Avaliação de bens e

imóveis com foco no

método evolutivo
Metodologias Avaliatórias

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Módulo

Infraestrutura
Fundação Escola Nacional de Administração Pública

Diretoria de Desenvolvimento Profissional

Conteudista/s
Antônio Sérgio Costa Amorim, 2021.
Diretoria de Desenvolvimento Profissional.

Enap, 2021
Fundação Escola Nacional de Administração Pública
Diretoria de Desenvolvimento Profissional
SAIS - Área 2-A - 70610-900 — Brasília, DF
Sumário
Unidade 1: Métodos para Avaliação de Bens.....................................4
1.1 Considerações Iniciais................................................................................................. 4

1.2 Métodos para Identificar o Valor de um Bem, de seus Frutos e Direitos............ 6

1.2.1 Método Comparativo Direto de Dados de Mercado (MCDDM).......................... 6

1.2.2 Método Involutivo.................................................................................................... 8

1.2.3 Método Evolutivo...................................................................................................... 9

1.2.4 Método da Capitalização da Renda...................................................................... 10

1.3 Métodos para Identificar o Custo de um Bem....................................................... 11

1.3.1 Método Comparativo Direto de Custo................................................................. 11

1.3.2 Método da Quantificação de Custo..................................................................... 11

1.4 Métodos para Identificar Indicadores de Viabilidade da Utilização Econômica de

um Empreendimento...................................................................................................... 12

1.5 Especificação das Avaliações.................................................................................... 13

Referências ...................................................................................................................... 15
 Módulo

3 Metodologias Avaliatórias

Neste módulo, você conhecerá as metodologias previstas na NBR 14653 da ABNT

para avaliação de bens.

Vamos seguir em nossa viagem com muito conhecimento na bagagem, não é mesmo?

Unidade 1: Métodos para Avaliação de Bens

Objetivo de aprendizagem

Ao final dessa unidade, você será capaz de reconhecer as metodologias de avaliação de

bens previstas na NBR 14653 e suas aplicabilidades.

1.1 Considerações Iniciais

Na cartilha Avaliação, o Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de

São Paulo (IBAPE/SP) (2007, p. 47-48) afirma que:

A avaliação de imóveis implica a necessidade de

análises técnicas destinadas a identificar seus valores,
seus custos, frutos e direitos, assim como determinar
indicadores da viabilidade econômica de sua utilização
para uma determinada finalidade, situação e data,
podendo objetivar:

- o valor de mercado;
- o valor patrimonial;
- o valor econômico;
- o valor da liquidação forçada;
- o valor do custo;
- o valor da indenização;
- o valor locativo.

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 Para obtenção desses valores, existem técnicas
previstas em normas e na bibliografia técnica
especializada que para serem obedecidas implicam
aos profissionais pleno conhecimento de estatística,
de matemática financeira, de engenharia econômica
e, também, de legislação urbanística, que o avaliador
precisa conhecer para fazer uso da mais apropriada,
a fim de cumprir o dever ético primordial de agir com
ciência e consciência.

A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) é a entidade responsável

pelas normas de avaliação de bens. As normas de avaliações de imóveis fornecem
procedimentos gerais, diretrizes e métodos para a realização de avaliação de bens.

Embora existam diversos métodos de avaliação, não há uma hierarquia entre eles.
A escolha da metodologia a ser adotada pelo avaliador deve se basear em função da
natureza do bem avaliando, da finalidade da avaliação, da disponibilidade, qualidade e
quantidade de informações colhidas no mercado, conforme previstos na NBR 14653-1.
Porém, essa norma recomenda a utilização do método comparativo direto de dados
de mercado para a identificação do valor de mercado, sempre que possível.

De qualquer maneira, a escolha da metodologia deve ser justificada e ter o objetivo

de retratar o comportamento do mercado por meio de modelos que suportem
racionalmente o convencimento do valor.

A identificação do valor de mercado de um bem pode ser realizada, em geral, com a

utilização de três distintos enfoques básicos:

a) Comparação: o valor de mercado do bem é determinado pelos preços de

bens semelhantes praticados no mercado;

b) Custo: o valor do bem tem como base de cálculo os gastos diretos e indiretos
necessários à produção do bem; e

c) Renda: o valor de mercado do bem é identificado a partir da renda que ele

pode gerar durante sua vida econômica.

