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SETOR HABITACIONAL ARNIQUEIRA

PROPOSTA DE USO E OCUPAÇÃO

Jan/2018

1. APRESENTAÇÃO

O Setor Habitacional Arniqueira – SHAr, foi criado pela Lei Complementar n° 511/2002 e
teve sua poligonal e parâmetros urbanísticos modificados pelo Plano Diretor de Ordenamento
Territorial do Distrito Federal – PDOT, aprovado pela Lei Complementar nº 803/2009 e atualização
dada pela Lei Complementar nº 854/2012.
O PDOT criou, em sua Estratégia de Regularização Fundiária, a Área de Regularização de
Interesse Específico Arniqueira – ARINE Arniqueira, que tem área coincidente com a do Setor
Habitacional.
A maior parte do Setor Habitacional Arniqueira está localizada na Região Administrativa de
Taguatinga – RA III, com uma pequena parte na Região Administrativa do Núcleo Bandeirante – RA
VIII, entre o Córrego Vicente Pires, o Trecho 3 do SMPW, a Área de Desenvolvimento Econômico
– ADE Águas Claras, o Setor Areal e a futura Via Transbrasília (Figura 1). De acordo com o artigo
103 do PDOT, que trata das Unidades de Planejamento Territorial – UPTs, a poligonal está situada
UPT Central Adjacente I – UPT II, que engloba as RAs a) Lago Sul – RA XVI; b) Lago Norte – RA
XVIII; c) Varjão – RA XXIII; d) Park Way – RA XXVI; e na UPT Central Adjacente 2 – UPT III, que
engloba as RAs a) SIA – RA XXIX; b) SCIA – RA XXV; c) Núcleo Bandeirante – RA VIII; d) Riacho
Fundo – RA XVII; e) Guará – RA X; f) Águas Claras – RA XX; g) Vicente Pires – RA XXX.

Figura 1 - Localização do Setor Habitacional Arniqueira

Fonte: NUREF (2018)

O Setor possui uma poligonal com área total de 1.189,60ha e é composto por vários
assentamentos informais com características predominantemente residenciais unifamiliares, áreas
comerciais esparsas, áreas livres remanescentes de chácaras e uma extensa Área de Preservação
Permanente – APPs, ao longo dos córregos que cortam a região.
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As propostas urbanísticas foram desenvolvidas para o Setor como um todo, para garantir
a coerência e integração entre as partes; entretanto, durante a fase de elaboração do projeto,
decidiu-se dividi-lo em três projetos, em função da conformação e localização do Setor em
diferentes Regiões Administrativas e de sua situação fundiária, que envolve áreas que pertenciam
a diferentes matrículas registradas.
Assim, inicialmente, o projeto de urbanismo de regularização do Setor foi subdividido em
(Figura 2):

URB-RP 055/11 – RA Taguatinga, SH Arniqueira, Quadras 1 a 9 e 12 a 14;

URB-RP 056/11 – RA Taguatinga, SH Arniqueira, Quadras 10 e 11; e

URB 57/11 – RA Taguatinga, SH Arniqueira Quadras 1 e 2
(Alteração das URB 122/97 e URB 97/00).

Figura 2 - Divisão inicial do Setor Habitacional Arniqueira por URBs

Fonte: NUREF (2018)

O entendimento atual é que uma nova subdivisão de projeto será necessária, com o
objetivo de simplificar e agilizar ainda mais as etapas de licenciamento e registro cartorial (Figura
3Erro! Fonte de referência não encontrada.). Entre as premissas consideradas na nova divisão
destacamos:

a circunscrição cartorial da poligonal no 3º e 4º Ofício de Registro de Imóveis;

a divisão das RAs, com incidência na Região Administrativa de Taguatinga – RA III,
e na Região Administrativa do Núcleo Bandeirante – RA VIII;

a sobreposição da poligonal de projeto com projetos já registrados;

os limitadores físicos, no caso os Córregos Vereda da Cruz, Arniqueira e Vereda
Grande; e

a situação fundiária das terras.

