ALGUNAS CONSIDERACIONES SOBRE “NORMATIVIDAD VALUATORIA”, “VALOR

DE MERCADO”, “VALOR DE LIQUIDACIÓN ORDENADA” Y “VALOR HIPOTECARIO”

COMO “BASES DE VALORACIÓN”, Y “ENFOQUES Y METODOS DE VALUACIÓN”

Presto especial atención a opiniones que se

han expuestos públicamente gracias a las
facilitaciones que han hecho el RNA de
Colombia, la AEPA, la FECOVAL, el
CIVEVAC, la AVPIP, el CTTP, el ITADO, y la
Seccional SOITAVE Carabobo. Me resultan
de interés para el ejercicio profesional. A la
par, para la Investigación Posdoctoral que
prosigo en la Universidad Central de
Venezuela según programas de cooperación
internacional sobre el ANÁLISIS GLOBAL DE
NORMAS DE VALUACIÓN EN AMÉRICA.
Al mismo tiempo, para conocer puntos de vistas que pudieren ser referentes útiles para la
preparación de dos artículos para revistas arbitradas que tengo en proceso: Uno, sobre
“Determinadas consideraciones hermenéuticas sobre ciertas Bases Valuatorias
estipuladas e invocadas en los IVS 2020”; y, el otro, en relación a “Ciertas reflexiones
analíticas sobre el International Valuation Standard 105 (Enfoques y Métodos de
Valuación)”.

Para el debate proactivo y productivo aporto algunas ideas, las cuales describo en detalle
mas abajo, Se resumen en torno a los siguientes puntos:

1. La trascendencia de la normalización valuatoria obliga al uso apropiado del idioma, así

como a precisar ciertas expresiones y hechos con veracidad, a la par de revisar lo que
podemos encontrar en el devenir de la normalización que ha tenido la UPAV desde la
creación de su antecedente -la Oficina Permanente de Valuaciones, adscrita al CTTP-
acordada en sesión del día 14.DIC.1949 en Lima (no el 13, día aniversario del CTTP),
transformada en 1957 como ente autónomo UPAV.

2. BASES Y MODELOS DE VALUACIÓN que he venido desarrollando y exponiendo

durante varios años como ideas ilustradas prácticamente, para, mediante sus análisis,
aplicaciones y discusiones productivas, podamos contribuir a la desmitificación del llamado
normativamente “valor de mercado”, así como al perfeccionamiento de la disciplina. Esa
bases y modelos se refieren a; Valor por Conjunción, Valor de Justa Indemnización (caso
expropiaciones), Valor en Riesgo en ámbito inmobiliario (Concepto valorativo útil para el
Análisis Dinámico de la Vulnerabilidad del Valor en la Tasación Hipotecaria y de Portafolios
Inmobiliarios), Valor Base de Costas Profesionales, Valor por Efectividad y Valor por
Rentabilidades Comparativas,
Salvo mejor criterio, las bases esenciales de valoración se resumen en tres conceptos
valorativos esenciales atribuibles a las cosas: VALOR DE CAMBIO, VALOR EN USO y
VALOR DE INVERSIÓN, para cuyas mediciones serán indispensables las premisas a
considerar pertinentemente según la finalidad de la valuación, información disponible y
recursos dispuestos para ellas. Y, los enfoques, a un modelo genérico, determinístico o
probabilístico, estático o dinámico, objetivo o subjetivo, necesariamente enmarcado en el
contexto de la cientificidad para que tenga suficiente validez, según el cual:

1
Valor = Función de Una o Varias Variables Explicativas (Cuantitativas y/o Cualitativas)
Ese modelo será útil para estudiar comportamientos, facticos y esperados, de la variable
VALOR.
Bajo esas perspectivas se simplificarían, en mucho, el establecimiento de un mínimo
consensuado de estándares universales de valuación.
3. Clarificaciones necesarias sobre interpretaciones “catedráticas” sobre el VALOR
HIPOTECARIO (concepto excluido de los IVS a partir del 2011, inclusive) como un VALOR DE
LIQUIDACIÓN ORDENADA tal como se estipula en el IVS 104, tratándose, según entiendo de
los textos normativos, de dos bases de valoración distintas.
El VALOR HIPOTECARIO, como base de valoración, no especificado en el IVS 104, está
definido en otras normas diferentes a los IVS, pero que, de acuerdo con estos, debe ser
considerado cuando así se requiera, sin que eso signifique dejar de cumplir con los IVS tal
como se explica en estos mismos estándares (normas en castellano).

El VALOR DE LIQUIDACIÓN ORDENADA (VLO) como base de valoración estipulada en el

IVS 104, se comprende como una situación en la cual un vendedor en particular, aunque debe
vender, dispone del tiempo típico para encontrar un comprador interesado en la compraventa.
El termino ordenada no se especifica en dicha norma; pero, en todo caso no coincide con el
definido en las NIIF como transacción ordenada.

Caso distinto es si ese vendedor debe hacer la venta de inmediato una vez que se plantea la
liquidación, En este caso, en el IVS 104 la base de valoración se denomina VALOR DE
LIQUIDACIÓN FORZOSA (VLF).

En cualquiera de los dos casos de liquidación, deben tomarse en cuenta los costos de ventas.
A juzgar por las premisas establecidas en el texto normativo para evaluar un Valor de
Liquidación Referencial a la fecha de avalúo (VLra), éste podría formularse según la siguiente
ecuación genérica, a partir del Valor de Mercado, a la fecha de avalúo, ajustado por costos
de ventas, cuantificable en función de tiempo de comercialización (VMaat):

VLra = Función (VMaat), ceteris paribus (otras cosas guales)

de manera que, en el caso de liquidación ordenada, t ≤ tiempo característico de

comercialización (tc) según se haya deducido el estimar el valor de mercado (para efectos de
estimación t = tc, ya que, ni el vendedor ni el comprador característico tienen por qué pensar en
un tiempo para actuar prudentemente y con conocimiento); y, en el escenario de liquidación
forzosa, t = 0, o, en todo caso, igual al límite inferior del rango de posibles tiempos de
comercialización (tcm) determinado con un cierto nivel de confianza probabilística (p.ej.: 95%),
según se haya inferido o deducido del análisis realizado para mensurar el valor de mercado.
Es decir:

VLOra = VMaa(t = tc)

VLFra = VMaa(t = tcm)

El Valor Hipotecario, según las normativas que explícitamente lo definen como base de
valoración, se refiere a un valor probable a tiempo futuro, a diferencia del Valor de
Liquidación, Ordenada o Forzosa, el cual como se ha expuesto, corresponde a un valor

2
probable a tiempo actual. Confundir los conceptos es inexplicable y, por demás,
conceptualmente inaceptable.

Dadas las características definitorias de las bases de valoración establecidas en el IVS 104, mal
podría pretenderse su “interpretación rígida” como apuntó el Ing. José García Pereira en su
disertación pública sobre “Bases de Valor en la Valuación de Bienes para Créditos Hipotecarios”.

Sobre el tema de la liquidación como concepto de venta rápida me permito hacer referencia a
las monografías que preparé en 1999 y 2003: la primera, “Fundamentos de Ingeniería
Valuatoria – Aplicaciones Básicas para la Tasación de Bienes Inmuebles”; y, la segunda,
presentada, en la fecha de su edición, a la Junta Directiva Nacional de la SOITAVE; como
aporte al proceso de normalización de la valuación que algunos profesionales venezolanos
considerábamos y seguimos estimando indispensable, titulada “Criterios Normativos para la
Valoración de Bienes Inmuebles y Bienes Muebles en el contexto de las Normas ISO”.

4. Lo verdaderamente novedoso y transcendente en los IVS 2020 y no mencionado en

absoluto en las exposiciones sobre el tema es la estipulación normativa de MODELOS DE
VALUACIÓN. Ese es el precepto fundamental que le da sostén institucional normalizador
real a la creatividad valuatoria, en atención a la normatividad internacional que rige en
materia de I+D+i (Investigación, Desarrollo e Innovación).

5. Aclaración sobre las “Revisiones de los Informes de Valuación”, toda vez que el
concepto no es nada nuevo como asunto tratado en las NIV. En los cuerpos normativos
emitidos por el IVSC, el concepto se trata desde, por lo menos, el 2003 (no el 2011 como
cita el Ing. García en una exposición pública sobre la materia).

6. LO QUE NO DICE LA NORMA E INDISPENSABLE DE REALIZAR: LA NECESARIA

“CONVALIDACIÓN DEL RESULTADO” QUE SE ESTIME RELEVANTE PARA EMITIR
EL “DICTAMEN CONCLUSIVO” DE LA VALORACIÓN PRACTICADA, máxime por el
hecho que un valor de avalúo es un “valor en potencia”, no un “valor en acto”.

6. Algunas consideraciones hermenéuticas sobre los IVS y enfoques de valuación para debatir
ideas y despejar dudas, confusiones y contradicciones. El por qué el “Valor de Mercado” no es
necesariamente una visión del presente valorativo a la fecha de valuación como apunta el Dr.
Leandro Escobar Torres en el webinar “Normas Internacionales de Valuación IVS 2020”, si no,
mas bien, tal como se especifica en la Norma, se trata de una “suerte de espejo retrovisor de
valores transados en el mercado con anterioridad -y hasta la fecha de valuación- durante un
plazo razonable y no únicamente como un valor a la fecha de valuación”. Acorde con la Norma
es de entender que el valor de mercado es el valor esperado de los realizados durante un
cierto plazo inmediatamente anterior a la fecha de avalúo, según el análisis razonado que el
valuador hiciere de lo que él observa en el mercado, expresado según un determinado tipo de
moneda con poder adquisitivo a la fecha de valuación

7. Necesidad de FACILITADORES CERTIFICADOS EN NORMAS DE VALUACIÓN mediante

CONCURSOS PÚBLICOS DE OPOSICIÓN transparentemente administrados o vigilados por
los propios organismos emisores de las Normas, lo cual es diferente a calificaciones que
pudieren hacerse a DIVULGADORES DE LAS NORMAS SEGÚN INTERPRETACIONES
PROPIAS y así evitar confusiones públicas en el ámbito de la valoración.

Es importantísimo tener presente la diferencia entre, por una parte, el derecho de cada quien de
exponer una norma según su propia y particularísima interpretación, con sus aciertos, errores,

3
voluntad y actitud para trasmitir sus ideas y, si acaso, para aceptar el debate contradictorio; y,
por otra, la facultad de poder actuar como un “Facilitador Certificado” o “Catedrático” a nombre
de una institución generadora de las normas convenientes y/o necesarias de divulgar y seguir.
En estos últimos casos, es fundamental la aprobación de Pruebas de Certificación
Transparentes arbitradas por los organismos generadores de las normas.

En las organizaciones gremiales, donde debe reinar la pluralidad de criterios y el derecho

común, se entiende que es de obligatoria acción la selección de Facilitadores mediante
Concursos Públicos de Oposición, abiertos para todos los interesados con los debidos
credenciales, como se hace, por ejemplo, en los ámbitos académicos, tanto más en la
actualidad que es posible una mayor trasparencia de esos concursos en virtud de las
posibilidades que brinda la telemática.

8 Importancia del FORO abierto y continuo de libre acceso para el debate e intercambio
amplio, permanente, sin cortapisas y progresivo de ideas sobre la valoración económica.

