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COMENTARIOS
ANTES DE COMPRAR EL APARTAMENTO

Com 1: Adquisición del apartamento

Después de haber encontrado el apartamento que soñábamos, sea por el
periódico, las agencias o, lo más fácil, gracias a la conserje de un edificio de la zona,
podemos dar el paso siguiente: Se suele exigir unas arras antes de formalizarse la
operación. Las arras estuvieron prohibidas durante muchos años debido a los
abusos cometidos, pero en la Ley actual, que es de 1978, se permiten las mismas,
dentro de ciertas limitaciones, precisamente para evitar los citados abusos. En el
comentario nº 41 verá el lector los requisitos que debe reunir un documento de arras
para que sea legal.
Otra cuestión que debe tenerse en cuenta antes de comprar un apartamento,
es el Documento de Condominio, especialmente cuando se trate de apartamentos
nuevos. Conviene que el comprador exija un ejemplar de dicho documento y ver
qué cláusulas trae. Porque a veces el constructor ofrece cosas que luego no
aparecen en el citado documento y por tanto, son inexistentes. Por ejemplo, que los
estacionamientos son de los apartamentos y luego resulta que en el Documento de
Condominio dice que se venderán aparte. O que hay una sala de fiestas y reuniones
y luego en el Documento de Condominio dice que esa sala es un local para la venta
en pro- piedad horizontal. O que hay tales y cuales jardines y resulta que no figuran
en ninguna parte, o que están en la parcela vecina. La mayoría de los compradores
son de aquellos que leen el Documento después que ya han firmado la escritura de
compra si es que lo leen alguna vez. Son muy pocos los que toman la precaución
de leerlo antes, que es como se debe hacer. A las personas que no estén duchas
en estas cuestiones, les aconsejamos visiten a un abogado de confianza; lo que el
abogado les vaya a cobrar por este asesoramiento, que no será mucho, bien lo vale
a la hora de hacer una inversión cuantiosa.
Mucha gente se queja de que los abogados cobran mucho y no arreglan las
cosas. Es posible, pero sí es muy cierto que muchas personas no acuden a un
abogado cuando es tiempo de hacerlo, sino después que se ha formado el lío, lo
cual hace la labor del abogado mucho más difícil y costosa.
En aquellos casos en que el empresario o constructor aparece reservándose
la administración del condominio excluyendo a los compradores de poder nombrar
un administrador propio, hay que desconfiar, pues tal administrador y vendedor al
mismo tiempo, se presta a cometer abusos en contra de los compradores; y aunque
se le puede destituir, es mejor buscar apartamento en otros edificios donde no haya
esos inconvenientes. Sabemos de edificios que han andado en pleito debido a dicha
cláusula.
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 Com 2: La importancia del registro de la escritura
El apartamento se debe comprar por medio de escritura pública otorgada en
la oficina Subalterna del Registro; y lo que decimos en estas explicaciones se aplica
por igual a toda clase de inmuebles. En Caracas hay varias Oficinas Subalternas de
Registro (Circuitos Primero, Segundo, etc), que cubren toda la zona metropolitana.
Hay mucha gente que confunde al Registrador con el Notario y si otorgan el
documento en una Notaría creen que ya está todo hecho. Esto no es así. Los
notarios (o los jueces donde no hay notario) lo único que hacen es dar fe de que las
fumas son auténticas, pero no dan fe de que sea verdad lo que dice o lo que
contiene el documento. Quien da fe de la transacción efectuada es el Registrador y
es en uno de los registros que hemos mencionado donde hay que llevar el
documento para su registro, lo cual se llama protocolización.
En cada municipio en que está dividido el país suele haber una Oficina de
Registro, en la cual se registran todas las operaciones sobre los inmuebles que
estén situados dentro de la demarcación del municipio respectivo o de varios si se
trata de poblaciones pequeñas. Para ser dueño de un inmueble es preciso tenerlo
registrado en la Oficina de Registro correspondiente. Si el documento que se tiene
es privado, o solamente notariado, no es suficiente para acreditar la propiedad.
En materia de propiedad horizontal, el artículo 34 de la Ley dispone que nadie
puede recibir dinero o giros por venta de apartamentos si la operación no se hace
directamente a través de la Oficina de Registro. El propio artículo 34 en su parágrafo
único permite no obstante, se hagan operaciones en forma privada e incluso recibir
el precio antes de registrarse la operación siempre que el constructor o promotor
cumpla las condiciones allí exigidas. Para las arras ver Comentario 41.
Los Registradores Subalternos (1) no permiten que se protocolice una
escritura de un inmueble si el que aparece vendiendo no es el mismo que en el
Registro tiene la propiedad a su nombre, ni permiten que se diga en una escritura
"el inmueble que vendo está libre de hipotecas, etc.", si está hipotecado. Ellos son,
pues, los vigilantes que tiene el Estado para asegurar (dentro de lo que cabe), la
legítima transmisión de la propiedad raíz. Ellos le advierten al comprador de
cualquiera de estas fallas e impiden de esta forma que le engañen.

Com 3: Cálculo de los derechos de registro

Están determinados en el artículo 129 de la Ley de Registro Público
promulgada en 1999. Tratándose de ventas, se paga:

(1) Mal llamados así en la Ley de Registro Público, pues en el cumplimiento de su

misión no son subalternos. Deberían llamarse "Registradores Públicos".
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 1) Hasta un máximo del uno por ciento (1%) sobre el valor de la venta, por
concepto de derechos de registro. Valor que el Registrador puede estimar que es
mayor y el impuesto subirá.
2) Una pequeña cantidad por concepto de papel sellado.
3) El 0.50% sobre el valor de la venta como anticipo del impuesto sobre la
renta que le corresponde pagar al vendedor (art 89 Ley Imp. Renta). No se pagará
este impuesto si se trata de la venta de la vivienda principal. El vendedor deberá
mostrar al Registrador el certificado del registro de la vivienda principal para que no
le cobren dicho 0.50%.
4) Si el vendedor o comprador desean habilitar para que la operación se
efectúe antes, deberán cancelar los derechos. Igualmente si piden que el
Registrador se traslade al domicilio de los otorgantes, de forma que éstos no tendrán
que acudir a la oficina del Registro.

Com 4: Presentación y otorgamiento de la operación

Firma en Registro. El otorgar un documento ante el Registro tiene dos partes:
1a, presentación del documento junto con el pago de los derechos y presentación
también de las solvencias. 2a, otorgamiento, es decir, la lectura y firma en el
Registro por ambas partes. Esta firma se estampa en el documento en sí y en dos
copias que guarda el Registro y que se encuadernan trimestralmente formando un
libro, llamado "protocolo". Por ello, el otorgamiento suele llamarse "protocolización".
Sucede que las Oficinas del Registro, tardan en realizar esta segunda parte por el
recargo de trabajo que tienen y suelen señalar el otorgamiento para dentro de ocho,
diez y hasta más días. Si uno tiene prisa en que se otorgue el documento, puede
habilitar pagando la planilla correspondiente y el otorgamiento tiene lugar al cabo
de dos o tres días. Esta habilitación debe ser a cargo de quien tenga la prisa.
El comprador Siempre debe tener la copia fotostática de la escritura, sin
perjuicio de que él solicite del Registro una copia certificada, si así lo desea. La
copia certificada de una escritura tiene tanto valor legal como la escritura misma. La
copia fotostática, en cambio, carece de valor legal. En las ventas de contado la
escritura debe quedar de una vez en manos del comprador.

Com 5: El impuesto sobre la renta y la compra de apartamentos La

vivienda principal
Cuando no se trate de vivienda principal, el artículo 89 de la Ley de Impuesto
sobre la Renta manda al vendedor cancelar el 0.5% del valor de la venta en un
banco a la orden de la Tesorería Nacional, a restarse del im puesto que el vendedor
habrá de pagar en su día por este ejercicio.
Si se tratase de vender la vivienda principal que tiene uno registrada a su
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nombre, habrá que cumplir con lo dispuesto en el artículo de dicha Ley (el cual
dispone además que si se tiene más de 60 años de edad la exención de impuesto
se aplica aunque no se compre otra).
Quien sea dueño de un apartamento y lo use como vivienda principal debe
Registrarlo en la Administración del Impuesto sobre la Renta para que el dia que lo
venda (más caro) para comprarse otro no tenga que pagar impuesto sobre la renta
alguno. Cuanto antes lo haga menos papeles le pedirán.

Com 6: Venta del apartamento y el ajuste por la inflación

Tenemos dos casos diferentes. Primero, que se trate de vender la vivienda
propia. Segundo, que no se trate de la vivienda propia.
En el primer caso, no se paga impuesto sobre la renta si se va a comprar otra
en sustitución de la que se vende. Ver lo que acabamos de decir en el comentario
anterior.
En el segundo caso, la persona que venda tiene derecho a descontar del
precio de venta, la inflación ocurrida desde la época en que compró el apartamento.
De esta forma, pagará mucho menos o nada de impuesto sobre la renta.
Por ejemplo:
Compró un inmueble en Bs. 500.000. Lo vendió años después en Bs.
Entonces, dividimos el Índice de Precios (IPC) de la fecha de la venta por el
Índice de Precios de la fecha de la compra. El cociente nos dará el factor para
actualizar el costo:
Supongamos:
Índice de Precios en el mes de la venta: 1.200
Índice de Precios en el mes de la compra 62,84 = 19,096
19.096 x 500.000 (coste histórico) = Bs. 9.545.000
Este propietario no deberá pagar impuesto sobre la renta por esta operación,
porque el costo actualizado, como vemos, supera el precio de venta.
Los índices de precios al consumidor desde 1950 pueden verse en el libro de
la Ley de la Ley del Impuesto sobre la Renta de J. Garay. El Banco Central de
Venezuela y la oficina de información al contribuyente (Seniat) también informan
sobre dichos índices.
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ADMINISTRACIÓN DEL CONDOΜΙΝΙΟ (1)

Com 7: Derechos de los propietarios en el uso de los apartamentos

El artículo 3º de la Ley limita en varias esferas el derecho a usar y disfrutar
los apartamentos. De su lectura puede ver el lector que el propietario está obligado
a permitir inclusive las servidumbres (por ejemplo, de paso o de vistas) acordadas
por el 75% de los propietarios. Si hay que hacer reparaciones de interés común,
está obligado a dejar entrar en su apartamento a las personas que vayan a efectuar
la obra o reparación. Esta obligación no constaba en la Ley anterior. Aparte, el lector
verá las limitaciones que existen en cuanto al uso del apartamento, ruidos y
molestias, etc.
El artículo 4º establece prohibiciones en cuanto a las modificaciones que
pueden hacerse en los apartamentos y que ruedan afectar el edificio en sí, sea en
su seguridad o en su apariencia.

Com 8: Qué partes del edificio son comunes

La Ley establece en su artículo 5º taxativamente una lista de bienes
(escaleras, estacionamientos, etc.) que son y tienen que ser comunes, es decir,
propiedad del condominio. En principio, podemos decir que son comunes todas
aquellas partes o aparatos del edificio que son para uso común. Pero los
estacionamientos, aunque sean de uso exclusivo de determinado propietario,
también son bienes comunes. Es decir, que en la Ley actual puede haber terrazas
o estacionamientos asignados al uso de determinado apartamento, pero esto no
quita que sean propiedad del condominio. En la práctica, poco importa si una terraza
o un garaje es propiedad común o no, si solamente lo puede usar una persona
determinada, aquella que sea la propietaria del apartamento respectivo y al cual
está asignado el estacionamiento o la terraza. Lo que no puede hacer ese
propietario, es vender el puesto de estacionamiento que le fue asignado, con
independencia de la propiedad del apartamento. Ambas no pueden separarse. Lo
mismo decimos de los maleteros y cuartos trasteros que suele haber en los sótanos
de los edificios.
Los artículos 31 y 45 castigan el vender o arrendar cosas comunes. Ver parte
final de nuestro Comentario 57.

Com 9: El caso particular de los estacionamientos

Debido a los problemas que se presentaron con los estacionamientos -que a
veces eran vendidos a terceras personas en perjuicio de los dueños de los
apartamentos- la Ley actual puntualiza en el mencionado artículo quinto lo siguiente:
(1) la palabra "condominio" viene del latín y quiere decir "propiedad conjunta",
lo que es propiedad de varios.
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Primero: El Documento de Condominio debe asignar un puesto de
estacionamiento por lo menos a cada apartamento (o local).
Segundo: Si hay más estacionamientos, éstos podrán venderse a terceras
personas, si consta la autorización del 75% de los propietarios. Si tal autorización
no consta, solamente pueden venderse a los propietarios mismos de los
apartamentos.
Creemos que aquellos constructores que proyecten estacionamientos
excedentes, pensando en venderlos aparte, por la autorización que les da el artículo
5º (letra "i") tendrán problemas con los propietarios que pueden no aprobar tales
ventas.
Está previsto que en ciertas áreas se aumente o disminuya la asignación de
apartamentos, previo decreto del Ejecutivo. Ver Comentario 67.

Com 10: Mejoras en el edificio (art. 99)

Actualmente, para aprobarse las mejoras al edificio, no hace falta el 90%
propietarios que aprueben, aprueben, sino el 75%, lo cual hace más fácil que se de
puedan aprobar. Si algún propietario se siente perjudicado, el artículo 9º le da
derecho a ocurrir al Juez para que suspenda la obra. Esta reclamación debe
hacerse a la mayor brevedad. Si las obras de que se trata no son simples mejoras,
sino que afectan fundamentalmente al edificio, como añadir nuevos pisos, o cambiar
la fachada, etc., entonces es preciso la aprobación del cien por cien de los
propietarios (art. 10).

Com 11: Contribución a los gastos de la comunidad (art. 12)

Cada propietario debe contribuir en proporción al porcentaje que tenga
atribuido su apartamento. Pero si el gasto o la reparación hay que hacerla en un
bien común cuyo uso está reservado a un apartamento, entonces será el dueño de
este apartamento quien estará obligado a pagar el gasto (art. 12).
Es decir, un propietario no puede aspirar a que la comunidad pague un gasto
originado en un bien común, pero que él solo usa. Por ejemplo: Los apartamentos
de la fachada norte tienen un ascensor privado. Si este se estropea o los gastos de
mantenimiento que tenga, no deben ser pagados por toda la comunidad, sino que
deben prorratearse entre los apartamentos que usan dicho ascensor privado, es
decir, los de la fachada norte.
Nuestra opinión es que los dueños de locales o apartamentos en planta baja
no deben pagar los pastos de ascensor, pues ellos o sus visitantes no lo usan por
definición. Pero hay que establecerlo en el Documentos de Condominio.
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Com 12: Qué gastos son comunes
Lo dice el artículo 11 de la Ley. En este artículo vemos que no solamente son
gastos comunes aquellos que así lo sean por su naturaleza -por ejemplo, el pago
del conserje, la limpieza, el servicio de agua, etc. sino también "los que hayan sido
acordados como tales por el 75% de los propietarios". Es decir, que si hubo
discusión sobre si un gasto es común o no y los propietarios acordaron que sí con
la citada mayoría, el gasto hay que considerarlo común.
Por otra parte, el mismo Documento de Condominio puede citar
determinados gastos, como comunes a todos o a parte de los apartamentos (porque
sean sólo éstos quienes usan del bien común citado) y la misma Ley de Propiedad
Horizontal también puede hacerlo (art. 11 letra "c""). Pero en este último caso,
debemos de decir que la Ley no trae ninguna lista de gastos comunes, de forma
que si el Documento de Condominio no dice nada, habrá que estar a la naturaleza
de cada gasto; y si hay dudas sobre la naturaleza, se estará a lo que dispongan los
mismos propietarios, tal como hemos dicho.

Com 13: Diversas formas de administrar el condominio

Depende del tamaño del edificio. Hay quintas de dos plantas, una vivienda
en cada planta; estos pequeños condominios no necesitan en la práctica de
administrador. Existe luego, el edificio pequeño, de menos de 20 apartamentos;
puede ser administrado por uno de los dueños que sepa algo de administración, o
bien, por una empresa administradora. El edificio mayor, de mucho más de 20
apartamentos, puede ser administrado también en la forma que hemos dicho,
aunque recomendamos, cuando se elija administrador, la empresa pequeña, ya que
las grandes administradoras al manejar muchos edificios a la vez, no pueden
desgraciadamente, salvo excepciones, dar el trato personal que cada condominio
requiere. Finalmente, existe el caso de condominio sumamente grande, de dos o
más grandes bloques de viviendas, en cuyo caso amerita tener un administrador
con oficina fija y permanente en el mismo edificio.
Un mal administrador suele ser el propio constructor de los apartamentos;
para empezar, tiene el inconveniente de que no hay forma de hacerle entender que
debe responder, como constructor, de los defectos de la cosa vendida; por ello, es
mejor separar ambas funciones. Lo mismo decimos del vendedor-administrador y
del vendedor que impone como administrador a una empresa controlada por él. El
caso es el mismo. El administrador debe representar única y exclusivamente los
intereses del condominio, no los del constructor o promotor de las ventas. Esta
situación, que nosotros criticamos al comentar la Ley anterior, fue corregida en la
Ley actual, pues el artículo 19 en su parte final dispone que el administrador
nombrado por el vendedor de los apartamentos deberá ser revocado o confirmado
por la Asamblea de Propietarios. De esta forma, se evita que se eternice un
administrador que repugne a la mayoría de los propietarios.
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Entre los condominios de Caracas habitados por personas de elevado nivel
cultural es corriente ver que los administra uno de los dueños que además, vive en
el mismo edificio; dado el nivel cultural que decimos, el administrador recibe pocas
quejas y tiene poco trabajo. En caso contrario, el administrador suele vivir en otra
parte, para evitar que a cada momento le vayan con las quejas (no importa la hora
que sea) y a medida que tiene que presentar reclamaciones contra ciertos
propietarios, le van dejando de saludar en el ascensor. Llega un momento en que
el administrador está "quemado" y hay que cambiarlo, noticia que él recibe con
alivio. Esta situación puede darse también con el presidente del condominio (Com
62).
 Com 14: Empresa administradora grande o pequeña
Algunos condominios son administrados por una empresa pequeña; otros,
por una empresa grande, es decir, por una empresa que administra a la vez muchos
edificios. La empresa grande tiene a veces varios inconvenientes. El propietario que
va a hacer una reclamación se siente apabullado por la empresa; ésta administra
tantos edificios, que no puede dedicar a cada uno el esmero que necesita; y tienen
tanto personal administrativo que es difícil dar con la persona que le va a atender a
uno. Cuando se acude allí resulta que el presidente está de gira, el vice-presidente
no recibe, el gerente está en reunión y al final, atiende al propietario un empleado
que de nada entiende ("yo soy nuevo aquí") y que nada puede hacer. Quien paga
las consecuencias son el propietario y el edificio, cuya calidad o ambiente se va
deteriorando al poco de venderse los últimos apartamentos.
Nosotros somos partidarios del administrador único y cuando esto no se
pueda porque no se encuentra una persona idónea, la empresa pequeña, que se
dedica a administrar unos cuantos edificios y cuyo jefe o dueño no anda
escondiéndose.
También es conveniente que la oficina de la empresa administradora no
quede demasiado lejos del edificio, para ahorrarse viajes en taxi y metro.

Com 15: Obligaciones del administrador del condominio

Dice el artículo 19 de la Ley que "En todo caso, la responsabilidad del
administrador se rige por las normas del mandato". Como estas normas son las que
establece el Código Civil, transcribiremos los artículos de éste que corresponde al
caso:
Art. 1.692. El mandatario está obligado a ejecutar el mandato con la
diligencia de un buen padre de familia.
Art. 1.693. El mandatario responde no sólo del dolo, sino también de la culpa
en la ejecución del mandato.
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Art. 1.694. Todo mandatario está obligado a dar cuenta de sus operaciones.
Como se ve de lo expuesto, el mandatario (esto es, el administrador) debe
ser un fiel cumplidor de sus deberes para con el principal o mandante (el
condominio). Es un servidor del condominio. Debe tener una retribución cónsona
con su función. Es preferible pagar bastante a un administrador que actúe que pagar
poco a uno que no haga nada.
Aparte de estas obligaciones que le señala el Código Civil y que son de
carácter general, el artículo 20 de la Ley marca las obligaciones específicas que
corresponden a su cargo de administrador del condominio. En el citado artículo
puede ver el lector dichas obligaciones y no las repetiremos aquí. La mayoría de los
administradores no cumplen cabalmente sus obligaciones del artículo 20 ya que,
por ejemplo, es muy poco lo que velan por el cumplimiento de las disposiciones del
Documento de Condominio (letra "c" del artículo 20) o lo que se molestan en acudir
a los Tribunales para demandar a algún propietario o a un tercero que esté
causando perjuicios al condominio (letra "e" del artículo 20).
Finalmente diremos que cuando el administrador no actúa, el artículo 21
permite que cualquiera de los propietarios actúe él mismo en actos de urgente
necesidad, pudiendo cobrar luego del condominio, los gastos hechos. Tal sería el
caso, por ejemplo, de reparaciones que hubiera que hacer en los bienes comunes,
de cuyo olvido pueda derivarse un daño mayor.

