Exposicion Arrendamiento

Antecedentes del contrato de
arrendamiento
• Jose Antonio de la Torre Ortiz
• Omar Salazar Maldonado
• Ricardo Alberto Esquivel Escoto

Contrato
• Es el acuerdo de voluntades destinado a
crear una o varias obligaciones sancionadas
por una acción judicial.
Los elementos del contrato
• Concesión del uso o goce temporal de un
bien
• El pago de un precio cierto cono
contraprestación correspondiente a la
concesión del uso o goce.
• La restitución de la cosa, supuesto que solo
se confiere temporalmente ese uso o goce.

El arrendamiento
• es un contrato por el cual se
compromete con otra a procurarle el
goce temporal de una cosa o a
ejecutar por ella un trabajo por una
remuneración de dinero llamada
merces.
• Existe un arrendamiento cuando las
partes contratantes se obligan
recíprocamente, una a acceder el uso
o goce temporal de una cosa, y la
otra, al pago de un precio cierto por
este uso y goce.

El arrendamiento es un contrato perfecto por el solo consentimiento de los partes, de cualquier
modo, de manifestarse. El escrito y las arras que pueden acompañar al arrendamiento no son más
que medios de prueba.
 el uso era la facultad de disfrutar de una cosa ajena en la medida necesaria para satisfacer los
requerimientos propios del usuario (solo el uso por alquiler).
 derecho de habitación se concreta ala utilización de una habitación especifica (alquiler).
 operae servorum era el beneficio de los servicios de un esclavo ajeno por alquiler.

Características:
• Se clasifica como principal por cuanto que tiene existencia
independiente.
• Es bilateral porque engendra derechos y obligaciones recíprocos, es
decir consecuencias de uso y goce de una cosa y el pago de un precio.
• Es oneroso porque impone provechos y gravámenes para ambas partes,
respectivamente. El arrendador tiene el provecho de la renta y el
gravamen de conceder el uso y goce de la cosa y el arrendatario tiene
el provecho de gozar del uso o del goce de la cosa.
• Formal: requiere para su validez constar por escrito.
• Conmutativo: no depende del económico de la ganancia o pérdida en la
operación celebrada, si no de los provechos y gravámenes sean ciertos
y determinados, para que puedan tener vigencia.
• Sucesivo, por cuanto que necesitas por su naturaleza misma, una
duración determinada, para que pueda tener vigencia.

•Elementos especiales:
• Objeto: Todos los muebles o inmuebles, exceptuando
los consumibles en su primer uso, las prohibidas por la
ley y derechos estrictamente personales.
• Capacidad: Todos aquellos que tengan la plena
propiedad de los bienes, excluyéndose por lo tanto de
los que no tengan la nula propiedad. Para los
copropietarios se tiene que tener el consentimiento de
los demás.
• Cuando son bienes ajenos, los que tienen la patria
potestad, tutores, síndicos, albaceas, representantes del
suplente, en general los administradores por virtud de
la ley tienen algunas limitaciones y pueden arrendatar
por 5 años.
• Los albaceas no pueden arrendatar bienes inmuebles
por más de un año sin el consentimiento de los
herederos.
• La forma: es un contrato formal y emocionalmente
consensual.

• Los romanos lo conocían como locatio rerum que era de las cosas.
Junto con él la locatio conductario de prestación de servicios y la
locatio operis de prestación de servicios.
• Inicialmente la locatio solo se practicaba en esclavos y animales no
fue hasta el siglo II a.C. Cuando apareció la renta de tierras,
posteriormente en la época del imperio se construyeron grandes
edificaciones con fines habitacionales, de manera que comenzó el
alquiler de viviendas.

• El arrendamiento puede tener por objeto cualquier cosa mueble o
inmueble, corporal o incorporal, susceptible de figurar en el
patrimonio de los particulares.
• No pueden ser arrendadas las servidumbres prediales sin el terreno
que pertenecen y cosas que se consumen por el uso.
• El precio de alquiler debe representar los mismos precios de la venta,
debe consistir en dinero si fuera en especie se tratará de un contrato
innominado.