Los procesos de normalización se caracterizan por la discusión pública, debate

controversial permanente y acuerdos consensuados, acompañados de diarios de las
opiniones y análisis. Son procesos dinámicos sujetos a modificaciones constantes, TODA
NORMA, TAN PRONTO COMO NACE O SE MODIFICA, SE INICIA (CONTINÚA) SU
PROCESO DE REVISIÓN.

Prueba de ello son las publicaciones de normas acompañadas de diarios de debates para
su mejor entendimiento y aplicación, así como las frecuentes actualizaciones de normas,
divulgadas con anterioridad a sus fechas de puesta en vigencia para su mejor conocimiento
y comprensión. P.ej., los IVS 2020 se publicaron el 31.JUL.2019 (6 meses previos a su
puesta en vigencia), lo cual ayuda a que, desde ese mismo momento, algunos organismos
hayan podido comenzar su difusión y debate para analizar sus impactos para mejores
prácticas nacionales. En ese sentido, son de mencionar, por ejemplo, las acciones de la
FECOVAL y del ITADO; y, sobre el particular, cabe citar el enunciado del International
Ethics Standards Coalition (IESC):

“La Coalición acepta que el establecimiento de estándares es un proceso continuo y

dinámico. El proceso debe estar atento al mercado para asegurar que se capturan las
actualizaciones necesarias para, continuamente, alcanzar mejoras.”

El Foro brindaría, además, la extraordinaria e importantísima oportunidad pública para los

autores de propuestas valuatorias de discutirlas, validarlas, mejorarlas e institucionalizarlas,
toda vez que ese debate y acciones subsiguientes no se suelen hacer en los encuentros de
valuación y en las exposiciones que se vienen desarrollando desde hace mucho tiempo.
Pienso que más allá de las siempre gratas felicitaciones, también los ponentes
agradeceríamos las opiniones que nos retroalimentaran. Hago invitación abierta para
incorporarse y participar en el FIV – Foro Internacional de Valuaciones en FaceBook.

Mis comentarios, con mas detalles los explico en detalle mas abajo. Quedo abierto y a la
disposición en la medida de mis posibilidades para compartir ideas. Por estimarlo de interés
añado, también, como anexos, los IVS 2020 en su versión original en inglés, publicadas en
internet en el link indicado mas abajo y las NIIF 2019 y las NIIF Completas (Partes A y B, 2016).
https://www.rics.org/globalassets/rics-website/media/upholding-professional-
standards/sector-standards/valuation/international-valuation-standards-rics2.pdf

4
CONSIDERACIONES SOBRE NORMAS, BASES Y ENFOQUES DE VALUACIÓN.

Presento, para el debate proactivo y enriquecedor, algunas consideraciones vivenciadas y

reflexionadas sobre los “International Valuation Standards” vigentes desde el
31.ENE.2020 (de ahora en adelante, abreviadamente en estas notas, como los IVS; o IVS
2020 para diferenciarlos de versiones anteriores distinguidas como IVS AÑO a fin de
significar el año de su puesta en vigencia). Estas consideraciones son extensas en la
medida de poder hacer algunas precisiones fundamentales y evitar que ocurra lo que
decía Unamuno:

“con frecuencia las cosas por sabidas se callan y por calladas se olvidan”,

con el agravante de correr el riesgo de cometer y socializar errores cognitivos y

conceptuales severos, por acción u omisión, con consecuencias indeseadas.

Tengo especialísimo interés en compartir criterios fundados mas allá del conocimiento
doxástico y estereotipos sobre la normatividad de la valuación, como actividad importante
para la investigación postdoctoral que prosigo en el Análisis Global de la Normas de
Valuación en el ámbito del ejercicio profesional y académico, especialmente en el contexto
americano.

Los expongo en varios numerales, referidos, los tres primeros (1, 2 y 3) a varios antecedentes
de relieve; los siguientes cuatro (4, 5, 6 y 7) a varias acotaciones sobre los IVS 2020
propiamente dichos en atención a ideas propias y comentarios sobre algunas opiniones
expuestas en webinars sobre la materia; y, los últimos dos (8 y 9) para varias sugerencias.

Mis aportes:

1. Hablo de “los IVS” y no “las IVS” por la misma razón que diría “el (no la) ITADO”, “el (no
la) RNA de Colombia”, “el (no la) CTTP (Cuerpo Técnico de Tasaciones del Perú)“, “los (no
las) USPAP de EE.UU (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice)”, “los (no las)
CUSPAP (Canadian Uniform Standards of Professional Appraisal Practice)”, “los (no las)
EVS (European Valuation Standards)” emitidos por “el (no la) TEGoVA (The European
Group of Valuers' Associations: El Grupo Europeo de Asociaciones de Valuadores)”, “la
UPAV (Universidad Popular Autónoma de Veracruz o Unión Panamericana de Asociaciones
de Valuación, según se contextualice la expresión)”, “el (no la) Royal Institution of Chartered
Surveyors (RICS)”, ”los (no las) IFSR”, “las (no los) NIIF”, “la (no el) ISO”, “la (no el)
COPANT”, “el (no la) IVSC (International Valuation Standards Council: Consejo de Normas
Internacionales de Valuación). etc.

Estimo que para hablar de normalización, la primera norma a seguir es tratar de hacer
buen uso del idioma. Por ejemplo, mal puedo referirme a “data” en castellano que significa
fecha, para querer dar a entender “datos” como si estuviere hablando en inglés. En ese
mismo orden de ideas, por ejemplo, lo que en inglés se considera como “neightborhood
analysis” no es lo mismo que “análisis de vecindario (habitantes de un sector vecinal)” para
efectos de las valoraciones inmobiliarias. En todo caso debería ser “análisis vecinal”.

De referirme a la traducción al castellano de los IVS los llamaría, obviamente, “las NIV
(Normas Internacionales de Valuación)”. Cosa distinta ocurre con las Normas ISO: Normas
de la International Organization for Standardization; o, en castellano, la “Organización
Internacional para la Estandarización”.

5
Por otra parte, creo que huelga decir la “Norma IVS” porque sería redundar; la S en la
abreviatura IVS ya significa Norma. Sería algo así como decir las “Normas Normas
Internacionales de Valuación”. Basta decir las NIV o los IVS (o el IVS 104 si se trata de uno
en particular). Caso diferente es decir la Norma ISO porque se trataría de la Norma de la
Organización Internacional para la Estandarización, lo cual, en el contexto de la valuación
sería equivalente a decir la Norma IVSC, no la Norma IVS.

2. Sobre el tratamiento de la matera normativa, como tal, en encuentros congresales de la

UPAV 8º auspiciados por ella) tengo alguna información, además de la que yo he podido
presentar, sobre lo considerado en Caracas (1995 y 2005), Santo Domingo, RD (2003),
Cancún (2009), Madrid (2011), Santiago de Chile (2014), Río de Janeiro (2016), Punta del
Este (2017), Tampico, Mx. (2017), Tijuana (2018) y Ciudad de Panamá (2019). Agradecería
información adicional si alguno de los miembros de la directiva de la UPAV, actuales o
anteriores, o de Comités de la Unión denominada como tal en 1957 (los Comités de
Normas Técnicas de Valuación, de Información y Documentación, de Enseñanza de la
Valuación o el de Relaciones Institucionales) u Organizadores de encuentros o participantes
de encuentros congresales dispone(n) de algunos expedientes sobre la temática.

En relación a ciertos antecedentes sobre propuestas referentes a bases y enfoques de

valoración con miras a discutir y perfeccionar la normatividad que nos ayude a mejorar
nuestro trabajo como valuadores, tanto dentro del ámbito de la UPAV como en todas
aquellas organizaciones con las cuales la UNIÓN se relaciona, me da gusto indicar para
eventuales análisis y avances, varias de las propuestas que he presentado en encuentros
diversos congresales. A saber:

(a) En el Congreso Extraordinario de la UPAV 1995 en Caracas (22-25 NOV), evento en

el cual expuse un Plan Educativo que acordado por la Asamblea como “Declaración de
Caracas” en avance a la que, en 1984, se llamó “Declaración de Santo Domingo” en
República Dominicana, se acordaron varias intenciones atinentes a la normalización de la
valuación las cuales, todavía, están pendientes de materializar. Es de apuntar que en
esas Declaraciones se hizo énfasis sobre la formación profesional necesaria en
normatividad valuatoria.

(b) En el 2003, en atención a nuestras obligaciones

como miembros de entidades asociadas a la UPAV,
tuve la oportunidad de promover, a través de la
directiva nacional de la SOITAVE, presidida por el Ing
Bernardo Pulido A., la realización en Caracas de un
Foro para concretar “Aportes sobre el Anteproyecto
1 de la Norma Venezolana de Tasación de
Inmuebles Urbanos”. A partir de ese momento
dispusimos en el ámbito institucional de la tasación en
tierra patria de dos documentos de trabajo ad hoc muy
importantes. Uno preparado por un grupo liderado por
el Ing. Miguel Camacaro Pérez e integrado, entre otros
Valuadores venezolanos, por los Ingenieros Antonio
Scolamiero (QEPD) y Pedro Quince de la Seccional
SOITAVE Carabobo, centrado, especialmente, en
valuación inmobiliaria urbana; y, el otro, de la autoría de quien suscribe, focalizado en un
anteproyecto de Criterios Normativos para la Valoración Bienes Inmuebles y Bienes

6
Muebles en el Contexto de las Normas ISO. Para esa oportunidad estábamos
aprovechando el entusiasmo y experiencias que habíamos acumulado como
profesionales de la valuación; y, en mi caso, de las obtenidas cuando estuve incorporado
a los inicios de los procesos de normalización en Venezuela en la década de los 70. sXX,
a través de la Comisión Venezolana de Normas Industriales (COVENIN), adscrita al otrora
Ministerio de Fomento y del adiestramiento percibido en 1995 en Estocolmo en Liderazgo
de la Calidad, impartido por el Instituto de Normalización de Suecia.

Ambos documentos permanecen abiertos para su aprovechamiento institucional. De

haber continuado con los esfuerzos iniciados por el Ing Pulido, hoy, en Venezuela,
contaríamos desde hace no menos de 3 lustros con una normativa valuatoria desarrollada
en conformidad con las pautas establecidas por el Fondo para la Normalización y
Certificación de la Calidad (FONDONORMA), autoridad nacional venezolana para la
normalización y calidad, en el marco institucional de la ISO y la COPANT, como se acordó
en la Asamblea del Congreso Extraordinario de la UPAV en 1995 celebrado en Caracas, y
con una contribución significativa a la dirección y membresía de la UPAV y al hoy, en
Venezuela, “Servicio Autónomo Nacional de Normalización, Calidad, Metrología y
Reglamentos Técnicos (SENCAMER)”.

(c) Propuesta sobre “Criterios Normativos

para la Valoración de Bienes Inmuebles y
Bienes Muebles”, la cual tuve oportunidad de
presentar en las I° Jornadas Internacionales
de Tasación y Catastro, organizada por el
ITADO con el auspicio de la UPAV, y
realizadas del 6 al 8 de febrero de 2003 en
Santo Domingo, RD.