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Figura 3 - Divisão proposta do Setor Habitacional Arniqueira por URBs

Fonte: NUREF (2018)

O referido Setor, juntamente com o Setor Habitacional Bernardo Sayão e as ocupações

intersticiais do Setor de Mansões Park Way – SMPW Trecho 3, foram objeto do Contrato
NUTRA/PROJU nº 208/2010, firmado entre a Terracap e a empresa Topocart, com a finalidade de
obter os estudos e projetos técnicos necessários à regularização das ocupações irregulares
existentes nessas áreas.
Em 2013, os projetos foram encaminhados para análise do GRUPAR, grupo responsável
pela análise e aprovação de projetos no âmbito do GDF, à época; e, posteriormente, encaminhado
à Secretaria de Gestão do Território e Habitação – SEGETH, para apreciação.
Em 2016, após emissão e publicação das Diretrizes Urbanísticas do Setor – DIUR 03/15
pela SEGETH, e o novo levantamento aerofotogramétrico de áreas urbanas do DF, contratado pela
Terracap, foram iniciadas revisões no projeto de urbanismo.
Com o objetivo de dar continuidade ao processo de regularização do Setor e promover os
ajustes necessários ao licenciamento urbanístico, foi elaborado o presente documento, intitulado
Proposta de Uso e Ocupação do Setor Habitacional Arniqueira, considerando as Diretrizes
Urbanísticas que abrangem o Setor (DIUR 03/2015 e DIUR 01/2017 – Transbrasília) e o contexto
de novas ocupações, consolidadas na área nos últimos anos.

2. CONDICIONANTES FÍSICO-AMBIENTAIS

O Estudo de Impacto Ambiental e respectivo Relatório de Impacto Ambiental (EIA/RIMA),

desenvolvido para todo o Setor Habitacional Arniqueira, elaborou um diagnóstico exaustivo das
condicionantes ambientais da área e ofereceu um prognóstico, a partir de cenários de referência.
Dessa forma, o Estudo Ambiental apontou as principais fragilidades, condicionantes e
diretrizes ambientais para o projeto de urbanismo, com o objetivo de orientar sua elaboração, de
forma a reverter os danos ocorridos pela ocupação irregular e inibir novos prejuízos socioambientais
na área.

2.1 Síntese do procedimento relativo ao licenciamento ambiental

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O Setor Habitacional Arniqueira é objeto de licenciamento ambiental desde 2000, quando

a Terracap elaborou estudo urbanístico para a área ocupada pelas Áreas Rurais Remanescentes –
ARRs Vicente Pires, São José, Samambaia, Vereda da Cruz, Arniqueira, Vereda Grande,
Governador, Águas Claras e Bernardo Sayão, que estavam parceladas irregularmente para fins
urbanos. O licenciamento dessa área, denominada de Setor Habitacional Arniqueira e entorno, foi
solicitado ao IBAMA, em 31 de agosto de 2000, por meio do Ofício nº 403/00 – DITEC e reiterado,
em 22 de março de 2005, por meio do Ofício nº 095/2005 – DITEC.
Em 2007, por força do Termo de Compromisso e Ajustamento de Conduta – TAC nº
002/2007 – referente à regularização de parcelamentos urbanos, firmado entre GDF e MPDFT, foi
solicitado ao IBAMA, por meio do Ofício nº 511/2007 – DITEC, a emissão de Termo de Referência
para elaboração de estudo ambiental para o Setor Habitacional Arniqueira. Com a publicação do
Decreto s/n de 29 de abril de 2009, que transferiu ao IBRAM a responsabilidade pelo licenciamento
de atividades potencialmente poluidoras, localizadas na APA do Planalto Central, a Terracap
solicitou àquele Instituto a emissão de Licença Prévia, por meio do Ofício nº 626/2009 – DITEC de
31 de julho de 2009.
Posteriormente, o IBRAM abriu processo de licenciamento do Setor Habitacional Arniqueira
protocolado sob o nº 391.001.035/2009.
Em janeiro de 2012, por meio do Ofício nº 053/2012 – DITEC, a Terracap encaminhou ao
IBRAM o EIA/RIMA referente à regularização do Setor.
Todavia, em maio de 2012, com a aprovação do Novo Código Florestal, que trouxe critérios
diferenciados para regularização de ocupações em zona urbana, quando permitiu a diminuição das
faixas das Áreas de Preservação Permanente – APPs, em áreas de regularização classificadas
como de Interesse Específico, a Terracap solicitou o retorno do EIA/RIMA (Ofício nº 156/2012 –
DITEC), para substituição por versão mais atualizada.
Foram realizadas as audiências públicas em janeiro de 2014 e emitida a Licença Prévia -
LP nº 004/2014 para a implantação das obras de infraestrutura para os setores habitacionais
Arniqueira e Bernardo Sayão. O IBRAM solicitou complementações ao EIA/RIMA que foram
enviadas para nova análise visando à emissão de Licença de Instalação Corretiva, processo
administrativo nº 391.001.035/2009.