Com 16: En que asuntos puede actuar el administrador sin consultar a

los propietarios. Poder para juicio.
El administrador del condominio no está obligado a pedir la aprobación de los
propietarios para todo lo que se refiere a la administración y conservación del
inmueble. La mera función de administrador ya indica que tiene autonomía para
ordenar las reparaciones, los pagos, los cobros y demás actuaciones que su
menester exige. No obstante, cuando alguna de estas actuaciones revista carácter
extraordinario deberá solicitar aprobación. No se concibe un administrador que por
su cuenta ordene, por ejemplo, reforzar los cimientos del edificio, sin que los
propietarios se hayan enterado; para esto haría falta el acuerdo de los propietarios,
salvo que el asunto fuera muy urgente. Tampoco tiene autoridad para hacer un pago
extraordinario cuya naturaleza exija debate previo, ni para realizar reparaciones
mayores (art. 20, letra "b"), ni para demandar o actuar en juicio en nombre del
condominio, pues para esto necesita autorización de la Junta de Condominio (art.
20 letra "e"). En los condominios en que exista una Junta de Condominio o de
Propietarios, que también se llama así al administrador le será mucho más fácil la
labor pues podrá consultar con la Junta en muchos casos, sin necesidad de
convocarse a asambleas de propietarios o de consultárseles uno a uno a cada
momento.
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El citado artículo 20, señala con bastante detalle las funciones del
administrador, pero siempre hay que tener en cuenta que la masa de propietarios,
debidamente consultada, es el órgano soberano del edificio y tiene autoridad para
tomar acuerdos sobre cualquier asunto referente al minio (art. 22), de forma que su
autoridad está por encima del administrador.
El poder para juicio será otorgado por el administrador y creemos que debe
tener incorporada la copia de la parte del acta de la asamblea donde se nombró la
Junta de Condominio y la copia del acta de dicha Junta autorizando el juicio
correspondiente, todo ello certificado por el Notario, o sea, que diga que ha
presenciado el libro contentivo de dichas actas; y si se trata de un administrador que
actúa en nombre de una sociedad, creemos que también tendrá que transcribirse la
cláusula o acta en que aparezca su nombramiento de administrador de la sociedad,
con la consiguiente certificación por el Notario. En fin, la redacción de un poder a
favor de un abogado para seguir un juicio debe cumplir con los requisitos del artículo
155 del Código de Procedimiento Civil. Por todas estas razones es importante que
el libro de asambleas esté sellado como se manda, el libro de actas de la Junta de
Condominio esté también sellado y ambos sean llevados sin tachaduras y con buen
orden.
Si alguna vez se trata de demandar al propio administrador, no es el
presidente de la Junta de Condominio quien debe representar en juicio al
condominio, sino que es preciso que los propietarios nombren un nuevo
administrador, y será él quien actúe a nombre del condominio contra el viejo
administrador. Esta opinión está sustentada por una doctrina de la Corte Suprema
(sentencia del 7-12-88, Ramírez & Garay nº 962-88).

Com 17: Solución práctica a la inactividad del administrador.

Si el administrador lleva las cosas de una manera aceptable, aunque tenga
algunas fallas, nuestra opinión es que hay que conservarlo y reconocer lo ingrata
que es a veces su labor. Pero ante el administrador que no se ocupa sino de cobrar
el condominio y de hacer los pagos, caben varias soluciones alternativas que son:
a) Demandarle para que cumpla. Esta solución es la menos práctica. pues exige
meterse en un juicio, sin más. Solamente debe usarse en casos graves.
b) Cambiar de administrador. Esto tiene que decidirlo la masa de propietarios.
Véase lo que decimos sobre este punto más adelante (Comentario Nº 18).
c) Tener constituida como manda la Ley, la Junta de Propietarios denominada
"Junta de Condominio" y sea ésta quien se reúna de vez en cuando con el
administrador y le plantee los problemas. Los administradores necesitan cierta
orientación de los mismos propietarios. Véase más adelante el Comentario Nº 19.
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Com 18: Nombramiento y cambio de administrador
De acuerdo con el artículo 19 el administrador es nombrado por la Asamblea
de Propietarios por mayoría de votos y por el período de un año, sin n perjuicio de
poderlo revocar antes o reelegirlo nuevamente. De lo dicho se desprende que el
administrador nombrado depende en todo momento de lijo de los propietarios en
cuanto a la tenencia de su cargo, pues es claro que puede ser revocado libremente
aunque se haya nombrado por el período fijo un año. Inclusive debe ser destituido
si no cumple con sus obligaciones a cabalidad (art. 20 parágrafo único). Esta libertad
que tienen los propietarios para cambiar de administrador es cónsona con el
principio (que nosotros defendimos al comentar la Ley anterior) de que nadie debe
ser administrado en contra de su voluntad. Por lo tanto, esas cláusulas que
aparecen en ciertos Documentos de Condominio diciendo que el administrador es
la empresa Tal y que administrará por tantos años, carecen de valor. En nuestra
opinión, también con la Ley anterior carecían de valor, pero ahora lo establece
expresamente la Ley, así que nadie puede arrogarse el derecho de administrar el
Condominio en contra de la mayoría de los propietarios, por más que haya cláusulas
que así lo establezcan.
Inclusive, como ya hemos explicado anteriormente, el administrador
nombrado por el enajenante de los apartamentos (sea a tiempo fijo o no) debe ser
confirmado o rechazado por los propietarios, una vez vendido el 75% de los
apartamentos (arts. 18 y 19).
Sobre las cláusulas del Documento de Condominio que contradigan lo que
dispone la Ley, remitimos al lector al Comentario Nº 39.
La Ley de Propiedad Horizontal parece reflejar un cierto temor de que un
condominio se quede sin administración, ya que ha proveído ciertos canales legales
para el funcionamiento de la misma. Estos canales son alternativos y podemos
señalarlos así:
a) La asamblea de propietarios, tal como hemos dicho, nombra al
administrador (art. 19).
b) Nombramiento por el Juez si la asamblea no lo hace (art. 19).
c) La Junta de Condominio puede actuar de administrador del Condominio
mientras la asamblea de propietarios no lo haya nombrado (art. 18, "c").
d) Si no existe o no actúa el administrador, cualquier propietario puede
efectuar los actos de administración y conservación que sean urgentes y luego
cobrará del condominio los desembolsos hechos (art. 21). Supongamos que se va
la luz del edificio y el administrador no ordena nada, quizá porque está de
vacaciones. Entonces, un propietario puede ordenar la reparación de la avería (si
es algo que está en el mismo edificio), pagarla y pasarle luego la cuenta al
condominio, a través del administrador. Se pueden poner así muchos ejemplos de
casos urgentes.
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Así, pues, si algún condominio se queda sin administración, no será por falta
de disposiciones legales que prevean esta cuestión.

Com 19: La junta de condominio

Desde que el autor de estas líneas propuso y defendió (en 1969) la existencia
de una junta de propietarios que sirviera de enlace entre la masa de propietarios y
el administrador, fueron muchos los condominios que las fueron constituyendo en
la década de los años setenta. La Ley actual se ha hecho eco de esta necesidad y
ahora la junta de propietarios (o "de condominio", que así se llama en la Ley) tiene
un carácter legal y expreso y unas facultades claramente demarcadas en el artículo
18. Con la Ley actual es obligatorio que haya una Junta de Condominio. El artículo
18 dispone que estará formada por un mínimo de tres copropietarios y tres
suplentes, durante un año, pueden ser reelegidos y de su seno nombrarán su
presidente. Cada miembro tiene un voto.

Com 20: Oportunidad de constituirse la junta (art. 18)

Antes de cumplirse los dos meses a contar de la fecha en que se hayan
vendido las tres cuartas partes de los apartamentos del edificio, los propietarios se
reunirán para nombrar la Junta.
De acuerdo con lo dispuesto en este artículo, un constructor podría
reservarse más del 25% de los apartamentos y de esta forma nunca podría
constituirse la junta de condominio. Esto le daría un poder sobre el edificio no
deseado por la Ley.
La venganza de los copropietarios sería retrasarse en el pago del con-
dominio y el constructor nada podría hacer pues para demandar necesita la
aprobación de la Junta de Condominio (art 20.e).

Com 21: Facultades de la junta de condominio. El libro de actas

El mismo artículo 18 dispone que sus facultades serán: Convocar en caso de
urgencia la asamblea de propietarios, es decir, que ya no es el administrador (como
eran en la Ley anterior) el único que puede convocarlas. Podrán proponer a la
asamblea la destitución del administrador, ejercer las funciones de administrador
cuando éste no exista, velar por el edificio y vigilar al administrador en el manejo de
los fondos; pueden, en virtud del mismo artículo, dictar un reglamento para el uso y
manejo de las cosas comunes del condominio (por ejemplo, que en el jardín sólo
pueden jugar niños hasta de tal edad, que el portal se cerrará a tal hora, que en el
estacionamiento no pueden guardarse camiones, etc., etc.), siempre y cuando estas
disposiciones no contraríen las leyes y el documento de condominio.
Dispone además el artículo 18 que en el Reglamento de la Ley de Propiedad
Horizontal se dictarán disposiciones sobre la vigilancia y control que la Junta tendrá
sobre el administrador.
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Una facultad importante de la Junta es la de autorizar y ordenar al
administrador que siga juicio ante los Tribunales para la defensa del condominio
(art. 20, letra "e") y para el cobro de los gastos de condominio atrasados. Como se
ve, el presidente de la Junta no puede actuar directamente.
La Junta tendrá un Libro de Actas, que según el artículo 20 letra "g" deberá
llevarlo el administrador. Esta disposición nos parece errónea, pues el Libro de actas
de la Junta debería ser llevado y conservado por la misma Junta, no por el
administrador, ya que puede contener acuerdos contrarios a éste. El libro, que será
foliado y cosido a hilo, deberá llevarse al Notario para que lo selle.
Nosotros aconsejamos que todas las actas lleven número y fecha y tengan
la firma de los miembros de la Junta.
 Com 22: Dónde se harán constar las facultades de la Junta de
Condominio
Las facultades de la Junta aparecen en el artículo 18 de la Ley tal como las
acabamos de enumerar en el comentario precedente. Estas son las facultades
mínimas de la Junta. Pero el citado artículo también dice que además tendrá las
facultades de vigilancia y control que señale el Reglamento de la Ley (1). Así que
habrá que ver este Reglamento para lo cual hará falta que se haya promulgado. Por
otra parte, el artículo 26 de la Ley dice que en el Reglamento de Condominio que
se lleve al Registro junto con el Documento de Condominio, habrá que señalar las
atribuciones de la Junta de Condominio. Por último, es claro que la Asamblea de
Propietarios también tiene facultades para dictar normas sobre esta cuestión, pues
el propio artículo 26 dice que el Reglamento de Condominio puede ser modificado
por la asamblea de propietarios.
Como se ve, a la Junta de Condominio no le faltarán textos confiriéndole
atribuciones y el peligro es que unas disposiciones choquen con otras y la claridad
que debe de haber en esta cuestión desaparezca. Nosotros, para evitar confusiones
aconsejamos lo siguiente:
Basándonos en que las atribuciones que confiere a la Junta el citado artículo
18 de la Ley son suficientes, y están redactadas con claridad, lo mejor es atenerse
al texto de dicho artículo. Y si hay que cumplir con la disposición del artículo 26 que
manda que en el Reglamento de Condominio se hagan constar las atribuciones de
la Junta, nuestro consejo es que se copien y transcriban literalmente en dicho
Reglamento las atribuciones establecidas en el artículo 18; de esta forma no habrá
contradicción entre el artículo 18 y el Reglamento de Condominio. Y si luego resulta
que el Ejecutivo dicta el Reglamento de la Ley, tal Reglamento no presentará
problemas porque nunca puede estar redactado de forma que altere o menoscabe
lo dispuesto en el citado artículo 18. Todo esto que decimos aquí es sin contar que
ciertos

(1) Tal reglamento no ha sido promulgado hasta el día de hoy

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edificios presentan problemas de orden especiales que ameritan reforzar los
poderes de la Junta. Tal es el caso del modelo que presentamos en el Comentario
37. Ver también Comentario 62.

Com 23: Cuando basta la mayoría y cuando hace falta unanimidad de

los propietarios para que pueda tomarse un acuerdo.
a) Para todos los asuntos referentes a la conservación del edificio
reparaciones, así como en lo concerniente a la administración y mantenimiento
del edificio, basta la mayoría relativa que establece el artículo 23 de la Ley y que
veremos más adelante, salvo que el Documento de Condominio disponga otra cosa
(art. 22 Ley). Si hay dudas de si un gasto es común o no, es necesario el acuerdo
del 75% de los propietarios para que pueda considerarse común (art. 11).
b) Para efectuar mejoras en el edificio, hace falta la aprobación del 75% del
total del condominio (art 9). En la práctica, a veces se aprovecha una reparación
para mejorar algo lo que se está reparan- do, por ejemplo, al reparar el jardín se
aprovecha para ponerle un pretil más alto para que los niños no lo brinquen; o bien
al cambiar el letrero del edificio porque el que hay se está cayendo, se aprovecha
para poner uno más duradero o estético, etc. En casos como éstos, no creemos que
en la práctica haya de obtener el mencionado 75%, bastando la simple mayoría o el
simple acuerdo de la Junta de Condominio pues seguramente ningún propietario se
va a tomar la molestia de seguir una reclamación por un gasto adicional pequeño, y
que se ha hecho para beneficiar a todos. Para la televisión por cable ver
Comentario 52a.
c) Para modificar el Documento de Condominio: Aquí hace falta la
aprobación de la totalidad de los propietarios (art. 29). Para reformar el Reglamento
del Condominio basta la mayoría (art.26).
d) Para construir nuevos pisos, hacer sótanos o excavaciones o realizar
cualesquiera actos que afecten negativamente a la seguridad, conservación,
salubridad o estética del inmueble: Aquí también hace falta la unanimidad de los
propietarios (art. 10).
e) En caso de destrucción total o ruina del edificio, hace falta más de las tres
cuartas partes de los propietarios para evitar la división del inmueble (art. 16).
Lamentablemente, no hay una norma que autorice que, previa votación, se pueda
derribar un edificio ya vetusto y deteriorado.
f) Para el nombramiento o remoción del administrador hace falta que lo
apruebe la mayoría de los propietarios reunidos en asamblea (art. 19),
estableciéndose esta mayoría como lo indica el artículo 23.
g) Para solicitar al juez u obligar al administrador a convocar asamblea para
cualquier asunto: Basta que un tercio del total del edificio
Página 35
(artículo 24) suscriba la carta que dirigirán los correspondientes propietarios al
administrador.
h) Para expulsar del condominio al propietario que incumple reiterada- mente:
Es preciso la aprobación del 75% de la totalidad del condominio (art.39).
i) Para constituir servidumbre (de paso, de vistas, etc.) hace falta la
aprobación del 75% de los propietarios (art. 3º letra "c").
j) Para vender a terceros los estacionamientos sobrantes, hace falta la
aprobación del 75% de los propietarios (art. 5º letra "i").

Com 24: Consultas y asambleas de propietarios (arts. 22 a 25)

 Existen dos maneras de conocer la voluntad de la masa de propietarios: una
es la consulta y otra, la asamblea. La Ley da preferencia a la consulta individual por
considerarla que es más cómoda para los propietarios. Sin embargo, en la práctica
suelen reunirse a menudo las asambleas, que tienen la ventaja sobre la consulta,
de que se prestan a debate y mejor conocimiento del asunto que se va a votar.
Además la consulta exige notificar a los propietarios uno por uno, cosa difícil cuando
viven fuera. El artículo 22 remite al Documento de Condominio, que es el que
normalmente establece las normas a seguir para la aprobación de los acuerdos de
propietarios. Y solamente si el Documento de Condominio no trae dichas normas o
se remite a la Ley de Propiedad Horizontal, habrá que aplicar los artículos de ésta
que son los 23, 24 y 25. Así pues, tenemos aquí un caso en que la propia Ley remite
al Documento de Condominio, siendo éste en consecuencia la autoridad máxima en
materia de cómo tomar acuerdos sobre administración y conservación del
condominio.

Com 25: Consultas a los propietarios (art. 23)

Salvo que el Documento de Condominio disponga otra cosa, el administrador
remitirá una consulta escrita a cada uno de los propietarios, quienes deberán hacer
llegar la contestación al administrador en un plazo de 8 días. La mayoría de votos
determinará el acuerdo, siempre y cuando hayan votado al menos los que
representen dos tercios del valor del inmueble o de los apartamentos afectados por
el objeto de la consulta.
Si pasados los 8 días el administrador no hubiere recibido un número de
respuestas que permitan tomar el acuerdo, hará una segunda consulta con la
advertencia de que el acuerdo se tomará por mayoría de los que hayan hecho llegar
su respuesta al administrador.
Es decir, si el edificio tiene 100 apartamentos (vamos a suponer que todos
con el mismo porcentaje, pues lo que realmente cuentan son los porcentajes de los
propietarios) y tenemos que en la primera consulta sólo contestaron 50, no se puede
tomar acuerdo alguno porque no han votado el mínimo de dos tercios (67
apartamentos) que exige la primera consulta.
Página 36
Entonces, se hace una segunda consulta: contestan solamente 30 apartamentos,
de los cuales 20 dicen "sf" y 10 dicen "no". El administrador deberá considerar
aprobada su propuesta, en virtud de lo dispuesto en el mismo artículo 23.
El administrador comunicará a todos los propietarios el resultado de la
consulta y la asentará en el Libro de Acuerdos.
Vamos a poner un ejemplo de carta-consulta:

Caracas, a 15 de enero de 19__

Asunto: Consulta sobre conserje
Sr. Fulano de Tal.
Apartamento N° 153.
Edificio N

Por la presente nos dirigimos a usted para consultarle si está de acuerdo en que
se le suba el sueldo mensual al conserje a la suma de Bs ... ya que la experiencia
ha demostrado que dadas las características del edificio se requiere un servicio a
tiempo completo. Le agradecemos nos firme la copia en prueba de haber recibido
esta consulta y si está conforme, nos firme su conformidad donde se indica al pie
de ésta.

Atentamente,
El administrador (firmado)

Fecha:

Recibo el original: (firma)

Estoy conforme: (firma)

(el propietario)
Página 37
Un ejemplo de acta de resultado de la 2a consulta, sería más o menos así:

Con fecha ...se hizo una consulta a los propietarios del edificio sobre el siguiente
asunto: (repítase aquí la carta anterior). Todos los propietarios fueron notificados
de esta consulta; no obstante solamente se recibieron quince (15) respuestas
número insuficiente para que la consulta sea válida. Por ello, se hizo una segunda
consulta con fecha..... en los mismos términos que la anterior, pero haciéndose
constar en la misma que se trataba de la segunda y última consulta. A esta
segunda consulta contestaron cuarenta y dos (42) propietarios así:

Respuestas afirmativas:

Sr. Juan Pérez, apto 15; 3,155%

Sra. Juana Márquez, apto. 19; 3,155%
Sr. Antonio de la Sierra, apto. 28; 3,22%
etc.

Respuestas negativas:

Sr. Antonio Juánez, apto 41; 3,51%

Sr. Miguel Antolínez, apto 2; 3,50%
etc.

Sumando los porcentajes de los votos afirmativos, da 22,152%y sumando los

votos negativos, da 11,151%. De esta forma, la decisión de subir el sueldo al
conserje ha quedado aprobada por mayoría de los votantes. Tanto los resultados
de la primera consulta como los de la segunda se hallan archivados en la carpeta
correspondiente en mi oficina, y pasada el acta al Libro de Acuerdos.
Se expide copia de esta acta para exponerla en la cartelera del vestíbulo del
edificio (y notifíquese a cada uno de los propietarios).
 Caracas, a ... de... de

El Administrador, (firmado)

Como se ve de lo dicho, en los edificios en que reine la apatía, un pequeño número

de propietarios preocupados puede tomar las decisiones para toda la comunidad.
Si se usa el sistema de convoca asamblea, veremos que ocurre lo mismo.
Página 38
Com 26: Asambleas de propietarios (art. 24). Quórum
El administrador puede convocar a asamblea de propietarios en lugar de
seguir el sistema de consulta individual del comentario anterior. También la Junta
de Condominio, como hemos visto, tiene facultad para convocar asamblea, siempre
que haya urgencia (art. 18).
Por otra parte, el artículo 24 autoriza a los mismos propietarios movilizarse
para que se convoque a asamblea cuando representen un tercio del total del
condominio.
Tratándose de asuntos de conservación y administración de la comunidad, el
artículo 24 da normas precisas para que la asamblea sea válida Vemos allí que
puede hacerse la convocatoria individualmente y la asamblea será válida, si consta
que todos los propietarios fueron convocados, constancia que deberá aparecer
firmada por los propietarios, pues si no, no sería una constancia fehaciente. Lo más
práctico, suele ser publicar la convocatoria en un periódico y a la entrada del edificio,
tal como lo autoriza el artículo 24 mismo, con tres días de anticipación por lo menos.
Si cumple este requisito, la asamblea será válida aun para aquellos propietarios que
no se han enterado.
De acuerdo con este artículo 24, si no concurriere a la asamblea un número
de propietarios suficientes (dos tercios del total del inmueble o de los apartamentos
interesados), se tendrá la asamblea como nula y entonces el administrador deberá
hacer una consulta a los propietarios tal como hemos explicado antes y con las
respuestas que le lleguen, se tomará el acuerdo. Si por el contrario, hubieran
concurrido a la asamblea propietarios que representen por lo menos dos tercios del
valor del inmueble, el acuerdo se tomará por mayoría de los asistentes.
El número de personas que debe asistir a una asamblea para que sus
acuerdos sean válidos se llama quórum. Tratándose de asambleas sobre asuntos
de conservación y administración, vemos que el quórum son dos tercios del valor
total del inmueble. Si acude menos gente, no se puede celebrar la asamblea y hay
que ir a la consulta individual, salvo naturalmente, que el Documento de Condominio
o el Reglamento de Condominio disponga otra forma de establecer el quórum o de
funcionar las asambleas. Ver también el Comentario Nº 23.
La Ley no prevé una segunda asamblea de propietarios por falta de
asistentes a la primera, sino una consulta (artículo 24). Lo cual nos parece un error.
Tiene el grave inconveniente que es imposible notificar a todos y diremos que ni a
la mayoría de propietarios por la sencilla razón de que el administrador a veces no
sabe dónde viven y si lo sabe, es imposible obtener una constancia de que se les
entregó la consulta. Y como "imposibilia nemo tenetur" (no se puede obligar a lo
imposible), creemos que el administrador
Página 39
puede en tal caso convocar a una asamblea expresando que es la segunda y última
convocatoria. De otra forma, el edificio se quedaría paralizado. Es nuestra opinión.
Si como ocurre a menudo la asamblea se celebra sin el quórum necesario,
esta falla queda convalidada automáticamente si en el término de 30 días siguientes
a la celebración nadie ha presentado un recurso de nulidad ante el Juez (art 25).
Otra cosa diferente es si hubo falla en la convocatoria: en este caso, el plazo de 30
días se empieza a contar no desde el día de la asamblea sino desde que el
propietario reclamante tuvo conocimiento de la tal asamblea. Por esta razón, los
propietarios pueden saltarse el quórum pues pasados 30 días nadie puede
reclamar, pero no pueden saltarse la convocatoria (en prensa y en el portal del
edificio) pues en este caso se ex- ponen los asambleístas a que cualquier
propietario meses después, diga que justo se acaba de enterar y que va a pedir al
juez la nulidad de la asamblea.

