COMPRA VENTA DE INMUEBLES
La compra venta inmobiliaria se refiere a la libre transferencia del derecho de
propiedad de un sujeto a otro a cambio de una retribución en dinero. El bien
inmueble es diferente a los bienes muebles porque están fijos al suelo tales como
los terrenos rústicos o urbanos, viviendas, oficinas, estacionamientos, etc. Esta
transferencia se pacta en lo que se llama un “contrato de compraventa” donde hay
dos partes claramente, el vendedor (propietario) y el comprador (futuro propietario).
En el Perú la Compra Venta de Inmuebles es libre y salvo pocas excepciones, no
hay requisitos que por ley se tengan que seguir para pactar una Compra Venta. Sin
embargo, es muy recomendable seguir con ciertas formalidades para la
compraventa de inmuebles incluso si estos no están inscritos en la SUNARP.
Salvo que se trate de terrenos informales y/o ilegales, abordaremos aquí
recomendaciones generales para la Compra Venta de inmuebles y los requisitos
para la inscripción de una compraventa en SUNARP.
1. ANTES DE COMPRAR O VENDER UN INMUEBLE ¿QUE HACER?
1.1 ESTUDIO DE TITULOS
Antes de comprar o poner a la venta (no esperar recién tener un comprador) un
inmueble, es sumamente importante revisar los títulos de propiedad. Se aconseja,
salvo que sea un profesional capacitado, que esto no lo hago el mismo vendedor o
comprador, sino que lo haga un experto capacitado, pero más importante con
amplia experiencia, sin que esto signifique excluir contar con un profesional en
derecho y en saneamiento técnico.
Pero en esta página informaremos de ciertas claves a modo de Guía para no
Expertos.
1.1.1 REVISIÓN DE LOS TÍTULOS DE PROPIEDAD INSCRITO EN LOS
REGISTROS PÚBLICO
Si el inmueble se encuentra inscrito en los registros públicos el estudio de títulos se
hace muy práctico. Y esa es la idea. Se trata entonces de conocer la partida
electrónica del inmueble y pedir una copia en cualquier oficina de la SUNARP.
En la partida electrónica del inmueble podemos obtener información legal del
mismo, solicitando un Certificado Literal o una Copia Informativa. Si es parte de un
lote más grande pero aún no está subdivido (lotización) podemos revisar la
información de ese lote más grande. Clic aquí para saber qué hacer si el inmueble
no está inscrito en los registros públicos a cargo de la SUNARP.
1.1.2 REVISIÓN DE LOS TÍTULOS DE PROPIEDAD SIN INSCRIPCIÓN
Esto requiera cuidar de muchos frentes, y en general se puede tratar de:
Inmueble con solo posesión: Se debe inmatricular.
Inmueble que quedo en Escritura Pública: Se debe completar los partes notariales.
Inmueble que se adquirió solo en minuta: Se debe elevar a Escritura Pública.
Bien futuro: Si el vendedor es un promotor o constructor serio, el tema no es
complicado.
¿Qué es el Certificado Literal y la Copia Informativa y sus diferencias?
Son documentos que contienen el historial de todos los actos que se han realizado
en un inmueble; por ejemplo, compras y ventas, hipotecas y si está sujeto alguna
medida cautelar entre otras. Certificado Literal o una Copia Informativa contienen
lo mismo la única diferencia es que el Certificado Literal cuenta con el sello y firma
del abogado certificador de la SUNARP.
Estos documentos los podemos obtener de dos maneras en la SUNARP:
Mediante Formulario de Solicitud de Publicidad Registral en cualquiera de las
Oficinas de la SUNARP a nivel nacional;
A través del sitio web ingresando al servicio de publicidad registral en línea (SPRL)
a través del sitio web oficial.
A través de la App de la SUNARP (el servicio es limitado por ahora).
En cualquier caso, para solicitar el certificado literal o la copia informativa debemos
de brindar la siguiente información:
Indicar el lugar donde se encuentra inscrito el predio.
El número de partida registral.
¿Cuándo obtener una Copia Informativa o un Certificado Literal?