2.2 Incidência sobre Unidades de Conservação, abordando o seu zoneamento e a

compatibilidade dos usos pretendidos

Parte da poligonal do Setor está inserida na Área de Proteção Ambiental – APA do Planalto
Central. No contexto do Plano de Manejo da APA do Planalto Central foram propostas sete tipos de
zonas, duas delas abrangendo a poligonal da PUO: a Zona Urbana, definida por áreas com matrizes
de ocupação do solo com predominância de produção rural, mas que contém importância especial
para a conservação dos solos e da água; e a Zona de Preservação da Vida Silvestre, Zona de
Manejo que contempla as unidades de conservação de proteção integral e os parques criados pelo
Governo do Distrito Federal, constantes no Mapa Ambiental do Distrito Federal (SEMARH, 2006)
No âmbito do projeto executivo deverá ser feita discussão com o órgão ambiental, definição
da poligonal de parque, privilegiando as áreas ainda desocupadas, dentro da poligonal da ZPVS,
no sentido de manter a compatibilidade do uso com o zoneamento previsto no Plano de Manejo da
APA.
Com o intuito de identificar áreas com possíveis conflitos de uso do solo entre a ocupação
humana e a APA do Planalto Central, o Estudo Ambiental efetuou um minucioso trabalho de
escritório e campanhas de campo. Os resultados encontrados mostraram que existem áreas com
desconformidade ambiental, no que se refere à proteção dos mananciais e à regularização de uso
dos recursos hídricos.
De acordo com o EIA/RIMA a APA do Planalto Central possui 1.111,84ha dentro da
poligonal estudada, sendo que desse total, 215,13ha (17,35%) são classificadas como Área de

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Preservação Permanente pela legislação ambiental vigente: APP de nascente, APP de curso d’água
(córrego) e APP de vereda (Figura 4).

Figura 4 - APPs na porção da APA do Planalto Central dentro da área de estudo

Fonte: NUREF (2018)