(d) En el X Congreso UPAV, celebrado en Caracas en Abril 2005, encuentro dentro del
cual tuve la distinción de promover, organizar y coordinar el “I° Foro Internacional sobre
la Normalización de la Valoración en sus distintas perspectivas”. En este Foro se
resaltó la necesidad e importancia de establecer normativas nacionales emitidas por
organismos acreditados, armonizadas, en la medida de lo necesario, con normas
internacionales; y las cuales deberían cubrir aspectos técnicos, éticos, remunerativos y de
protección del ejercicio profesional de la valuación, mediante certificaciones institucionales
basadas en probanzas de conocimientos y prácticas incuestionables. En esa oportunidad
contamos con las participaciones de los siguientes Panelistas y respectivas ponencias
según se les solicitó:

• Ing. Julio Torres Coto-M (Mx, UPAV): Normas Internacionales de Valuación, Valor de
Mercado y Otras Expresiones de Valor.
• Lic. Oswaldo Rodríguez B. (Presidente de la Federación de Colegios de
Contadores Públicos de Venezuela): El avaluó desde la perspectiva de las Normas
Internacionales de Contabilidad. Inserción de Venezuela en el Sistema Internacional
• Eng. José Tarcisio Soubek Lopes (Brasil, UPAV): Recuento de Normas existentes
del IVSC, de la UPAV y de Brasil promulgadas por la ABNT, el IBAPE/SP y el IBAPE.

7
• Ing. Sérgio Antão Paiva (CAIXA, BRASIL): Normas de Valoración en Brasil.
• Ec. Leandro S. Escobar T. (ATASA, España): El sector español de la valoración en el
contexto europeo y mundial.
• MBA Roberto H. Castro (USA, The International Institute of Business Valuers and
International Association of Consultants): Role of the Valuation Professional in the
Negotiation of Transactions, Concepts and Standards in Valuation (including Normalization of
Financial Statements), and International Valuation Training & Accreditation.
• MSc. Ing. Hugo J. Guerra (SOITAVE, Organizador, moderador y ponente): Algunas
reflexiones sobre la significación de la normalización en la valoración de bienes; y el
reto que se presenta para el ejercicio profesional y sus resultados.

(e) En el 23° Congreso UPAV celebrado en San José de Costa

publicaciones

Rica, una propuesta útil para ser considerada como “base de

valoración llamada “valor de conjunción” y un “modelo de Serie Ingeniería de Valoración

Publicación IVA 0801

valoración” para ser considerados normativamente. Las ideas El Modelo Matricial de Pares de Valores©
se plasmaron en un monografía titulada: El Modelo Matricial de Concepción Teórica y Aplicación Práctica

Pares de Valores© Una Versión Simplificada del MODELO Una Versión Simplificada del
MODELO VALORATIVO MATRICIAL© - EL MVM®
VALORATIVO MATRICIAL© - El MVM®. El texto preparado, en Novel «modelo» basado en criterios de mercado para avaluar productos inmobiliarios urbanos
según la conjunción valorativa orgánica de sus componentes: sitio, construcciones e intangibles

adición a la ponencia, se presentó en la Asamblea de Clausura Adiós a las limitaciones y errores comunes en la aplicación de simples criterios aditivos de
valores individuales de la tierra como vacante y los costos de construcción depreciados

del Congreso (18.ABR.2008) y fue apadrinado por el Ing. Sérgio Hugo J. Guerra
I.E. - M.Sc. - M.Sc. - Esp. - Dip. - Dip.

Antonio Abunahman, maestro brasileño ampliamente conocido Caracas, Mayo 2008

Obra apadrinada por el ING. SÉRGIO ANTONIO ABUNAHMAN, maestro de maestros, e

en varios países panamericanos, y bautizado por el Ing. Antonio introducida y bautizada por el ING. ANTONIO SÉRGIO LIPORONI,
Presidente de la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación UPAV, en el
Acto de Clausura del XXIII Congreso Panamericano de Valuación en la

Sérgio Liporoni, Presidente de la Unión Panamericana de

Ciudad de San José de Costa Rica, el día Viernes dieciocho (18) de Abril de 2008

Edición Preliminar Revisada

Asociaciones de Valuación UPAV. diciones de la Fundación Juan José Aguerrevere del Colegio de Ingenieros de Venezuela

El MVM® se deriva de la concepción del Enfoque de la Conjunción Valorativa (ECV®),

según el cual se viabiliza al medición por mercado de las incidencias valorativas del suelo,
las construcciones y las intangibilidades asociadas al producto inmobiliario urbano
apropiable. El MVM®, en sus versione básicas (conjunción suelo-construcciones), se ha
presentado en diversos encuentros congresales (algunos de ellos con auspicio de la
UPAV) con aplicaciones ilustrativas locales (Ciudad de México - CDMX, Monterrey - USA,
Buenos Aires, Veracruz - Mx., Santo Domingo - RD, Caracas - Venezuela).

(f) Propuesta útil para ser considerada normativamente como “base de valoración” y
“modelo de valoración”, presentada en el Congreso Internacional de Valuación de la
República Dominicana Valuación 2012, organizado por el ITADO y patrocinado por la
UPAV, celebrado en Santo Domingo los días 19 y 20 de julio de 2012, titulada: ANÁLISIS
DINÁMICO DE LA VULNERABILIDAD DEL VALOR DE TASACIÓN HIPOTECARIA: EL
«VALOR EN RIESGO VaRa. Sobre este tema preparé una monografía con igual título la
cual, gentilmente y para mi honra, fue bautizada por el Presidente del ITADO, el Ing. José
Alberto Beras en el Acto de Clausura del Congreso, ante la presencia de los Asambleístas
y el grupo de venezolanos que estuvimos en el evento, entre ellos, la Arq. María Emilia
Pereira C.

8
(g) También, en el 2012, una ponencia útil para perfeccionar el valor
en riesgo como “base de valoración” y “modelo de valoración”, la cual
se presenta hoy en día en una monografía titulada ESTIMACIÓN
DEL «VALOR EN RIESGO ESPERADO VARE» DE
PORTAFOLIOS INMOBILIARIOS SEGÚN VALUACIONES
HIPOTECARIAS, en los contextos de los XLVIII Congreso Nacional
de Valuación y XXVII Congreso Panamericano de Valuación (UPAV),
celebrados en Monterrey, Nuevo León, Mx., del 31 de octubre al 04
de noviembre de 2012, organizados por la Federación de Colegios
de Valuadores, A.C., FECOVAL, A.C. y el Colegio Mexicano de
Valuación de Nuevo León, A.C. Ver:

https://www.amazon.ca/HJGUERRA-PORTAFOLIOS-INMOBILIARIOS-BASADOS-
VALORES/dp/1726668940

(h) Como aporte para el debate, en la I° Feria Internacional del

Libro de Valuación (Tijuana. Mx., Octubre 2018), realizada en el
marco del LIV Congreso Nacional de Valuación, XXXIII Congreso
Panamericano de Valuación y 29th Congress of Real Estate
Appraisers, Valuers and Counselors, presenté “Algunas
Reflexiones para Mejorar las Normas Internacionales de
Valuación 2017”, contentivo de ideas, las cuales, también sugerí
directamente al IVSC con motivo de las consultas solicitadas por el
organismo para la actualización de los IVS 2017 y emitir los nuevos
IVS 2020. Sobre el particular, debo comentar que tuve el grato
conocimiento de haber contribuido a la institucionalización
normativa de Modelos de Valuación.

Para ahondar en la materia, la referencia es: ALGUNAS REFLEXIONES PARA

MEJORAR LAS NORMAS INTERNACIONALES DE VALUACIÓN 2017:
CONSIDERACIONES PARA MEJORES VALUACIONES PROFESIONALES (Spanish
Edition) (Español), monografía publicada por amazon:

9
https://www.amazon.com/ALGUNAS-REFLEXIONES-MEJORAR-INTERNACIONALES-
VALUACI%C3%93N/dp/1719877505

Es importante, también indicar que en esos mismos Congresos, se conoció la ponencia de

la Presidenta de la ANEVAR (The National Association of Authorized Romanian Valuers),
Dana Ababei en relación a “Lessons learnt from adoption of IVS by ANEVAR” y, por
tanto de utilidad para conocer de una experiencia en la adopción de los IVS.

(i) Otra experiencia importante

para exponer e intercambiar
ideas sobre la normatividad
valuatoria fue la ocurrida en el
34° Congreso Panamericano de
la UPAV en OCT 2019 para el
cual, por designación de la
Comisión Organizadora del
Congreso, a través de su
Presidente, el Ing. Alexander
Parrilla, me correspondió,
primero, la tarea de organizar y,
luego, la de actuar como
Consejero Institucional del Panel
Internacional de Normalización de
la Valuación.

En este evento estimé como aporte relevante resaltar la importancia de perfeccionar

normativas nacionales con el debido fundamento en la tríada epistémica-epistemológica-
ética y armonizable con normas internacionales de interés para la valuación. Mi ponencia
fue incorporada por el Ing. Alexander Parrila, Presidente de la Comisión Organizadora del
Congreso, a la página web del IVAPPAN. También, puede conocerse a través del
siguiente link:
https://youtu.be/V9K2k3MV4Vk Hugo J. Guerra Normalización de la Valuación.

(j) Algunos cursos y ponencias sobre Normas Nacionales e internacionales de valuación

de importancia por referirse a las descripciones de sus estructuras y contenidos. Sobre
dichos cursos vale la pena mencionar que los programas convencionales deberían
ampliarse para incorporar el debate analítico critico lógico sobre las normas, lo cual, sin
duda, es muy importante para contribuir en mayor medida a los procesos continuos de
normalización; y, simultáneamente, para preparar normas de valuación nacionales con
fundamentos epistémicos, epistemológicos y éticos, así como en conformidad con las
particularidades y regulaciones propias de cada país y de sus relaciones con estándares
internacionales y regionales emitidos por organizaciones tales como la ISO; el IVSC; The
Appraisal Foundation (entidad oficial responsable de la normatividad valuatoria en EE.UU
y ente acreditado legalmente en ese país para, a través del Appraisal Standards Board
(ASB) emitir las normas y criterios de certificaciones profesionales de rigor en el manejo
de las Normas de Valuación que allí rigen); AENOR (Asociación Española de
Normalización y Certificación) y AEV (Asociación Española de Análisis de Valor,
institución que agrupa a sociedades que efectúan el 90% de las valoraciones realizadas
en España) en cuanto a Normativas referentes a la Gestión del Valor y Valoraciones (es
de acotar que con entidades españolas ya la UPAV, desde el 2005, mantiene relaciones
con la Asociación de Sociedades de Tasación de España, ATASA, a través de su director

10
el Dr Leandro Sergio Escobar Torres, en virtud del primer encuentro, participación e inicio
de los posteriormente consuetudinarios que ha tenido con la Unión como consecuencia de
la invitación que le hiciera quien suscribe para actuar como Panelista en el “I° Foro
Internacional sobre la Normalización de la Valoración en sus distintas perspectivas”, antes
referido, llevado a cabo en Caracas); la instancia del RICS responsable de las normas
que emite; y, de gran relevancia, la Fundación IFRS para la normatividad de reportes
financieros. Con esta última, muy importante si nos situamos en la óptica del IVSC, toda
vez que este organismo particulariza el encuadre de la valuación económica en los
sistemas financieros aun y cuando establece definiciones no coincidentes en su totalidad
con las expuestas en las Normas Internacionales de Información Financieras. En la
Introducción de los IVS, el IVSC puntualiza:

“We believe that International Valuation Standards (IVS) are a fundamental part of
the financial system, along with high levels of professionalism in applying them.”