Com 27: Cómo se hace la convocatoria a asamblea

La forma de hacer la convocatoria es muy importante, pues la Ley quiere dar
las máximas facilidades para que todos los propietarios sepan que va a haber una
asamblea. Existen dos formas alternativas: la privada y la pública. Si se ha podido
convocar privadamente a todos los propietarios cosa fácil en los edificios pequeños
ya es suficiente. La convocatoria pública consiste en anunciarla por la prensa con
tres días de anticipación por lo menos salvo que el documento de condominio exija
más días y además, fijar un ejemplar de dicha convocatoria a la entrada o entradas
del edificio.
El administrador puede elegir entre la convocatoria privada o pública. El caso
es que se haga todo en forma correcta y legal. Veamos un modelo de convocatoria
y obsérvese que en el mismo aparecen: a) el nombre del edificio y su dirección; b)
la fecha de la convocatoria; c) el día y la hora en que tendrá lugar la asamblea; d)
de qué se va a tratar en dicha asamblea; e) el lugar de la asamblea, y 1) quién la
convoca.

CONVOCATORIA
a asamblea de propietarios del edificio N.N. Urbanización XX, avenida M.Μ.

Se convoca por medio de la presente a los propietarios del edificio N.N. a

una asamblea que tendrá lugar el próximo lunes, día 6 de abril de 1968, a las 8
p.m. en el vestíbulo de la planta baja del edificio.
 Objeto de la Asamblea:

a) Nombramiento de administrador y de la Junta de Condominio b)

Reparación del jardín.

Barquisimeto , a I de abril de 19....

El Administrador,
Página 40
Una convocatoria a la que faltase alguno de los requisitos mencionados (o
que dijera "objetos a tratar: varios") podría impugnarse y la asamblea podría
declararse nula. Así, pues, conviene siempre no omitir ninguno de los requisitos que
hemos señalados en las letras "a" a "f"
También nos parecen ilegales esas convocatorias en que de una vez se
convoca a varias asambleas sucesivas. Cada asamblea exige su propia
convocatoria.

Com 28: Medios prácticos para lograr que la asamblea no fracase por
inasistencia de propietarios
En un edificio pequeño como de hasta 20 apartamentos es relativamente fácil
asegurar que la mayoría de los propietarios, es decir, las dos terceras partes de los
mismos asistan a la asamblea, pues se les puede llamar personalmente incluso.
Pero puede ocurrir que el edificio sea grande, que muchos propietarios ni siquiera
vivan en el edificio porque alquilaron sus viviendas, en fin, existe siempre un
porcentaje de propietarios muy ocupados o indiferentes los cuales no hay forma de
que vengan a la asamblea; esperan que otros se ocupen del edificio y les saquen
los pies del barro. Además existe otro peligro: puede ser que por fin se ha logrado
que haya quórum en la asamblea y, sin embargo, al cabo de un rato, antes de
terminarse la asamblea, algunos propietarios se van y el quórum desaparece como
por encanto; entonces, ocurre que a la hora de firmar el acta no hay presentes
suficientes propietarios y, por tanto, la asamblea resulta anulable si no se consiguen
dichas firmas. Ver sin embargo lo que decimos al final del Comentario 26 para que
la asamblea se celebre aún sin quórum.
Como ve el lector, el lograr el quórum en las asambleas no es siempre fácil.
Sin embargo, con un poco de trabajo preparatorio, no hay razón para que se frustre
una asamblea por falta de asistentes. Este trabajo previo pue- de consistir en lo
siguiente: Se imprime o fotocopia una autorización que diga más o menos lo
siguiente:

Yo.... propietario del apartamento ... del edificio N.N., declaro por el presente que
he autorizado al señor(a) ... para que me represente y ejerza mi derecho al voto
 en la asamblea de propietarios que va a tener lugar el día … de 19 ... tal como ha
sido convocada.

Caracas, a ... de ... de …

(Firma del propietario)

La autorización también puede hacerse de forma general, es decir, para

cuantas asambleas se convoquen.
Página 41
Esta autorización se les puede a los propietarios y se les ruega que la firmen
y la llenen; el propietario no debe negarse ya que si al final el acude a la reunión, la
autorización queda nula automáticamente. En general, la inasistencia de muchos
propietarios a las asambleas suele deberse sobre todo a falta de tiempo u olvido,
no a mala fe. Si el edificio es muy grande no se quieren imprimir tantas hojas, puede
seguirse un procedimiento distinto que consiste en imprimir solamente hojas
columnadas y todos van firmando en la misma hoja.
Ejemplo:

Nosotros, propietarios de los apartamentos que abajo se especifican, del edificio

N. N. declaramos que hemos nombrado representante para la asamblea de
propietarios que va a tener lugar el dla … de … de … tal como ha sido convocada,
siendo el nombre del representante de cada uno de nosotros el que figura a la
derecha de nuestra firma respectiva.

Propietario Apto. Firma del Nombre de mi

propietario representante
Juan Fernández 15A Miguel Pérez
Antonio Sané 18C Miguel Pérez

Una vez comenzada la asamblea de propietarios, estas autorizaciones serán

entregadas al presidente de la asamblea o al administrador, si está presente, y
quedarán en poder de éste. Es muy conveniente reservarse algunas hojas como las
mencionadas porque suele ocurrir que si la asamblea se prolonga mucho, algunos
propietarios se ausentan antes de que termine; en este caso, se les ruega que
firmen la hoja y pongan como representante a algún amigo o propietario de
confianza que se halle presente. De esta forma no se pierde el quórum.

Com 29: Caso especial del edificio muy grande. (de 100 o más
apartamentos).
Los edificios muy grandes tienen mayor dificultad en hacer lo que acabamos
de aconsejar debido al gran número de propietarios. Esto se obvia por el
procedimiento de que varios propietarios entusiastas se reúnan previamente y se
distribuyan el trabajo de llevar las autorizaciones a los
 Página 42
apartamentos y hablar con los dueños. Incluso, pueden hacer una cosa bastante
sencilla: Convocar una reunión informal -poniendo un cartel a la entrada del edificio-
y: y seguramente acudirán a ella algunos propietarios también entusiastas que
colaborarán con ellos en preparar la asamblea. En los edificios que tienen varios
apartamentos por planta, puede nombrarse en esta reunión informal a sendos
"representantes de planta" para que trabajen en su piso y logren allí las firmas
correspondientes y le expliquen a cada uno de los de su planta la necesidad de la
asamblea y demás cuestiones pertinentes. Lógicamente, el trabajo se dificulta si el
edificio está habitado por inquilinos.
Todo lo que acabamos de exponer no está previsto en la Ley de Propiedad
Horizontal, pero tampoco está prohibido, de forma que es perfectamente legal y el
administrador no puede ni debe entorpecer los movimientos de los propietarios para
beneficiar el condominio.

Com 30: Modo de conducir la asamblea de propietarios

La asamblea la debe presidir el presidente de la Junta de Condominio (Ley
art. 24). El presidente debe cuidar de varias cosas:
a) Establecer si hay quórum;
b) Que se lea la convocatoria a los presentes;
c) Recordarles que solamente los asuntos que están en la convocatoria
pueden aprobarse válidamente;
d) Otorgar el derecho de palabra a quienes lo soliciten;
e) Dirigir el debate y llamar al orden cuando sea necesario;
f) Intervenir en el recuento de votos;
g) Cerrar el acto.
Cuando hay asuntos muy debatibles es fácil que se forme un cierto desorden;
esto debe evitarse a toda costa y los propietarios deben estar bien conscientes de
que tales desórdenes perjudican a ellos mismos, ya que perjudican al condominio,
que es de todos. También se da el caso del propietario que quiere monopolizar la
palabra; el presidente debe recordar- le que hay otros esperando turno para hablar.
Incluso se da el caso del ignorante o inoportuno, que es un verdadero estorbo; el
autor recuerda un propietario que a menudo pedía la palabra en las asambleas y
siempre terminaba perorando sobre problemas agrícolas; como los demás
propietarios ya lo sabían, cuando levantaba la mano, el presidente hacía como que
no le veía.
Página 43
Com 31: Cómo se hace constar un acuerdo tomado en Asamblea. El
Acta (artículo 24).
El acuerdo debe ser registrado en el Libro de Acuerdos de Propietarios en
forma de acta que suscribirán todos los concurrentes a la asamblea. Hay infinitas
formas de redactar un Acta de asamblea, pero vamos a dar un modelo conteniendo
los requisitos indispensables:

Acta de Asamblea de Propietarios celebrada el día 6 de abril de 19... a las

ocho horas de la noche. Con fecha de hoy se celebró asamblea de propietarios
según la convocatoria publicada en el periódico "El Regional", el día 1º de abril y
también tal como se fijó la misma a la entrada del edificio, de lo cual dan testimonio
los presentes. La citada convocatoria decía así (transcríbase la convocatoria
íntegramente):
Una vez leída la convocatoria, se efectuó el recuento de propietarios
presentes y se comprobó que había quórum suficiente, tal como se verá a
continuación del registro de los votos manifestados. Fue elegido presi- dente de
esta asamblea el señor N.N. La primera cuestión a discutirse fue el nombramiento
de administrador. La mayoría de los presentes votaron a favor del actual
administrador, así pues, su mandato fue prorrogado por otro año. El resultado de
los votos fue el siguiente:

A favor:
Miguel Sánchez, apto 15; 4,33%
Juan Domínguez, apto 19; 4,30%
Esteban Márquez, apto 50; 3,35%
Juan Hernández, por Antonio Benítez, apto. 51; 3,35%
etc.

Total porcentajes a favor: 58,55% del total del edificio.

En contra:
Lucas Alberto, en forma. 11:
Sra. Juana Beltrán, apto. 2;
4,33%
4,30%

Total porcentajes en contra: 33,30% del total del edificio.

Puesto a votación el segundo punto de la convocatoria, a saber, la reforma
del jardín, quedó aprobado por unanimidad reconstruir la zona de paseo tal como
el croquis adjunto indica. El mismo ha sido firmado por todos los presentes. El
administrador conserva las cartas de quienes actuaron en esta asamblea por
poder.
No habiendo nada más que tratar, se levantó la sesión.

Caracas, a 6 de abril de 19...

A continuación deben firmar el administrador y todos los propietarios

presentes. Si no hubo quórum véase Com 26 (final).

Página 44
Se pueden dejar algunas líneas en blanco para recoger a posteriori las firmas de
aquellos que no pudieron asistir pero que firmarán cuando se les presente el libro
de actas. Es así como a veces se completa el quórum.
 Com 32: Efectos de los acuerdos. Impugnación (art.25)
Los acuerdos una vez tomados válidamente, obligan a todos los
copropietarios, hayan votado a favor o no, hayan o no estado presentes en la
asamblea. Pero como puede ocurrir que se tomara un acuerdo en contra de la Ley
o del Documento de Condominio, el artículo 25 autoriza a todo propietario a
demandar ante el Juez la nulidad del acuerdo. El plazo son 30 días.
Si no se hubiere convocado a asamblea o no se hubiere comunicado al
propietario el acuerdo tomado en consulta, el plazo de 30 días empezará a contarse
desde que tuviere conocimiento del acuerdo.
La Ley no dice qué ocurrirá si hubiera habido convocatoria, pero ésta
resultare viciada por no expresar cuál es el día de la reunión, no mencionara el
asunto a tratar o cualquier otro vicio grave. Nosotros creemos que una convocatoria
gravemente viciada equivale a inexistencia de convocatoria; por lo tanto, cualquier
propietario podría impugnarla.
Puede inclusive que el acuerdo tomado no viole ningún artículo concreto de
la Ley de Propiedad Horizontal, ni del Documento de Condominio, pero implique
abuso de derecho. Se llama abuso de derecho, al hecho de usar un derecho con
una intención diferente de aquella que le da justificación. También aquí cabe la
impugnación ante el Juez en juicio breve (art. 25).

Com 33: El Libro de Acuerdos de propietarios

De acuerdo con el artículo 20, letra "g" de la Ley, el Libro de Acuerdos deberá
ser empastado y foliado y estar sellado por el Juez civil del lugar o el Notario. Este
libro lo debe tener el administrador (art 20, letra "g") y en él deben asentarse las
actas, tanto de las asambleas como de las consultas (arts 23 y 24).
El Libro de Acuerdos no debe andar de mano en mano entre los propietarios,
sino que lo debe guardar exclusivamente el administrador. Si algún propietario
quiere examinarlo, el administrador debe dejárselo ver. pero siempre en su
presencia.
El Libro de Acuerdos hace prueba plena de los acuerdos tomados por los
propietarios (art. 14 de la Ley) en materia de gastos. Para que el Juez o el Notario
selle el Libro de Acuerdos, basta llevárselo y recogerlo al día siguiente o a los dos
días; es un trámite rápido y exento de formalismos.
El administrador debe llevar el Libro sin dejar claros, sin raspaduras, ni
enmendaduras; si alguna vez tiene que tachar algo, debe de salvarlo con una
explicación; en la práctica, la rigurosidad en estas cuestiones es análoga a la de los
libros de contabilidad de los comerciantes
Página 45
EL DOCUMENTO DE CONDOMINIO
 Com 34: El documento de condominio (art. 26). Requisitos
Es el documento que describe el edificio que va a destinarse a ser vendido
en propiedad horizontal, determina los porcentajes de cada apartamento (o local)
en el valor total del inmueble y fija las normas para el uso y disfrute de los
apartamentos. Debe ser protocolizado en el Registro, lógica- mente antes de
empezarse las ventas. El Documento de Condominio debe contener los siguientes
particulares, sin los cuales no puede registrarse:
Primero: Mencionar los títulos inmediatos de adquisición de la propiedad.
Segundo: Las dependencias de que consta el edificio, con sus linderos.
Tercero: Descripción de las cosas comunes.
Cuarto: Destino del edificio (vivienda, oficinas, etc.).
Quinto: Valor que se da al edificio y a cada uno de los apartamentos, con los
porcentajes correspondientes sobre el valor total (en centésimas, art. 7º) y para fijar
los derechos y obligaciones de los propietarios en relación con la conservación y
administración del inmueble.
Sexto: Hipotecas y servidumbres que pesen sobre la propiedad y el
consentimiento del acreedor hipotecario (art 27).
Séptimo: Cualquier otra circunstancia que se desee hacer constar. Creemos
que aquí entran otros detalles que hubiere que hacer constar, pero la palabra
"circunstancia" no puede abarcar o referirse a las normas de funcionamiento del
condominio. Para esto está el Reglamento de Condominio (ver artículo 26).
La Ley no manda nombrar administrador en el Documento de Condominio
pero es costumbre hacerlo. Ya sabemos por el artículo 19, parte final, que tal
administrador es provisional.
Tampoco manda la Ley que se expresen las reglas para tomarse los
acuerdos de propietarios, a pesar de lo cual, muchos documentos de condominio
suelen estamparlas. Nosotros creemos que basta decir en el Documento que serán
las que están establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal, o si no, establecerlas
en el Reglamento de Condominio, que más adelante se nombra. Si no se
mencionara nada en el Documento ni en dicho Reglamento, lógicamente se aplican
las reglas que pauta la Ley y que hemos comentado en los números 25 y 26. Ver
sobre esto el Comentario 37.
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Com 35: Anexos que deben acompañarse al documento de condominio
Son los siguientes:

Com 36: a) Planos

Primeramente, hay que acompañar los planos, que son: De instalaciones, de
ubicación de la parcela, de las plantas sótanos, de la planta baja, de la planta tipo y
de la planta penthouse. También debieran acompañarse los planos de electricidad
y de plomería, para facilitar reparaciones futuras. Los planos citados en primer lugar
deben ser aprobados por los organismos competentes y si ha habido modificaciones
posteriores, éstas también tendrán que ir aprobadas.
Las oficinas del Registro Subalterno están exigiendo otros planos
complementarios. El constructor deberá asesorarse en dicho Registro para los
recaudos y planos que se le exigen acompañar al Documento de Condominio.
Está prohibido y es nulo de acuerdo con el artículo 26, parágrafo único,
escamotear parte del inmueble. No se puede excluir de los planos o del inmueble
ninguna parte que existía a la hora de obtenerse el permiso de construcción del
edificio que ahora se destina a ser vendido en propiedad horizontal. Además el
artículo 40 castiga esto con prisión.
Ocurrió una vez que un constructor presentó en Ingeniería Municipal los
planos del edificio e incluyó el sótano como estacionamiento común. Pero luego, al
hacer el Documento de Condominio, lo puso como de apropiación individual, o sea,
que los podía vender a los usuarios. La Corte Suprema dictaminó que tal cambio de
destino era improcedente (por contra- venir el artículo 5.i y el 26, parágrafo único de
la Ley agregamos nosotros) en sentencia del 7-Dic-88 (Ramírez & Garay nº 962-
88).
Los planos de arquitectura deberán llevar una constancia firmada por un
profesional haciendo constar que son acordes al permiso de construcción y a la
realidad construida. Nosotros creemos que también los planos de las instalaciones
(plomería, electricidad, audífono) deberán ser firmados de igual manera por un
profesional.
Queremos advertir al lector que los compradores jamás se preocupan de
saber si hay planos registrados o no; y al cabo de los años, cuando aparece,
digamos, una filtración de aguas, la reparación sin planos es mucho más costosa,
pues nadie sabe por dónde pasan las tuberías.

Com 37: b) Reglamento de condominio

Una innovación de la vigente Ley es que el promotor y dueño de la
construcción redacte un Reglamento de Condominio, el cual tiene que 26 no regular
sobre los cinco numerales que aparecen en el artículo 26 los repetiremos aquí. Este
Reglamento, que se refiere al funcionamiento del condominio, debe acompañarse
al Documento de Condominio, pero no para ser protocolizado, sino para agregarse
al Cuaderno de Comprobantes. Lógicamente, que darle a cada comprador una
copia del mismo. Uno se preguntará para qué tiene que existir necesariamente un
Reglamento de
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Condominio, si ya hay que registrar de todas maneras el Documento de
Condominio, el cual puede incluir las reglas para el funcionamiento de la comunidad.
La verdad es que puede pensarse con bastante base que tal Reglamento no será
muy necesario porque ya la propia Ley de Propiedad es, Horizontal trae normas y
bien amplias por cierto. Por tal razón, hubiera sido más correcto no obligar a redactar
y presentar tal Reglamento, sino dejarlo a la voluntad del constructor porque la
verdad es que solamente muy "a posteriori", a medida que se han ido presentando
problemas en la vida del condominio, es cuando puede conocerse la problemática
concreta del condominio en cuestión, cuáles reglas conviene dictar y cuáles no. Si
alguna ventaja tiene el Reglamento de Condominio, es que el Documento de
Condominio no puede alterarse una vez venidos los apartamentos, si la no es por
unanimidad (art. 29) y ello significa en práctica, que si se pusieran unas reglas
equivocadas en el Documento de Condominio, será muy difícil o imposible
cambiarlas luego, pues la unanimidad de los propietarios es difícil lograrla. Mientras
que si las reglas dichas se han puesto en el Reglamento de Condominio, sí se
pueden cambiar, pues basta que lo apruebe una asamblea de propietarios
convocada al efecto bastando la aprobación de la mayoría. Nuestro consejo es que
se redacten los Documentos de Condominio lo más escuetamente que se pueda,
poniendo tan sólo lo que manda el artículo 26, ver comentario 34, dejando para el
Reglamento de Condominio (que se agregará al Cuaderno de Comprobantes del
Registro) todas aquellas reglas sobre asambleas, atribuciones del administrador y
demás detalles, sobre balcones y rejas, etc., etc., que el constructor quiera
establecer, pensando que si alguna de estas reglas no resulta a los propietarios, ya
la cambiarán en su dia.
Los edificios que son posteriores a esta ley y que no tienen Reglamento de
Condominio, pueden redactar uno para que sea aprobado por la mayoría de los
propietarios y remitirlo al Registro para que se archive en el Cuaderno de
Comprobantes.
Veamos un ejemplo de Reglamento de Condominio que es preciso
acompañar al Registro junto con el Documento de Condominio, para ser agregado
al Cuaderno de Comprobantes:

REGLAMENTO DE CONDOMINIO
EDIFICIO ALAMAR, URB.... CARACAS

Cláusula primera:
El edificio tendrá una Junta de Condominio libremente elegida por la mayoría
de los propietarios, tal como lo dispone el artículo 26 de la Ley de Propiedad
Horizontal vigente. Las facultades de la Junta de Condominio se regirán por las
disposiciones siguientes:
ARTICULO 1º.- Se crea una Junta de Condominio designada por la
Asamblea de Propietarios. Esta Junta representará a la masa de propietarios
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ante la empresa administradora; además velará por el cumplimiento del Documento
de Condominio y de la Ley y hará que ello sin merma del derecho que se cumplan;
todo p la Ley confiere a la Asamblea de Propietarios, como órgano soberano, y sin
perjuicio del derecho que la Ley confiere a los mismos propietarios para actuar por
sí mismos. Los cargos de la Junta son honoríficos.

ARTICULO 2º.- La Junta de Condominio estará constituida por seis

miembros, tres principales y tres suplentes, y sus acuerdos se tomarán por mayoría
de votos. Los Suplentes tendrán en todo caso derecho a que se oiga su opinión. De
su seno se elegirá un Presidente y su Suplente. La Junta podrá tener un asesor
legal.

ARTICULO 3º.- Los acuerdos de la Junta se fijarán en un lugar bien visible

en la planta del edificio.

ARTICULO 4º.- Los miembros de la Junta de Condominio se elegirán por un

año, pero seguirán en sus cargos mientras la Asamblea de Propietarios no los
reemplace, o mientras no presenten la dimisión.