No que tange à preservação das APPs da APA, dentro da poligonal em estudo, observou-
se no EIA/RIMA que apenas 36,01% destas áreas protegidas possuem algum tipo de cobertura
vegetal. O restante está sendo utilizado pela ocupação humana, seja para a ampliação da mancha
urbana, seja como remanescente de atividades agropastoris. Constatou-se que o propósito inicial
pelo qual a APA do Planalto Central fora criada, tem sua função ecológica seriamente ameaçada
dentro da poligonal em estudo. O mapeamento temático evidenciou que a urbanização intensa
causou degradação ambiental, como a retirada de vegetação, aterramanento de nascentes e cursos
d´água, além da alteração completa de canais de drenagem. Em alguns pontos, a APP foi
identificada somente por análise multitemporal.
Constatou-se que as nascentes estão bastante vulneráveis, pois a cobertura vegetal é
inexistente ou inexpressiva. No médio curso dos córregos Vereda da Cruz, Arniqueiras e Vereda
Grande registram-se os maiores percentuais de vegetação, mas torna-se novamente rarefeita no
Córrego Vicente Pires.
Dentro da APA do Planalto Central, está localizado o Parque Areal, instituído pelo Decreto
Distrital n° 16.142/1994, entre o Setor Areal, a Av. Águas Claras e a Colônia Agrícola Vereda da
Cruz, com os objetivos de recuperar área degradada, com espécies nativas do cerrado, e
proporcionar à população os meios necessários ao exercício de atividades culturais, educativas e
de lazer em ambiente natural equilibrado, sob a administração e a manutenção da Administração
Regional, assessorada pela Comissão de Defesa do Meio Ambiente (CONDEMA).
Conforme disposto nesse decreto, o parque seria definido no projeto URB 113/94 e
respectivo Memorial Descritivo MDE 113/94, que alterariam o projeto URB 42/90. Porém, o projeto
113/94 não foi registrado.
No final da década de 1990, a promulgação da Lei nº 1.402/1997 autorizou o Governo do
Distrito Federal a firmar parceria com a iniciativa privada para a implantação do Plano Diretor do
Parque Areal. A referida Lei designou que a implantação do parque seria condicionada à localização
e aos objetivos estabelecidos no Decreto nº 16.142/1994. Para tanto, deveria ser criado um plano
diretor para o Parque Areal, com participação da comunidade, cujo zoneamento deveria definir as
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áreas destinadas à recuperação, à visualização da beleza cênica, à prática de esportes, à cultura e

ao lazer, a trilhas ecológicas e a outras atividades esportivas e elementos paisagísticos.
Posteriormente, a Lei Complementar nº 90/1998 (PDL de Taguatinga), em seu Art. 24,
listou o Parque Areal como Unidade de Conservação localizada na zona urbana de Taguatinga e
definiu sua poligonal conforme Mapa 3 do Anexo I, perfazendo área de 24,42 hectares, conforme
reproduzido na Figura 5.

Figura 5 – Poligonal do Parque Areal conforme LC n° 90/1998

Fonte: MDE-RP – 056/1, Contrato NUTRA/PROJU nº 208/2010 (2011)

No ano 2009, foi elaborado o Plano Diretor do Parque Areal, cujo processo participativo de
construção do zoneamento ambiental partiu da identificação de áreas estratégicas, bem como da
identificação dos problemas pela comunidade e das características existentes passíveis de
aproveitamento para uso público e conservação. Contudo, a poligonal utilizada para composição do
zoneamento ambiental do Parque Areal, foi divergente daquela definida pela Lei Complementar n°
90/1998.
A poligonal utilizada no Plano Diretor foi ajustada em seus limites com a ocupação existente
entre o Setor Areal e a Colônia Agrícola Arniqueira, além de ser acrescida área ao norte, formada
por trechos ambientalmente sensíveis e parcialmente ocupados com parcelamentos irregulares.
O Plano Diretor do Parque do Areal propôs três Zonas de Manejo, reproduzidas na Figura
6 a seguir.

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Figura 6 – Zoneamento do Parque Areal

Fonte: Plano Diretor do Parque Areal, GeoLógica, 2009

O zoneamento proposto é resumido a seguir:

Zona de Uso Intensivo: constituída em sua maior parte por áreas que apresentavam
alterações humanas e que receberiam a maior parte dos visitantes. Esta área foi diagnosticada
como estando em estágio avançado de degradação antrópica, com deposição de entulhos,
realização de práticas desportivas em locais inadequados (quadras de chão batido) e passagem
dos moradores sem condições de circulação adequadas.

Zona de Recuperação: áreas que sofreram alteração e estavam em estado de
degradação em função do uso do solo anterior. O objetivo geral desta zona seria a recuperação de
áreas ambientalmente mais frágeis que estavam degradadas, evitando a perda de recursos físicos
e biológicos e promovendo a restauração de processos ecológicos naturais. Esta zona permitiria
uso apenas para ações de recuperação, pesquisa científica e educação ambiental.