• El locator- era el que se obligaba a proporcionar la cosa o se
comprometía a cierto trabajo con determinada persona. Hoy en día
se le conoce como arrendador.
• El conductor. - la persona que se beneficiaba con este contrato y
debía pagar el precio de alquiler (merces) en la actualidad se le llama
arrendatario.

Obligaciones
del
arrendador
Aunque esta situación sea comparable al usufructo, por las
ventajas que saca de la cosa alquilada difiere de ella en el
que el arrendador esta personalmente obligado a
procurarle el disfrute de la cosa, mientras que el simple
propietario no tiene con el usufructuario ninguna obligación
únicamente no oponérsele a su disfrute. Esto es el
arrendatario tiene el derecho de crédito contra el
arrendador mientras que el usufructuario un derecho real
sobre la cosa.
desde procurar al inquilino el uso y disfrute de la
cosa durante el arrendamiento, se resume en
praestare conductori fruit licere, esto es que el
arrendatario tiene el derecho de usar la cosa y
recoger los frutos que adquiere como
usufructuario por la percepción.

Transmitir el goce o uso y disfrute de la cosa
Entregar la cosa arrendada
Reparar la cosa arrendada
Garantizar el uso pacífico de la cosa arrendada.
Garantizar una posesión útil de la cosa arrendada
Responder por los daños y perjuicios que se causen a lo arrendado
No alterar la forma de la cosa arrendada.
Pago por las mejoras hechas por el arrendatario y devolverle el saldo
que hubiese a su favor al terminar el contrato
Preferir al arrendatario que ha durado más de 5 años, cuando ha
hecho mejoras de importancia y se encuentra al corriente con las
rentas.

Obligaciones
del
arrendatario
• El arrendador debe pagar el precio
convenido, la merces, de igual manera
que el comprador, transmitir la
propiedad a su arrendador. Pero en
este caso la merces no consiste en un
pago único, si se hace un pago por
toda la duración del arriendo, se
descompone una serie de prestaciones
periódicas cada una de las cuales se
llama pensio, solo es exigible en un
plazo convenido, frecuentemente al
final de cada año, la merces es
equivalente del disfrute que el
arrendatario saca de la cosa, cesa de
deberla desde que el disfrute sea un
hecho imposible.

• un arrendador de un fondo rural ha tenido una mala cosecha ya sea
por caso fortuito o fuerza mayor tiene derecho a la reducción del
alquiler, salvo a compensación si en años siguientes da un excedente
de cosecha.
• Conservar y cuidar la cosa arrendada ya que al final de regresar o
restituir la casa prestada. Ejerciendo la acción locati.
• Pago de daños y perjuicios que por culpa de arrendamiento o de sus
familiares, sirvientes o subarrendatarios, causen en la cosa
arrendada.
• Responder en los casos de incendio
• Restituir la cosa arrendada cuando termine
el contrato.

Formas de extinguir el contrato
• A diferencia del contrato de
compraventa en donde se debe de
procurar al comprador la utilidad
permuta de la cosa vendida, el
arrendamiento solo está destinado a un
disfrute temporal de la cosa arrendada,
por lo que este contrato es seriamente
de duración limitada, en donde cuando
termina se extingue la fuente de
obligaciones que emana de él.
• Pero las que han nacido y aún no han
sido ejecutadas, subsisten, aunque
hayan nacido de un contrato temporal.
Y solo se extinguen por los medios que
señala el derecho civil.

• La expiración del tiempo convenido (termino y plazo) usualmente era
de cinco años
• La pérdida de la cosa
• Mutuo desistimiento, es decir acuerdo de las partes
• La anulación obtenida por el arrendatario tenía el derecho cuando el
arrendatario abusaba del disfrute, o tenía dos años sin pagar la
merces, y cuando quiere recuperar la cosa arrendada para habitarla el
mismo.