ARTICULO 5º.- Los acuerdos de la Junta de Condominio tomados dentro de

lo dispuesto en este Reglamento y que no violen el Documento de Condominio
serán obligatorios para todos los Propietarios. Cualquier propietario que se
considere injustamente perjudicado podrá dirigirse a la Junta exponiendo sus
razones, y en caso de no ser atendido podrá elevar su reclamación a quien competa.
Pero tal reclamación no impedirá que el acuerdo de la Junta se cumpla mientras las
autoridades competentes en el caso no hayan fallado en contrario.

ARTICULO 6º.- Cuando se trate de medidas de orden urgente, cualquier

miembro de la Junta podrá dirigirse directamente a las Autoridades o a la
Administradora, sin esperar a celebrar reunión de Junta; pero después deberá
informar a los demás miembros de Junta y ratificarse la medida por ésta.

ARTICULO 7º.- La Junta podrá proponer al administrador, conserjes,

guardianes o vigilantes para el edificio, debiendo estar en contacto con la
Administradora a los efectos pertinentes. Podrá también aplicar las medidas
necesarias para el mejor funcionamiento del estacionamiento y demás
dependencias e instalaciones del edificio.

Segunda cláusula:
Las atribuciones de la Junta de Condominio serán las expresadas en la
Cláusula primera, pero sin merma de lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal,
en su artículo 18 y demás disposiciones que se dicten sobre la materia.
 Cláusula tercera:
Las atribuciones del Administrador serán las señaladas en el Artículo 20 de
la Ley de Propiedad Horizontal. El Administrador se nombrará por un año, pero
podrá ser revocado libremente por la Asamblea de propietarios...
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Pasado el año, seguirá en el ejercicio de su cargo mientras los propietarios
no lo reemplacen.

Cláusula cuarta:

La Junta de Condominio podrá tener un ayudante pagado por el con- dominio

como auxiliar de sus labores.

Quinta cláusula:
Los propietarios deberán usar las dependencias comunes y sus
apartamentos con las limitaciones establecidas en el Documento de Condominio,
teniendo siempre en cuenta los derechos de los demás copropietarios. En ningún
caso podrán ponerse a funcionar aparatos de música a altas horas de la noche de
forma que se oiga en los apartamentos vecinos. Deberán observarse además todas
las obligaciones y limitaciones establecidas en el artículo 3º de la Ley de Propiedad
Horizontal.

Sexta cláusula:
Se podrán poner rejas, protecciones y toldos en las puertas, en los balcones
y ventanas, pero siempre siguiendo un diseño aprobado por la Junta de
Condominio. Podrán instalarse aparatos de aire acondicionado sólo en las
ventanas, no rompiendo las fachadas del edificio.

Cláusula séptima:
En materia de consultas a los propietarios, asambleas y demás cuestiones
pertinentes al funcionamiento del condominio no previstas en este Reglamento
regirán las normas de la Ley de Propiedad Horizontal. (1)

Cláusula octava:
Los propietarios morosos con el condominio pagarán un interés mora- torio
del 12% anual más la compensación por la pérdida del valor adquisitivo del dinero
debida a la inflación, según se determina en los Indices de Precios al Consumidor
que publica el Banco Central. El condominio podrá cortar los servicios de luz, gas y
teléfono a los propietarios morosos.

Cláusula novena:
 Este Reglamento podrá ser modificado con el voto favorable de la mayoría
de los propietarios del edificio, computándose esta mayoría según Los porcentajes
de cada apartamento o local.

Caracas, a … de … de 19 …
El propietario,
Fulano de Tal

(1): Si en el Documento de Condominio hubiere normas sobre asambleas y consultas habría

que haber puesto aquí "regirán las normas del Condominio y de la Ley de Propiedad Horizontal".
Pero como en nuestra opinión no es preciso que dichas normas aparezcan en el Documento de
Condominio (ver Comentarios 34 y 37) es inoperante hacer tal salvedad.
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Com 38: Permisos de habitabilidad (municipal y sanitaria)
El artículo 97 de la Ley de Ordenación Urbanística de 1987 exige un
Constancia que es la misma que se exige a todo constructor al empezar u obra. Y
para empezar a vender los apartamentos hará falta el permiso de constancia de
habitabilidad. Ver también esta exigencia en la Ley de Registro público. Para
conocer los planos, ver Com 36.

Com 39: Disposición aplicable cuando el documento de condominio

dice una cosa y la Ley de Propiedad Horizontal dice otra
En lo que no esté previsto en el Documento de Condominio (o en d
Reglamento) hay que aplicar la Ley de Propiedad Horizontal. Pero puede ocurrir
que el Documento de Condominio diga una cosa y que la Ley diga otra cosa, por
ejemplo, la Ley exige dos tercios de los propietarios para que haya quórum en las
asambleas para tratar de la administración del edificio; ahora bien, supongamos que
el Documento de Condominio dijera que basta el cincuenta por ciento. ¿Qué norma
se aplica? La respuesta la da el artículo 22 de la Ley, pues dice que el artículo 23
(que trata de las consultas) y 24 (que trata de las asambleas) se aplicarán "a falta
de disposiciones en el Documento de Condominio".
En cambio, tratándose de la aprobación de mejoras, el artículo 9 de la Ley
ordena que no podrán efectuarse sino con el acuerdo del setenta y cinco por cien
to de los propietarios y aquí no agrega "a falta de disposiciones en el Documento
de Condominio", sino que establece dicho setenta y cinco por ciento, sin reservas
de ninguna clase. Así pues, creemos que dicho artículo 9 es de orden público y que
no puede derogarse por el Documento de Condominio.
Observe el lector que la Ley de Propiedad Horizontal se remite al Documento
de Condominio muchas veces (por ejemplo, artículos 5, 11, etc.); así pues, cuando
no lo hace, debemos entender que es por alguna razón; quien redacte un
Documento de Condominio tendrá que fijarse en qué cosas là Ley de Propiedad
Horizontal le da libertad para poner cláusulas diferentes de las que la propia Ley
establece.
Por último, vemos que el artículo 1 de la Ley refuerza lo dicho: en efecto, de
acuerdo con este artículo, "los diversos apartamentos de un inmueble podrán
pertenecer a distintos propietarios, de acuerdo con las disposiciones de esta Ley y,
en cuando no se oponga a éstas, las del Código Civil. Eso quiere decir, que
únicamente prevalecerá el Documento de Condominio sobre la Ley, en aquellas
cuestiones que las mismas disposiciones de la Ley lo autoricen expresamente,
como es el caso del artículo 22, que hemos mencionado antes. Y es lógico que todo
esto sea así, porque la Ley de Propiedad Horizontal se ha redactado de una manera
muy equitativa, para defender los derechos del copropietario de buena fe, y para
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el es una garantía sobre que si él Documento de Condominio trajera alguna
disposición absurda (por ejemplo, que tal apartamento que se reserva el vendedor,
no va a pagar gastos de condominio o cualquier otra cosa así). entonces el
comprador sabe que dicha cláusula es nula, por contravenir una disposición expresa
de la Ley (en el caso puesto, contravendrá el artículo 12).
Resumiendo lo dicho, tenemos: Hay que acatar lo que diga el Documento
de Condominio en los siguientes casos: 1º Cuando dispone sobre asuntos que no
están contemplados en la Ley de Propiedad Horizontal o dice lo mismo que ésta: 2º
Cuando ordena cosas diferentes de lo que dice esta Ley. pero que la misma autoriza
que el Documento de Condominio o los propietarios dispongan en forma diferente.
En todos los demás casos, las cláusulas del Documento de Condominio que sean
contrarias a las de la Ley, son inaplicables.
Lo mismo que decimos del Documento de Condominio lo podemos aplicar al
Reglamento de Condominio. En realidad, nuestro punto de vista es que muchas de
estas disposiciones datan de la antigua Ley de Propiedad Horizontal, cuando aún
no existía el Reglamento de Condominio. Al establecerse éste en el artículo 26 de
la Ley, es dicho Reglamento quien debe contener las normas de funcionamiento de
la Comunidad. Ver Comentario 37.

Com 39 a: Irretroactividad de la Ley

Las leyes no son o no deben ser retroactivas, quiere decir, que no se dictan
para remover el pasado sino para regular el futuro. Así es en Venezuela como en el
resto del mundo. Sin embargo los derechos que una persona haya adquirido bajo la
vigencia de la ley anterior deben ser respetados aunque la ley nueva dicte normas
diferentes Pero esto que decimos aquí es sólo sencillo en apariencia, pues la
realidad muestra que muchas veces los principios abstractos no pueden aplicarse
fácilmente. Veamos el caso de la Ley de Propiedad Horizontal. La Ley anterior decía
que hace falta la aprobación del 90% de los propietarios para efectuar mejoras en
el edificio. La Ley actual dice que basta el 75%. ¿Qué ocurrirá Si un Documento de
Condominio antiguo dice que hace falta el 90%? Otro caso: El dueño de un edificio
nuevo puso el estacionamiento del sótano para venderlo; y antes de venderlo sale
la nueva Ley y dice que tiene que haber un puesto para cada apartamento. ¿Qué
hará este ducho? Otro casa Un Documento de Condominio antiguo dice que
solamente podrá convocar a asamblea el administrador y ahora en la Ley actual
resulta que también puede convocar la Junta de Condominio. ¿Cómo se resuelve
esta con dicción? Un Documento de Condominio anterior decía que no se pueden
poner rejas en los balcones; y ahora la nueva Ley dice que eso dependerá del
Reglamento de Condominio y de lo que apruebe la mayoría de los propietarios.
¿Qué norma se aplica? Nosotros creemos que en alguno de estos casos y en otros
muchos que podrían citarse hay que aplicar la nueva Ley. Y en general, habrá que
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aplicar la nueva Ley siempre que ésta dicte normas imperativas tal como hemos
mencionado en el Comentario anterior. Solamente en aquellos casos en que la
nueva Ley permite libertad a los otorgantes o a las partes, o afectan derechos
adquiridos, es cuando puede aplicarse la convención o el Documento de
Condominio existentes.
Por lo tanto, contestando a las preguntas hechas más arriba y por d mismo
orden, tenemos:
1. Mejoras al edificio: Basta ahora la aprobación del 75% aunque el
Documento de Condominio anterior a la nueva Ley ordene el 90%
2. El artículo 5º en su letra "i" lo que dice es que "el Documento de
Condominio debe asignar, por lo menos, un puesto de estaciona miento a cada uno
de los apartamentos o locales...". Pero esa disposición se refiere a los Documentos
de Condominio que se registren en lo sucesivo, no puede referirse a los ya
registrados con anterioridad a la Ley actual. Por tanto, las ventas de
estacionamientos a terceros, hechas durante la Ley anterior y de acuerdo con el
Documento de Condominio, son perfectamente válidas
Pero vamos a suponer que el constructor ya vendió algunos apartamentos
durante la Ley anterior y ahora se encuentra con que la Ley actual prohíbe vender
los restantes estacionamientos que aún tienen libres. Pues bien. Si en el Documento
de Condominio que registró no se adjudicaron los estacionamientos a los
apartamentos del edificio, sino que podía venderlos libremente, tal derecho no se lo
puede quitar la Ley actual, pues es un derecho adquirido. Téngase presente que él
no cargó el costo del estacionamiento en el precio de los apartamentos, puesto que
se valoraron aparte, para venderlos o asignarlos en forma separada. Por tanto, no
figuraron en el avalle que de cada apartamento hizo el banco. Por otro lado, los
compradores de los apartamentos que compraron antes de la nueva Ley, по pueden
beneficiarse de los estacionamientos no vendidos alegando que ahora son "cosas
comunes a todos" (art. 5º), esto sería un enriquecimiento "sin causa" prohibido por
el Código Civil. Nuestra opinión y otros abogados pueden pensar diferente es que
tal constructor puede vender o asignar los puestos de estacionamiento tal como está
previsto en el Documento de Condominio que registro. pues en dicha oportunidad
adquirió un derecho que no se le puede quitar ahora. Sobre la materia de
estacionamientos, véase también Decreto Nº 3.140 del 27-2-79, en el Apéndice de
este libro.
3. Aquí tenemos otro caso de norma imperativa. La nueva Ley dice que la
Junta de Condominio puede convocar la asamblea de propietarios en casos de
urgencia y esto se aplica aunque el Documento de Condominio antiguo dijera otra
cosa.
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4. Sobre las rejas o protección de balcones la respuesta es la misma. Por un
lado, dice la nueva Ley (y lo decía también la antigua) que el Documento de
Condominio no puede cambiarse si no es por unanimidad de los propietarios. Pero
la nueva Ley da claramente a entender que ahora hay libertad sobre esta cuestión,
pudiendo Reglamento de Condominio fijar las normas sobre rejas, y dichas normas
pueden cambiarse por la mayoría de los propietarios (art. 26. numeral 4). Esta
disposición legal es también imperativa y deroga por tanto lo que en su contra
hubiera establecido el Documento de Condominio.
Con lo dicho hasta aquí estamos lejos de haber agotado la materia. En casos
particulares que se presten a discusión, habrá que consultar con abogado y en
última instancia, serán los jueces quienes dictaminen al presentárseles el caso.

VENTA DE APARTAMENTOS

Com 40: La enajenación de los apartamentos existentes o por construir

En los Comentarios 1 al 5 hemos tratado diversos aspectos de la compra del
apartamento. Comentaremos aquí la venta de apartamentos antes de protocolizarse
la operación.
Está prohibida y es nula cualquier operación de venta, arrendamiento, etc. de
áreas comunes del edificio (art. 31) y cuando se verde un apartamento (o local, tanto
da) se venden con él, aunque no se diga nada, todo lo que al apartamento le
corresponde en el edificio según el Documento Condominio (artículo 6").
También está prohibido y castigado hacer operaciones de venta en que
obligue al comprador a firmar giros o pagar el precio antes del registro de la
operación en la Oficina de Registro correspondiente.
Sin embargo, sí se puede efectuar operaciones de venta sin registro y aunque
esté hipotecado el inmueble e incluso aun antes de construirse el edificio, si se
cumplen todos (el artículo 34 dice "cualquiera" un "lapsus calami") los requisitos que
manda el artículo 34 en su parágrafo único: Hace falta, como se ve, que por lo
menos se haya otorgado el permiso de construcción, que el propietario reconozca
un interés sobre los dineros recibidos y que otorgue fianza para responder del dinero
recibido. Si hubiera un contrato de arras, estas no podrán pasar de un monto que
establecerá el Reglamento de la Ley. Mientras no aparezca el decreto con dicho
Reglamento, creemos que un 5 a 7% del valor de la operación no es excesivo.
También deberá establecerse en el documento de arras para cuando se da el
registro de la operación.
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Com 41: Arras o señal. Compromiso de compra. Modelo de compromiso
de compraventa
La Ley de Propiedad Horizontal anterior prohibía las arras o señal y castigaba
hasta con prisión a quien las recibiera. Sin embargo, era práctica corriente hacer
contratos de arras y muy raras las denuncias, pues es una forma a veces necesaria
y rápida de fijar una operación de compraventa Nosotros fuimos y somos favorables
a las arras.
En la Ley actual, las arras están previstas y permitidas (art. 34, letra "c")
siempre y cuando cumplan las siguientes condiciones:
Primera: Que el dinero lo reciba no un tercero, sino el propio dueño del
terreno donde se ha edificado o se va a edificar. Es decir, que se pueden hacer
contratos de arras aun antes de edificarse la construcción, siempre que los firme la
empresa propietaria
Segunda: Que el dinero de las arras sea para financiar la construcción. Es
decir, un constructor que ya tuviera financiamiento por otro lado que cubriera el
costo de la construcción por completo, no podría recibir arras.
Tercera: Que se haya otorgado el Documento de Condominio
correspondiente o se hayan obtenido los permisos de construcción respectivos
La primera parte de esta frase se aplicará a edificios ya terminados que se
destinan a la venta en propiedad horizontal. Como se ve, dice la disposición: "que
se haya otorgado" lo cual puede hacerse por Notaría, pues pudiera ocurrir que el
Documento de Condominio no pueda todavía protocolizarse en el Registro porque
falte algún documento o plano.
La segunda condición el permiso de construcción es para los edificios que
están para construirse o en construcción y aún no han otorgado el Documento de
Condominio.
Cuarta: Que el propietario del inmueble otorgue garantía fiduciaria (fianza)
para responder de lo que recibe en arras y de los daños y perjuicios. Mientras no se
dicte el Reglamento, esta fianza podrá daría cualquier persona que tenga solvencia
suficiente. Cuando el Reglamento se dicte. suponemos que será un banco u otra
institución la que tendrá facultad para otorgar tal fianza. Es de desear que el
Reglamento no exija la intervención de bancos u otras instituciones para la fianza,
cuando se trate de edificios ya construidos. Es muestra opinión que esta fianza
puede omitirse si el comprador dispensa expresamente de ella al vendedor y se
trata de un apartamento ya existente
 Quinta: El monto de las arras será un porcentaje moderado del precio de la
operación. La Ley remite aquí al Reglamento para ver cuánto será dicho porcentaje.
Mientras el Reglamento no aparezca, creemos que unas arras que fijen un monto
que resulte menor del ocho por ciento (8%) del precio pueden considerarse
moderadas.
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Sexta: Debe establecerse en el documento de arras un plazo para otorgarse
la escritura de venta.

MODELO DE COMPROMISO DE COMPRAVENTA CON ARRAS

Suponemos que la venta es de contado y que se trata de un apartamento

usado.

Yo... con cédula de identidad No. Y yo con cédula de identidad N mayores

de edad y de este domicilio, casado el primero de los nombrados y estere el
segundo, por el presente documento acuerdan:
Primero: El primero de los nombrados, llamado de aquí en adelante el
vende der, se compromete a vender al segundo, llamado el comprador, y este se
compromete a comprar, un apartamento designado con el número en la planta
del edificio ubicado en la calle... de in urbanización de esta ciudad. El apartamento
pertenece al vendedor por compra que consta en documento protocolizado con
fecha... bajo el número tomo protocolo y cuyos linderos y medidas dome aquí por
reproducidos, habiendo recibido el comprador copia fotostática de la escritura
mencionado para su estudio y comprobación.
Segundo: El apartamento se halla libre de gravámenes e hipotecas y se
entregará totalmente desocupado en la fecha...
Tercero: El documento de condominio otorga al apartamento un
porcentaje de...
Cuarto: El precio de la venta será la cantidad de bolívares ... (Bs ... )
pagaderos de contado en la oportunidad de la protocolización de la operación en
la Oficina de Registro, menos el importe de las arras recibidas
Quinto: El comprador tiene un plazo máximo de dos meses a contar de
hoy para el otorgamiento de esta operación en el Registro.
Sexto: El vendedor deberá entregar al comprador los certificados de
solvencia correspondientes y la tramitación que exija la Administración del
Impuesto sobre la Renta, en el plazo de un mes a contar de hoy, a efecto de que
el comprador los presente en la oficina del Registro junto con la escritura.
Séptimo: Los gastos de la compraventa son por cuenta del comprador.
Octavo: El vendedor declara que he recibido del comprado por concepto
de arras la suma de bolívares... (Bs... ) Si incumpliera el comprador, el vendedor
se quedará con dichas arras. Y si incumpliera el vendedor, devolverá al
comprador las arras recibidas más otro tanto como indemnización.
Noveno: El comprador exime al vendedor de la fianza prevista en el artículo
34 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Décima: El dinero aquí entregado devengara como está previsto en el art
34 de la Ley de Propiedad Horizontal.
 Décimo primero: Yo ... venezolano, mayor de edad y de este domicilio, con
cédula de identidad N° ... declaro: Que en mi condición de esposa del nombrado
vendedor, doy mi consentimiento a la operación aquí pactada.

En Barquisimeto a los 17 días del mes de agosto del año 2022

Firma
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Este contrato puede hacerse como simple documento privado o bien
otorgarse en una Notaría.
Es de Ley que los gastos de la operación son del comprador. Entre estos
gastos, los únicos importantes son el uno por ciento (1%) del monto de la operación
que manda la Ley de Registro Público y que se cancelan al presentar el documento
en la oficina del Registro (Ver Comentarios 3 y 4).

Com 42: La propiedad horizontal en forma de acciones

Se puede constituir una compañía anónima o reformar los estatutos de una
ya existente y construir un edificio, vendiendo a los adquirentes de los
apartamentos, tantas acciones de la sociedad, en lugar de venderles los
apartamentos mismos. Incluso se puede hacer que el valor de cada acción esté en
proporción al del apartamento, de forma que corresponda una acción por
apartamento aunque su valor tenga que ser desigual. El Código de Comercio no
exige que todas las acciones de una sociedad tengan el mismo valor nominal.
Lo que no puede hacer el promotor es ofrecer públicamente las acciones (p.e.
por la prensa) pues tendría que cumplir antes con los trámites de la Ley de Mercado
de Capitales. Pero sí puede ofrecerlas privadamente y. tratándose de edificios de
pocos apartamentos, puede ser bien factible.
La redacción de los estatutos de tal sociedad tendría que reflejar
exactamente el propósito de la sociedad (p.e., imposibilidad de los promotores de
contraer deudas sociales sin una asamblea de accionistas registrada y publicada
que lo autorice, normas de funcionamiento del edificio, y una vez transferidas tantas
acciones a los compradores, asamblea general para elegir los órganos de
administración, etc.).
La ventaja de operar así radicaría en que se salen los vendedores y
compradores de la órbita inmobiliaria y se entraría en la órbita mercantil, mucho más
libre y ágil. Imagínese el lector que tantos trámites, idas y venidas ha tenido que
realizar para conseguir las solvencias y otorgar la venta de un apartamento, lo
sencillo que sería limitarse a firmar un papel de traspaso de una acción ante el
Notario y luego en el libro de accionistas. En cuanto a garantía a favor del vendedor
de las acciones, hemos de decir que una acción se puede gravar o dar en garantía
igual que un Inmueble, con la ventaja de que no pasa de ser un trámite fácil, es
decir, exento de formalidades y retrasos.
En Venezuela se han hecho operaciones por este sistema, y en edificios
pequeños es bien factible como hemos dicho.
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GASTOS DE CONDOMINIO

Com 43: Cuánto hay que pagar como gasto del condominio. Gastos
excesivos
El administrador suele pasar la cuenta todos los meses y ésta puede oscilar
mucho dependiendo de varios factores. Depende del tamaño del edificio y de los
servicios que tenga; también influye el monto de las reparaciones que se han
efectuado. Un edificio de mucho movimiento tiene más gastos por reparaciones que
uno en un lugar tranquilo y de pocos apartamentos. Por otra parte, un edificio muy
grande tiene la ventaja de que los gastos se reparten entre más personas de forma
que toca menos a cada una. El derecho de frente no es un gasto del condominio,
sino que cada propietario debe pagar el suyo aparte. Tampoco es común el gasto
por filtraciones en los baños. Si estos lindan con paredes exteriores, el condominio
podrá ordenar la reparación por el lado de dicha pared (así no se dañan las
baldosas) y luego cargar al propietario el monto de lo gastado.
Algunos propietarios se lamentan de lo mucho que pagan de condominio. En
realidad si se ve bien, el ser propietario cuesta dinero. No solamente tiene que pagar
los gastos que pagaría si fuera inquilino, como la luz y el gas, sino que tiene que
pagar la parte que le corresponde por el conjunto del edificio, como el conserje, el
ascensor, mantenimiento de las bombas de agua, pintura de la escalera. En fin, si
se quiere mantener como es debido un edificio no se deben escatimar los gastos
necesarios y la persona que piensa de otra manera no debe comprar en propiedad
horizontal.
También podría ocurrir que los propietarios sospechen que la relación
mensual contiene gastos inflados. Una forma de ver esto es comparar la cuenta de
gastos que presenta el administrador con la de edificios similares. Por ejemplo, si
un edificio presenta unos gastos de electricidad de 3 millones y algún propietario
sabe de alguien que vive en otro edificio más o me- nos parecido y los gastos no
suelen sobrepasar el millón y medio, es cuestión de ponerse a averiguar. Si un
edificio presenta reparaciones de la bomba del agua a cada rato y otro no las
presenta sino muy de tarde en tarde, puede haber engaño. Así pues, hay que
comparar cifras.