Zona de Ocupação Temporária: formada por áreas dentro do parque ocupadas por
parcelamentos urbanos irregulares. Seu objetivo seria controlar a ocupação e evitar sua expansão
até a solução da situação fundiária das ocupações existentes.

Entretanto, o Decreto para aprovação do Plano Diretor não foi sancionado, motivo pelo
qual as ações de controle, recuperação e aproveitamento da área do Parque Areal para atividades
de interesse público não foram implantadas até então.
Na atualização do PDOT do Distrito Federal, em 2012, ficou sinalizada uma retificação nos
limites do Parque Areal, quando da definição da poligonal da ARINE Arniqueira. Foram incluídas
todas as ocupações irregulares localizadas a leste do parque, delimitadas pela via existente,
diferindo da poligonal do parque definida na Lei Complementar n° 90/1998.
Atualmente, a área do Parque Areal está cercada e bastante abandonada, sendo comum
o depósito de entulhos no local. Por situar-se numa área alta e plana e apresentar vista panorâmica
de Águas Claras, Guará, Cruzeiro e Plano Piloto, o terreno torna-se vulnerável à ocupação irregular.

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3. CONSULTAS ÀS CONCESSIONÁRIAS DE SERVIÇOS PÚBLICOS E DEMAIS ÓRGÃOS

As informações prestadas pelas concessionárias e demais órgãos foram feitas para toda a
área de estudo, que abrange os Setores Habitacionais Arniqueira e Bernardo Sayão, além das áreas
intersticiais remanescentes do SMPW. Para atendimento das demandas apresentadas pelas
concessionárias, o empreendedor arcará com os custos relativos aos projetos complementares
necessários e à implantação das obras. A seguir, foram resumidas as informações mais relevantes
para a área do presente projeto:

NOVACAP – Companhia Urbanizadora da Nova Capital do Brasil

Em resposta à Carta Consulta n°004/2011 – TOPOCART, de 14/01/2011, a NOVACAP

informou por meio da Carta n° 005/2011 - GAB/DU, de 02 de fevereiro de 2011, que existem redes
de drenagem pluvial implantadas e projetadas na poligonal da bacia hidrográfica demarcada no
croqui encaminhado. Não forneceu informações com relação às vazões de córregos e outros corpos
hídricos localizados dentro da poligonal.
Com relação à rede de ciclovias na área do projeto, a NOVACAP prestou informações
(encaminhadas pela TERRACAP na Carta N°96/2011 – PRESI, de 29 de julho de 2011) por meio
de 01 (um) CD contendo o Projeto Cicloviário do Setor Habitacional Arniqueira/DF. O projeto
encaminhado prevê uma ciclovia dentro da área, ao longo da Avenida Arniqueira.
Por meio do Ofício n° 1645/ 2011- PRESI, de 16 de setembro de 2011, encaminhado à
empresa contratada pela TERRACAP, através da carta n° 00116/2011 – PRES, de 30 de setembro
de 2011, e Ofício n° 1207/ 2011 – PRESI, de 17 de agosto de 2011, a NOVACAP comunicou que
não tem nada a opor com relação à alteração das ciclovias, desde que sejam executadas nos
moldes dos projetos existentes.
Em 10 de janeiro de 2018, por meio do Ofício SEI-GDF n.º 10/2018
- TERRACAP/PRESI/DITEC/ADTEC (Processo SEI nº 00111-00000146/2018-81), a Terracap
solicitou pronunciamento atualizado à Novacap, em função do processo de análise e aprovação do
projeto urbanístico de regularização do Setor Habitacional Arniqueira, quanto a interferências de
redes existentes e/ou projetadas, além da possibilidade de atendimento ao parcelamento pelos
serviços de sua responsabilidade.
Em resposta, e em complementação as informações prestadas anteriormente, a
NOVACAP informou que há projetos de drenagem pluvial e pavimentação que atendem a área em
questão, elaborados através do contrato nº 2008/2010, junto a TERRACAP, cujo objeto era a
elaboração de Projeto Técnico de Regularização, composto de Estudo Ambiental, Levantamento
Aerofotogramétrico Topográfico e Geotécnico, Projeto de Urbanismo e Projeto de Infraestrutura,
dos Setores Arniqueira e Bernardo Sayão, bem como das ocupações irregulares das áreas
remanescentes e de parcelamento futuro do projeto de urbanismo do setor de Mansões Park Way.
Ainda, informa que o projeto de drenagem necessitará de adequação em função da análise efetuada
pela NOVACAP.
Quanto à possibilidade de atendimento ao parcelamento através da execução dos serviços
projetados , a NOVACAP informa que será necessária a alocação de recursos pela Terracap, após
a adequação do projeto acima citado.