Y, en ese mismo orden de ideas, con entidades financieras multinacionales por razones
de especial significación que, en reiteradas ocasiones, ha planteado públicamente el
actual Presidente de la UPAV, el Ing. Armando Escalante. Y, por extensión, según estimo,
con otros organismos de cooperación y comercio multilateral,

3. La difusión de los antecedentes que, en materia normativa, puedan existir en el seno de

la UPAV ameritarían especial atención. De hecho, la necesidad de la normalización de la
tasación fue una de las principales razones que dio pie para que en Lima, las
delegaciones asistentes a la Primera Convención Panamericana de Valuaciones
celebrada en la capital peruana, del 08 al 15 de Diciembre de 1949, organizada por el
CTTP para celebrar su 60° Aniversario de fundado (el día 13 de diciembre de 1889) en la
sesión del 14.DIC.1949 como está documentado y, por tanto, no el 13.DIC.1949 como se
suele publicar erróneamente, decidieron crear, según consta en Actas, la:

“Oficina Permanente de Valuaciones, encargada de centralizar las

investigaciones, informaciones y actividades que se desarrollaran en el
Continente en materia de valuaciones, sufragándose los gastos por cuenta de los
países concurrentes y cuya sede estaría en la Ciudad de Lima, debiendo
permanecer afiliada al Cuerpo Técnico de Tasaciones del Perú”.

Ese antecedente dio pie para que, en 1957, en Chicago, EE.UU, se creara lo que, en
adelante, se llamó y se denomina la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación
(UPAV), Para esos años, es de apuntar, que buena parte de las organizaciones gremiales
de la tasación y la valuación en América todavía no estaban establecidas. Por ejemplo, en
el caso venezolano, la Sociedad de Tasación de Venezuela (SOTAVE) se instituyó el 01
de febrero de 1965 por iniciativa, en ese entonces, de un importante grupo integrado por
27 profesionales de la tasación, apoyados por el Contralor General de la República, el Dr.
Luis Antonio Pietri, siendo su primer Presidente, el Lic. Alberto Ángulo López, y la cual,
luego, en 1990, por razones circunstanciales mas que de convicción conceptual, se
convirtió en Sociedad de Ingeniería de Tasación de Venezuela (SOITAVE) para agrupar
supuestamente a solo profesionales miembros del Colegio de Ingenieros de Venezuela,
de acuerdo con la Ley de la Ingeniería, Arquitectura y Profesiones Afines. Debo citar que
las Delegaciones presentes en la Convención en el año 1949 estuvieron integradas por
representantes de organismos, mayoritariamente gubernamentales, de Argentina,
Canadá, Colombia, Chile, Ecuador, Estados Unidos de Norteamérica, El Salvador,
México, Nicaragua, Paraguay, el propio Perú (además, por supuesto, de miembros del

11
CTTP), República Dominicana, Uruguay y Venezuela. A ellas se les debe la siembra de la
semilla que, luego, dio como fruto el nacimiento de la UPAV.

4. Los IVS 2020, emitidos por el IVSC, constituye un marco referencial sumamente amplio
que permite trabajar cómodamente en conformidad con él, en tanto y en cuanto se siga un
protocolo lógico y convencional de todo trabajo investigativo o profesional formal. No
puede ser de otra manera porque, de no ser así, sería muy difícil el acoplamiento de
normas nacionales y sectoriales con ellos.

Creo, a diferencia de lo expuesto por el Ing José García Pereira en charla que expuso en
webinar sobre el valor hipotecario que mal podría señalarse que a los IVS, según su
punto de vista, deben interpretarse como un “cuerpo normativo restrictivo”. No me parece
procedente esa interpretación de los IVS, no solo por la ambigüedad de algunos
conceptos expresados en ellos, si no, también, que, dentro del propio marco normativo
emitido por el IVSC, cabe la posibilidad de considerar desviaciones razonadas. En efecto,
reza en el Marco Conceptual de los Estándares, según traducción libre de los IVS
realizada por el Ingeniero Julio Torres Coto M. para el uso de la FECOVAL (muy buena
por demás; el Ing. Torres-Coto M. tiene amplia experiencias en valuaciones, en
educación, en el análisis de las normas y otras de interés, conocedor de buena parte de
las culturas americanas y dominio del castellano e inglés):

“60. Desviaciones

60.1. Una “desviación” es una circunstancia en la cual deben seguirse requisitos

legislativos, reglamentarios o de autoridad que difieren de algunos de los requisitos de
las NIV. Las desviaciones son obligatorias puesto que el valuador debe cumplir con los
requisitos legales, reglamentarios y otros de autoridad apropiados para el propósito y
jurisdicción de la valuación para cumplir con las NIV. Un valuador puede afirmar que
la valuación fue realizada conforme a las NIV cuando hay desviaciones en estas
circunstancias.

60.2. El requisito de apartarse de las NIV en virtud de requisitos legislativos,

reglamentarios u otros de autoridad tiene prioridad sobre todos los demás
requerimientos de las NIV.”
(resaltados en negrillas míos)

En el caso venezolano, por ejemplo, existen instrumentos legales que deben seguirse
para las valoraciones de arrendamientos inmobiliarios, los cuales pueden aplicarse sin
contradecir los IVS.

5. En los IVS 2020 no se concibe un protocolo de trabajo algo distinto al lógico y

convencional que, de acuerdo a la más elemental lógica natural, debe ceñirse todo trabajo
investigativo o profesional formal. Me refiero a los requisitos establecidos en los
estándares generales IVS 101, IVS 102 e IVS 103 (y, a tenor de ellos, en los IVS
catalogados en el propio cuerpo normativo como “estándares de activos” a fines de
orientar las valuaciones referidas a determinados tipos de bienes). Esas pautas
normativas se refieren a que, para todo trabajo valuatorio formal, debe:

(a) Especificarse, clara e inequívocamente, la finalidad para la cual se requiere. Yo

añadiría, la especificación de la razón que lo motiva toda vez que, a veces, se requiere
equivocadamente una valuación para una finalidad que no guarda relación con esa razón,

12
Esa finalidad, por lo general, se refiere a la valoración de uno o a varios de los derechos
de posesión y/o uso y/o disfrute y/o disposición, sobre un determinado bien, tangible o
intangible. Se suele decir “la valuación de la cosa tal”; en realdad, habría que decir “la
valuación del derecho ABC sobre la cosa tal”.

(b) Indicarse quién requiere el trabajo valuatorio y quienes son los usuarios del mismo.

(c) Considerarse hechos y datos evidenciables y verificables, objetiva y coherentemente

procurados y tratados libre de errores, sin dejar de señalar las limitaciones que fueren
procedentes, y

(d) Reportarse de manera formal en un Informe compresible y relevantemente soportado

con documentos pertinentes, sujeto a revisiones y auditorias. Por cierto, en lo referente a
las revisiones de los Informes de Valuación, en un webinar reciente sobre las Normas
Internacionales de Valuación con los expositores García, Cavalli y Escobar, el primero
resaltaba la revisión de las valuaciones como novedad realzada en los IVS 2020.

Es importante apuntar que la Revisión de las Valuaciones está prevista en los IVS desde,
al menos, la versión 2003, inserta, en ese entonces, a los Estándares como unas de las
15 Notas Guías integradas orgánicamente al cuerpo normativo a fin de tratar el asunto
con sumo detalle. En la versión 2020 de los IVS no se contemplan Notas Guías y a la
Revisión, al igual que la elaboración, se les incluye dentro del IVS 103 (Reporting). .

Sobre las Revisiones, por cierto, es necesario apuntar que su inclusión en normativas
valuatorias no es nada nuevo. En algunas normativas la revisión se pauta desde hace
mucho más tiempo atrás. Muestra de ello se revela en la NORMA IRAM 34853
(Tasaciones – Principios Generales) en Argentina, de fecha Junio 1996.

“3.3 Revisión y discusión en sesión pública: Hace a la mejor calidad de una

tasación que ella sea revisada y además discutida en sesión pública.”

En el webinar referido sobre las NIV 2020 el Ing Francisco Cavalli señala la importancia
de la elaboración y revisión de los Informes de Valuación. Totalmente de acuerdo con sus
planteamientos; y, me permito añadir: La revisión, cuando se lleva a cabo, debe ser útil
para constatar la coherencia de la valuación practicada y revelada en razón de la finalidad
perseguida, bases de valoración consideradas, metodología aplicada según determinada
normativa claramente especificada y convalidación del dictamen valorativo que haya
realizado el responsable del Informe (subrayo la convalidación porque esa fase de la
valuación no se enfatiza en los IVS). La revisión debe concretarse en el marco de las
normas de valuación aplicadas y no, necesariamente, tiene por fin estimar un nuevo valor
de avalúo.

Para la Elaboración y Revisión de Informes de Valuación y no menos importante,

sobre la remuneración a la cual debe hacerse acreedor el valuador con motivo de su
trabajo, debo resaltar la importancia que el ITADO le ha venido concediendo a la materia.
Así, en el 2017, bajo la Presidencia del entrañable amigo, gremialista de excepción, el Ing.
Álvaro Sánchez Coiumna (QEPD), tuve la oportunidad de compartir esas materias en
senos Talleres en Santo Domingo, RD. El ITADO siempre en avanzada desde que la
Delegación Dominicana auspició la creación de la Oficina Panamericana de Tasaciones
en 1949 en la I° Convención Panamericana de Valuaciones en Lima, convertida luego en
UPAV en 1957 en Chicago, EE.UU.

13
En relación a la temática, con fecha más reciente, en este mismo año 2020, por solicitud
de la FECOVAL para la publicación de su revista en digital, en castellano y en inglés,
sometí a su consideración un artículo titulado “Algunas razones formales y ciertos
cuidados especiales para la Revisión de Avalúos”.

6. La gran novedad en los IVS, verdaderamente transcendente en mi opinión, es la

posibilidad cierta, acorde con el apartado # 90 del IVS 105, de poder utilizar
normativamente “Modelos de Valuación”, según se cumplan ciertos requisitos.
Debemos tener presente que, de acuerdo con las pautas que rigen el reconocimiento
formal de una innovación en el mercado, como lo sería un nuevo modelo de valoración,
se requiere que exista, como menos, un respaldo institucional normalizado. Ver, por
ejemplo, los Manuales de Oslo y de Fragati, así como normativas españolas sobre la
materia.

7. Aspecto crucial en los IVS es el relativo al “IVS 104 Value Bases”. Al referirme a este
estándar, preferiría llamarlo “Bases de Valuación” a tenor de la denominación que se
hace en el EVS 2 (Valuation Bases Other than Market Value) de los EVS 2016, por cuanto
creo que en castellano “base de valor” (traducción literal de la expresión) tiene una
connotación diferente a cuando se expresa en inglés, así como respecto a su significación
como “base de valuación” o “base de valoración” o “base valuatoria” o “base de tasación”
o “base de avalúo” o “base de valúo” o “base de evaluación” (expresiones todas ellas que
podrían entenderse como equivalentes). Para reafirmar mi consideración debo apuntar
que, también, el propio IVSC, en la edición del año 2000 de los IVS, así como en el
Glosario publicado en el 2003, se refería al concepto como Basis of Valuation y en la
edición del 2007 lo trataba como Base para la Valuación.