Tacita reconducción
• Es la recontratación del contrato de arrendamiento en forma no
expresa. Se le denominaba reconducción por constituir un nuevo
arrendamiento ya que si no se hacia uno nuevo este quedaba
renovado por un año.
• Por la voluntad de una sola de las partes, en aquellos casos en que no
se había fijado termino alguno para la conclusión del contrato
• Por la pérdida de la cosa dada en arrendamiento.

los riesgos en el
arrendamiento
• Los riesgos son para el arrendador,
en efecto si la cosa alquilada
perece de por caso fortuito, el
arrendatario quien debe
devolverla al final del arriendo y es
el deudor de un cuerpo cierto,
queda libre. Cesa de pagar la
merces, pues no es más que la
remuneración de su disfrute y
como su disfrute se hace imposible
ya no debe nada, es entonces
donde el arrendador soporta la
perdida de la cosa.
• De igual manera sucede con la
pérdida parcial o simple deterioro,
pues el arrendatario puede
obtener una reducción de la
merces.

Arrendamiento de obra
• Se denominaba locatio operarum y esta existía cuando el arrendador
en vez de garantizar el disfrute del conductor de una cosa que debía
pagarle la merces, le prestaba servicios determinados.
• Esta clase de servicios que ejercían los profesionistas liberales
remuneración que recibían los arrendadores de obra mencionados se
denominaban honorarium.

• Se distinguen 2 clases el locatio operarum y la
locatio operis, la locatio operandum se
presenta cuando el locator, en lugar de
procurar el disfrute al conductor de una cosa
por la que le debe la merces, le presta
servicios determinados.
• Todos los servicios no pueden ser objeto de
arrendamiento. Hay que excluir a los que no
se pueden valuar en dinero. Coincide con lo
que se conoce hoy en día como un contrato
laboral, a que incluye a las personas que
ejercen una profesión como los retóricos,
gramáticos, geómetras, médicos, abogados y
otros varios.

Y el locatio operis
• es cuando el que presta sus servicios recibe de la otra parte tradición
de una cosa sobre la que tiene que realizar su trabajo, en otras
palabras lo que se trabaja en este tipo de cosas es una cosa, para
darle mantenimiento o limpieza mientras que en el otro tipo se hace
un trabajo como tal.
• Este tipo de contrato obliga a una de las partes a prestar los servicios
prometidos y a la otra a pagar la merces convenida

De la enfiteusis.
• el origen de este derecho real de goce data de la época más
remota del derecho romano, cuando el estado daba en
arrendamiento terrenos agrícolas de su propiedad a
perpetuidad, para que así fuesen cultivados y no quedasen
improductivos, con la obligación por parte del cesionario (que
recibe la cosa) de pagar una contraprestación llamada vectigal
( de ahí que a esta figura se le conociera en un inicio con el
nombre de ius in agro vectigali).

el enfiteuta
• adquiría el derecho a disfrutar una finca en toda su plenitud,
obligándose a efectuar un pago anual, a no deteriorar el cultivo y a
notificar al dueño en caso de efectuar un traspaso
• El arrendamiento tiene lugar para una duración limitada y mediante
una renta periódica, mientras que la venta implica una concesión
perpetua de la cosa vendida por un precio único. En la época romana
existía un conflicto para determinar si se trataba de renta o venta
cuando el municipio concedía a perpetuidad el disfrute de un terreno
a una persona mediante una renta anual. Ya que el riesgo no sabía
hacia quien era si para el el comprador en caso de venta o para el
propietario en caso de renta.

• El emperador Zenon llego a la
resolución de esto declarando que
no fuera ni venta ni renta si no un
contrato especial con el nombre de
enfiteusis, este obliga al
propietario a procurar al
arrendatario el disfrute de la cosa,
y el arrendatario está obligado a
pagar la renta.

FUENTES:
• EUGENE PETIT, TRATADO ELEMENTAL DEL DERECHO ROMANO,
DECIMO SEXTA EDICION, EDITORIAL PORRUA
• GONZALEZ ROMAN HECTOR, DERECHO ROMANO, PRIMERA EDICION,
EDITORIAL OXFORD
• KASER MAX, DERECHO ROMANO PRIVADO, SEGUNDA EDICION,
EDITORIAL PORRUA
• ROJINA VILLEGAS RAFAEL, COMPENDIO DE DERECHO CIVIL IV,
VIGESIMA SEXTA EDICION, EDITORIAL PORRUA
• CODIGO CIVIL DEL ESTADO DE SAN LUIS POTOSI

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