CAESB – Companhia de Saneamento Ambiental do Distrito Federal

Em 10 de janeiro de 2018, por meio do Ofício SEI-GDF n.º 09/2018

- TERRACAP/PRESI/DITEC/ADTEC (Processo SEI nº 00111-00000146/2018-81), a Terracap
solicitou pronunciamento atualizado à Caesb, em função do processo de análise e aprovação do
projeto urbanístico de regularização do Setor Habitacional Arniqueira, quanto a interferências com
redes de água e esgoto, existentes e/ou projetadas, além da capacidade de atendimento ao
parcelamento, com abastecimento de água e esgoto.
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Em resposta, na Carta nº 7146/2018-DE/CAESB, é informado que a Caesb possui na área,

redes de abastecimento de água e tubulações coletoras de esgoto nas vias públicas, não
comprometendo, de maneira geral, o empreendimento. Sobre as áreas remanescentes, em relação
ao Sistema de Abastecimento de Água, é informada a viabilidade de atendimento após as devidas
liberações fundiárias. Já em relação ao Sistema de Esgotamento Sanitário, é esclarecido que o
atendimento será possível após a conclusão das obras de implantação de estações elevatórias de
esgoto no SMPW, já possuindo recursos alocados e em fase de implantação.

CEB – Companhia Energética de Brasília

Em 10 de janeiro de 2018, por meio do Ofício SEI-GDF n.º 08/2018

- TERRACAP/PRESI/DITEC/ADTEC (Processo SEI nº 00111-00000146/2018-81), a Terracap
solicitou pronunciamento atualizado à CEB, em função do processo de análise e aprovação do
projeto urbanístico de regularização do Setor Habitacional Arniqueira, quanto a interferências de
redes existentes e/ou projetadas, além da possibilidade de atendimento ao parcelamento pelos
serviços de sua responsabilidade.
Em resposta, por meio da Carta N°146/2018-DC, de 15 de fevereiro de 2018, a CEB
Distribuição S/A poderá fornecer energia elétrica ao empreendimento desde que as condições de
fornecimento sejam atendidas. Tais condições serão definidas por meio de estudo técnico que será
elaborado após a formalização do pedido por parte do interessado.
Na ocasião do pedido, deverá ser fornecido o memorial descritivo contendo a destinação,
as atividades, o potencial de ocupação da unidade, o cronograma de implantação e demais
informações básicas listadas no Art. 27 da Resolução Normativa n° 414/2010 da Agência Nacional
de Energia Elétrica – ANEEL.
O estudo técnico vai avaliar a capacidade de atendimento da rede preexistente e indicará
se há a necessidade de expansão e reforços no sistema de distribuição de maneira a permitir a sua
conexão com o empreendimento, para a instalação dos equipamentos de distribuição de energia
elétrica.
Após o estudo, serão elaborados os projetos e orçamentos da obra de conexão. De acordo
com o Art. 37 da REN n°414/2010-ANEEL, o interessado poderá optar pela execução direta das
obras. Caso essa seja a opção, os projetos deverão ser apresentados e aprovados pela Diretoria.
É de responsabilidade do empreendedor a obtenção dos licenciamentos dos órgãos
ambientais, necessários para o início das obras.
Destacou-se ainda a necessidade de se atender as distâncias mínimas entre edificações
e redes elétricas (para as redes de 15KV esses afastamentos devem ser no mínimo de 1,5 metros,
a contar do último condutor da rede) e também a observância de espaços suficientes que permitam
a implantação das redes, em obediência às Leis da Acessibilidade.

