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Registo Predial - Direitos Reais.
Direitos Reais (Universidade de Lisboa)
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REGISTO PREDIAL
OS EFEITOS…
O modo de aquisição dos direitos reais em Portugal obedece ao
sistema do ítulo.
É um sistema ancorado na consensualidade.
O registo tem, então, uma função meramente declaraiva, limita-
se a dar noícia dos factos jurídicos substanivos sobre que
incide. A consituição e a eicácia estão asseguradas pela validade
do próprio ítulo.
Contudo, questões de vícios, de terceiros de boa fé induzidos em
“erro”, podem levar a que o sistema de registo seja chamado a
desempenhar funções que superam a simples noícia ou
publicidade dos factos inscritos.
Efeito enunciaivo…
Hipóteses em que a inscrição registal se limita a informar sobre a
existência da situação jurídica a que se reporta.
5º/2 a), b) e c) CRP.
Efeito consolidaivo…
O registo serve em regra para reforçar a oponibilidade da
correspondente situação substaniva.
5º/1 CRP
Efeito consituivo…
Excecionalmente, o registo é uma condição de existência da
própria situação substaniva a que se reporta, assumindo,
eicácia consituiva.
Efeito aquisiivo…
O registo pode gozar, dentro de pressupostos legais, de efeito
aquisiivo ou atribuivo, sempre que implique a aquisição de um
direito em desconformidade com a realidade substaniva.
291º CC + 5º/4 + 17º/2 e 122º/2 CRP
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Efeito presunivo…
É a base da ilação de que o direito existe e pertence ao itular
inscrito, nos precisos termos em que se encontra deinido pelo
registo.
7º
______
O efeito presunivo é uma expressão forte da fé pública registal,
sendo que o ónus se inverte para o itular do registo, cabendo a
quem o impugnar que prove o contrário, 344º/1.
Está ligado ao princípio da legalidade, 68º, sendo que o
conservador veriica se o direito foi validamente adquirido.
O efeito presunivo vigora no caso de registo nulo até que se
cancele, 13º, ao contrário do registo inexistente, 15º/1.
O registo diz-se consituivo quando, antes da sua realização, o
facto não produz nenhuns efeitos, em relação às partes o a
terceiros.
Aqui a publicidade goza de eicácia absoluta, antes do registo o
facto jurídico está desprovido de efeitos.
Contudo, só há um caso que cai nestes parâmetros. E esse caso é
a hipoteca, 687º CC e 4º/2 CRP.
O efeito consolidaivo está consagrado no 5º/1, falando da
oponibilidade a terceiros apenas acontecer depois do registo.
O efeito consolidaivo designa o fenómeno de especial
oponibilidade conferido à situação substaniva, depois de se
proceder ao respeivo registo.
Antes do registo: o facto apenas pode ser invocado entre as
próprias partes ou herdeiros (4º/1). Depois do registo: a situação
material também pode ser oposta a terceiros.
Deste modo (5º/4), não estando registada, a situação
substaniva só não pode ser oposta a este círculo de terceiros
que tenham registado a aquisição que izeram ao autor comum,
conformando assim um caso de inoponibilidade relaiva que se
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harmoniza devidamente com o modo de aquisição dos direitos
reais em Portugal. Isto, ao contrário do que resultaria da exegese
literal do arigo 5º/1, que seria sempre inconciliável com o
preceituado no arigo 408º/1 CC.
Os direitos reais nascem por mero efeito do contrato, sendo
geneicamente oponíveis aos terceiros em geral, pelo que a
inoponibilidade do facto não registado nunca poderia ser
absoluta, sob pena de incorrer em contradição com aquela regra
substaniva.
Demonstrações práicas:
A dono e com registo B, não regista
A, depois, C regista, desconhece venda a B
Resultado: B não pode opor o seu direito a C, em virtude de este
ter adquirido de A (autor comum) um direito incompaível
registado, de boa fé, antes de B.
A isto se chama incompaibilidade absoluta ou total.
3º adquire de autor comum um direito cujo conteúdo onere,
comprima ou de algum modo limite aquele de que é itular a
pessoa que o adquiriu validamente nos termos da lei substaniva.
A, dono de x, com registo, B, não regista
A usufruto oneroso a favor de C, que regista
Resultado: a posição de C sobrepõe-se ao direito de B, apesar do
negócio entre A e C ser nulo, por se tratar de oneração de coisa
alheia. Contudo, o direito de C só implica a compressão do direito
de B, ou seja, não há incompaibilidade total mas parcial. Então,
o direito de B subsiste mas limitado, não sendo uma propriedade
plena, mas uma propriedade de raiz, onerada pelo encargo
consituído a favor de C.
Contudo, o alcance do efeito consolidaivo é reduzido,
mantendo-se incólumes a consensualidade e a causalidade, uma
vez que o adquirente de um direito não registado pode não só
opor eicazmente à contraparte no negócio (e herdeiros) nos
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termos do 4º/1, como ainda a todos os terceiros que sejam
itulares de direitos não adquiridos de autor comum (5º/4) e aos
próprios terceiros que tenham adquirido de autor comum mas
que ainda não tenham registado essa posição. [penso que aqui
também se inserem os que registaram mas que estão de má fé e
os que não obiveram o direito a ítulo oneroso]
