こんにちは。千葉県にある不動産会社 部屋なび津田沼店のブログへようこそ。
今日は、賃貸の管理会社をお探しのオーナー様へ基礎知識のご案内です。
管理の方法も時代の流れと共に変化しております。今はこんな管理方法もあるんだなとご理解いただけますと幸いです。
また、管理会社選びの際にお役立て頂けますよう、最後までお読み頂けると嬉しいです。
賃貸管理の方法は大きく分けて、オーナー様ご自身で行う「自主管理」と、管理会社に委託する「管理委託」、そして管理会社が物件を借り上げて入居者に転貸する「サブリース（一括借り上げ）」の３種類があります。
まず、自主管理の最大のメリットは、管理にかかる費用を抑えられることです。管理会社に支払う手数料が発生しないため、その分、手元に残る収益が多くなります。また、入居者との距離が近いため、直接コミュニケーションを取りやすく、細かな要望にも対応しやすいという側面もあります。例えば、入居者から「共用部分の電気が切れている」という連絡があった際に、すぐに自分で交換したり、管理組合に連絡したりといった対応が可能です。入居者との信頼関係を築きやすいのも、自主管理の利点と言えるでしょう。
1.自主管理のメリット・デメリット
賃貸管理の方法は大きく分けて、オーナー様ご自身で行う「自主管理」と、管理会社に委託する「管理委託」、そして管理会社が物件を借り上げて入居者に転貸する「サブリース（一括借り上げ）」の３種類があります。
まず、自主管理の最大のメリットは、管理にかかる費用を抑えられることです。管理会社に支払う手数料が発生しないため、その分、手元に残る収益が多くなります。また、入居者との距離が近いため、直接コミュニケーションを取りやすく、細かな要望にも対応しやすいという側面もあります。例えば、入居者から「共用部分の電気が切れている」という連絡があった際に、すぐに自分で交換したり、管理組合に連絡したりといった対応が可能です。入居者との信頼関係を築きやすいのも、自主管理の利点と言えるでしょう。
しかし、自主管理には多くのデメリットも存在します。入居者の募集（物件情報の作成、広告掲載の手配、内見の対応など）、賃貸契約の手続き（入居希望者の審査、契約書の作成、重要事項の説明など）、毎月の家賃の回収、入居者からの様々な問い合わせやクレーム対応（騒音問題、設備故障、近隣トラブルなど）、退去時の立ち会い、室内の状況確認、敷金の精算、原状回復工事の手配など、賃貸経営に関わるほぼ全ての業務をオーナー様自身が行う必要があります。これらの業務は時間と労力を大きく消耗するため、特に本業をお持ちのオーナー様にとっては大きな負担となります。また、不動産関連の法律や契約に関する専門的な知識が必要となる場面も多く、例えば、家賃滞納者への法的な対応や、原状回復費用の負担割合に関する入居者との交渉などは、専門知識がないと適切な判断や対応が難しい場合があります。さらに、これらの業務を全て一人で行うことになるため、精神的な負担も大きくなりがちです。
2.管理委託のメリット・デメリット
次に、管理委託は、賃貸管理に関する専門的な業務を、経験豊富な管理会社に代行してもらう方法です。入居者の募集から契約締結、毎月の家賃の回収、入居者からの問い合わせや苦情への対応、共用部分の清掃や定期的な設備の点検、修繕の手配、退去時の手続き、敷金精算、原状回復工事の手配など、オーナー様が行う必要のある煩雑な業務のほとんどを委託できます。これにより、オーナー様は時間と労力を大幅に節約でき、本業に専念したり、趣味やプライベートな時間を充実させたりすることが可能になります。例えば、入居者募集においては、管理会社が持つ幅広いネットワークや効果的な広告戦略を活用することで、より迅速かつ効率的に入居希望者を見つけることが期待できます。また、家賃の滞納が発生した場合も、管理会社がオーナー様に代わって督促業務を行ったり、保証会社との連携を図ったりしてくれるため、オーナー様の精神的な負担が軽減されます。さらに、物件の維持管理を専門業者が行うことで、物件の価値を維持し、長期的な安定収入につながる可能性が高まります。
一方で、管理委託の主なデメリットは、管理会社に支払う手数料が発生することです。一般的には、毎月の家賃収入の数パーセント（例えば、５％前後が一般的ですが、提供されるサービス内容や地域によって異なります）が管理手数料として毎月発生します。また、管理会社によっては、入居者の新規募集時や賃貸契約の更新時にも、仲介手数料や更新料の一部が別途手数料として発生する場合があります。そのため、自主管理と比較すると、オーナー様の手元に残る収益は減少します。さらに、管理会社の担当者とのコミュニケーションが不足したり、管理会社の対応がオーナー様の期待と異なったりした場合、オーナー様の意向が十分に反映されなかったり、入居者との間でトラブルが発生したりする可能性も考慮しておく必要があります。
3.サブリース（一括借り上げ）の特徴
最後に、サブリース（一括借り上げ）は、オーナー様が所有する賃貸物件を、管理会社が一定期間にわたって一括で借り上げるシステムです。管理会社は借り上げた物件を自らの責任で入居者に転貸するため、空室が発生した場合でも、オーナー様には契約で定められた一定の賃料が毎月支払われるという点が最大のメリットです。例えば、通常、空室期間中は家賃収入が途絶えてしまいますが、サブリース契約を結んでいれば、空室のリスクを管理会社が負うことになります。また、入居者の募集、契約手続き、家賃の回収、入居者からのクレーム対応、物件のメンテナンスなど、賃貸管理に関するほぼ全ての業務を管理会社が行うため、オーナー様は煩雑な管理業務から完全に解放されます。
しかし、サブリースにはいくつかの重要な注意点があります。まず、管理会社からオーナー様に支払われる賃料は、周辺の賃料相場よりも低く設定されることが一般的です（例えば、相場の８０％～９５％程度）。また、サブリース契約は数年単位の長期契約となることが多く、途中でオーナー様の都合で解約する際には高額な違約金が発生する可能性があります。さらに、契約期間中であっても、一般的に数年ごとに賃料の見直しが行われ、その際に周辺の賃料相場の下落などを理由に、支払われる賃料が減額される可能性もあります。加えて、入居者の選定や物件のリフォームなど、物件の管理運営に関する決定権は基本的に管理会社にあるため、オーナー様の意向が反映されにくい場合があります。サブリース契約を検討する際には、これらのメリットとデメリットを十分に理解し、長期的な視点で慎重に判断することが不可欠です。
弊社では、管理手数料3％から承っております。
また、一部屋単位での管理も可能ですので、まずは一部屋からお試しで管理することもOK。
是非、お気軽にお問合せください。
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