necesario
utilizar el mecanismo del FONDO FICTICIO O
EQUIVALENTE: Fe = S / f (Donde S= área o
superficie del lote y f = frente del lote).

FACTOR DE FORMA
FACTOR MIXTO

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EJEMPLO HOMOLOGACIÓN DE VALORES

Fondo tipo = 25, Frente tipo = 15,
Precio del lote tipo: $2,000.00

Homologar es toda operación que tiene por objeto

intercambiar un suelo por otro equivalente,
disponible en el mismo tiempo o en otro diferente,
mediante una ley que se establece en base a unos
parámetros previamente definidos.
FACTOR DE FORMA

Desde el punto de vista urbanístico se entiende

que, homologar es establecer unos coeficientes
de relación de valor de los terrenos entre sí, bien
sea en referencia a uno de ellos o en referencia a
uno tipo ideal establecido previamente, que
permitan sustituir económicamente unos
terrenos por otros.

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SANTIAGO, R. D. TEL: 809-226-1360 20

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En resumen, homologar es aplicar

factores de ajustes a propiedades
comparables a la que se está tasando con
la finalidad de igualar cada condición del

HOMOLOGACIÓN
inmueble comparable con la del inmueble
HOMOLOGACIÓN

en estudio. .

Se requiere un mínimo de tres

comparables en caso de ventas
realizadas y cinco en ofertas.

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EJEMPLO:
Solar a tasar: Vacío, sin construcción. 15.00 m.
de frente y 25.00 m. de fondo con área de 375.00
Comparable M2, frente al este, medial, calle sin asfaltar,
Sujeto
llano, en una vecindad residencial de viviendas
HOMOLOGACIÓN

HOMOLOGACIÓN
unifamiliares.

COMPARABLES:
1. Solar de 20.00 m. de frente por 30.00 m. de
fondo, de esquina, con área de 600.00 M2, en la
Sujeto Comparable misma vecindad, frente al este, calles
asfaltadas, llano, vendido hace seis meses al
contado por RD$1,560,000.00 ($2,600.00/M2).

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2. Solar de 12.50 m. de frente por 22.50 m. de

fondo con área de 281.25 M2 , calle asfaltada,
medial, frente al Oeste, ofrecido a la venta por

COEFICIENTE CORREGIDO
PRECIO

VALOR HOMOGENEIZADO
FACTORES HOMOGENEIZACIÓN
RD$815,625.00 ($2,900.00/M2) , pendiente de un AREA TESTIGO
15%. EN M2 EN

E-TIEMPO DE VENTA

G-ORIENTACIÓN
F-TOPOGRAFÍA

POR/M2
RD$/M2

B-UBICACIÓN

D-SERVICIOS
C-TAMAÑO
A-FUENTE
No.
3. Solar de 17.00 m. de frente por 30.00 m. de
HOMOLOGACIÓN

HOMOLOGACIÓN
fondo para un área de 510.00 M2 vendido hace
un año por un monto de RD$1,428,000.00
($2,800.00/M2), pendiente de un 5%, demás 1 600 2,600 1.00 0.95 1.10 0.92 1.00 1.00 1.00 0.96 2,500
características Iguales al sujeto. 2 281.25 2,900 0.90 1.00 0.94 0.92 1.00 1.18 1.10 1.01 2,930
3 510 2,800 1.00 1.00 1.06 1.00 1.06 1.06 1.00 1.19 3,335
Tamaño tipo de 375 M2 VALOR UNIT. PROMEDIO HOMOGENEIZADO 2,921
IPC de +6% en el último año VALOR UNITARIO SUGERIDO 2,900
Solares en esquina 5% más caros VALOR DEL SOLAR 1,087,500
ASUMIR: Orientación Oeste 10% más baratos
Solares en calles asfaltadas 8% más caros
%&'()* ,.-,
Factor ajuste por tamaño: Fa =
%&+

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85 86

FIN
SEGUNDA CLASE
VIERNES 28-8-2020 ING. JOSÉ ALBERTO BERAS LÓPEZ
MIEMBRO ITADO No. 0157
MIEMBRO CODIA No. 3852
MIEMBRO UPAV No. 0199
Calle del Sol No. 8, Edificio Comercial del Monumento
D-7, Santiago, R. D.
Teléfono: 809-241-4080
Móvil: 809-841-7035
[email protected]
www.tasacionesdominicanas.com

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