Por otra parte, son muchas las cuestiones que surgen del estudio hermenéutico y
aplicativo de los IVS. A título ilustrativo:

(a) En el IVS 104 se definen como conceptos valorativos, mas o menos específicos, sin
toda las precisiones necesarias, los concernientes a: “Valor de Mercado”, “Renta de
Mercado”, “Valor Equitativo”, “Valor de Inversión/Valía”, “Valor de Sinergia” y “Valor de
Liquidación (Ordenada y Forzosa)”. En el estándar se citan otros solo a manera
referencial como lo es el denominado “Valor Razonable” cuya definición depende de la
norma que se considere y, por cierto, sin hacer referencia a normas en países americanos
de habla hispana. Por ejemplo, en el IVS 104 no se hace referencia al concepto de “valor
razonable” definido en las actuales Normas Mexicanas de Valuación NMX-R-081-SCFI-

14
2015, en las cuales, debe indicarse, la definición es distinta a la especificada como “valor
razonable” en las NIIF. Resulta oportuno observar el mal uso que en no pocas veces se
hace en las valuaciones en relación al concepto financiero de “valor razonable”, tal cual
como éste se define y se jerarquiza en el NIIF 13 (Medición del Valor Razonable).

(b) Se formula un concepto de “valor de mercado” teóricamente ideal y muy complejo de

mensurar en la práctica (quizás inviable). Son varias las razones. Entre ellas, los mercados
no son transparentes. Por el contrario, se caracterizan por su mayor o menor opacidad,
según el caso. Por ejemplo, para la aplicación del enfoque de comparación de precios
(llamado de Mercado en las Normas) no es fácilmente viable la inspección de referentes ni
la obtención de cotizaciones firmes. En el IVS 104 se define al valor de mercado en los
siguientes términos:

“30.1 Valor de Mercado es la cantidad estimada por la cual un activo o pasivo debería
(entiéndase, podría; acotación mía) intercambiarse en la fecha de valuación entre un
comprador dispuesto y un vendedor dispuesto, en una transacción independiente,
después de adecuada comercialización y en la cual las partes hayan actuado cada cual
con conocimiento, prudencia y sin presión.”

Tal definición se fundamenta en varios supuestos ideales; y, además, entre otras premisas,
la correspondiente a que el “valor de mercado” es un valor atribuible a un bien que:

“ha estado expuesto en el mercado de la manera más apropiada para propiciar su venta
al mejor precio razonablemente obtenible conforme a la definición de Valor de Mercado”.
(Ver numeral 30.2, literal g)

¿Cuál es el mejor precio obtenible: el mayor dentro de un rango viable, el valor mas
probable el cual no es necesariamente el valor esperado, puntualmente concebido, frente al
resto? ¿Por qué ese valor no pudiere corresponderse al que no tendría discusión para
ninguna de las partes como valor posiblemente de mayor viabilidad de concreción en una
venta como lo sería el valor mínimo dentro del rango de posibles valores? ¿Hasta qué punto
es posible conocer los tiempos de exposición de bienes comparables cuyos precios han de
tomarse como referencia para mensurar un valor de mercado a fecha de avalúo?

Además, si el denominado valor de mercado en los IVS, atribuible a un determinado tipo

bien, se corresponde a un valor a fecha de avalúo en atención al tiempo de exposición que,
con anterioridad a esa fecha, han tenido bienes semejantes a ese tipo de bien, podría
entenderse que ese valor de mercado podría ser, entonces, una suerte de valor futuro
equivalente a los precios negociados durante esos tiempos pasados de exposición. Esto
significaría que tal valor de mercado es la expresión presente (equivalente financieramente
a fecha de avalúo) de lo que con anterioridad a la fecha de valuación ha pasado y no lo que
necesariamente ha de suceder justo en esa fecha y mucho menos lo que pudiere ocurrir a
partir de ella. Es decir, el valor de mercado definido en los IVS es como una suerte de
“espejo retrovisor en el cual se visualizan, resumidamente, valores ocurridos antes de la
fecha de avalúo, a lo sumo en ella; y, por supuesto, no por ocurrir.”
.
Desde otro punto de vista, bajo el supuesto que los precios futuros a partir de la fecha de
valuación se comportaran al igual que con anterioridad a la fecha de valuación (al menos
durante un tiempo razonablemente previsible), entonces ese valor de mercado podría
entenderse como una suerte de valor presente equivalente de esos precios durante un
tiempo futuro prudentemente considerado; es decir, lo que sería equivalente,

15
financieramente, al valor presente de posibles precios durante ese tiempo futuro.
Objetivamente, ese tiempo futuro, podría ser el tiempo promedio de exposición que
han tenido los antecedentes para mensurar el valor de mercado, en correspondencia
con un lapso previo a la fecha de avalúo, cuya extensión, también habría que precisar
(obviamente, salvo mejor criterio y a reserva que esos tiempos sean viables de
conocer con objetividad suficiente).

La conclusión de estas reflexiones, ante la definición de valor de mercado como base

valorativa expresada en los IVS sería que él debe interpretarse acorde con su esencia; es
decir como un valor de cambio, el cual habrá que cuantificarse según las premisas
que se establecieren para cada caso de interés, según la finalidad perseguida con el
avalúo, los datos disponibles y los recursos dispuestos para realizarlo. Ese valor de
cambio podría obtenerse directamente según criterios de precios o criterios de costos, o
indirectamente según precios de frutos (criterios de renta).

(c) Por otra parte, al definirse en el IVS 104 el “valor de liquidación ordenada” cabe
pensar que él podría corresponderse al valor mas probable, como precio que podría
obtener quien específicamente deba vender. Y ese valor, según la premisa formulada en
el estándar, podría suponerse como el valor esperado presente a fecha de avalúo de
valores futuros posibles durante un tiempo de exposición prudentemente razonable de
manera que ese valor podría suponerse, con ciertas simplificaciones (ver NOTA),
equivalente al valor de mercado a la fecha de valuación, tal como está definido en la
norma, menos los costos de venta -o sea, según como se define el valor razonable en la
NIIF 13, jerarquizado dependiendo del tipo de precios de referencia-; o, en todo caso,
algún otro valor dentro del rango en el cual se estima que estaría comprendido ese valor
de mercado (por supuesto, también ajustado por los costos de venta). Por ejemplo, de
manera muy prudente, al valor correspondiente al límite inferior del rango de posibles
valores, deducido con determinado nivel de confianza probabilística.

NOTA: SI el valor de mercado se deduce a partir de operaciones de compraventa

justamente anteriores a la fecha de valuación, pudiere ser posible establecer un modelo
según el cual: Valor de Mercado = Función del tiempo, ceteris paribus. Y, con fundamento
en ese modelo pudiere hacerse una proyección a futuro y, por tanto, de consecuentes
valores presentes equivalentes a fecha de avalúo, según la tasa de actualización (tsa de
descuento racional) que aplicare.

Es de pensar que quien, específicamente, deba vender no tendría por qué decidir por un
precio equivalente financieramente (como valor de liquidación ordenada) distinto al que
pudiere ser un valor de mercado viable, deducido según las premisas que se apuntan en
el IVS 104. Es mas, ese valor esperado, a fecha de avalúo, se correspondería al más
probable de ser reconocido para la compra por parte de un comprador bien informado. En
todo caso, ese valor por decidir pudiere ser uno cualquiera dentro del rango estimado
probabilísticamente del valor de mercado definido en el IVS 104. Y, de ser así, el mejor
precio que el eventual comprador pudiere obtener sería el más bajo dentro de ese rango,
el cual, también, le significaría al vendedor un precio mas viable de obtener. Por tanto,
pudiere pensarse que la magnitud del valor de liquidación ordenada, como valor
presente financieramente equivalente, podría dimensionarse según la siguiente fórmula:

VLO a fecha de avalúo = Valor esperado del “valor de mercado”, delimitado según
un cierto nivel de confianza probabilística, menos los costos de venta a la fecha de

16
avalúo, bajo la premisa que el tiempo probable de materialización de la venta es
similar al lapso considerado para formular el “valor de mercado” según el IVS 104.

VLF a fecha de avalúo = Valor mínimo probable del “valor de mercado”, delimitado
según un cierto nivel de confianza probabilística, menos los costos de venta a la
fecha de avalúo, bajo la premisa que el tiempo probable de materialización de la
venta es similar al lapso considerado para formular el “valor de mercado” según el
IVS 104.

Puntualicemos que el valor de liquidación ordenada se define en los siguientes

términos en el IVS 104 (traducción libre del Ing. Julio Torres Coto-Masei para la
FECOVAL):

“80. Base Valor Definida en las NIV – Valor de Liquidación

80.1 Valor de Liquidación es la cantidad que se realizaría cuando un activo o grupo de

activos se venden de forma fragmentada. El Valor de Liquidación debería tomar en cuenta
los costos de poner los activos en condición de venta así como los de la actividad de venta.
El Valor de liquidación puede determinarse sujeto a dos diferentes premisas de valor:

(a) una transacción ordenada con un periodo de comercialización típico (ver sección 160), o
(b) una transacción forzosa con un periodo de comercialización acortado (véase sección 170)
(resaltados en negrillas, míos)
80.2 Un valuador debe revelar cual premisa se ha supuesto.
…
160. Premisa de Valor – Liquidación Ordenada

160.1 Una liquidación ordenada describe el valor de un grupo de activos que podrían ser
realizados en una venta de liquidación, dado un periodo de tiempo razonable para
encontrar un comprador (o compradores), estando el vendedor obligado a vender
sobre la base de tal como está. (resaltados en negrillas, míos)

160.2 El periodo razonable de tiempo para encontrar un comprador (o compradores)

puede variar según el tipo de activo y las condiciones del mercado.”

En el texto normativo no se especifica qué debe entenderse por una “transacción

ordenada”. A tenor de las NIIF, una transacción ordenada no se refiere a una posible
venta futura; por el contrario, se refiere a tiempos pasados. En efecto, la expresión se
define de la siguiente manera en el glosario que forma parte de ellas:

“transacción ordenada (orderly transaction)

Una transacción que supone una exposición al mercado para un periodo anterior a la
fecha de la medición, para tener en cuenta las actividades de comercialización que son
usuales y habituales para transacciones que involucran estos activos o pasivos; no es
una transacción forzada (por ejemplo, una liquidación forzada o una venta urgente).”

La referencia a la normativa financiera como llamada de atención resulta pertinente por

cuanto, como se ha indicado, si el IVSC considera a la valuación como parte de los
sistemas financieros, lo lógico sería la homologación de conceptos con los emitidos por el
IASB (International Accounting Standards Board: Consejo de Normas Internacionales de

17
Contabilidad) en las denominadas NIIF y NIIF para PyMES; pero, no hay coincidencia de
definiciones entre los IVS y las NIIF.

Como se observa, el valor de liquidación ordenada debería especificarse mejor en el

IVS 104, ya que tampoco se define claramente que se entiende por ordenada. Por
ejemplo, si es ordenada físicamente como podría serlo según grupos de máquinas, o
bienes chatarreados; o, si es ordenada por orden cronológico según se registraron en
inventario; u ordenada (instruida) por una autoridad administrativa a los fines de la
desincorporación de bienes, u ordenada (impuesta) por una autoridad judicial. .

