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P R O Y E C TO
INFORME
El objetivo es evaluar la viabilidad técnica, económica y comercial de
un proyecto inmobiliario en la parroquia de Yaruquí, ubicada en el
Distrito Metropolitano de Quito.
Este estudio examina detalladamente los factores clave que influirán
en el éxito del proyecto, incluyendo el análisis del mercado
inmobiliario local, las características demográficas de la población
objetivo, la infraestructura existente, y las regulaciones urbanísticas
vigentes. Además, se consideran las fortalezas y oportunidades que
ofrece la parroquia, así como los desafíos que deberán ser
gestionados para asegurar la rentabilidad y sostenibilidad del
proyecto propuesto.
A través de este análisis integral, se busca proporcionar una base
sólida para la toma de decisiones estratégicas, permitiendo a los
inversionistas y desarrolladores determinar la conveniencia de
avanzar con el proyecto, ajustarlo según las necesidades del
mercado, o explorar alternativas dentro de esta prometedora región.
El presente estudio fue desarrollado durante los meses de julio y
agosto del 2024, con el concurso multidisciplinario de profesionales
con experiencia en las áreas específicas.
La parroquia de Yaruquí es una de las zonas rurales más
emblemáticas del Distrito Metropolitano de Quito, está ubicada a 32
kilómetros de la capital ecuatoriana y tiene una superficie de 72,25
km2. Yaruquí cuenta con 26.564 habitantes y su densidad
poblacional es de 364 personas por kilómetro cuadrado.
La parroquia cuenta con un clima templado y subtropical de altura,
la temperatura promedio oscila entre 12ºC y 28ºC. El clima es ideal
para la agricultura, en especial para el cultivo de flores, frutas y
hortalizas que son productos de la parroquia.
La actividad principal en Yaruquí es la agricultura, con un enfoque
destacado en la floricultura y el cultivo de frutas. La parroquia es
conocida por producir una variedad de frutas como aguacates,
frutillas, chirimoyas y moras, que se cultivan en sus tierras fértiles.
Además de la crianza de animales mayores y menores como fuente
de materia orgánica para los cultivos.
La combinación de un clima favorable y su proximidad al Aeropuerto
Internacional Mariscal Sucre facilita tanto la producción como la
distribución de estos productos a nivel local e internacional,
convirtiendo a la agricultura en el motor económico de la parroquia.
Fortalezas
• Agricultura diversificada: por sus suelos fértiles, es un importante
proveedor de productos agrícolas en la región.
• Ubicación estratégica: su cercanía al Aeropuerto Mariscal Sucre
facilita la exportación de productos, especialmente flores a mercados
internacionales.
A NÁ L I S I S FODA DE YARUQUÍ
• Clima privilegiado y variado ideal para la agricultura. Un porcentaje
importante de la población tiene cceso a agua potable.
• 40% del territorio de la parroquia forma parte de la reserva ecológica
Cayambe Coca.
Oportunidades
• Desarrollo de proyectos residenciales con áreas mas tranquilas y
cercanas a la naturaleza.
• Existe potencial para construcción de urbanizaciones privadas para
personas que trabajan en el sector.
• Crecimiento económico con emprendimientos en agricultura (cultivo
de frutilla) y ganadería (criadero de cuyes).
• Abundante agua de riego para agricultura y ganadería.
Debilidades
• Apa tía d e l a p o b l a c i ó n p a r a g e n e r a r n u e v o s
emprendimientos en el área del turismo.
• Falta de infraestructura y vías de acceso en mal estado.
• Limitado acceso a servicios básicos que afecta el bienestar de la
población.
• Desigua lda d en el desarrollo, lo que genera diferencias sociales y
económicas.
Ame n a z a s
A NÁ L I S I S FODA DE YARUQUÍ
• Tráfico de tierras y venta de lotes de terreno sin servicios básicos.
• Construcción de viviendas en zonas de riesgo (filo de quebrada,
laderas).
• Riesgo de incendios forestales por la quema de tierras agrícolas.
• Escases de agua potable en el verano.
• En época invernal, las fuertes lluvias causan derrumbes en los caminos
y vías principales.
Ventajas de la ubicación
• Está ubicado a 5 minutos del centro de Yaruquí donde se encuentran
locales comerciales, supermercados, restaurantes, bancos y cooperativas.
• Cuenta con servicios médicos públicos como el Centro de Salud de Yaruquí
y el Hospital Alberto Correa Cornejo.
• Para actividades recreativas cuenta con un estadio municipal, centro de
desarrollo comunitario, una escuela formativa de fútbol y un coliseo.
• Tiene un mercado central, iglesia y varias unidades
educativas. Cuenta con agua potable, agua de riego y
alcantarillado sanitario.
• Terreno con topografía relativamente plana, con vista privilegiada debido a
la altura en la que se encuentra.
• Las vías de acceso hacia el terreno se encuentran pavimentadas y/o
adoquinadas. Cercanía al Aeropuerto Internacional Mariscal Sucre y a las
parroquias de Pifo y Tumbaco y Puembo.
CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO
Desventajas
• Yaruquí no es considerada como zona de crecimiento urbanístico.
• La ruta E35 es la principal vía de acceso a Yaruquí y además conecta a
varias parroquias de Quito, generando gran congestión de tráfico vehicular
en el sector. Muchas de las vias secundarias son empedradas o de tierra.
• Si bien existen servicios como agua, luz, teléfono e internet, pero aún hay
zonas alejadas que no cuentan con estos servicios básicos.
• El nivel económico y social de la mayoría de la población es medio y medio
bajo, no existen urbanizaciones o lotizaciones del nivel que existen en Tumbaco.
CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO
Afectaciones del terreno
De acuerdo al IRM del terreno, la propiedad tiene las siguientes afectaciones:
• El retiro de protección de accidente geográfico o quebrada se
establecerá de acuerdo con los artículos 116117 y 118 de la ordenanza
No. 172.
• El lote se encuentra en zona de restricción aeroportuaria y conos de
aproximación. Para edificar solicitará a la DAC emita informe favorable
sobre la altura máxima permitida.
• No se permite edificar en el área de quebrada abierta.
• Solicitar replanteo vial Sector San José de la
parroquia Yaruquí. Área de protección a 1.5 m del
borde del canal de riego.
SITUACIÓN ECUAD OR
El censo de 2022 en Ecuador reporta 16.938.986 habitantes, con un 48,7% de
hombres y un 51,3% de mujeres. La edad mediana es de 29 años. Un 7,6% de
la población es menor de 5 años y un 9% tiene 65 años o más, lo que indica
un envejecimiento demográfico. El 43,5% de la población es soltera. Los
hogares han crecido un 36% desde 2010, pero el tamaño promedio ha
disminuido a 3,2 personas por hogar. Guayas es la provincia más poblada y
Guayaquil la ciudad con más habitantes. Un 63,1% de la población vive en
áreas urbanas, y un 84,2% de las viviendas tiene acceso a agua potable,
mientras que el 65,8% está conectada a alcantarillado público.
Ecuador enfrenta una recesión económica en 2024, con una caída del 0,75%
en las ventas durante el primer semestre respecto a 2023.
El mercado inmobiliario en 2024 está marcado por varias tendencias clave:
1.Digitalización y Tecnología: Plataformas en línea y herramientas de
realidad virtual están transformando la compra y venta de
propiedades.
2.Sostenibilidad y Eficiencia Energética: Crece la demanda de viviendas
sostenibles.
3.Cambios Demográficos: El envejecimiento de la población y la
urbanización influyen en las preferencias de vivienda.
4.Condiciones Económicas: Las tasas de interés y la estabilidad económica
afectan la demanda y el financiamiento.
5.Innova ción en Construcción: Nueva s técnica s y ma teria les mejora n la
sostenibilidad y eficiencia.
6.Políticas Gubernamentales: Las nuevas regulaciones fiscales están
redefiniendo el mercado.
En resumen, 2024 será un año crucial para el mercado inmobiliario en
Ecuador, con desafíos y oportunidades para quienes se adapten a las
nuevas tendencias y demandas.
SITUACIÓN DISTRITO METROPOLITANO DE QUITO
Demografía y Región:
• Pichincha: 3,089,473 habitantes, con 2,679,722 en Quito. Densidad de 327
personas/km². Crecimiento anual promedio del 1.48% (2010-2022). Parque
habitacional del 19.4%.
Situación en Quito:
• Ventas: Reducción del 3.5%. Precio promedio del metro cuadrado: USD 1,153.
• Ya ruquí: Oferta predominante de casas campestres (95%), terrenos
semiurbanizados (4%), y viviendas en conjuntos habitacionales (1%).
Factores Clave:
• Económicos: Inestabilidad por precios del petróleo, deuda externa y
desequilibrios fiscales. Caída del 7.8% en precios de departamentos en
2023.
• Políticos: La incertidumbre política afecta la inversión y la confianza en el
mercado.
Tendencias 2024:
• Crecimiento: Proyectado del 1.9%.
• Digita liza ción: Mejora la eficiencia y el alcance global en transacciones inmobiliarias.
• Sostenibilidad: Aumento de la demanda de viviendas ecológicas y
eficientes.
• Demografía: Interés creciente en viviendas urbanas y suburbanas.
Adaptabilidad y Regulaciones:
• Adaptabilidad: El mercado muestra capacidad de ajuste a nuevos
desafíos y oportunidades.
• Regulaciones: Fomentan transparencia, protección al consumidor y
desarrollo sostenible.
Perspectivas Futuras:
• Desarrollo Sostenible: Se espera crecimiento con enfoque en
propiedades más accesibles y ecológicas.
Conclusión: El mercado inmobiliario enfrenta desafíos, pero también ofrece
oportunidades con la digitalización, sostenibilidad e innovación como claves
para su futuro.