Si es solamente para información personal te sugerimos solicitar una copia
informativa. Si lo necesitas para hacer algún trámite legal ante notaría banco u otra
entidad entonces debes de solicitar un certificado literal. Cabe decir que el costo
entre ambas difiere un sol, pero la Copia Informativa la expiden en el mismo
momento en que se hace el pago. En cambio, para el Certificado Literal es
necesario esperar, dependiendo de la carga de trabajo, de 30 a 60 minutos para
recoger la misma en la mesa de partes.
INSCRIBIR NUESTRA COMPRA VENTA EN LOS REGISTROS PÚBLICOS
¿QUÉ DEBEMOS HACER PARA INICIAR EL TRÁMITE DE COMPRA VENTA
DEL INMUEBLE QUE CUENTA CON INSCRIPCIÓN EN LOS REGISTROS
PÚBLICOS?
Para iniciar el trámite de compra venta el comprador y el vendedor deben acudir a
una Notaría Pública con la siguiente información:
El Comprador debe de llevar el Certificado Literal y su DNI.
El Vendedor debe de llevar el título de propiedad, la declaración jurada de
impuesto predial y su DNI.
En la notaría se redacta la escritura pública que contiene la minuta o documento de
compraventa.
La escritura pública es un instrumento público otorgado por el Notario y suscrito
por el comprador y el vendedor.
¿Cuáles son los beneficios de inscribir la compraventa de un inmueble en la
SUNARP?
Seguridad jurídica: Protección legal frente a terceros.
Publicitarse como actual propietario: Con esta publicidad se evita que se inscriban
embargos medidas judiciales arbitrales o cualquier otro gravamen relacionado con
el anterior propietario.
Facilidad de acceso al crédito bancario.
Se puede acceder al servicio de Alerta Registral.
A considerar sobre la inscripción de una compraventa en SUNARP
La presentación de los partes notariales (consiste en una Escritura Pública con
todas las de ley) al Registro de Predios deberá ser efectuada por el Notario ante
quien se otorgó el instrumento de compra venta o por sus dependientes
acreditados.
Excepcionalmente, a solicitud y bajo responsabilidad de los otorgantes, los parte
notariales podrán ser presentados y tramitados por persona distinta al Notario o
sus dependientes. En este caso, el Notario, a expedir el parte, deberá consignar en
este el nombre completo y numero de documento de identidad de la persona que
se encargará de la presentación y tramitación de dicho parte, así como de la
procedencia legítima de este,
Importante:
Los requisitos que se consignan a continuación son generales. Podría requerirse la
presentación de otros documentos según la calificación registral y/o disposiciones
legales vigentes.
Requisitos para inscripción de compraventa en SUNARP
Formulario de Solicitud de Inscripción debidamente llenado y suscrito por el
presentante, acompañando copia del documento de identidad del presentante.
Parte notarial de la Escritura Pública que contiene la compraventa. En el
instrumento deberá identificarse el predio, señalando el precio y si se encuentra
total o parcialmente pagado.
Pago de derechos registrales.
Importante:
Cuando el precio del inmueble no ha sido pagado totalmente o haya sido pagado
con dinero de un tercero, el Registrador procederá a inscribir una hipoteca legal de
oficio, salvo que el vendedor haya renunciado en forma expresa a la hipoteca legal.
El inmueble debe preexistir, estar individualizado y registrado a nombre del
vendedor.
Cuando alguna de las partes actúe a través de representantes, este debe contar
con facultades para vender los bienes del representado.
Una vez presentada a la Escritura Pública en la SUNARP, es el Registrador
Público quien verifica que la información contenida en la escritura pública, como
son los datos del vendedor y la descripción del predio coincida con la partida
registral.
Asimismo, verificará que el precio se encuentre total o parcialmente cancelado.
¿Cuáles son las respuestas que puede emitir el Registrador Público?
Puede inscribir. Si el expediente cumple con todos los requisitos legales y se ha
cancelado las tasas registrales correspondientes.
Puede observar. Si es que al expediente le falta algún requisito legal.
Puede liquidar. Si es que el expediente cumple con todos los requisitos legales, y
solo falta cancelar las tasas registrales.
Concluida satisfactoriamente la evaluación del expediente el registrador procede
escribir su compraventa, con lo cual el estado del otorga seguridad y protección a
su adquisición.