Así, a falta de mayores especificaciones en el IVS 104, es de acotar que la expresión

“LIQUIDACIÓN ORDENADA” pudiere entenderse como una “LIQUIDACIÓN ORDENADA
POR ALGUIEN”, por ejemplo, por una autoridad judicial. Si así fuere y, además, se
impone que se proceda a una venta inmediata, el concepto valorativo habría que
analizarlo como valor de liquidación forzosa y no como un valor de liquidación
ordenada, en atención al propio IVS 104. A estos fines, el Ing. Luis Fernando Restrepo
Gómez presenta públicamente una propuesta abarcativa para mensurar los dos
conceptos valorativos (de liquidación ordenada y de liquidación forzosa), la cual se
resume en la siguiente ecuación:

Valor de Liquidación = VAa * Kf * Kl

donde:

VAa = Valor de avalúo a fecha de valuación, el cual, aunque no se especifica

enfáticamente en la exposición, habría que entenderse como el valor de mercado
estimado según ese se define en el propio IVS 104; y al cual habría que deducirle los
costos de venta como se pauta en el IVS 104. Estos costos, según el ponente, habría que
estimarlos a la fecha en que se materializaría la eventual liquidación-

Sobre los costos de venta, creo que debería ser a precios de la fecha de avalúo a tenor
de lo especificado en las NIIF para mensurar valores terminales (en todo caso, es menos
impreciso estimar costos de ventas a fecha de avalúo que a fechas futuras y, a fin de
cuentas, ellos deben expresarse a valor de fecha de avalúo). Por otra parte, hago la
salvedad que el VAa como valor de mercado no es necesariamente el que resultaría de
la aplicación del enfoque de los precios (llamado de mercado en la Norma), si no del
enfoque que, con mayor pertinencia, resultare conveniente; y, en todo caso, como valor
conciliado y convalidado, si fueren varios los criterios valorativos viables de ser aplicados.
Como bien señala la Norma, el valor de mercado pudiese mensurase por cualquier
enfoque, método, modelo, de suficiente pertinencia.

Kf = Coeficiente financiero para actualizar un valor futuro a su equivalente financiero

como valor presente a fecha de avalúo, a una tasa de interés activa promedio según
indicadores de la banca durante los últimos seis meses previos a la fechas de avalúo.
El factor se calcula mediante la siguiente fórmula: (1 / (1 + tasa activa promedio últimos
6 meses)^n), donde n = período para el cual se espera que se pudiere concretar la
liquidación, enfatizando el ponente que la magnitud de esta variable es la que hace la
diferencia en el cálculo de un valor de liquidación ordenada y un valor de liquidación
forzosa.

18
Acá, con la introducción del facto Kf surge una primera cuestión. Si el valor de mercado
es el valor que el mercado reconoce a fecha de avalúo, ¿para qué hay que calcular su
valor descontado a tasa de interés como si fuera importante calcular un valor equivalente
a fecha anterior a esa fecha de avalúo?

Por otra parte. ¿Cuál es esa tasa activa? Por ejemplo, en Venezuela, al igual que en
muchos países, esa estadística la publica el Banco Central de Venezuela, siendo varios
los tipos de tasas activas, razón por la cual es necesario especificar cual tipo de tasa
activa es la pertinente para efectos de la ecuación.

Otra cuestión para tener cuidado es sobre si la tasa activa a emplear debe cuantificarse
en la fórmula como tasa real (deflactada) o como tasa aparente (o sea, incluyendo la
inflación prevista).

Y, por supuesto, otro tema necesario de dilucidar es la magnitud de n. A mi juicio, n

podría ser 0 bajo la presunción que el tiempo esperado para concretar la liquidación
ordenada fuere semejante al tiempo considerado para la medición del valor de mercado;
y, por tanto, huelga evaluar valores presentes para obtener una cantidad ya se refleja por
el valor de mercado.

Kl = Coeficiente LUFER, calculable como (1 – Co * Cd), para considerar aspectos de la

oferta y de la demanda que, en opinión del tasador, afectaren el VAa para asi poder
deducir un ajuste por venta rápida. Haciendo abstracción de los datos estadísticos que
objetivamente pudieren respaldar las magnitudes de los coeficientes Co y Cd, más allá de
apreciaciones subjetivas sugeridas por el ponente, surge la siguiente cuestión: ¿Si la
oferta y la demanda estuvieren balanceadas, ese factor no debería ser igual a la unidad
(según la tabla de valores propuesta es (1 - 0,4 * 0,4) = 0,84?

Mayores detalles sobre mis consideraciones iniciales sobre el

valor de venta rápida los expuse en la monografía del año 2003
referida como Criterios Normativos para la Valoración Bienes
Inmuebles y Bienes Muebles en el Contexto de las Normas
ISO; y, con anterioridad, en el año 1999, en la que titulé:
“Fundamentos de Ingeniería Valuatoria – Aplicaciones
Básicas para la Tasación de Bienes Inmuebles”.

(d) Llama la atención que en el IVS 104 no se contemplen conceptos valorativos de suma
importancia en el ámbito financiero no obstante el encuadre que hace el IVSC con los
sistemas financieros. Me refiero a, por ejemplo, el “valor hipotecario”, el cual no se
cubre aun dada su importancia en el sector y ejercicio de la valoración profesional y que,
según hemos tenido oportunidad de escuchar en webinars recientes, algunos
profesionales lo asumen como equivalente a un posible valor de liquidación ordenada.

Creo que mal podría asemejarse el denominado valor hipotecario según las normas que
lo definen explícitamente, como se hace, por ejemplo, en la Orden ECO/805/2003, de 27
de marzo en España, a un “valor de liquidación ordenada”. En esta Orden y a tenor de

19
ella en otras normativas, el valor hipotecario se define en los siguientes términos
(artículo 4):

“Valor hipotecario o valor a efecto de crédito hipotecario (VH). Es el valor del inmueble
determinado por una tasación prudente de la posibilidad futura de comerciar con el
inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las
condiciones del mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasación y
sus usos alternativos correspondientes.
En la determinación a que se refiere el apartado anterior no se incluirán los elementos
especulativos.”

Obsérvese que el valor hipotecario se refiere a un valor a tiempo futuro. El valor de

liquidación, ordenada o forzosa, es un valor a tiempo actual. Confundir los conceptos
es inexplicable y, por demás, inaceptable.

De manera que no hay porque forzar una supuesta coincidencia subjetiva de ambos
conceptos valorativos. Sobre todo, si como pretende el Ing García Pereira de hacer una
interpretación restrictiva del texto normativo explicando, contradictoriamente, lo que no se
dice en el mismo. Además, las entidades que tienen interés en una estimación de valor
hipotecario (además de las españolas) tienen sus propias definiciones, las cuales deben
ser acogidas por los valuadores, sin que ello signifique quebrantar los IVS o actuar en
contrario a la ética profesional. Grave sería que el valuador no resuelva un problema
valuatorio en conformidad con la base valoración que sea procedente para el caso,
tergiversando los conceptos, por acción u omisión.

En igual orden de ideas, debe tenerse especial cuidado con el denominado valor de
liquidación forzosa, el cual tiene una diferencia sustantiva con el valor de liquidación
ordenada. Para el primero debe considerarse una venta obligatoria e inmediata, a diferencia
del segundo que se correspondería a una venta disponiendo del tiempo prudentemente
necesario para ello y, por ende, con mayor capacidad de negociación de parte de quien
vende.

Los IVS, ante la falta de un diario de debate a tenor de la Parte B de las NIIF que permita
conocer diversas posturas razonadas sobre diversos planteamientos normativos,
especialmente de algunos enunciados sin mayores precisiones (como es natural y de
entender de una norma que aspira conciliar la universalidad de criterios en torno a la
medición de un concepto en el cual la subjetividad juega papel importante) y de preceptos
en los cuales se observan algunas contradicciones, deben considerarse como una
referencia muy general y sumamente amplia, útil para que en cada nación y sector donde
se requieran de normativas de valuación, se den mejores y mayores precisiones
armonizables con ellos en la medida de lo posible. En este sentido son de resaltar las
palabras de la Presidenta de la ANEVAR Dana Ababei (2018):

“Los IVS buscan establecer estándares globales y no pueden cubrir las

especificidades de cada país.”

Tampoco en el IVS 104 se hace referencia al “valor de aseguramiento”, igualmente

importante en el ámbito financiero así como en la gestión de activos de producción, y del
cual hay no menos de 23 definiciones distintas según el alcance que se pretenda hacer de
una póliza de seguro.

20
A fin de cuentas, sea para tasar un valor hipotecario o sea un valor de aseguramiento,
lo relevante del asunto para el avaluador es el concepto de valor que le interesa al ente
financiero y las premisas (la base valuatoria) que han de servirle como referencia para la
operación que estime conveniente de realizar según la finalidad que pudiere tener
planteada. Con fundamento esas definiciones el valuador habrá de cuantificar y reportar
ese valor, con el debido razonamiento para producir un dictamen valorativo trasparente y
verificable, a sabiendas y dejando claro que dicho dictamen, como valor de avalúo, se
corresponde a un valor en potencia no a un valor en acto (valor fáctico), cuantificable
según las premisas que hubiere definido a quien le interese el tal concepto valorativo. Y
ese valor hipotecario, mensurado por el valuador, será solo una referencia por cuanto el
ente financiero le dará prioridad a sus consideraciones en atención no solo a la
capacidad de pago, sino también a la voluntad de pago, que le aprecie al solicitante de
un crédito.

A propósito del planteamiento del Ing. García sobre que el valor hipotecario se fija en
Venezuela restando un porcentaje del “valor de mercado”, en realidad no se refiere a la
deducción de un valor hipotecario. El asunto es, como explico en monografía
“Fundamentos de Valoración Económica (Caracas, 2000)”, el tema se trata en las
NORMAS RELATIVAS A LA CLASIFICACIÓN DE RIESGOS EN LA CARTERA DE
CRÉDITOS Y CÁLCULO DE SUS PROVISIONES (Resolución N° 009-1197 de la Junta
de Emergencia Financiera, de fecha 28NOV97, publicada en la Gaceta Oficial de la
República de Venezuela N° 36.433, de fecha 15ABR98). Lo que se plantea en el
artículo 39 de dichas Normas es la aplicación de un factor mínimo de descuento a
los valores de avalúo para cubrir gastos de ejecución. Ese factor depende del tipo de
bien valuado, tal como se ilustra en la tabla que se inserta a continuación, trascrita de la
monografía referenciada, copia de la cual presentó el Ing García en su exposición:

TIPOS DE BIENES Gastos de Ejecución Ge (%)

cumentos de Resguardo 5,00
ciones y Derechos 5,00
Bonos de Deuda Externa 3,00
Documentos Mercantiles 5,00
Barcos 20,00
Aeronaves 12,00
Bienes Inmuebles:
Residenciales 10,00
Locales Comerciales, Construcciones,
Industriales, Estacionamientos, etc. 7,00
Vehículos 7,00
Maquinaria Industrial 7,00
Garantías sobre:
Bienes de Consumo Final 10,00
Repuestos, Partes y Productos Intermedios 10,00

Parágrafo Único (del Art. 39 de las NORMAS en referencia): Para todos aquellos bienes
no incluidos en la tabla a que se refiere el presente artículo, exceptuando todos aquellos
que garantizan créditos destinados al sector agrícola, los porcentajes a aplicar por concepto
de gastos de ejecución quedarán a criterio del perito avaluador, quién deberá actuar con
base en las prácticas generalmente aceptadas en esta materia.

21
(e) De igual modo pueden citarse otros conceptos de valoración que conllevan como
corolario que la valoración trasciende a los sistemas financieros tal como lo puntualiza el
IVSC. No faltan razones para encuadrar a la valoración, de manera más amplia, en las
Ciencias Económicas, como hice referencia en el Panel UPAV 2019 sobre el tema.
Ejemplos de ellos son: los conceptos de “valor de justiprecio”, “valor de justa indemnización”
(no pocas veces confundido con justiprecio), “valor de disfuncionalidad” (lo contrario de
valor de sinergia y no menos común, sobre todo en sectores industriales y urbanos de con
baja productividad y mal uso del suelo), “valor por efectividad” (concepto importante para
medición de inversiones netas atribuibles a bienes de capital, depreciaciones y vidas
económicas útiles remanentes y gestión del valor). “valor en riesgo” como concepto
empleado en valoraciones de portafolios y, a similitud de él: “el valor en riesgo en las
tasaciones hipotecarias” y el “valor en riesgo de portafolios inmobiliarios”, como se indica
en los literales (f) y (g) del numeral 2 anterior.