Com 43a: Modelo de relación de cuentas mensual y recibo del pago del
gasto del condominio
Existe flexibilidad en la forma de presentar la cuenta mensual. Pero hemos
visto algunas formas de presentar las cuentas a los propietarios que no son
correctas, sea porque no mencionan el porcentaje del apartamento o por otras
fallas. Es práctica corriente que los administradores presenten un estado de gastos
todos los meses con una copia a cada propietario. Además, nuestra opinión es que
en la misma relación de gastos, esté estampado el formato del recibo de una vez;
así también se ahorra el trabajo de tener que redactar un recibo aparte a cada
propietario. Los encargados de cobrar el gasto del condominio mensual suelen ser
los conserjes. Entonces, ellos mismos (si están autorizados por el administrador)
pueden recibir el dinero y firmar el recibo que figura al pie de la relación y
devolvérselo al propietario. Si hay cuarenta apartamentos, el administrador puede
entregar los recibos de condominio al conserje para que los reparta a cada
apartamento.
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Un ejemplo de relación computarizada de gastos del condominio puede verse
a continuación.
200018 Pasantis, C.A. Residencias Alamar Mes 12 Año 01
Ref. Nro. 0-30126768-7
Teléfonos: 555-0557 y 556
1667
Apto No. PROPIETARO CONDOMINIO NETO A PAGAR
1003 Inversiones Saurios C.A. 0,69 % 115.680

Sueldo conserje 12-96 160.000

Seguro Social conserje y vigilantes 12-96 154.870
Ley Política Habitacional 12-96 29.500
Luz eléctrica 11-96 2.095.620

Bombillos 519.770
Agua estimada 11-96 4.352.400
Vigilancia 3.843.000
Mantenimiento ascensores 12-96 184.000

Mantenimiento hidroneumático 11-96 81.550

Mantenimiento jardín 70.000
complemento de aguinaldo 780.000
Reparación hidroneumático 1.481.000

Agua vigilantes 8.000

Estado de cuenta-recibos-papelería 12-96 77.000
Reserva del mes Diciembre 96 1.524.190
Prestaciones sociales conserje y vigilantes 556.000

Honorarios administrativos 12-96 848.970

TOTAL A COBRAR EN EL MES 16.766.190

SU DEUDA A LA FECHA INCLUYENDO LA PRESENTE MENSUALIDAD ES DE I MESES Y
SUMAN BS.………………………….115.680
SALDO CUOTA DEL CARGO SALDO ACTUAL
ANTERIOR MES ABONO
FONDO DE 43.262.240- 1.524.190- 18.890- 44.805.340-
RESERVA
PRESTACIONES 14.465.430- 556.000- 15.021.430-
SOCIALES
 Recibimos del propietario cuyo nombre aparece más arriba la cuota de los gastos de condominio
de su apartamento correspondiente al mes de la fecha.

CANCELADO

COBRADOR FECHA FIRMA AUTORIZADA

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Un tipo de relación de cuentas mensual muy sencillo es presentar la relación
de los gastos de condominio (e ingresos si los hay) y demás detalles y luego, al final
de la relación, se indica simplemente el porcentaje y el monto que al propietario le
corresponde pagar por su apartamento, sin mencionar para nada lo de los demás
apartamentos. puede servir al mismo tiempo de recibo. Esta relación también

Com 44: Las reservas para gastos futuros del condominio

En muchos condominios, los propietarios, además de pagar mensual- mente
los gastos del condominio, pagan un suplemento por concepto de reserva para
emergencias futuras, para reparaciones extraordinarias y para prestaciones
laborales del conserje. Este monto se va acumulando hasta formar un capital de
miles de bolívares y es propiedad del condominio. Esta es una práctica buena y el
dinero debe depositarse en una cuenta bancaria (de ahorro o activos líquidos si ello
es posible, pues produce intereses) a nombre del Condominio.
Aconsejamos, sobre todo en los casos de administrador individual, que el
Condominio tenga cuenta corriente en un banco y los cheques se hagan a nombre
del Condominio y no a nombre del administrador, pues este no es dinero de él sino
del Condominio. Se presta a manejos el que la empresa administradora ingrese en
su propia cuenta dineros que no son suyos. Además, si el Administrador quebrara
o falleciera ¿cómo recuperaría su dinero el Condominio?
Los propietarios, individualmente considerados, no pueden disponer ni
hacerse reintegrar dichas reservas. Si un propietario vende su apartamento, no
puede ir al administrador a pedirle que le devuelva lo que puso como reserva, pues
ello crearía una anarquía. Lo que sí puede hacer, es decirle al comprador de su
apartamento que existe una reserva de tantos bolívares y pedirle que le reembolse,
ya que es el comprador quien en su día se beneficiará de ella y si no, cargárselo en
el precio.

Com 45: Caso del propietario que dice que no paga un gasto porque se
ordenó sin contar con él.
Según el artículo 11 de la Ley, son gastos comunes a todos los propietarios
los causados por la administración y reparación de las cosas comunes, los
declarados comunes por el 75% de los propietarios y por la Ley o el Documento de
Condominio. De forma que un propietario no puede negarse a pagar la cuenta
mensual que de presenta el administrador alegando que él se opuso a ese gasto, o
que lo considera innecesario, etc. Si es un gasto común, tiene que pagarlo. Decimos
esto porque se ha dado el caso de un propietario que ha dicho, por ejemplo, que él
no usa la piscina y que por lo tanto no le deben cargar los gastos de mantenimiento
de la misma, o que no usa el jardín, o que no le interesa que se pinte el edificio, etc.
En estos y otros casos, el propietario debe concurrir a los gastos que se hagan para
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el mantenimiento de dichas facilidades, las use o no; cuando compró, ya pudo ver
que había una piscina y que en el documento de condominio aparece como "bien
coman", lo mismo con las demás cuestiones. Unicamente estará libre del gasto si
el servicio que lo ocasiona beneficia exclusivamente a otros propietarios, por la
naturaleza del mismo: por ejemplo, se trata de poner un vigilante para cuidar de los
vehículos, tal gasto debe cargarse solamente a los propietarios que tengan
estacionamiento, no a los demás, por ello, ya el artículo 11 dice "son gastos
comunes a todos los propietarios o a parte de ellos..."; con esto se refiere a casos
como el que hemos citado del estacionamiento. El artículo 12 de la Ley ratifica lo
dicho al disponer que "los propietarios de apartamentos deberán contribuir a los
gastos comunes, a todos o parte de ellos, según los casos, en proporción a los
porcentajes...".
Si un propietario cree que los gastos de mantenimiento son excesivos, lo
único que puede hacer es dirigirse a la administración o a la Junta de Condominio
y exponer el caso, y si no obtiene satisfacción, promover una asamblea junto con
otros propietarios (que lleguen al tercio del total para poder obligar al administrador
a convocarla, art. 24) y en esa asamblea se discutirá y decidirá el asunto, ya que es
el máximo organismo del edificio.
Finalmente, diremos que el comprador de un apartamento es responsable de
los gastos de condominio del propietario anterior (art. 13 de la Ley) de forma que
antes de comprar un apartamento conviene cerciorarse de que el vendedor está al
corriente en dichos pagos.
Todo lo dicho es dejando a salvo el derecho que tiene el propietario a negarse
a pagar un gasto manifiestamente ilegal; por ejemplo, la administradora hizo un
pago extraordinario discutible sin estar autorizada por los propietarios o pagó algo
que el condominio no debe, etc. En estos casos, el propietario puede oponerse al
pago y en último extremo, se llegaría a lo que decimos en el Comentario Nº 46 sobre
las formas de atajar a los morosos.

Com 46: Cómo proceder para que el administrador cobre judicialmente

el recibo del condominio y cómo hacer para no pagarlo cuando el propietario
no lo debe
Dice el artículo 14 de la Ley que las planillas expedidas por el Administrador
a los propietarios por los gastos comunes, tienen fuerza ejecutiva Esto quiere decir,
que podrá instaurar juicio contra el propietario que no pague y que este juicio se
tramita por la vía ejecutiva. El administrador necesita la autorización de la Junta de
Condominio para demandar en juicio (art. 20 letra e): ver a cate los antic Comentario
le para el pouer. Este procedimiento, regulado por los artículos 6.30 a 638 del
Código de Procedimiento Civil, tiene sus características especiales, que no vamos
a detallar aquí, pero si diremos que empieza con el embargo de bienes del
propietario (posiblemente sus muebles e el propio apartamento) para del pago de la
deuda. El embargo, aunque luego se levante, es un arma terrible, pues a
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nadie le gusta que le priven de sus muebles u otros objetos personales así
sea por pocos días; pero el artículo 633 del mismo Código, dispone que en cualquier
estado del juicio podrá el demandado suspender el embargo si presta fianza o
deposita el dinero para evitar el embargo; este dinero queda de esta forma
depositado en el Tribunal y el demandado podrá seguir el juicio sin verse
amenazado de perder sus bienes, pues está respaldado por el dinero depositado.
Por ejemplo, si se le demanda por gastos de con- dominio que montan a Bs
500.000,00 y el demandado cree que no los debe -por alguna razón justificada
puede depositar este dinero en el acto del embargo con el mismo Juez que está
interviniendo en el juicio y litigar luego tranquilamente.

Lo que el propietario no debe hacer es depositar espontáneamente el dinero

en un tribunal, como se hace con los alquileres, pues los alquileres se rigen por una
ley especial, que no se aplica a otros casos. Así, pues, si el propietario debe gastos
de condominio y por alguna razón el administrador no acude a cobrárselos, no se
debe ir al tribunal a depositarlos. Es mejor esperar a que demande y entonces se
deposita para poder seguir el juicio. No obstante, el propietario que tenga empeño
en salir de su deuda y no halle cómo, siempre puede acudir a un abogado para que
vea el caso y él se los deposite en el tribunal, siguiendo un trámite especial que se
llama "oferta real y depósito". Lo dicho hasta aquí también se aplica al caso de que
vayan a embargar al comprador por los giros del apartamento y tenga razones de
peso para no pagarlos. Para el corte de servicios ver Com 64.

Com 47: Obligación del abogado de informar al condominio

Un aspecto importante de los juicios de cobro de los recibos de condominio
es el comportamiento del abogado. Aparte de la diligencia que de él se espera, el
abogado está obligado a reportar al administrador o a la Junta de Condominio las
incidencias importantes en su gestión de cobranza Y si se llega a la sentencia,
transacción o convenio con el propietario moroso, la Junta a través del administrador
podrá y deberá exigir se le envíe copia fotostática de la sentencia, transacción o
convenio que haya tenido lugar ante el Tribunal. Todo ello a fin de que los
propietarios sepan a qué a atenerse con respecto al demandado.
 Hay abogados que no especifican las gestiones hechas, que no se ponen en
contacto con su cliente, en fin, que los propietarios no saben qué es lo que está
ocurriendo con los casos que le han sometido. Esto es una falta del abogado y la
Junta de Condominio tiene pleno derecho a que se le informe cómo va el caso, con
el envío de fotocopias tal como ya hemos indicado, aparte de la información verbal.
Inclusive, si el abogado dice que ha introducido la demanda, es bueno pedirle que
mande fotocopia de la misma con la citación del demandado. Además siempre es
bueno saber el número de expediente y en que Tribunal se ha introducido. El
abogado está obligado a dar estos datos. Y si la Junta quiere dar un paso más para
desalentar a los morosos del edificio, puede perfectamente (es legal) exhibir la
citada copia en la cartelera
Página 62
Com 48: Forma de distribuir el pago del consumo del agua
Las Ordenanzas Municipales de Acueductos suelen establecer que la
autoridad cobra el consumo del agua de acuerdo con el medidor de toma del edificio;
es decir, una vez que el agua ha pasado por este medidor, su ulterior distribución y
consumo ya no es cosa de la autoridad; así pues, si se trata de un edificio de
apartamentos, el organismo competente se entiende solamente con el medidor
general y nada tiene que ver con los medidores que haya colocado el dueño y el
constructor a la entrada de cada apartamento. De aquí se deduce que la distribución
de la cuenta del agua entre los diversos propietarios del condominio, puede y debe
hacerse a respectible del porcentaje de cada apartamento, si no hay medidores
individuales; pero si los hay, lo justo parece ser que cada co-propietario pague el
agua que consuma y que marca su medidor, mas esto exige que el condominio
tenga a alguien sea el conserje u otra persona que lea los medidores todos los
meses y de esta manera se distribuya la cuenta. Ahora bien; téngase presente que
leer un medidor de agua es algo delicado que no puede hacer cualquiera, pues
suele haber diversas cifras cada una con su significado propio; así pues, la persona
encargada del medidor debe aprender a leerlo antes.
Por si fuera de utilidad en casos que se presenten, diremos que
modernamente hay medidores que son especiales para viviendas, lo cual quiere
decir que su lectura es sumamente fácil y casi cualquier persona puede hacerla. En
un modelo (belga) que conoce el autor, el medidor muestra las cifras así:

235

Esto quiere decir que el consumo en el momento de la lectura va por 23

metros cúbicos y 500 litros (23,5 m³). Si el medidor no fuera como éste sino de tipo
complicado (que tiene varias esferas, etc.) y no se quiere llevar la cuenta de cada
apartamento, siempre puede el administrador o la Junta de Condominio hacer una
lectura cada varios meses y cuando noten que en un apartamento el consumo de
agua aparece excesivamente alto, llamar la atención para que se corrija el exceso.
Si el que habita el apartamento sabe que, aunque sea de vez en cuando, se hacen
lecturas, tratará de no abusar del agua o arreglará sus grifos para evitar
reclamaciones. Lo que decimos aquí, claro que sólo se aplica hay medidores
individuales; en los demás casos, no hay forma de repartir el gasto del agua como
no sea en proporción al porcentaje de cada apartamento, hasta que el condominio
decida instalar a cada uno su medidor.
Hasta ahora hemos tratado del agua que consume cada apartamento. Para
el agua de uso general del condominio, como limpieza de escaleras. riego del jardín,
etc., diremos que tal cuenta sí debe, en todo caso, distribuirse para cada
apartamento de acuerdo con su porcentaje en el condominio, tal como se hace con
cualquier otro gasto común.
Página 63
Para aquellos propietarios que hayan cedido su apartamento en alquiler,
diremos lo siguiente: Si el apartamento no tiene medidor, no podrán descargar el
gasto del agua que éste haya consumido por encima de la dotación o "derecho" que
corresponda al apartamento en cuestión. Cuánto es lo que corresponde a un
determinado apartamento, lo informa el organismo oficial.

DIVERSAS INCIDENCIAS EN LA VIDA DEL CONDOMINIO

Com 49: La cuestión del conserje

Cuando se promulgó la Ley del Trabajo (1948) había pocos edificios de
apartamentos en Venezuela y menos aún conserjes; quizá debido a esto, la Ley no
previó nada específico sobre la figura del conserje. Todos sabemos cuáles son las
labores del conserje (limpieza y vigilancia). Pero también suelen cubrir por su cuenta
una labor informativa importante sobre los residentes, si hay algún apartamento en
venta, cuándo cortan el agua, etc.
Los conserjes están contemplados en forma especial en la Ley del Trabajo
(arts 282 a 290). A fin de año tienen derecho a un aguinaldo de 15 días de salario
(art 183 Ley del Trabajo). Los conserjes se incluyen en la protección del salario
mínimo. Ver Caso Práctico 18 y Comentario 13.1 en la Legislación Laboral Práctica
del autor.

Quién es el patrono:
Como los conserjes por lo general no dependen del dueño del edificio sino
de la empresa administradora, el artículo 232 del Reglamento de la Ley del Trabajo,
dispone que el patrono es la empresa administradora. incluso, cuando se trata de
propiedad horizontal, si ésta es administrada por alguien, ese "alguien", persona
natural o sociedad, será su patrono (art. 233).
 Ayudante del conserje:
La persona que suele ayudar al conserje en sus labores queda también
amparada por la Ley del Trabajo (art. 284) y disposiciones de su Reglamento.

Despido del conserje:

La particularidad del conserje aquí es que si es despedido, habrá que dar- le
tiempo para que encuentre otra vivienda y se mude. Esta era una cuestión que traía
problemas antiguamente, pues el conserje despedido perdía el derecho a seguir
ocupando la vivienda automáticamente; y ahora, en virtud de lo dispuesto en el
artículo 288 de la Ley del Trabajo, cuando no haya acuerdo sobre esto, hay que
acudir a la Primera Autoridad Civil del lugar para que fije la fecha de mudanza. Así
pues, ahora el conserje despedido tiene un respiro para mudarse, pues se supone
que el Jefe Civil le dará un plazo más o menos prudencial para que le ceda la
vivienda al nuevo conserje.
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Contrato del conserje:
El contrato del conserje (que a veces funge de vigilante sin armas) puede
hacerse por tiempo indeterminado o por años renovables. Mejor lo primeго.
Conviene que aparezca bien en el contrato cuáles son sus obligaciones y tratándose
de propiedad horizontal, el condominio debe insertar una cláusula sobre la
obligación de vigilancia del edificio.
Nunca se deben aceptar, al cambiar de conserje, los llamados "traspasos de
conserjería" en virtud de los cuales, el conserje que se marcha busca él mismo a su
sucesor y le "vende" la conserjería por algunos miles de bolívares. Un conserje que
haya "comprado" la conserjería, se creerá algo así como dueño y señor de ella,
como una especie de derechos adquiridos.
En cuanto al los días feriados, el conserje, como trabajador, tiene derecho a
un día de descanso a la semana. En ese día debe estar libre de sus obligaciones
normales. Ahora bien: se dan casos de conserjes que a la hora de despedirlos,
reclaman los días feriados que dicen que trabajaron en todo el tiempo que
estuvieron en el edificio; si es verdad, debe pagárseles dicho días. Pero a veces no
los trabajaron y, sin embargo, los reclaman.
La verdad es que los Tribunales del Trabajo son muy exigentes en materia
de prueba; si el conserje demanda días feriados y el administrador los niega, el
conserje tendrá que probar (generalmente, por testigos) que sí trabajó los domingos
que dice; y no basta una declaración genérica de cualquier testigo para que el Juez
le dé la razón al conserje; tendrá que hacer una prueba bien completa, que en la
mayor parte de las veces, por las sentencias que conocemos, fracasa, pues es difícil
saber a la hora del juicio si el conserje trabajó tal o cual día del año pasado, etc.
Una aclaratoria que recomendamos poner en los contratos de conserjería es
ésta:
 "El conserje declara expresamente que si él se queda y permanece en el
recinto del edificio durante los domingos y días feriados. ello no implica que esté
trabajando, o a la orden del condominio en dichos días, sino que lo hace por su
propia comodidad, porque así descansa mejor".

Esta cláusula es válida, pues no implica renuncia de derechos, y

naturalmente, debe ser respaldada por la realidad: si el condominio no obstante
dicha cláusula, le obliga al conserje a laborar los domingos, entonces tal declaración
escrita del conserje quedaría sin valor.

Com 50: Incendios: medidas obligatorias.