A Parte 1 da NBR 14653 (ABNT, 2019) descreve os procedimentos avaliatórios dos

métodos usuais de acordo com a finalidade e o enfoque utilizado, podendo ser:

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• Métodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos:

a) Método comparativo direto de dados de mercado;

b) Método involutivo;
c) Método evolutivo;
d) Método da capitalização da renda.

• Métodos para identificar o custo de um bem:

a) Método comparativo direto de custo;

b) Método da quantificação de custo.

• Métodos para identificar indicadores de viabilidade da utilização

econômica de um empreendimento.

Neste curso, além do Método Evolutivo, serão também abordadas as metodologias

do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado e do Método para
identificar o custo de um imóvel, que são utilizados em conjunto.

Conheça cada um deles a seguir.

1.2 Métodos para Identificar o Valor de um Bem, de seus Frutos e Direitos

1.2.1 Método Comparativo Direto de Dados de Mercado (MCDDM)

Identifica o valor de mercado do bem por meio de

tratamento técnico dos atributos dos elementos
comparáveis, constituintes da amostra. (ABNT, 2019, p. 8)

O Método comparativo direto de dados de mercado é um método de avaliação no qual,

como o próprio nome já indica, estima-se o valor de uma forma direta: o bem é comparado
diretamente com base em análises de amostra do mercado em que está inserido.

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Esse método é utilizado quando existem dados amostrais semelhantes ao do bem
avaliando. Ele permite identificar o valor de mercado do bem por meio de tratamento
técnico dos atributos dos dados comparáveis, como terrenos, casas padronizadas,
lojas, apartamentos, salas e armazéns.

Quando o que se pretende é a identificação do valor de mercado, a norma recomenda

preferir, sempre que possível, o método comparativo direto de dados de mercado.

Na fase de tratamento dos dados, a norma evidencia que podem ser utilizados,
alternadamente e em função da qualidade e da quantidade de dados e
informações disponíveis:

- Tratamento por Fatores: homogeneização por fatores

e critérios fundamentados por estudos e posterior
análise estatística dos resultados homogeneizados;

- Tratamento por Inferência Estatística: tratamento

de evidências empíricas pelo uso de metodologia
científica que leve à indução de modelo validado para
o comportamento do mercado.

Demonstração ilustrada e simplificada de um exemplo do método

comparativo direto de dados de mercado.
Fonte: CEPED/UFSC (2022)

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1.2.2 Método Involutivo

“Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado

no seu aproveitamento eficiente, baseado em
modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica,
mediante hipotético empreendimento compatível
com as características do bem e com as condições
do mercado no qual está inserido, considerando-se
cenários viáveis para execução e comercialização do
produto.” (ABNT, 2019, p. 8)

O Método Involutivo utiliza a forma indireta de valoração e indica a viabilidade de

incorporação de uma gleba ou terreno de grandes dimensões para transformá-
lo em outro empreendimento. É comumente utilizado no caso de inexistência de
dados amostrais semelhantes ao avaliando, ou seja, na impossibilidade de se aplicar
o Método Comparativo.

Utilizado para empreendimentos de base imobiliária com foco na produção e venda,

o método identifica o valor de mercado do bem alicerçado no seu aproveitamento
eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante
hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as
condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para
execução e comercialização do produto (ex. glebas, áreas sujeitas a incorporação).

Demonstração ilustrada e simplificada de um exemplo de aplicação do método involutivo.

Fonte: CEPED/UFSC (2022).

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1.2.3 Método Evolutivo

Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de

seus componentes. Caso a finalidade seja a identificação
do valor de mercado, deve ser considerado o fator de
comercialização. (ABNT, 2019, p. 8)

Utilizado quando inexistem dados amostrais semelhantes ao avaliando, o Método

Evolutivo identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes.
Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o
fator de comercialização (residências de alto luxo, galpões, prédios, armazéns etc.).

Para a aplicação desse método, o valor do terreno deve ser determinado pelo
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado ou, na impossibilidade deste,
pelo Método Involutivo. Já as benfeitorias devem ser apropriadas pelo Método da
Quantificação do Custo ou pelo Método Comparativo Direto de Custo. É o caso de
residências de alto padrão, galpões, grandes terrenos com poucas benfeitorias etc.

A fórmula para o cálculo do valor de mercado pelo Método Evolutivo é bem simples
e dada por:

Vi=(Vt+Vb )×Fc

Onde:
Vi: valor do imóvel;
Vt: valor do terreno (obtido pelo método comparativo ou
involutivo);
Vb: valor das benfeitorias (devidamente depreciadas);
Fc: Fator de comercialização.