(f) Sobre la base de valor útil para las

valoraciones que deben practicarse en
los casos expropiatorios debo apuntar
otro aporte para la discusión, el cual
expuse en el Congreso UPAV 2010 en
Madrid.

(g) Creo que el tratamiento esencial de bases valuatorias giran en torno a la medición o
estimación o pronóstico de un “VALOR DE CAMBIO” o de un “VALOR EN USO” (“en
uso” es distinto a “de uso”) o de un “VALOR DE INVERSIÓN”. Las particularidades
especificas necesarias de definir en cada caso dependerán de las premisas que fueren
procedentes según la finalidad que se persiga con la valuación, los datos y elementos de
información disponibles, el tiempo con el cual se cuenta para realizar el trabajo y el costo
que se justifique y se esté dispuesto a cubrir.

Esos tres conceptos valorativos deberían ser las bases de valoración

fundamentales importantes de definirse en una normativa de transcendencia
universal, valida en cualquier ambiente. En esencia, las cosas se cambian (algo por
algo), o son el producto de cambios (una cosa como resultado de otras) o se usan,
o se valoran por la inversión que representan. Visto así el problema, los aspectos
epistémicos de la valoración se enmarcarían en las teorías de los precios,
inversiones y valoración económica, sin cuya comprensión muy poco, si acaso
algo, podría avanzar la valoración económica como disciplina científica.

8. Otro aspecto que amerita especialísima consideración es el IVS 105 Enfoques y

Métodos de Valuación. Como antes apunté, felizmente, la norma deja la puerta abierta
para utilizar cualquier modelo que se estime apropiado, siempre y cuando ese modelo sea
suficientemente consistente; y, yo diría: que se enmarcara dentro del marco de la
cientificidad. Esta pauta normativa tiene implicaciones transcendentes en el ejercicio de la
valuación en el contexto normativo de la Investigación, Desarrollo e Innovación (I+D+i).

22
A propósito de enfoque, métodos y otros conceptos asociados creo menester reiterar
algunas definiciones documentadas para clarificar las que oí en los webinar referidos:

“ENFOQUE DE VALUACIÓN: Perspectiva fundamental según (o desde) la cual el

valuador considera cómo medir y pronosticar el valor atribuible al derecho objeto de
valuación.
MÉTODO DE VALUACIÓN: Procedimiento particular, basado en uno o varios enfoques de
valuación, empleados por el valuador para arribar a la medición y pronóstico del valor de
interés.
TÉCNICA DE VALUACIÓN: Proceso analítico específico aplicado para tratar los datos,
concretado dentro de un método de valuación.
MODELO DE VALUACIÓN: Representación formal de una red teórica, generalmente
diseñado mediante el uso de símbolos u otras analogías. Se concibe como una
representación de sistemas teóricos para que, quien los crea, pueda probarlos, examinarlos
y analizarlos. Los modelos son versiones simplificadas de los fenómenos que les interesa
estudiar al investigador. En el caso de la valoración, la medición de una base valorativa.
METODOLOGÍA VALUATORIA: Manera como el valuador debe tratar toda la materia
pertinente para valuar el derecho objeto de valuación. Por tanto, para una valuación dada,
la metodología incluye la selección del enfoque o enfoques a ser aplicados, la selección del
o métodos a ser utilizados y el uso de procesos, técnicas y modelos indispensables para
procurar y tratar los datos e informaciones apropiadamente y arribar a una conclusión
valorativa con base en ellos.”

Sobre los enfoques señalaba, en apretada síntesis, el Dr. Leandro Escobar en uno de los
webinars referidos que, básicamente, existen tres enfoques según la perspectiva temporal
dese la cual se trata de mensurar un valor. Una, en razón del presente (enfoque de
mercado o de comparación); otra, según el pasado (enfoque del coste); y, otra, en
atención al futuro (enfoque de la renta).

Creo que es de importancia analizar esas distinciones con algo más de cuidado, toda vez
que ellas me hacen plantear las siguientes reflexiones:

Si con el enfoque de mercado o de comparación (prefiero hablar de enfoque de los

precios porque todos los criterios valorativos se basan en elementos de información
provenientes del mercado y en comparaciones) se trata de mensurar el valor que a fecha
de avalúo se le pudiere atribuir a un bien bajo la premisa de haber estado expuesto
durante un determinado tiempo en el mercado, previo a la fecha de valuación, como se
estipula en la norma, entonces esa visión presente no sería mas que el reflejo valorativo
equivalente de hechos pasados hasta, a lo sumo, la fecha de avalúo.

Asunto diferente es pronosticar lo que sería el valor de cambio de operaciones

únicamente ocurridas en la fecha de avalúo en razón de los posibles precios en un lapso
futuro razonable según los tiempos esperados de exposición de las cosas objeto de
valuación. Una suerte de “valor de liquidación ordenada para un vendedor típico en el
mercado”, considerando que la operación de cambio se realizará a la fecha de avalúo.

Si con el enfoque del coste se trata de evaluar los costos incurridos para producir algo, ya
no se trataría de una valoración en su estricto sentido como pronóstico razonado de
valores en potencia, sino de una cuantificación de hechos pasados (medición de un valor
en acto y no de un valor en potencia). Cosa distinta es pronosticar lo que costaría hacerlo
hoy. De acá que, cuando el enfoque de costo se concibe en función de pasado, se estima

23
que el análisis no es una valoración sino simplemente el recuento en dinero de hechos
históricos. Al respecto se señala en la Norma IRAM 34853 de fecha Junio 1996 relativa a
Tasaciones – Principios Generales:

“3.2 Pefil negativo

No son tasaciones los valores integrados, aunque pueden servir como datos
asimilables para aquellas, particularmente:

a) Los cálculosde costo, reales o potenciales (presupuestados) isomorficos o

iscrésicos
b) Las sumas de agragcion en biens múltiples
c) Las capiyalizaciones de ingresos futuros.”

Ciertamente el enfoque de la renta, o de los ingresos (yo preferiría llamarlo el enfoque de

los beneficios porque no todo bien objeto de valuación es productor de ingresos en
dinero) está sujeto a los beneficios futuros esperados, lo cual implica de alguna forma
mensurar un posible valor por uso que se le diera al bien.

Por otra parte, no necesariamente un VALOR DE CAMBIO o un VALOR EN USO refleja

el VALOR DE INVERSIÓN (VALÍA, según el término que se acuña en el IVS 104) que
una persona en particular, o partes interesadas, le pudiere atribuir a un activo de
producción.

En la práctica no son pocos los modelos que se han venido desarrollando en el tiempo.
Bien lo señalaba el propio Dr. Escobar. Ejemplos de ellos son los Modelos Multicriterios y
los diseñados para las valoraciones de empresas y activos financieros expuestos por
diversos autores en Congresos y publicaciones, así como los Modelos de la Justa
Indemnización en el campo expropiatorio, de la Conjunción Valorativa, de la Valoración
por Efectividad, del Valor en Riesgo en Portafolios Inmobiliarios y el de la Rentabilidades
Comparativas ingeniados y expuestos por quien suscribe como propuestas para la
discusión.

Sobre los Modelos de Rentabilidades Comparativas (MRC®) y de Valoración por

Efectividad (MV.E®), por ejemplo, pueden conocerse detalles en ponencia y tesis
doctoral, respectivamente. La ponencia en el LIII Congreso Nacional de Valoración en
Tampico, México en Noviembre 2017 y la Tesis Doctoral en la Universidad Nacional
Experimental Simón Rodríguez, Caracas, Venezuela.

24
 De la ponencia en México se derivó la publicación de una
monografía accesible a través de amazon.com

https://www.amazon.ca/M%C3%89TODO-HJGUERRA-RENTABILIDADES-
COMPARATIVAS-
PROFESIONALES/dp/1723853712/ref=sr_1_fkmr0_2?dchild=1&keywords=MVM+HUGO+
J+GUERRA&qid=1594029557&s=books&sr=1-2-fkmr0

Por tanto, los IVS no son restrictivos en modo alguno; no son una “camisa de fuerza”. Sin
embargo, respecto a los criterios convencionales de valuación son muchas las cuestiones
por dilucidar. Por citar unas pocas, muy primarias:

(a) Todos los criterios convencionales normalizados tienen por fundamento elementos de
información provenientes del mercado y todos son de comparación respecto a algo. El valuador
no inventa precios, costos y valores, ni deja de comparar. Trata de interpretar lo que existe en el
mercado con fundamento en comparaciones analíticas, sensorialmente perceptibles y
racionalmente analizadas. De manera que mejor denominación del llamado Enfoque de Mercado
sería el Enfoque de los Precios, referidos a precios de insumos o a precios de productos
terminados y cuidado si también al precio de los frutos (renta).

(b) La denominación de un enfoque como de mercado conlleva el riesgo de pensar que el

“valor de mercado” y cualquiera de sus adecuaciones para obtener un “valor equitativo” o un
“valor de liquidación” o un “valor de sinergia” o un “valor de inversión/valía” solamente sería
posible mediante ese enfoque y no otro. Cuando, como se señala en los propios IVS, el
“valor de mercado” pudiere deducirse por cualquiera de los tres enfoques convencionales
normalizados, según la mayor pertinencia de cada uno para el caso de interés.

(c) En esencia, todos los modelos convencionales de valuación, desde que el ser humano ha
tenido necesidad de valuar bienes, se reducen a un modelo genérico, determinístico y o
probabilístico, estático o dinámico, objetivo o subjetivo, enmarcado en el contexto de la
cientificidad para su debida validez para estudiar y pronosticar comportamientos del valor, según
el cual:

Valor (variable a explicar) = Función de variables explicativas (cuantitativas y/o

cualitativas)

Un modelo de ese tenor (obviamente mucho más simple con solo una variable) era el
prácticamente aplicado en Egipto 3.500 años a.C. para tasar los tributos que debía pagar
los agricultores al Emperador. De manera mas completa esas variables explicativas y las
25
relaciones entre ellas dependerán de cada caso. Con el desarrollo de la Econometría, la
Investigación de Operaciones, los modelos y técnicas para la toma de decisiones (entre
ellos, los llamados AHP, CRITIC y Programación por Metas), la inteligencia artificial y la
telemática, se ha perfeccionado ese tipo de modelo con el ánimo de hacer mas productiva
la actividad valuatoria, sin perder el sentido de la parsimonia, la sencillez y la efectividad.
Ilustraciones importantes sobre aplicaciones de modelos de tenor al invocado la hemos
podido observar en presentaciones en diversos encuentros congresales y académicos de
parte de destacados profesionales y estudiosos de prácticamente todos los continentes
del globo.