De acuerdo con el Decreto Nº 46 del 16 de abril de 1974, los propietarios de
edificios están obligados a cumplir con el Reglamento sobre Prevención de Incendio
que aparece en dicho decreto. El Reglamento trae diversas disposiciones sobre las
medidas a tomar para evitar que haya incendios o que éstos se propaguen con
facilidad.
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El artículo 29 dispone que los propietarios de edificios construidos y en construcción
están obligados a instalar los sistemas de detección, alarma y protección contra
fuego e incendio que sean requeridos. A este efecto, presentarán en el plazo de 180
días contados a partir de la fecha del presente decreto, ante la Ingeniería Municipal,
un informe en donde se haga constar el estado de las instalaciones en cuanto a las
posibilidades de incendio así como las medidas que sea necesario tomar. Este
informe será certificado por el Cuerpo de Bomberos.
El artículo 30 dispone que en aquellos edificios sometidos al régimen de propiedad
horizontal, la obligación contemplada en el artículo anterior (el 29) será a cargo del
propietario de la edificación, hasta tanto se haya efectuado la venta del último
apartamento.
Esta última disposición implica que si tal informe no fue presentado por el vendedor
de los apartamentos, tendrán que hacerlo los actuales propietarios, pues ellos son
los responsables de lo que ocurra en el edificio por negligencia de este deber. Y de
acuerdo con el informe, tendrán que instalar los extintores y otros aparatos que la
Ingeniería les ordene y recargarlos de vez en cuando.
El artículo 38 dispone que "quien por inobservancia de alguna o algunas normas del
presente Decreto ocasione un incendio, será castigado de acuerdo a la pena
prevista en el artículo 357 del Código Penal".
En el Cuerpo de Bomberos dan información gratuita sobre las obligaciones que creó
el Decreto nº 46 o las disposiciones del caso.
Nosotros recomendamos a los administradores y a las Juntas de Condominio que
tomen las medidas que dicta el Decreto pues van en beneficio de todos. Una vez
que los bomberos hayan inspeccionado el edificio, recomendamos que recojan los
extintores instalados en las escaleras y los distribuyan entre el conserje y unas
vitrinas bien protegidas de los ladrones ocasionales, para los que se coloquen en la
escalera.
También aconsejamos a las familias aprensivas, que tengan en su apartamento una
soga larga y fuerte para descolgarse por la ventana en caso de quedar atrapados
por un incendio; recomendamos esto como medida individual en edificios bajos,
después de haberlo consultado con funcionarios del Cuerpo de Bomberos.

Com 51: Alteraciones en balcones, fachadas y demás lugares exteriores

Es corriente ver que un propietario pinta su balcón de otro color o bien, le
pone una reja o lo cierra con cristales; o le pone rejas o techo a su estacionamiento
particular, etc. Se dan muchos así, en todos los cuales, si bien a veces tienen una
cierta justificación, la verdad es que contradicen lo dispuesto en el artículo 3º de la
Ley de Propiedad Horizontal y seguramente en el Documento de Condominio. Y no
solamente esto; al permitirse actuar de esta forma, al cabo de un tiempo resulta que
el edificio
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está todo pintado o remodelado en forma caprichosa, unos balcones cerrados de
una manera, otros de otra, o unos estacionamientos techados con zinc, otros con
tejas, en fin; se origina algo que podríamos llamar anarquía arquitectónica. Para
evitar esta anarquía, es sumamente importante que la Junta de Condominio, de la
que ya hemos tratado, siente ciertas normas y a poder ser, estén refrendadas por
la asamblea de propietarios; pues sola- mente la asamblea puede, en rigor, autorizar
a cerrar balcones o a techar estacionamientos; la administradora no tiene capacidad
legal para dar tal permiso y si lo diera, sería nulo y sin valor. Así pues, es el acuerdo
de propietarios el que debe preceder a toda alteración de fachadas,
estacionamientos o parques. A su vez, pueden los propietarios deferir el asunto para
que lo decida la Junta de Condominio.
Si se trata de obras que afecten a la estética del edificio, el artículo 10 las
prohíbe si no hay consentimiento de todos los propietarios.
Cuando los propietarios tienen asignados estacionamientos individuales y
quieren cercarlos, es lo más práctico que se dirijan a la Junta para que establezca
un sistema uniforme para todos aquellos que quieran hacer otro tanto. Pero nunca
se debe permitir a nadie que cierre su estacionamiento en forma tal, que no se
pueda ver lo que hay dentro, pues se presta para que algunos lo usen como depósito
u otro fin contrario al destino dado, lo cual es ilegal por violar los artículos 3.e y 5.i
de la Ley.

Com 52: Ropa tendida en los balcones y fachadas

 Ningún propietario puede colgar ropas a secar en los lugares de vista p
exterior del edificio, pues ello contraría abiertamente lo dispuesto en el artículo 10
de la Ley, según el cual "nadie puede... realizar acto alguno que pudiere afectar...
la estética del inmueble sin consentimiento unánime de los demás propietarios". La
solución puede ser instalar una secadora.

Com: 52a Televisión por cable

Si se trata de antenas colectivas, como son objetos que se adhieren en forma
permanente al edificio para dar un servicio, deben considerarse mejoras y por tanto
según el artículo 9º se instalarán si lo aprueba el 75% de los propietarios. Se contará
un voto por propietario. Una vez aprobada, los costos serán a cargo de todos los
propietarios en proporción al porcentaje de cada uno (art 12 y art 11.b). Esto, en el
caso de que no se pueda limitar el uso de la antena a los que votaron a favor. Si por
el contrario se pudiera limitar dicho uso a quienes votaron a favor, sólo estos
correrían con los gastos. Es lo justo.
Si la aprobación no llegase al 75%, solamente podrá instalarse previa
autorización de la Junta de Condominio y para ser sufragados los costos por
aquellos que votaron a favor. Y ellos solos tendrán derecho a usarla.
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Com 53: Fiestas en los apartamentos
En los apartamentos destinados a vivienda, como es el caso general, la
persona que los habita, propietario o inquilino, tiene derecho a dar fiestas de cuando
en cuando, aunque ello signifique una molestia para sus vecinos. Otra cosa es
cuando se dan fiestas en forma repetida o abusiva o se pone música a elevado
volumen, pues entonces se empieza a infringir la letra "f" del artículo 3º de la Ley y
cabría perfectamente una reclamación, sea ante la Jefatura Civil o ante el Tribunal.
Si existe un salón de fiestas debe cobrarse por usarlo.

Com 54: Caso del propietario que transformó su apartamento en una

casa de pensión o en otro negocio
En los apartamentos destinados a vivienda ocurre muchas veces que el
propietario alquila alguna habitación a una o dos personas; salvo que el Documento
de Condominio establezca alguna prohibición en este sentido, el alquilar
habitaciones es correcto pues la Ley de Propiedad Horizontal no lo restringe en
ningún aspecto. Pero una cosa es alquilar una o dos habitaciones a un par de
personas y otra es, como a veces ocurre, que la dueña o el dueño, o el inquilino
alquilan casi todo el apartamento e incluso fabrican nuevas habitaciones
(cuartuchos) y hasta habilitan la sala para dormir. Esto es transformar el
apartamento en una mala pensión; si el apartamento está señalado como
"solamente para vivienda", ello quiere decir que no pueden establecerse en él
negocios y la pensión es un negocio; por tanto, existe base legal (art. 3º, "e" Ley
Prop. Hor.) para demandar a un propietario y obligarle a cerrar su negocio. Y si ha
alquilado habitaciones a personas indeseables, de ninguna manera los propietarios
están obligados a pasar por ello, aun en el caso de que se permitan estos negocios;
nos estamos refiriendo aquí a personas que se comporten mal (ruidos, escándalos,
etc.) en el recinto del edificio; creemos que en un caso así, el propietario podría ser
demandado por el Condominio por abuso de derecho (art. 1.185 Código Civil) ya
que está albergando en su apartamento a dichas personas; aparte, de que en el
Documento de Condominio y en la misma Ley de Propiedad Horizontal (art. 3º, "f")
se establecen disposiciones contra los ruidos y molestias u otros actos que afecten
a la tranquilidad de los demás propietarios. En caso de tratarse de negocios de otra
índole, las normas aplicables son las mismas que acabamos de dar: El citado
artículo 3º de la Ley de Propiedad Horizontal establece la prohibición de cambiar el
destino dado a los apartamentos (en el Documento de Condominio) y el artículo
1.185 del Código Civil prohíbe los abusos de derecho de toda especie. Se llama
"abuso de derecho" al hecho de usar un derecho con un fin distinto de aquel para el
cual se ha creado; es el uso anormal de un derecho.

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Com 55: Caso del propietario (o inquilino) que se hace indeseable para
los demás. Las prostitutas
Caso de que un propietario (o el inquilino a quien alquiló y que habita pro en
el apartamento) moleste a los vecinos, bien sea por las fiestas ruidosas na o la
música que da a menudo, o por borracheras u otros escándalos, por par supuesto
que la Ley de Propiedad Horizontal (art. 3º) da pie para reclamarle e inclusive para
introducir una demanda en su contra. Pero también ocurre en la práctica que las
administradoras no quieren molestarse en seguir dichos juicios y los mismos
propietarios saben que un juicio cuesta dinero, etc. (1); ahora bien; no es solamente
iniciando un juicio como se puede poner fin a tales males.
Para ruidos, faltas de respeto y escándalos es a veces práctico y expedito
acudir a la Jefatura Civil más próxima y denunciar a la persona; esto lo per pueden
hacer el administrador, los miembros de la Junta de Propietarios o VIS inclusive
cualquier propietario aisladamente. Este remedio suele dar bastante resultado ya
que la Jefatura cita al denunciado y lo amonesta e El inclusive puede mandarlo
detener si no acata. Pero hay veces, que ni se acude al Tribunal (por las razones
dadas) ni resulta factible acudir a la Jefatura Civil; en estos casos, a poca unión que
haya entre unos cuantos propietarios, también el asunto tiene remedio: hay mil
maneras de darle a entender a esa persona que su presencia en el edificio no es
deseada; hasta un simple papelito alusivo a su conducta tiene a veces más efecto
que una denuncia ante la Autoridad; a nadie le gusta vivir en un edificio donde le
tienen a uno señalado y al final, tales personas suelen marcharse; el cansancio
puede más que ellos.
 A modo de ilustración, citaremos un ejemplo: hace unos años, los habitantes
de un pequeño edificio denunciaron a la administradora que en uno de los
apartamentos había una casa de prostitución, cuya dueña se decía gozaba de
"cierta protección". La administradora hizo intentos con la autoridad, pero no dio
resultado, sea porque no era fácil probar que las mujeres que frecuentaban dicha
casa eran prostitutas o por esa otra razón. Entonces, el propietario hizo lo siguiente:
cambió la cerradura del portal y dio una llave a cada inquilino, inclusive a la dueña
del apartamento en cuestión; a continuación, puso un robusto guardián que
permanecía de 10 p.m. a 2 a.m., cuya única misión era que dicha puerta quedase
cerrada durante esas horas, y a este efecto, él mismo tenía su llave. Cuando los
clientes de las prostitutas llegaban, se extrañaban de ver la puerta cerrada y le
pedían al guardián que les abriera, a lo cual naturalmente, se negaba. El cliente
tenía entonces que dar voces desde afuera llamando a la patrona y ésta bajaba con
su llave a abrirle el portal. Luego, al cabo cuanto el cliente bajaba las escaleras, se
encontraba nuevamente con la puerta cerrada; el guardián "no tenía instrucciones
de abrirle la puerta a nadie, pues cada inquilino tenía su llave" de forma que el
cliente tenía que

(1) Sobre este punto, ver en No. 58

Página 69
volver a subir para decirle a la patrona que bajara con él para abrirle la puerta.
Cuando llegaba otro cliente, se repetía la operación, todo lo cual produjo tal fastidio
en la dueña del apartamento, que al cabo de una semana decidió mudar su lenocinio
a otra parte. El costo total de esa operación para el edificio fue el salario de siete
días del vigilante. Obsérvese que aunque ella hubiera persistido en su negocio el
resultado habría sido el mismo, pues los clientes se hubieran cansado de tanta
complicación. El lector pensará que en muchos edificios en propiedad horizontal hay
botones o intercomunicadores eléctricos que abren la puerta desde el apartamento;
pero también es cierto que pueden "dañarse". También puede añadirse otra
cerradura que se cierre durante la noche o dar doble vuelta a la llave.
Por supuesto que antes de llegar a estos métodos, es preciso intentar la
persuasión. Si el propietario (o quien habite el apartamento) ve que lo visitan los
miembros de la Junta de Propietarios y le exponen la situación en términos claros,
pero corteses, a veces da resultado y no es preciso más. El autor recuerda el caso
de un edificio muy tranquilo en la parroquia de El Recreo, Caracas, de en que el
pent-house fue ocupado por un profesor que montó una academia de comercio; el
continuo subir y bajar de muchachos ocasionaba una molestia tremenda, pues a
ciertas horas, casi monopolizaban el ascensor. El documento de condominio decía
que los apartamentos estaban destinados a vivienda, pero que se permitían
academias; así pues, legalmente, nada había que hacer. No obstante cuando se le
planteó el problema por un grupo de propietarios que obviamente representaban el
sentir de la mayoría el citado profesor comprendió la razón de la reclamación y
acordó mudar su academia a otro sitio; y así lo hizo, para descanso de todos.

Com 56: Expulsión del propietario que incumple reiteradamente (art. 39)
Si el propietario de algún apartamento (o local) incumple reiteradamente sus
obligaciones (sea porque retrasa continuamente sus pagos a pesar de los
requerimientos que se le hace, o que mete ruidos en forma reiterada o actúa contra
las buenas costumbres y no hace caso de las reclamaciones de la Junta de
Condominio o del administrador tal como hemos expuesto en el Comentario 55) los
propietarios pueden reunirse en asamblea y si se aprueba por un 75% del total del
condominio, autorizar u ordenar al administrador que introduzca demanda ante los
tribunales para que el juez ordene la venta del apartamento inclusive en subasta
judicial si es preciso. Si se introduce al mismo tiempo demanda por daños y
perjuicios, y el juez aprueba su montante, el producto de la venta del apartamento
se destinará primero a pagar los daños y perjuicios al condominio y después, el
remanente corresponderá al propietario demandado (art 39).
Página 70
Com 57: Caso del propietario que pone su apartamento en alquiler.
Es frecuente que un propietario cambie de domicilio y alquile su apartamento.
Esto trae varias consecuencias, unas para el condominio y otras para él.

Consecuencias para el condominio:

El propietario debe llegar a un entendimiento con la administradora para
determinar a dónde le van a mandar la nota de gastos mensuales y dónde debe
pagarla; para el administrador puede ser costoso mandar el cobrador todos los
meses a la nueva casa del propietario, que puede estar situada en el otro extremo
de la ciudad; si el propietario tiene cuenta corriente en un banco, todo se puede
arreglar dejando el cheque con la conserje o en la administradora del condominio.
El cheque debe tener escrito por detrás el número del apartamento, el nombre del
edificio y el mes de condominio que se está pagando. Existe documentos de
condominio disponiendo que el propietario del apartamento responde de los daños
que cause su inquilino en los bienes de la comunidad. Esta cláusula es válida y
obliga al propietario a elegir con cuidado al que va a habitar su apartamento. Otra
cuestión es con referencia a sus derechos de voto. El propietario que se ausenta es
bueno que deje a algún otro propietario encargado de representarlo en las consultas
y asambleas del condominio, lo cual puede hacer por medio de una simple carta,
autorizándole en forma general.

Consecuencias para el arrendador (propietario del apartamento):

Hay en Caracas dos cosas que son peligrosas: Una, salir a pasear de noche;
la otra, dar el apartamento en alquiler. Si el inquilino tiene parientes o amistades
influyentes (abogados, empleados de los tribunales, políticos, etc) puede que el
dueño en caso de falta de pago o mal uso del apartamento, tarde años en
desalojarlo. Es por estas razones que a menudo se busca que el inquilino sea
extranjero pues es improbable que tenga un familiar juez o diputado. La Constitución
prohíbe toda clase de discriminación racial o religiosa, etc. La Ley de Alquileres
actual, de 1999, es muy estricta en cuanto a la prohibición de discriminaciones. Si
el dueño decide alquilar su apartamento a pesar de todo porque logra inquilinos de
un elevado poder económico o de cierto grado de comprensión, siga leyendo lo que
decimos.
Antes de alquilar el apartamento es conveniente pedir la regulación. Esto es
importante porque si el inquilino no paga el alquiler y hay que desalojarlo, la Ley
exige al propietario que tenga el documento de regulación.
Inmuebles destinados a vivienda o comercio, etc, que no necesitan
regulación: aquellos cuya cédula de habitabilidad se la hayan dado después del 2-
Ene-87. Es decir, que los edificios relativamente nuevos no necesitan ser regulados,
lo cual es un alivio para el propietario pues implica ahorrarse trámites engorrosos.
Viviendas que por su alto valor tampoco están sujetas a regulación (art 4):
Este valor tiene que ser fijado por la oficina de inquilinato, así pues le exigirán al
propietario algunos recaudos al respecto. El valor tiene que exceder las 12.500
unidades tributarias. El valor de la unidad tributaria suele subir de año en año de
acuerdo con la inflación y lo fija el Banco Central. Para el año 2002 se fijó en
Bs.14.800. Multiplicando ambas cantidades nos dará un valor aproximado de 185
millones de bolívares. Es decir la mayoría de las quintas lujosas quedan fuera de la
regulación ya que pasan de este valor.
En épocas como la presente de gran inflación de precios es arriesgado
alquilar
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pues el inquilino puede mostrarse reacio a que le suban tanto el alquiler todos
los años debido al aumento del costo de vida. Como la Ley protege al
inquilino, el alquilar puede significar una pérdida progresiva para el
propietario. Algunos propietarios recurren al contrato de comodato (Código
Civil art 1724) en lugar del arrendamiento. Esto es cuestión de tratarlo con un
abogado experto en asuntos inquilinarios. Nosotros no creemos en tales contratos.
La Ley de Alquileres permite fijar el alquiler en moneda extranjera siempre que se
ponga el equivalente en moneda nacional (art 17).

Com 57.1: Alquiler por medio de administradora

Hay dos formas de administrar el apartamento alquilado: el propio dueño va
a cobrar las rentas, o lo entrega a una administradora para que ella se encargue de
todo. Suelen cobrar alrededor del 5% del monto del alquiler, pero no todas cumplen
bien su cometido, ya que muchas administradoras no seleccionan al inquilino de
acuerdo con los intereses del propietario sino que a menudo lo alquilan a un amigo
o al primero que llega sabiendo o sin importarles que va a dejar de pagar pues no
tiene ingresos suficientes o es un maula. La administradora exigirá al inquilino el
cumplimiento del contrato por todo el período que suele ser de un año, renovable
por períodos fijos de un año y si el inquilino se va del apartamento al cabo de unos
meses, le demandan y exigen que siga pagando las pensiones que faltan hasta
terminar el año o mientras se encuentra un nuevo inquilino si es antes, más los
daños experimentados por el uso del apartamento. Ninguna administradora alquila
sin fiador o sin los tres meses de depósito, que pueden ser hasta cuatro meses de
acuerdo con la actual Ley de Alquileres, y previas las informaciones sobre la
solvencia material y moral del aspirante; por lo tanto, si el inquilino no cumple y se
va, no le deben dejar al dueño en blanco por los meses que faltan para terminar el
contrato, como a veces ocurre, sino que deben pagarle todos esos meses, pues la
administradora pudo haber cobrado, sea del fiador, sea del depósito; si no lo hace,
ella es la responsable, salvo circunstancias especiales que debe ponerlas en
conocimiento del dueño.
Otra cosa que debemos advertir es que todo documento que el propietario
entre- gue a la administradora (la escritura de propiedad, el certificado de
regulación, recibos de derecho de frente, etc) se quede siempre el propietario con
una copia fotostática; en cuanto al contrato que firma con ella, el dueño tiene
derecho, no a una copia fotostática, sino a un ejemplar debidamente firmado por la
administradora, es decir, su director.
En cuanto al contrato de alquiler que elabore la administradora con el
inquilino, es bueno que se hagan tres ejemplares firmados; uno para el inquilino,
otro para la administradora y un tercero para que lo guarde el propietario; esto no
se acostumbra, pero es lo correcto si uno quiere vigilar sus intereses como es
debido. Conocemos algunos casos de administradoras que al correr de los años
habían extraviado el viejo contrato de alquiler que tenían firmado y luego ha sido un
problema al dueño probar que aquella persona que habita en la casa de su
propiedad es o no su inquilino, que paga tanto y está sometido a tales o cuales
obligaciones. En cuanto al pago del agua, véase lo que decimos cuando tratamos
de este asunto (Com 64). En cuanto al conserje, el apartamento que ocupa no es
objeto de un contrato de arrendamiento y no está amparado por la Ley de Alquileres,
según el artículo 5 de la misma.
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Com 57.2: Contrato por tiempo determinado
El contrato de arrendamiento puede ser a tiempo indeterminado, en cuyo
caso no se puede desalojar al inquilino sino por causas justificadas que falla Ley de
Alquileres, como por ejemplo la necesidad del propietario o de un familiar de ocupar
el apartamento. Lo más corriente es que sea por tiempo determinado, es decir por
un año renovable automáticamente por plazos iguales o bien por períodos de tiempo
mayores o menores renovables automáticamente o por acuerdo expreso de las
partes. No se crea el lector que porque tenga un contrato a tiempo fijo va a poder
sacar al inquilino al vencimiento de dicho plazo si éste no quiere irse. La Ley de
Alquileres en su artículo 38 le da seis meses de prórroga si el contrato es a un año
o menos. Le da un año si el contrato se hizo por menos de cinco años. La prórroga
es de dos años si el contrato duró diez años. Y si duró más tiempo el inquilino tiene
derecho a una prórroga de hasta tres años.
Téngase presente que la Ley habla de relación arrendaticia, es decir que si
el inquilino empata varios contratos por tiempo fijo unos con otros, se suman todos
para ver cuánto ha durado la relación arrendaticia. Por ejemplo, si tuvo tres
contratos sucesivos de un año, serán tres años en total; y por lo tanto le corresponde
al inquilino una prórroga de un año y no de seis meses como sería el caso de
contarse solamente el contrato de un año.
No podemos explicar los pormenores de todas estas cuestiones porque este
es un libro referido a la propiedad horizontal y no al alquiler de apartamentos,
oficinas o quintas, así que seremos breves. Lo que si queremos advertir al
propietario de un apartamento en propiedad horizontal, pues para ellos
principalmente se ha escrito este libro, es que a la terminación de la prórroga
mencionada, si el inquilino no se va, el propietario deberá iniciar un juicio, llamado
juicio breve, pero que puede resultar no tan breve, en el cual obtendrá la posesión
del apartamento en forma de secuestro, lo cual quiere decir que legalmente tendrá
que esperar a que termine el juicio breve para poderlo volver a alquilar u ocupar. En
la práctica, es poco probable que el inquilino, una vez fuera del apartamento, vaya
a querer seguir un juicio en el cual tiene pocas probabilidades de obtener algo, ya
que la Ley no le protege en este caso. A mayor abundamiento, el lector puede acudir
al libro sobre la Ley de Alquileres del autor.