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 Valor da benfeitoria (Vb)

Demonstração ilustrada e simplificada de um exemplo de aplicação do método evolutivo.

Fonte: CEPED/UFSC (2022).

1.2.4 Método da Capitalização da Renda

Identifica o valor do bem, com base na capitalização

presente da sua renda líquida prevista, considerando-
se cenários viáveis. (ABNT, 2019, p. 8)

O Método da Capitalização da Renda também pode ser descrito como o método que
identifica o valor do bem com base no Valor Presente Líquido (VPL) da renda líquida
prevista, considerando os cenários viáveis – ou seja, o valor de um bem será determinado
com base na sua capacidade de geração de renda.

Os aspectos fundamentais do método da renda são: a

determinação do período de capitalização e a taxa de
desconto a ser utilizada, que devem ser expressamente
justificadas pelo engenheiro de avaliações. (PELLI
NETO, 2014, s.p.)

O método pode ser utilizado na determinação do valor de mercado em situações em que

não existem condições para a aplicação do Método Comparativo Direto ou Evolutivo ou,
alternativamente, quando a finalidade da avaliação é a identificação do valor econômico.

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Utilizado para empreendimentos de base imobiliária com foco na exploração, ele
identifica o valor do bem com base na capitalização presente de sua renda líquida
prevista, considerando-se cenários viáveis (por exemplo: shopping center, armazéns,
marina, hotéis etc.).

1.3 Métodos para Identificar o Custo de um Bem

1.3.1 Método Comparativo Direto de Custo

Identifica o custo do bem por meio de tratamento

técnico dos atributos dos elementos comparáveis,
constituintes da amostra. (ABNT, 2019, p. 8)

Utilizado para o custo de um bem, considerando uma amostra composta por imóveis
de projetos semelhantes, a partir da qual são elaborados modelos que seguem os
procedimentos usuais do Método Comparativo Direto de dados do mercado.

1.3.2 Método da Quantificação de Custo

Identifica o custo do bem ou de suas partes por meio

de orçamentos sintéticos ou analíticos a partir das
quantidades de serviços e respectivos custos diretos e
indiretos. (ABNT, 2019, p. 8)

Utilizado para identificar o custo de reedição de benfeitorias, pode ser apropriado pelo
custo unitário básico de construção ou também por orçamento, a partir das quantidades
de serviços e respectivos custos diretos e indiretos, com citação das fontes consultadas.

É mais comum a realização de avaliação por este método utilizando-se o Custo Unitário
Básico (CUB) da construção, publicado pelos Sindicatos das Indústrias da Construção Civil
de cada Estado (ABNT, 2006).

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Outra possibilidade de identificação do custo é pelo orçamento detalhado: no orçamento,
devem constar as quantidades e especificidades de materiais e serviços para execução da
obra, com as respectivas unidades, valores unitários e totais.

Neste método, são encontrados dois custos:

• Custo de reprodução: custo de construção de uma benfeitoria nova

igual ao avaliando;

• Custo de reedição: custo de construção da benfeitoria para deixar no estado

de conservação que atualmente se encontra. Chega-se a ele com a subtração
da parcela referente à depreciação física do imóvel em relação ao custo de
reprodução da edificação.

Depreciação física: é a perda de valor em função do desgaste das partes

constitutivas de benfeitorias, resultante de decrepitude, deterioração ou
mutilação. (ABNT, 2019)

1.4 Métodos para Identificar Indicadores de Viabilidade da

Utilização Econômica de um Empreendimento

“Os procedimentos avaliatórios usuais com a finalidade

de determinar indicadores de viabilidade da utilização
econômica de um empreendimento são baseados
no seu fluxo de caixa projetado, a partir do qual são
determinados indicadores de decisão baseados no
valor presente líquido, taxas internas de retorno,
tempos de retorno, entre outros.” (ABNT, 2019, p. 8)

Utilizado para empreendimentos de base imobiliária (como shopping centers, armazéns,

marinas, hotéis, entre outros), com os procedimentos avaliatórios baseados no seu fluxo
de caixa projetado, a partir do qual são determinados indicadores de decisão baseados
no valor presente líquido, taxas internas de retorno, tempos de retorno etc.