Desde hace algo mas de 40 años no dejan de existir pensadores que apuntan que la
valoración se puede reducir a un modelo genérico tal como el ilustrado (me incluyo entre
ellos). Y de ser así, sería mas sencillo concretar las normativas generales de valuación,
aplicables en cualquiera ámbitos territoriales y/o sectoriales. Sobre todo que, en definitiva,
el valor objeto de medición será, como ante apunte: o un VALOR DE CAMBIO, o un
VALOR EN USO, o un VALOR DE INVERSIÓN. Esas son los conceptos valorativos que
ameritan especialísima atención y, naturalmente, los supuestos según los cuales habrán
de medirse. En todo caso, no debe perderse de vista que con la valuación se persigue
estimar un valor potencialmente posible y no un valor fáctico en acto. Por tanto, debe
distinguirse entre la “verificabilidad” y la “verosimilitud” que pudiere caracterizar a un
modelo de valuación. Un buen modelo de valuación debe caracterizarse por su
verificabilidad y no, necesariamente, por su verosimilitud, toda vez que el valor de
avalúo que ha de determinarse con su aplicación se corresponde una estimación ex ante
facto y no a una determinación ex post facto, lo que quiere decir que el resultado
valorativo de la aplicación de un modelo se cuantifica previamente a su materialización y
no luego de realizado. La razón primaria de ser de la valoración económica es la
estimación a priori de un posible valor o rango de valores atribuible a un bien, de acuerdo
con determinada finalidad, como bien se especifica en los USPAP (Uniform Standards of
Professional Appraisal Practice, emitidos por The Appraisal Foundation) y que,
normativamente, deben aplicarse en EE.UU y, a tenor de ellos, en Canadá de acuerdo
con los CUSPAP emitidos por el Appraisal Instituye of Canada / Institut Canadien des
Évaluateurs (AIC).

Obviamente, la valoración económica también es útil para valorar situaciones ocurridas.

A propósito de los modelos que se pudiere crear, desarrollar e ilustrar con ejemplos, es
importante tener especial cuidado en tres asuntos que podrían conllevar implicaciones
éticas y riesgos de nulidad y demandas legales:

Por una parte, en la posibilidad de verificar, para efectos de revisión y auditoría, el

procesamiento de los datos que se hacen con el modelo y sus correspondientes resultados.
El modelo no puede ser “una caja negra”.

Por otra parte, para fines de publicación y exposición, es importante mantener la debida
confidencialidad cuando ellos han sido aplicados para un caso determinado, salvo que se
cuente con los permisos de rigor. Esto debe tenerse presente por autores y entes
divulgadores.

En tercer lugar, para las exposiciones es de significación definir si ellas se presentan con
el ánimo de analizar y debatir ideas o con la intensión de solo presentar ideas de parte del
ponente con algunas aclaratorias y nada mas.

26
(d) En el tratamiento del enfoque del costo se consideran conceptos contrarios a los
especificados en los ámbitos económicos y financieros. Por ejemplo, se habla de ciertos
conceptos como costos indirectos que, indubitablemente, son directos como es el caso de
honorarios profesionales y costos de instalación que son únicamente causados por
trabajos relacionados con los bienes objeto de valuación y así son considerados en la
normativa financiera.

(e) Los IVS, a diferencia de otras normativas, no cubren una de las facetas, a mi juicio,
más importante de la valuación: la convalidación según criterios alternos del resultado
valorativo que se estime como dictamen conclusivo. No hay que perder de vista que un
dictamen valorativo se refiere a un “valor posible” y no a un “valor fáctico”, razón por la
cual es muy importante, parafraseando al Dr Eduardo Magnou (Argentina), que “quien
realiza la valuación debe estar convencido de su opinión valorativa, la pueda demostrar
razonadamente y logre que se la crean”.

8. Por lo antes expuesto, sin perjuicio de la difusión que deba hacerse de los actuales
IVS, es muy importante:

(a) Definir cuál es la instancia acreditada, en el caso de la UPAV, para certificar y/o autorizar
profesionales que pudieren actuar como facilitadores de los IVS; y, al respecto, cuales son
los requisitos que deben cumplirse para lograr tal Certificación Profesional, más allá de la
gentil y grata opinión según la cual una persona considere a otra como una autoridad
mundial en tal o cual. o de solo el cumplimiento de solo un trámite a administrativo para ser
calificado como Valuador Panamericano, mas allá de la solvencia en el pago del aranceo
correspondiente.

De seguro, no deben ser pocas las personas, miembros o no de las organizaciones

asociadas a la UPAV que estarían interesados en colaborar con la facilitación necesaria
para difundir y analizar normativas valuatorias y, dispuestas, en consecuencia, a cumplir
con los requisitos formales que pudieren establecerse para ser desempeñarse en esa
actividad.

(b) Considerar que para los profesionales miembros o no de asociaciones gremiales

resultaría de mucha utilidad el debate permanente organizado y de libre acceso sobre las
Normas Internacionales de Valuación y otras pertinentes, más que limitarse a solo un
curso oneroso, como no fuere un curso de inducción preparatorio para presentar las
Pruebas de Certificación que exigieren los organismos emisores de esas normas.

(c) Las Normas útiles para el ejercicio cabal de la valuación no pueden estar ayunas de
reglas de conducta ética. Prácticamente, en todo país donde se ejerce la valuación se
dispone de un Código de Ética. En ellos se trata de establecer reglas de conducta
profesional para los valuadores. No así para cuando el valuador se desempeña en
actuaciones gremiales. De los que conozco, uno de los muy pocos se invoca en el ámbito
del Colegio de Ingenieros de Venezuela. Tampoco se plantean criterios respecto a la
actuación ética que se espera tengan el comitente y usuario del trabajo del valuador.

27
De acá que, con la
idea de establecer un
marco general que
pudiere servir de base
para cubrir la
globalidad de las
conductas éticas
deseables en el campo
de la valoración, desde
el año 1973 (Manual
de Honorarios
Profesionales para la
Ingeniería,
Arquitectura y
Profesionales Afines,
texto base para el
Manual de
Contratación de Servicios de Consultoría del Colegio de Ingenieros de Venezuela) he
venido haciendo algunas propuestas, las cuales, en la actualidad, en el marco del Código
de Principios Éticos para Valuadores Profesionales, emitidos por el IVSC y los criterios
expuestos por la IESC (Coalición de Estándares Internacionales de Ética, fundada a partir
de una Reunión de Naciones Unidas, en el 2014 en New York, USA), los resumen en la
Tesis Doctoral sobre Valoración por Efectividad de Bienes de Capital en Uso.

Por otra parte, el tema de las

contraprestaciones por los
servicios valuatorios es vital para el
desarrollo sostenible de la
profesión ejercida con calidad. Con
la intención de establecer una base
de valoración apropiada (Valor
Base de Costas Profesionales) y
un Modelo práctico útil para su
medición, en el Congreso UPAV
2013 celebrado en Cartagena de
Indias, Colombia, formulé una
propuesta para su discusión y
normalización.

Y, en atención a la importancia del tema

remunerativo, algunas organizaciones
gremiales han considerado la materia como
parte de la normatividad del ejercicio
profesional.

28
9. En síntesis,

(a) Sin el análisis teórico, epistemológico y ético que necesariamente debe subyacer en todo
cuerpo normativo, mal puede pensarse que la sola nómina de pautas puede contribuir al
progreso sostenido de una disciplina que pretende caracterizarse por la cientificidad, Por ello,
como se observa en algunos países, se vienen desarrollando programas académicos formales
de postgrados universitarios conducentes a los grados de Especialista, Magister y Doctor,
además del desarrollo de programas de extensión para educación continua y Certificación
Profesional.

(b) Para el debate e intercambio amplio, permanente y progresivo de ideas sobre la

valoración económica invito a todos los interesados a participar libremente y sin
cortapisas en el FIV Foro Internacional de Valuaciones abierto en FaceBook,
en el cual, además, no existe la limitante técnica de hasta 250 participantes.

El Foro brindaría, además, la extraordinaria e importantísima oportunidad pública para los

autores de propuestas valuatorias de discutirlas, validarlas, mejorarlas e institucionalizarlas,
toda vez que ese debate y acciones subsiguientes no se suelen hacer en los encuentros de
valuación y en las exposiciones que se vienen desarrollando desde hace mucho tiempo.

(c) Necesidad de FACILITADORES CERTIFICADOS EN NORMAS DE VALUACIÓN

mediante CONCURSOS PÚBLICOS DE OPOSICIÓN viables a través de internet.

Es importantísimo tener presente la diferencia entre, por una parte, el derecho de cada quien
de exponer una norma según su propia y particularísima interpretación, con sus aciertos,
errores y actitud para trasmitir sus ideas, y, por otra, la facultad de poder actuar como un
Facilitador Certificado a nombre de una institución generadora de las normas necesarias de
divulgar y seguir. En estos últimos casos, es fundamental la aprobación de Pruebas de
Certificación arbitradas por los organismos generadores de las normas.

(d) Tener presente que la existencia de una normativa internacional tan general como los
IVS resulta importante para acuerdos convenientes mínimos, en tanto y cuanto se basen
en conceptos aceptables universalmente, sin contradicciones con otras normativas dentro
del campo de su aplicabilidad; y, al mismo tiempo, como lo señaló la Presidenta de
ANEVAR en el 33° Congreso UPAV, entender que

“Los IVS son estándares globales y no pueden cubrir las especificidades de cada
país.”

Ellos no resuelven cabalmente las circunstancias que le son propias a cada nación y a
cada sector, razón por la cual en cada ámbito se requiere de soluciones normativas ad
hoc según los criterios institucionales que consideren, consensuada y pertinentemente,
las instituciones como lo hacen, por ejemplo, la Appraisal Foundation en los EE.UU. o el
RNA de Colombia o el IRAM en Argentina o la ABNT en Brasil, o el RICS en Gran
Bretaña, o TEGoVA en Europa, cada una con su propia filosofía y tratamiento de la
materia y análisis armonizador, en algunos casos, de las relaciones de las normativas
bajo la supervisión de los diferentes Consejos del IVSC y, muy importantes, las
promulgadas por el IASB (Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad) y, según
se requiera, con la ISO (Organización Internacional de Estandarización).

29
(e) Estar conscientes que unas normas serán tanto mejores según ayuden a solventar
necesidades con buen sentido de calidad, sencillez, rapidez, versatilidad, economía,
universalidad, comprensibilidad e institucionalización de las innovaciones convenientes e
indispensables; y, a la par, sean fácilmente armonizables con otras de interés.

Concluyo con un esquema que me facilita el trabajo valuatorio y el cual espero pudiere ser
de utilidad según se estime.

SSSA Hugo J. Guerra, Caracas, 10.JUL.2020.

Doctor en Ciencias Administrativas. MSc. En Industrial Management. MSc en Operation Research. Especialista
en Instituciones Financieras. Ingeniero Electricista. Diplomado en Desarrollo Industrial, Liderazgo de la Calidad,
Desarrollo de la Pequeña Empresa. Formación Docente y Valoraciones Inmolarías e Industriales. Unión
Panamericana de Asociaciones de Valuación UPAV 083. Valuador Profesional Certificado 048 COVAPROES
(Colegio de Valuadores Profesionales del Estado de Sonora, México), Miembro Activo del Colegio de Ingenieros
de Venezuela (5046) y de la SOITAVE (1071). Miembro Honorario CIVEVAC (Colegio e Instituto de Valuadores
del Estado de Veracruz, México). Miembro de Honor ITADO, Inc. (Instituto de Tasadores Dominicanos). Registrado
en Superintendencias Venezolanas de la Banca, Seguros y Bienes Públicos. Experto Auxiliar de Justicia. Creador
y desarrollador de Modelos de Valuación. Docente e Investigador Posdoctoral en Análisis Global de Normas de
Valuación.

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