Com 57.3: Trámites para la regulación del alquiler

Muchísimos son los propietarios que alquilan sin regular el apartamento
debido a lo engorroso que resulta el procedimiento de regulación y no digamos si
una de las partes se opone por medio de un abogado; en este caso, el procedimiento
de regulación puede extenderse considerablemente.
Cualquiera de las partes puede pedir nueva regulación al cabo de dos años
de la anterior (art 32). El procedimiento de regulación puede durar mucho tiempo
pues cual- quiera de los interesados puede introducir un recurso contencioso-
administrativo en contra de la regulación (art 77. En esta sentencia no se fija
definitivamente la regulación sino que en caso de ser anulatoria, se ordena iniciar
de nuevo el procedimiento administrativo (art 79) con la consiguiente demora
adicional y gastos y más gastos pues los abogados cobran y vuelven a cobrar. No
obstante ver sentencia de instancia del 29-Sep-00 sobre inconstitucionalidad de
este art 79 (R&G sent 2210 tome 169).
 Por todo lo dicho, repetimos roso se ha hecho una práctica corriente alquilar
sin regular, pero esto puede ser peligroso en la práctica sobre todo cuando se trata
de inquilinos de pocos medios, pues pueden aprovecharse de la no regulación para
no pagar.
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Com 57.4: Alquiler del puesto de estacionamiento y del pent-house con
azotea
Como las azoteas y los puestos de estacionamiento de vehículos son "cosas
comunes” a tenor del artículo 5º de la Ley, y el artículo 31 prohíbe los
arrendamientos de las cosas comunes, pareciera que no se pueden arrendar los
pent-houses (pues suelen contento azoteas), ni tampoco los puestos de
estacionamiento asignados a los apartamentos. Nosotros que aquí hay que aplicar
el espíritu de la Ley, y que las cosas comunes que han sido asignadas al uso
particular de algún apartamento sí pueden darse en alquiler, es decir, que no fue la
intención del legislador incluir en la prohibición de arrendar del artículo 31 las cosas
comunes que son de uso privado. Así pues, en nuestra opinión, sí es legal que el
dueño de un apartamento que no usa el puesto de estacionamiento, lo ceda
supuestamente en alquiler a alguien que lo necesite. A pesar de que ésta es nuestra
firme opinión, como resulta que además el artículo 45 castiga con prisión el negociar
con las cosas comunes, nosotros aconsejamos que se consulte con abogado antes
de celebrar un contrato por el pent-house y no dar recibos cuando se trate de un
estacionamiento. Si se trata de un pent-house, no mencionar la azotea en el
contrato. De todas maneras, repetimos, nuestra opinión es que tales operaciones
son perfectamente legales.

Com 58: Conveniencia de demandar o no demandar ante los tribunales

Queremos llamar la atención aquí sobre un fenómeno que se da a menudo.
Ha su- cedido en muchos condominios, que alguien, sea un propietario o un tercero
o bien la propia administradora, ha cometido algún hecho contrario al condominio y
si se quiere reparar, no hay otra forma que ir al juicio. Por ejemplo, ha sido
despedido el conserje y reclama en la Inspectoría tantos días feriados de los años
que ha esta- do al servicio del edificio; o bien, hay un propietario que bota la basura
en el pasillo o comete continuamente algún atropello y no ha habido manera
amistosa de evitar que lo siga haciendo. Se pueden citar infinidad de casos.
Entonces, suele hacerse el siguiente comentario: "Podríamos demandarle, pero se
trata de algo que no pasa de tantos bolívares y el juicio nos va a costar otro tanto,
así que no vale la pe- na". Este comentario es peligrosísimo y explicaremos con un
ejemplo por qué.
Hace un par de años había un conserje en el edificio N que reclamó 150 días
feriados y domingos, a pesar de que no los había trabajado, lo único que había
hecho fue estar presente. La administradora fue citada a la Inspectoría del Trabajo
y para evitar un pleito y los gastos del mismo, acordó darle el dinero que
injustificada- mente reclamaba; pues bien, cuando se tomó el otro conserje, pronto
se enteró de ello y al cabo de unos meses, hizo que le despidieran y solicitó también
los días feriados; por la misma razón se le pagaron; vino un conserje al edificio de
al lado, e hizo lo mismo; y es que cuando entraba un conserje nuevo, pronto se
enteraba de que al anterior le habían indemnizado y él no quería ser menos. Este
condominio fue tomando fama de indiferente y los mismos propietarios -algunos de
ellos- violaban la Ley de Propiedad Horizontal cada uno a su manera, con el
resultado de que el edificio fue valiendo cada vez menos. Pues bien, si la primera
vez o una de las primeras veces, el condominio se hubiera mostrado enérgico y
hubiera demandado a como hubiera lugar, se habría corrido la voz entre los
propietarios y las violaciones se habrían frenado. La moraleja de todo esto, es que
un pleito quizá no valga la pena por el resarcimiento inmediato que de él se va a
obtener, pero sí vale por la lección que trae consigo parta los demás. Y es bueno
que cuando el condominio haya planteado de- manda contra alguien, la copia de la
demanda se exhiba en la cartelera del vestí-
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bulo. Pero todas estas cosas exigen la aprobación previa de la Junta de
Condominio, tal como ya lo hemos explicado en páginas precedentes.

Com 59: Derecho de un propietario aislado de demandar a otro por

violación de la Ley de Propiedad Horizontal
Es el administrador y no el presidente de la junta de condominio, quien ejerce
la representación en juicio del condominio, de acuerdo con la letra "e" del artículo
20, y también en la administración de las cosas comunes, es decir del edificio, como
en cualquier otro asunto previo acuerdo de la junta de condominio. Y no solamente
puede el administrador demandar a los propietarios sino también a los inquilinos.
Una sentencia del Juzgado Superior Sexto de Caracas del 3-Ene- 1989 (Ramírez &
Garay nº 21-89) dictaminó que la acción judicial por obras realizadas indebidamente
puede ejercitarla el administrador directamente contra el inquilino responsable de
ellas, pudiendo basar su acción en la Ley de Propiedad Horizontal.
Pero puede ocurrir que el administrador, a pesar de tener conocimiento de
que se ha perpetrado una infracción grave, no haga nada (lo más probable); y puede
incluso ocurrir que no se pueda lograr el acuerdo de propietarios tampoco, porque
estén ausentes o por lo que fuere. Supongamos el caso de que en un apartamento
instalan un motor que molesta de noche y se trata de un edificio destinado a
vivienda. Los propietarios del edificio pueden no estar interesados en el asunto
porque ellos no oyen el motor, pero el propietario del apartamento de al lado, sí lo
oye y le molesta. ¿Qué puede hacer en un caso así? La Ley de Propiedad Horizontal
no prevé situaciones como ésta, pues no creemos que se aplique aquí lo dispuesto
en el artículo 21, que da derecho a cualquier propietario para efectuar los actos
urgentes "de administración y conservación" cuando el administrador no actúa. No
obstante, nosotros creemos que cualquier propietario puede demandar actuando en
nombre propio cuando se infrinja en perjuicio suyo la Ley de Propiedad Horizontal
o el Documento de Condominio, pues tanto el reclamante como el culpable de la
infracción han aceptado "que cumplirán el Documento de Condominio, etc" cuando
firmaron la compra del apartamento; por tanto, son partes en el mismo contrato;
además, como el artículo 1º de la Ley re mite en lo no previsto al Código Civil, en
éste vemos que el comunero tiene derecho a reclamar a los demás comuneros por
los daños que éstos causen. Así que, en nuestra opinión, un propietario aislado
puede demandar perfectamente en los tribunales a otro u otros propietarios, si no lo
hace el administrador por falta de acuerdo de los propietarios. Más aún, si según el
artículo 25 de la Ley, cualquier propietario puede impugnar ante el juez lo acordado
por los propietarios y que consta en un acta, tanto más podrá si ni siquiera existe tal
acuerdo, sino simplemente la acción individual de un propietario. Quien puede lo
más, puede lo menos. Así que estará perfectamente legitimado si acude al tribunal
en demanda de justicia, sin depender para ello de que la junta de condominio lo
ordene al administrador.
Lo expuesto aquí se ha escrito pensando en el propietario que desea
demandar a otro por alguna violación de la Ley de Propiedad Horizontal, sin que
quiera hallarse en situación de tener que probar que esta violación le ha causado
un daño. Por ejemplo, si demanda a otro propietario porque abrió una ventana al
exterior, o cambió el destino del departamento, etc, no tiene que probar que tales
hechos le perjudican, bastando que pruebe que son violatorios del artículo 3º de la
Ley o en su caso, del Documento de Condominio (según nuestra opinión). Ahora
bien; si además el demandante estuviera en situación de poder probar que sufrió
daños, siempre podrá reclamarlos basándose en el Código Civil, lo cual es cuestión
aparte.
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COM 60: "Firme aquí, no se preocupe”
Un consejo que queremos dar con carácter general porque son muchos los
casos que desgraciadamente se dan, es en contra de la costumbre que tienen
muchas personas de firmar cualquier cosa que les presentan, sea la administradora,
la vendedora o algún propietario o no saben quién. Cuando alguien va a su
apartamento pretendiendo que le firmen algo que no espera de antemano, debe
mostrarse cauteloso y leer atentamente el contenido del documento, copiar a lápiz
una breve reseña del mismo y pedir al presentante del documento, que vuelva al
día siguiente para que se firme pues hay que estudiar el asunto. Si el documento es
de algún tribunal, tómese nota de qué tribunal, si es de la administradora, léase
atentamente qué es lo que dice, e igualmente si procede de algún propietario que
anda buscando firmas, y luego, devuélvase cortésmente al portador.
 Son bastantes las personas que tontamente pierden juicios y dinero porque
a última hora resulta que firmaron un papel que no recuerdan qué fue, salvo que la
persona que lo trajo le habla dicho "firme aquí, no se preocupe”. No olvide el lector
que nadie -ni siquiera un juez, que es la máxima autoridad- puede obligar
legalmente a alguien a firmar lo que no quiere, aunque se trate de los santos
evangelios. Y siempre es recomendable, cuando al final se decide a firmarlo, exigir
una fotocopia del papel, naturalmente cuando ello es factible por la naturaleza del
asunto. Este consejo que damos aquí se refiere tan sólo a los particulares, al simple
dueño (o dueña) de un apartamento, porque el presidente de la junta de
propietarios, la administradora o la empresa vendedora, etc, si pueden firmar
inmediatamente el "recibí" o el “conforme” en la copia de cualquier carta o
comunicación que reciban si se lo exige el portador, pues son personas que saben
lo que están haciendo por la práctica que tienen en estas cuestiones

COM 61: Asambleas de propietarios. Desventajas de las consultas a los

propietarios
El artículo 24 de la Ley dispone que si no hay quórum en la asamblea de
propietarios, el administrador efectuará la consulta prevista en el artículo anterior.
Hubiera sido mejor decir que "si en la asamblea no hay quórum el administrador pue
de convocar a una segunda asamblea con la advertencia de que el acuerdo se
tomará por mayoría de los propietarios que asistan, no importando cuántos sean".
También podría la Ley decir que tal asamblea solamente sería válida para deliberar
y aprobar sobre asuntos de administración y reparaciones, no para la reforma del
Documento de Condominio o alteraciones importantes del inmueble. El caso es que
el sistema de consultas -que es el que favorece la Ley, ver artículo 23- tiene el
inconveniente de que hay que ir apartamento por apartamento haciendo la consulta
con el resultado de que en la mayoría de ellos no hay nadie pues están trabajando
afuera o cuando encuentran a alguien, puede bien ser un inquilino y no el
propietario. La otra dificultad de las consultas es, como ya hemos dicho
anteriormente ausencia de debate.
Las deliberaciones, el debate, son muchas veces necesarios para que se
conozca bien el asunto, para conocerse las personas, etc. No creemos que un
medio tan frio e impersonal como una consulta debiera ser el procedimiento
preferido para conocer la voluntad de los propietarios, sino la asamblea
debidamente convocada y reunida aunque acudan pocos. De todas formas, la
mayoría de las veces los mismos Documento de Condominio o el Reglamento del
Condominio establecen lo que estamos defendiendo aquí, es decir, que una
segunda asamblea pueda decidir al haberse frustrado la primera por falta de
quórum. Este es un punto donde la Lay -el
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artículo 22- confiere facultad al Documento de Condominio para establecer las
normas, y es por tanto dicho Documento lo que hay que leer porque es el que
manda. Ver Comentario 26.

COM 62: La junta de condominio: Ausencia de candidatos

En muchos edificios no se encuentra gente para que forme parte de la Junta
de Condominio. Todos alegan excusas. En casos así, la Ley debería permitir que el
Condominio en cuestión tenga no una junta, sino simplemente un presidente,
llamado Presidente o Síndico del Condominio. Es decir, estamos suponiendo que al
menos hay una persona capaz que está dispuesta a desempeñar esa función,
porque si ni siquiera hubiera esa sola persona, tal condominio no tiene remedio, lo
único que podemos hacer es compadecer a los propietarios.
Algunos dicen que se debería incentivar de alguna manera a los propietarios
para que se prestaran a ser nombrados. Pero si el incentivo es dinero, podría
resultar que no fueran precisamente las personas más idóneas quienes aspiraran a
dichos cargos. Y si al contrario, se pusiera en los documentos de condominio que
deberán ser miembros de la junta todos los propietarios por turno anual, a veces les
tocaría serlo a personas poco idóneas, es decir, caemos en lo mismo. Porque, como
verá el lector, no se trata solamente de que el edificio tenga su Junta, sino que ésta
se forme con personas que sirvan para esa función, sea por su interés en el edificio
o por sus conocimientos o por ambas razones. Por ejemplo, suele ser muy
interesante que en la junta figuren personas que puedan dar una opinión sobre
reparaciones eléctricas o civiles, tales como técnicos, constructores o ingenieros,
etc.; y también si hay algún abogado entre los propietarios, se le debe captar ya que
el aspecto legal es siempre importante. En realidad, la voluntad y el carácter son las
prendas más apreciadas en un miembro de la junta. Lo demás viene después.
Se da el caso de edificios donde la masa de propietarios nunca se preocupa
y deja todo a cargo de unos pocos propietarios (los sacrificados de siempre) que
son los miembros de la Junta. Esto provoca desmoralización en dichos miembros.
Una salida en este caso es buscarse de aliado a la administradora o bien hacer que
la asamblea de propietarios nombre un administrador especial muy bien pagado y
con instrucciones amplias para reparar, restaurar, denunciar y demandar, pintar y
reponer las cosas que faltan, o lo que fuere. De esta manera los propietarios verán
que su despreocupación tiene un elevado precio que tendrán que pagar. No
olvidemos que las planillas que expide el administrador a los propietarios son títulos
ejecutivos.

COM 62.1: El ayudante de la Junta de Condominio

Otra solución al desamparo del edificio es que la Junta tenga un empleado
remunerado por el condominio, que podemos llamar ayudante de la Junta y que
trabaje aunque sea a tiempo parcial, para que colabore en las tantas tareas que se
requieren en un edificio y que los administradores no suelen atender (averiguar
dónde viven ciertos propietarios ausentes, confeccionar listas de morosos, revisar
la cobranza, recibir quejas, atender a las reuniones de la Junta, contactar al
Administrador para diversos asuntos, llevarle presupuestos, etc, etc). Tal ayudante
sería de libre nombramiento y remoción de la Junta, estaría a la orden de ella, no
del administrador, aunque colaboraría con él.
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COM 63: Los propietarios morosos. Indexación de la deuda
Los propietarios etarios que deben muchos meses, incluso a veces años, son
la peste de la propiedad horizontal y podemos llamarles parásitos pues se
aprovechan de lo que pagan los demás. Esto que decimos debería aparecer en letra
bien clara en la car- telera de algunos edificios para que lo leyeran los aludidos.
Lamentablemente, las leyes han protegido al deudor moroso pues no se le
puede cargar o no se le podía cargar como intereses moratorios más del 3 % anual
que pauta el Código Civil como interés legal, a falta de que las partes establecieran
otro más alto (por ejemplo, el 12%).
De unos años para acá se ha ido abriendo paso en la doctrina judicial la idea
de que el deudor debe pagar también la diferencia del valor de la moneda hasta el
momento del pago. Una sentencia de 1987 (R&G N° 913-87) dictada por la Corte
Primera de lo Contencioso-Administrativo en un caso de pago por expropiación,
dispuso que "si el valor se percibe sin tener en cuenta la depreciación del valor de
la moneda con que se paga, la indemnización no será ni justa ni integral."
Posteriormente, otras sentencias inclusive de la Corte Suprema han
establecido que el deudor moroso tiene que pagar también la compensación por la
pérdida del valor del dinero durante el tiempo transcurrido desde la demanda hasta
el pago Podemos citar especialmente para los abogados que lean esto, la sentencia
del 30 de septiembre de 1992 (Inversiones Franklin contra Rómulo Osorio) en la
cual se dice:

"Por haberse producido una variación en el valor de la moneda en que

se va a pagar la obligación, después de la fecha establecida, es posible
aplicar el método indexatorio, por lo cual se hace imperativo efectuar
los reajustes pertinentes".

Véase también sentencias de la Sala Civil de la suprema Corte del 14 de

febrero de 1990 y del 17 de marzo de 1993 (C. Llamorell contra Machinery Care),
esta última sobre el pago de prestaciones laborales atrasadas. Ni qué decir que la
indexación debe hacerse de acuerdo con el Índice de Precios al Consumidor
publicado periódicamente por el Banco Central de Venezuela.
Ahora bien. ¿Qué lección sacamos de todo lo dicho? Pues que el deudor
moroso puede ser condenado a tener que pagar los intereses del 3% más la
devaluación del dinero por el tiempo transcurrido desde que entró en mora hasta el
pago. Todavía podemos dar un paso más, que es votar en asamblea de propietarios
que los deudores morosos van a tener que pagar por la pérdida del valor del dinero
de acuerdo con el Índice de Precios al Consumidor y tal acuerdo se manda al
Registro (ver Comentario 37). Ya el artículo 1.277 del Código Civil que limita el cobro
de intereses por retardo en el cumplimiento, establece que tales limitaciones son "a
falta de convenio" entre las partes. Por lo dicho, resulta que si tal convenio se
establece en asamblea de propietarios legalmente reunida, su validez será plena.
Pero nosotros creemos que los administradores pueden cobrar la depreciación del
dinero al moroso aun sin haber tal acuerdo de la asamblea. Basta que se lo mande
la Junta de Condominio, en aplicación de la jurisprudencia transcrita. Es muestra
opinión. Un punto importante es que cuando un propietario moroso acude a la
administradora, a veces ésta se limita a cobrarle los meses adeudados y un recargo
llamado "gastos legales" el cual es para la administradora, olvidándose de sus
obligaciones para el condominio que son cobrar también la indexación y los
intereses moratorios. No olvidemos que de acuerdo con el Código Civil (artículo
1303), cuando se paga una deuda, el pago los intereses y se aplica primero a sólo
después al capital.
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COM 64: Corte de los servicios de bar, teléfono, gas y agua a los
propietarios que se demoran excesivamente en el pago del condominio.
La comunidad no puede suspender estos servicios porque no es ella quien
los suministra, pero al puede impedir, creemos que el propietario moroso reciba
tales servicios a través de los cables y conductos de la comunidad.
Este corte, que puede ser desconectando y trancando las llaves o controles
en el recinto donde están, es legal en nuestra opinión porque: Primero, de acuerdo
con el artículo 1168 del Código Civil, si una parte no cumple con su obligación, la
otra no está obligada a cumplir. Segundo, los cables y conductos que se hallan en
el Ares común del edificio están en posesión de la comunidad, por lo tanto al impedir
el paso por ellos de algún fluido, no se está tomando la justicia por sí mismo o
cometiendo despojo, porque para que esto ocurriera tendrían que estar dichos
ductos fuera de su posesión y control, es decir, tendrían que estar en posesión del
propietario deudor. Tercero, la misma Ley de Servidumbre de Conductores
Eléctricos dispone en su artículo primero que la servidumbre de los conductores a
favor de la empresa es solamente hasta la fachada del edificio, to comprendiendo
las dependencias interiores del mismo, es decir, que tampoco la empresa de la luz
puede alegar derechos sobre los ductos y cables que se hallan dentro del edificio.
Y aquí sería bueno añadir que la empresa no puede reservarse la llave de la caja
de medidores, sino que siendo ésta propiedad de la comunidad de propietarios,
debe dar una copia al presidente de la comunidad. De esta forma, en caso de una
emergencia, se podrá abrir dicho recinto inmediatamente. Queda claro que pasados
los medidores, la compañía de la luz no tiene injerencia. El tratadista italiano Antonio
Visco dice (Le Case en Condominio, Poderes coercitivos del administrador, página
517, edición 1976) que "los tribunales han sentenciado que la suspensión del
suministro no puede constituir un despojo porque falta en el copropietario
demandante la posesión del agua o del gas, antes de que estos fluidos lleguen al
tubo que se encuentran dentro del apartamento". Como se ve, la nuestra no es una
opinión aislada, sino avalada por un prestigioso autor.
En materia de agua, existe en Venezuela algún fallo de segunda instancia a
favor del copropietario moroso que entabló recurso de amparo contra el corte,
basándose el juez en que el agua no se debe cortar dada su importancia vital.
(Parece que esto es cierto salvo si es Hidrocapital quien la corta). Pero este
argumento contra el corte no puede aplicarse al corte de electricidad, del teléfono o
del gas, pues no se trata de servicios vitales. Habría que rebuscar mucho para
considerarlos derechos constitucionales. Nosotros creemos que si el moroso tiene
una fuente alternativa para el suministro de agua, como puede ser el grifo del jardín,
se le puede cortar pero dándole esa facilidad, para que no pueda decir que se le ha
privado del agua.
En cuanto al corte de luz, la Corte Primera de to Contencioso-Administrativo
lo admitió como bueno (caso Cadafe Sent 9-Sep-94, Ramírez & Garay) por falta de
pago, en cuanto al teléfono vemos la sentencia del 26 de mayo de 1993 del Juzgado
Superior Segundo (R&G) disponiendo que los enfrentamientos o diferencias entre
copropietarios pueden resolverse por vía de amparo y desestima la reclamación
por dicha vía contra el corte del teléfono de un copropietario efectuado por la
comunidad, ya que ello no implica violación de derechos constitucionales. Aquí
podemos repetir lo que hemos dicho sobre la copia de la llave en poder del
presidente de la comunidad o del administrador del inmueble.
Como comentario final, pensemos que los morosos sistemáticos,
sabedores de la dificultad real que hay para seguirles juicio (para empezar, los
abogados a veces piden a cuenta de honorarios y gastos cantidades
desproporcionadas y luego, el juicio, por la acumulación de casos, se eterniza en el
tribunal) tales morosos están
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destruyendo las mismas bases de la vivienda en propiedad horizontal, que exige la
colaboración de todos en los gastos comunes, y quienes les amparan ignoran el
precepto del artículo 82 de la Constitución (1999) que manda al Estado proteger y
fomentar la adquisición de la vivienda para todas las familias venezolanas. Como
refuerzo a todo lo dicho, puede aprobarse por mayoría y añadirse al Reglamento
del Condominio (Com 37) aunque no es indispensable, una cláusula que diga:
"La Junta de Condominio o el Administrador podrán impedir como
medida de presión para que se pongan al día, que los propietarios
reiteradamente morosos en el pago de los gastos de condominio,
 hagan uso de los ductos y cables de la comunidad de los servicios de
electricidad, teléfono y gas, etc y efectuarán al efecto el corte
correspondiente".
Respecto al corte de agua, existen sentencias que se pueden tomar en
cuenta si se quiere (Ver sent 23-00 de enero del 2000 en la Jurisprudencia R&G)

COM 65: La financiación de los gastos de condominio por la empresa

administradora
El condominio debería y debe pagarse sus propios gastos sin esperar que
sea el administrador quien adelante el dinero. En los condominios con muchos
atrasos, el administrador suele adelantar los fondos necesarios para pagar, que si
al servicio de agua, al conserje, al mantenimiento de los ascensores, reparaciones,
etc., etc. Estos servicios no pueden interrumpirse por ninguna razón pues son
esenciales al funcionamiento del edificio. Entonces si el administrador adelanta
fondos de su propio bolsillo, el saldo a su favor debería producirle intereses a la rata
del mercado. El administrador siempre tiene el arma de decirles a los señores
propietarios que si no se paga, las empresas de servicios les dejarán sin luz, agua
y aseo urbano; o bien demandar judicialmente que se le paguen los desembolsos
hechos, para lo cual no necesita autorización de la Junta pues en este caso el
administrador no actuaría a nombre del condominio, sino de sí mismo.

