DERECHOS REALES

SEMANA 3
PROPIEDAD HORIZONTAL
Mg. Rodrigo Olano Romero
OBJETIVO DE LA SEMANA 5

Analizar lo que es la propiedad horizontal.

LOGROS DE LA SESIÓN

Al finalizar la sesión, el estudiante explica,

nombra y comprende las modalidades de la
propiedad; a partir del análisis de textos
doctrinarios y la legislación; explicando
claramente y diferenciando las modalidades de
la propiedad mediante la resolución de casos
prácticos y el desarrollo de evaluaciones
escritas.
 LA PROPIEDAD HORIZONTAL

1.- CONCEPTO

Así como un edificio puede pertenecer enteramente a una

persona como propietaria, es posible también que el
dominio de sus diferentes pisos corresponda a varias
quienes a su vez tienen por un lado la propiedad
exclusiva de los mismos, y por otro, son copropietarios
de los elementos comunes, como por ejemplo: solar,
escaleras
 LA PROPIEDAD HORIZONTAL
2.- NATURALEZA
• En esta clase de propiedad se distinguen una pluralidad de
dominios independientes, cada uno de los cuales (derechos
principales) lleva consigo un derecho de participación en la
comunidad especial (comunidad accesoria) sobre los elementos
o predios puesto al servicio de las diferentes unidades
inmobiliarias.
• Es decir, no se trata de una copropiedad, sino de la figura en la
que junto a la propiedad exclusiva de los pisos, existe la
comunidad de bienes (comunes a todos) a la cual se le aplica
por analogía las reglas de la comunidad ordinaria (utilización
de la cosa común, defensa).
 LA PROPIEDAD HORIZONTAL

3.- CLASES

• Normalmente, esta situación jurídica esta prevista en la legislación de

la materia, sin embargo, puede darse las siguientes:
a. Complejos inmobiliarios privados.
b. Comunidades de agua y de pastos.
c. Medianeria.
d. Servidumbres.
En este caso se trata de derechos principales de dominio que recaen
respectivamente sobre inmuebles que son independientes entre si.
 LA PROPIEDAD HORIZONTAL
3.- CLASES
• De otro lado, puede darse el caso de que los derechos
principales como el dominio, recaen sobre diversas partes
integrales de una misma cosa susceptibles de aprovechamiento
independiente, siendo la cosa de algún modo común a todos
los titulares de estos derechos. Este es una característica de la
propiedad horizontal, es decir que existe la idea de que los
titulares de los diversos derechos principales son a la vez
cotitulares de la misma cosa en su totalidad. Por ejemplo
tenemos:
a. La Propiedad Dividida o Prediviso, en la que cada propietario
es dueño total de la cosa, pero solo en cuanto a determinada
utilidad, por ejemplo: uno es dueño del suelo, otro del vuelo.
.
 LA PROPIEDAD HORIZONTAL
3.- CLASES

b. Las Comunidades de Garaje, en el caso de delimitación espacial de

las plazas concretas, a la que se aplican las normas referentes a la
propiedad horizontal.
c. La comunidad de una concesión administrativa, por ejemplo: el caso
de los puertos (cotitularidad sobre bienes de dominio publico).
d. En el caso de la llamada multipropiedad (aprovechamiento por
turnos) de un inmueble
4.- CONSTITUCIÓN

• En primer lugar es necesario tener en cuenta que los pisos o locales de

un mismo edificio pasan a ser objetos jurídicos independientes. En este
sentido, la constitución puede ser:
a. Por determinación unilateral del único propietario o de todos los
copropietarios, quedando de esta manera el edificio quede dividido en
partes o pisos independientes.
b. Por Adquisición, se da cuando uno de los pisos o locales por otra
persona, pues desde ese momento se produce una situación de
comunidad, por lo que le es aplicable la Ley de Propiedad Horizontal,
aunque no se hubiese otorgado el titulo constitutivo de propiedad
horizontal.
c. Por adjudicación de pisos o locales, es decir, en la división de un
edificio entre comuneros.
4.- CONSTITUCIÓN
Por regla general, se adquiere que su constitución se realice por
escritura publica, y que posteriormente se inscriba en el registro
de la propiedad inmueble (formalización), en e cual se
especifican la extensión, linderos, etc.

Por ultimo el titulo podrá contener un estatuto que contenga

normas que especifiquen los derechos de cada titular, ya sea en
cuanto a la propiedad separad, o en cuanto (administración,
gastos de conservación, etc.)
5. RÉGIMEN DEL CONTENIDO DE LOS DERECHOS
Se debe distinguir entre las facultades de cada uno en cuanto
titular de una propiedad separada y las facultades del comunero
en el régimen comunitario.

5.1 Facultades y Obligaciones de cada propietario en relación

con la propiedad separada.- en principio este derecho sobre
cada piso o local concede todas las facultades del propietario,
principalmente las de gozar, disponer y reivindicar, pero este
señorío se ve limitado por razones de vecindad y de
convivencia, que pueden estar establecidos por la ley o por el
reglamento interno. De esta manera se prohíben ciertas
actividades dañosas, nocivas, ilícitas o peligrosas.
5. RÉGIMEN DEL CONTENIDO DE LOS DERECHOS
Como obligaciones de cada propietario, se pueden señalar las de
cumplir con los acuerdos tomados por la junta de propietarios, así
como de las disposiciones contenidas en el reglamento interno.
Respetar los derechos comunes a todos, abstenerse de realizar actos
de modificación o de menoscabo en el edificio, permitir las
servidumbres para los servicios comunes, resarcir los daños, etc.
También debe contribuir en la proporción que le corresponda, a los
gastos generales (conservación, sostenimiento del inmueble, etc.)
6.-FACULTADES DEL COMUNERO EN EL RÉGIMEN
COMUNITARIO

• Tenemos las siguientes:

a. Al pago de los gastos generales, que deben de distribuirse en cuotas de
acuerdo a su proporción (porcentaje)
b. Gestión de la cosa común. Los propietarios de los pisos o locales tienen
diversas facultades en relación con el gobierno de la comunidad,
principalmente, la de participar en los acuerdos de la junta de
propietarios.
c. Defensa de los elementos comunes. Es decir, que cada comunero esta
legitimado para la defensa de los elementos comunes, incluso para el
caso del uso de los elementos comunes.
7.- ORGANIZACIÓN DE LA PROPIEDAD
• La ley prevé una organización conformada por ciertos órganos a
efectos de ejercer el gobierno comunitario, estos son
básicamente:
a. La Junta de Propietarios.
b. El Presidente.
c. El Secretario.
d. El Administrador.

• Asimismo, la ley o los estatutos establecen cuales son las

atribuciones y funciones de cada uno de ellos, así como la forma,
contenido de los acuerdos, y en el caso, las acciones tendientes a
su eficacia.
8.-EXTINCIÓN DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD
HORIZONTAL

• Normalmente se señalan dos causas de extinción:

a. Por la destrucción de edificios.
b. Por conversión en propiedad o copropiedad ordinaria, es
decir, el régimen del propietario horizontal puede convertirse
en propiedad o comunidad ordinaria cuando pasen todos los
pisos o locales, del edificio a pertenecer a un único
propietario o a un conjunto de propietarios.
 ALTO

Describir lo que es propiedad horizontal y Junta

General de Propietarios.