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1.5 Especificação das Avaliações

Ainda hoje é possível encontrar, em trabalhos antigos ou em sistemas ainda não

atualizados, referências da antiga norma de avaliação, utilizadas para classificar o
nível de rigor de um laudo de avaliação: expedito, normal e rigoroso.

Atualmente, as avaliações podem ser especificadas quanto à fundamentação e precisão.

A especificação será estabelecida em razão do prazo demandado e dos recursos

despendidos, bem como da disponibilidade de dados de mercado e da natureza do
tratamento a ser empregado.

A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o empenho do

engenheiro de avaliações quanto com o mercado e as informações que possam ser
dele extraídas. O estabelecimento inicial pelo contratante do grau de fundamentação
desejado tem por objetivo a determinação do empenho no trabalho avaliatório, mas
não representa garantia de alcance de graus elevados de fundamentação. Quanto ao
seu grau de precisão, este depende exclusivamente das características do mercado
e da amostra coletada e, por isso, não é passível de fixação a priori.

A fundamentação será função do aprofundamento do trabalho avaliatório, com o

envolvimento da seleção da metodologia em razão da confiabilidade, qualidade e
quantidade dos dados amostrais disponíveis.

A precisão será estabelecida quando for possível medir o grau de certeza e o nível
de erro tolerável em uma avaliação. Depende de fatores como a natureza do bem, o
objetivo da avaliação, a conjuntura de mercado, a abrangência alcançada na coleta de
dados (quantidade, qualidade e natureza), a metodologia e os instrumentos utilizados.

Os laudos de avaliações serão então classificados quanto ao Grau de Fundamentação

e Grau de Precisão, podendo ser atribuídos a cada um o grau I, II ou III, em que o
Grau I é o menor.

Para cada método avaliatório, os graus de fundamentação e de precisão atingidos

nas avaliações serão definidos com base em respectivas tabelas de referência que
constam na NBR 14653-2 (ABNT, 2011). Vale destacar que a classificação quanto ao
grau de precisão só é utilizada no método comparativo direto de dados de mercado.

Todos os trabalhos elaborados de acordo com as prescrições da

NBR 14653 serão denominados de laudos de avaliação. O grau de
fundamentação atingido deve ser explicado no corpo do laudo.

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 Nos casos em que o grau mínimo I não for atingido, devem ser
indicados e justificados os itens das tabelas de especificação
que não puderam ser atendidos e os procedimentos e cálculos
utilizados na identificação do valor.

Neste módulo, você conheceu os métodos previstos na NBR 14653 para avaliação
de bens. Esta é uma apresentação superficial para conhecimento dos métodos e a
situações em que cada um pode ser aplicado.

Das metodologias apresentadas, o curso se aprofundará um pouco mais naquelas

que serão utilizadas em conjunto com o Método Evolutivo. Siga em frente, pois há
muitas informações à vista.

Que bom que você chegou até aqui! Agora é hora de você testar seus conhecimentos.
Então, acesse o exercício avaliativo que está disponível no ambiente virtual. Boa sorte!

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Referências

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). NBR 12721: Avaliação

de custos de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para
condomínios edilícios. Rio de Janeiro, 2006.

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). NBR 14653-1: Avaliação de

Bens Parte 1 - Procedimentos gerais. Rio de Janeiro, 2019.

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). NBR 14653-2: Avaliação de

Bens Parte 2 - Imóveis urbanos. Rio de Janeiro, 2011.

BRASIL. Ministério da Defesa - Diretoria de Patrimônio Imobiliário e Meio Ambiente.

Caderno de Orientação Avaliação de Imóveis da União: Teoria e Prática, Brasília,
2018, 132 p.

BRASIL. Ministério do Planejamento, Desenvolvimento e Gestão - SECRETARIA DO

PATRIMÔNIO DA UNIÃO, Manual de avaliação de imóveis do patrimônio da
União, Brasília, DF, 2017, 132 p.

INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA DE SÃO PAULO

(IBAPE/SP) (São Paulo). Avaliação: o que é e como contratar. 2007. Disponível em:
http://ibape-nacional.com.br/site/wp-content/uploads/2013/06/avaliacoes-oquee-
e-como-contratar.pdf. Acesso em: 10 jan. 2022.

PELLI NETO, Antônio. Apostila do Curso de Avaliações de Empreendimentos

Imobiliários, de Base Imobiliária e Industrial. Belo Horizonte, 2014.

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