COM 66: Obras sin permiso del condominio

Toda obra realizada en la parte común de un edificio en propiedad horizontal
es ilegal si no lleva la aprobación de los copropietarios, aprobación que tiene que
haber sido expresada por la asamblea de propietarios o por consulta o al menos, en
casos menos importantes, por la Junta de Condominio. Nadie más puede autorizar
obras en las zonas comunes, tales como en fachadas, muros, jardines, entradas,
azoteas, etc., ni siquiera el administrador si no ha sido autorizado. Ver parte final
del artículo 4º y el artículo 10°.
Algunas personas inescrupulosas, sabedoras de lo que suelen acudir a la
propia Ingeniería Municipal estamos exponiendo aquí, a obtener un permiso de obra
haciendo valer luego el permiso como algo suficiente para hacer dicha obra. Nada
más disparatado. El alcance de tal permiso o licencia es solamente a efectos de
derecho público, es decir, indica que la obra está de acuerdo con la Ordenanza
correspondiente, pero no puede ni pretende invadir lo que corresponde al
condominio, que es propiedad privada de terceras personas. Todos los permisos
de obras que expiden las Ingenierías Municipales se conceden dejando a salvo los
derechos de terceros (en nuestro caso el condominio) aunque en el texto del
permiso no se diga nada al respecto. Por tanto, quien pretenda hacer la obra deberá
obtener antes permiso del condominio tal como hemos explicado, por más permisos
oficiales que tenga en sus manos. Además, el artículo 475 del Código Penal castiga
con pena de prisión a quien deteriore o dañe de cualquier manera cosas
inmuebles que otro, precisamente el caso que estamos contemplando.
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COM 67: Decreto 3.140 del 27-Feb-79 sobre estacionamientos y ventas
anteriores a la ley actual
GO del 27-feb-79
Ver explicaciones en el Comentario siguiente.

DECRETO 3.140-27-FEBRERO-1979
Carlos Andrés Pérez,
Presidente de la República

en ejercicio de la facultad que le confiere el ordinal 10º del artículo 190 de la

Constitución,
DECRETA
El siguiente
REGLAMENTO PARCIAL Nº I DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Artículo 1º.- Las enajenaciones o gravámenes de los apartamentos o locales

sometidos a la Ley de Propiedad Horizontal, cuyo documento de condominio se
hubiese protocolizado antes de la promulgación de la Ley, se regirán, en lo referente
a la determinación de las cosas comunes y a los derechos inherentes a cada
apartamento o local sobre esas cosas, por las normas, estipulaciones y definiciones
contenidas en dicho documento de condominio.
Artículo 2º. Para la definición del destino que debe darse a los puestos de
estacionamiento en aquellos casos en que el permiso de construcción haya sido
expedido por las autoridades competentes antes de la promulgación de la Ley de
Propiedad Horizontal, se aplicarán las normas siguientes:
Si se trata de una edificación cuya área de estacionamiento comprenda un
número de puestos inferior al número de apartamentos o locales de comercio u
oficina, el estacionamiento se considerará como un local susceptible de ser
enajenado o gravado como un todo.
Si se trata de una edificación cuya área de número de puestos más del doble
del número de apartamentos o locales, el vendedor también podrá enajenar o gravar
el estacionamiento como un todo. En los casos que anteceden el documento de
condominio deberá hacer constar que la enajenación total del estacionamiento
comporta la obligación por parte del adquirente de no cambiar el destino del local y
destinarlo exclusivamente como estacionamiento público, conforme a las
previsiones que afectan a éstos.
En todos los demás casos, salvo las excepciones establecidas en este
reglamento o en otros que dicte el Ejecutivo Nacional para determinar áreas de una
ciudad por razones de desarrollo urbano, el documento de condominio deberá
asignar un puesto de estacionamiento por lo menos, a cada uno de los
apartamentos o locales del edificio, el cual deberá enajenarse conjuntamente con
éstos y sin que pueda ser objeto de una enajenación o gravamen independiente del
apartamento respectivo.
Artículo 3°. Siempre que se trate de una edificación realizada antes de la
vigencia de la Ley, en una zona en la cual las ordenanzas municipales no exigen la
construcción de sótanos o áreas de estacionamiento, esto es, en aquellas donde se
permiten la construcción de edificios sin estacionamiento, el constructor podrá, si
opta por incluir puestos de estacionamiento en la construcción, enajenar o gravar
éstos como un todo bajo la condición de que el adquirente lo destine exclusivamente
a estacionamiento público.
Artículo 4°. Por necesidades de desarrollo urbano, los puestos de
estacionamiento de los edificios que se construyan en las áreas de la ciudad de se
regirán por las siguientes normas particulares: Caracas que más adelante se
delimitan e identifican como áreas "A" у "В", se regirá por las siguientes normas
particulares:
Si se trata de edificaciones destinadas exclusivamente para oficinas o
loca- les comerciales o ambos usos combinados, en los cuales el
número de pues tos de estacionamiento sea el doble o más del número
de oficinas y locales, el estacionamiento deberá destinarse a servicio
público y enajenarse o gravarse como tal.
Si se trata de edificios con apartamentos para viviendas y oficinas y
locales comerciales, en los cuales el número de puestos de
estacionamiento sea por lo menos el doble al número de apartamentos
y locales, el estacionamiento podrá dividirse de manera de asignar un
puesto a cada apartamento, local y oficina y destinar el resto a una
enajenación independiente con la condición de que sólo se utilicen
como estacionamiento público. Si tal división no fuese físicamente
posible conforme a los permisos de construcción o por otras razones,
el documento de condominio deberá prever el manejo del estaciona-
miento de manera que garantice su utilización como estacionamiento
público, conforme las disposiciones de este artículo.
ZONA A. Desde la esquina de Carmelitas hacia el Sur hasta El Silencio;
de allí hacia el Este por la Avenida Lecuna y la Avenida Bolívar hasta
la Plaza Venezuela; se sigue hacia el Este por la Avenida Lincoln hasta
Chacaito; de allí al Norte hasta tomar hacia el Oeste por la Avenida
Libertador y siguiendo luego por la Avenida Andrés Bello y la Avenida
Urdaneta, hasta Carme- litas, punto de partida. ZONA B. Toda el área
comprendida entre dos líneas imaginarias situadas a 600 metros al
Norte del eje de la Avenida Francisco de Miranda y 600 metros al Sur
 del eje de la misma avenida en toda su extensión, limitando al Oeste
con la quebrada de Chacaíto y al Este con la Avenida Luis Roche y la
Avenida Ávila de Altamira.
Dado en Caracas, a los veintisiete días del mes de febrero de mil
novecientos setenta y nueve. Año 169º de la Independencia y 121° de
la Federación.

Con fecha 31-Oct-91 la Gaceta Oficial 34.831 publicó una reforma de este
decreto, la cual consistió en añadir un artículo, el número 5º, referente a las
viviendas de protección oficial y que dice así:

Artículo 5º.- En aquellos programas de construcción de viviendas definidos

como Área de Asistencia I en la Ley de Política Habitacional, e inclusive para
aquellos programas previstos en el Parágrafo Único del artículo 14 de la referida
ley, no se requerirá la asignación de un puesto de estacionamiento para cada unidad
de vivienda, si el documento de condominio establece normas que garanticen
puestos de estacionamiento de uso preferente para los residentes del respectivo
condominio.
Tenemos que hacer un comentario adverso a este artículo 5º pues está
redactado de una manera que no puede saberse su alcance.

COM 67.1: Comentarios al decreto 3.140 reglamentando los

estacionamientos
En virtud de la autorización que le da el artículo 5º, letra "i", de la Ley de Pro-
piedad Horizontal, el Ejecutivo ha dictado el Reglamento Parcial nº 1 de dicha Ley.
Este Reglamento cubre varias cuestiones que las comentaremos por separado.
Primera cuestión: Las ventas hechas antes de la Ley. o que se hagan
después, de apartamentos (y locales), cuyos Documentos de Condominio se
hubiesen registrado antes de la Ley actual (artículo 1º).
Dice el artículo 1º que lo referente a las cosas comunes que tenga el edificio
y a los derechos que puedan ser o no inherentes al apartamento vendido, se regirá
por lo que disponga el Documento de Condominio. Es decir, que no se aplicará aquí
la
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Ley actual, la cual trae como sabemos disposiciones nuevas sobre esta materia, si
no que se seguirá aplicando en el Documento de Condominio tal como se registró
De aquí se deduce que si en el Documento de Condominio decía y dice que los
puestos de estacionamiento son de apropiación individual (y no bienes comunes),
te podrán vender libremente a terceros. Y si el Documento de Condominio decía
otra cosa, por ejemplo, que los puestos de estacionamiento están asignados a tales
o cuales apartamentos, pues habrá que obedecer igualmente lo que diga dicho
Documento. Esto coincide con el criterio que hemos expuesto en nuestro
Comentario 39a, sobre la Irretroactividad de la Ley en materia de derechos
adquiridos.
Segunda cuestión: Caso de los edificios que ya tenían el permiso de
construcción cuando salió promulgada la Ley (el 25-Sep-78) (artículo 2°).
Existen constructores que hicieron los planos y cálculos y obtuvieron el
permiso de construcción antes de la nueva Ley y ahora se encuentran que el
artículo 5º, letra "i", de la misma les ha cambiado las reglas del juego en mal
momento. Por ejemplo, planearon muchos más puestos de estacionamiento que
apartamentos, con la idea de vender los puestos sobrantes a terceras personas, y
ahora el citado artículo les impone graves limitaciones en esto. Distinguiremos aquí
tres casos, tal como hace el Decreto:
a) Edificio con un número de puestos inferior al número de
apartamentos (y locales). El promotor debe vender el estacionamiento como un
todo, tal como si fuera un local más.
b) Edificio con área de estacionamiento que tiene un número de puestos
más del doble del número de apartamentos (y locales). El promotor puede
vender el estacionamiento como si fuera un solo local.
Nota: En ambos casos ("a" y "b") el Documento de Condominio que se
registre deberá expresar lo dicho y además hacer constar que el local se va a
destinar a estacionamiento público, es decir, que se van a recibir automóviles del
público.
c) En todos los demás casos, es decir, en aquellos en que el número de
estacionamientos sea igual o mayor que el número de apartamentos (y
locales) pero no pase del doble. En este caso, el Documento de Condominio
deberá asignar un puesto de estacionamiento por lo menos a cada apartamento o
local y dicho puesto no podrá, por tanto, venderse separado del apartamento. ¿Y
qué ocurrirá con los puestos que sobrasen? ¿Los podrá vender el constructor a
terceros libremente o tendrá que atenerse a la limitación que ordena el citado
artículo 5º de la Ley? El Decreto no lo dice, pero nuestra opinión es que se podrán
vender libremente a terceros sin necesitar la aprobación de los copropietarios, pues
sería absurdo que quien construye más del doble de estacionamientos (caso "b") y
quien construye menos puestos que apartamentos (caso "a") los puedan vender
libremente a un tercero y el constructor que quedara en medio de ambos no pudiera.
Por tanto, de aquí se sigue que en el caso "c", el constructor podrá vender
libremente los puestos que excedan de uno por apartamento (o local), para
estacionamiento público.
Tercera cuestión: Caso del edificio construido con anterioridad a la Ley
actual, en una zona donde las Ordenanzas no exigen la construcción de
estacionamientos
(artículo 3°).
 En este caso, el constructor (lógicamente, antes de empezar a vender) podrá,
si opta por incluir puestos de estacionamiento, destinar éstos en el Documente de
Condominio a ser vendidos como un todo para ser destinado a estacionamiento
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púbico (tal como vimos en los casos “a” y "b" de la Segunda Cuestión). Nosotros
creemos que esta situación puede darse en dos casos: En el caso de un edificio
que se construyó para ser vendido en propiedad horizontal y también en el caso de
un edificio antiguo que ahora se quiere vender en propiedad horizontal. El dueño
puede destinar el sótano u otro sitio idóneo para aparcar vehículos para venderlo
libremente como estacionamiento público, siempre, claro, que así lo haga constar
en el Documento de Condominio. No cabe duda que el espíritu de este Decreto, por
todo lo que hemos visto, es que la gente tenga dónde estacionar cuando anda por
la ciudad, es decir, ayudar a que se creen estacionamientos públicos.
Cuarta cuestión: Edificios que se vayan a construir en ciertas zonas muy
concurridas de Caracas (artículo 4°).
El decreto hace aquí una distinción:
a) Edificios para oficinas y locales, en los cuales el número de puestos de
estacionamiento sea el doble o más del número de oficinas y locales: El
estacionamiento deberá destinarse a ser vendido como estacionamiento público.
De esta forma se logra que dichos puestos, que suelen quedar vacíos durante la
noche, puedan alquilarse a la gente que vive por los alrededores.
b) Edificios con viviendas y oficinas y locales, en los cuales el número de
pues- tos de estacionamiento sea el doble o más que el número de apartamentos y
locales: En este caso, el estacionamiento podrá dividirse de manera de asignar un
puesto a cada apartamento, oficina y local; y destinar el resto a ser vendido como
estacionamiento público. Caso de que esta división no fuese físicamente posible:
Entonces, el Documento de Condominio deberá prever la forma de que se
armonicen ambos tipos de estacionamientos. Por ejemplo: Nada obsta que haya un
encargado para manejar los puestos de estacionamiento públicos; y si el edificio es
muy grande, otro encargado para el estacionamiento priva- do, etc. Nosotros
creemos que esta previsión que da el Decreto para cuando no se puede dividir el
estacionamiento, puede aplicarse también al caso "c" de la Segunda cuestión.
En qué zonas se aplica este artículo 4º
Según este Decreto, estas disposiciones se aplican a la que llama zona A,
que comprende el centro de Caracas y la zona de Sabana Grande; y a la que llama
zona B, que comprende el área circundante a la Avenida Francisco de Miranda,
desde Chacaíto hasta Altamira. Véanse los límites precisos en el Decreto.
Caso del edificio que no cumpla las condiciones señaladas en este artículo
4º que acabamos de comentar
 Si el edificio levantado en las zonas A y B tiene menos puestos de
estacionamiento que los señalados, el Documento de Condominio deberá asignar
un puesto a cada apartamento (o local) por lo menos, y se procederá, según nuestra
opinión, como hemos dicho en la letra "c" de la Segunda cuestión.
Quinta cuestión: Aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal (artículo 5º,
letra *") a los edificios mencionados en este Comentario.
Si el lector lee atentamente el Decreto, observará que se emplean en él
palabras como "podrá" y "deberá o algún sinónimo. Cuando el Decreto dice "podrá",
es claro que el vendedor tiene otra opción, y cuando dice "deberá", es claro que el
Vendedor tiene que hacer lo que dice el Decreto. Por ejemplo, mirando la Segunda
cuestión, el vendedor que tenga en su edificio puestos de estacionamiento por más
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del doble del número de apartamentos, puede vender el estacionamiento como un
solo local. Pero también podría atenerse a lo que dispone la letra "i" del artículo 50
de la Ley y asignar los puestos a los apartamentos y vender el resto como en dicha
letra se autoriza. En cambio, si el número de puestos es inferior al de apartamentos
(caso "a"), no puede cumplir con lo dispuesto en dicha letra "i" de asignar un puesto
a cada apartamento, por tanto, tendrá que proceder como ordena el Decreto,
vendiendo el estacionamiento para uso público. En el caso del artículo 3º, también
vemos que es una opción lo que tiene el dueño del edificio. Por tanto, si tiene
suficientes puestos para los apartamentos, puede aplicar el artículo 5º de la Ley y
asignarlos a los apartamentos, en lugar de vender el estacionamiento como un todo
para ser destinado a estacionamiento público. Y si los estacionamientos no son
suficientes para cumplir con la mencionada letra "i" del artículo 5º de la Ley, nuestra
opinión es que cae dentro de lo dicho en la letra "a" de la Segunda cuestión, es
decir, que deberá vender el estacionamiento como un todo, para estacionamiento
público (y si es en una zona alejada, nadie se lo va a querer comprar). Finalmente,
si no tiene ningún estacionamiento, nuestra opinión es que este artículo le autoriza
a vender los apartamentos sin estacionamiento, ya que dice el citado artículo 3º "si
opta por incluir puestos de estacionamiento...", lo cual quiere decir que puede optar
por no incluir dichos puestos. En realidad, creemos que este artículo ha tratado de
amparar la venta en propiedad horizontal de edificios anteriores a la Ley y que según
las Ordenanzas, no estaban obligados a poner estacionamiento.
En las zonas A y B de Caracas, se deduce del último párrafo del artículo 2º
que si el edificio tiene menos puestos de estacionamiento que el doble de
apartamentos, etc, entonces el edificio cae dentro de lo dicho en la letra "c" de la
Segunda cuestión, tal como ya hemos expresado antes (si el permiso de
construcción es anterior a la Ley actual).
 COM 68: Comentario a los decretos 513 y 576 de 1971 dictados por el
Presiden- te Caldera referentes a la venta de apartamentos de edificios usados
y ocupados por inquilinos. Derogación de estos decretos
Los citados decretos limitaban drásticamente el precio a que el propietario de
un edificio usado podía venderlo en propiedad horizontal, ya que los inquilinos
tenían derecho preferente a comprar los apartamentos respectivos a un precio muy
reducido (puede verse el texto de los mismos en las ediciones de este libro
anteriores a 1999). Estos decretos estuvieron vigentes bastantes años hasta que un
día la Corte Suprema de Justicia, en Sala Plena, decidió que quedaban sin efecto
ya que la situación que les había dado origen -suspensión de garantías económicas-
había cesado hacía tiempo. Esta sentencia fue de fecha 15-Dic-1998.
El propietario de un apartamento ocupado por inquilinos no estaba afectado
por el decreto en cuanto al precio de venta, esto era solamente con el propietario
del edificio.
Posteriormente, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, llamada
corrientemente Ley de Alquileres, de fecha 7-Dic-1999 (GO 36.845) derogó
expresamente los citados decretos 513 y 576, así como la Ley de Regulación de
Alquileres pues ha dictado nuevas normas en todas estas cuestiones. De esta forma
está claro que el propietario de un edificio alquilado y que quiere convertirlo en
propiedad horizontal, aunque sigue obligado a ofrecer el apartamento en venta a los
inquilinos, pues éstos tienen derecho preferente a comprarlo, no está obligado a
ofrecerlo a un precio menor que el de mercado. Es decir, que impera aquí la libertad
de precios. En consecuencia, cualquier persona puede adquirir la propiedad de un
apartamento con el
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inquilino adentro, por el precio que haya acordado con el propietario del edificio, y
pedir posteriormente el desalojo del citado inquilino porque lo necesita para sí o su
familia. Estas cuestiones están previstas en la citada Ley de Alquileres (art 42 a 50
de esta Ley y también el art 34.b, con el procedimiento judicial previsto en el artículo
35 si fuera necesario).

COM 69: El lector desea conocer algún asunto que no ha sido tratado
en los comentarios de este libro
Muchos son los casos que pueden presentarse en la práctica en materia de
propiedad horizontal. Si el lector quiere saber qué dice la Ley de Propiedad
Horizontal sobre algún asunto, le recomendamos se dirija al Índice alfabético de
materias que figura al final del libro y allí posiblemente, encontrará lo que busca,
pues hemos elaborado dicho índice en forma comprensiva y creemos, bastante
completa. Pero tenemos que reconocer que alguna vez surgen casos que ni
remotamente habíamos previsto y que no están contemplados en ninguna parte, ni
siquiera en la ley.