DER-DF – Departamento de Estradas de Rodagem do Distrito Federal

Em 10 de janeiro de 2018, por meio do Ofício SEI-GDF n.º 12/2018

- TERRACAP/PRESI/DITEC/ADTEC (Processo SEI nº 00111-00000146/2018-81), a Terracap
solicitou pronunciamento atualizado ao DER/DF, em função do processo de análise e aprovação do
projeto urbanístico de regularização do Setor Habitacional Arniqueira, quanto a interferências de
redes existentes e/ou projetadas, suas faixas de domínio, além da possibilidade de atendimento ao
parcelamento pelos serviços de sua responsabilidade.
Por meio do despacho SEI nº 5592571, em 27 de fevereiro deste ano, a
GEPRO/DIREP/SUTEC informa que não existe até o momento, estudos ou projetos que interfiram
diretamente na poligonal do projeto apresentada. Contudo, encaminha os arquivos referentes aos
limites das faixas de domínio das rodovias que circundam ou cruzam a área da poligonal do Setor
Habitacional. A SUTEC sugere envio à Superintendência de Trânsito para pronunciamento quanto
ao atendimento do Setor pelo sistema viário do DER-DF.

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SLU – Serviço de Limpeza Urbana

Em resposta ao Ofício SEI-GDF n.º 11/2018 - TERRACAP/PRESI/DITEC/ADTEC

(Processo SEI nº 00111-00000146/2018-81), de 10 de janeiro de 2018, no qual a Terracap solicita
pronunciamento atualizado em função do processo de análise e aprovação do projeto urbanístico
de regularização do Setor Habitacional Arniqueira, o SLU enviou sua resposta via Sistema
Eletrônico de Informações – SEI, conforme resumo a seguir.
No Despacho SEI-GDF SLU/DIGER/DILUR (SEI/GDF - 4562172), de 15 de janeiro de
2018, o SLU/DF informa que já realiza coleta comum dos resíduos domiciliares e comerciais na
área do Setor Habitacional Arniqueira, não havendo, portanto, impacto significativo quanto à
capacidade de realização dos serviços de coleta, transporte, tratamento e destinação final dos
resíduos domiciliares gerados, uma vez que o SLU encontra-se equipado e preparado para executar
a coleta na área de ocupação prevista, desde que o volume dos resíduos categorizados como
domiciliares não seja superior a 120 (cento e vinte) litros por dia, por unidade autônoma.
O gerador deverá providenciar por meios próprios os recipientes necessários para o
acondicionamento dos resíduos sólidos gerados para a coleta, observando as características dos
resíduos e seus quantitativos.
De acordo com o §1°do art. 5º da Lei Distrital n° 5.610/16, e com o Decreto n° 37.568/2016
e Decreto n° 38.021/2017, fica estabelecido que os grandes geradores, isto é, os empreendimentos
cuja geração de resíduos sólidos domiciliares, resíduos não perigosos e não inertes seja acima de
120 (cento e vinte) litros por dia, devem assumir a responsabilidade de gestão e gerenciamento dos
resíduos sólidos que são por eles gerados. Ressalta-se que a disposição destes resíduos poderá
ser efetuada, mediante pagamento, conforme preço público estabelecido pela ADASA na
Resolução ADASA n° 14/2016, no Aterro Sanitário de Brasília.
Em 18 de janeiro de 2018, o SLU encaminhou o Despacho SEI-GDF SLU/DIGER/DITEC
(SEI/GDF – 4638494), complementando o despacho enviado em 15 de janeiro. Informou que por
se tratar de projeto de expansão no âmbito do DF, a infraestrutura necessária para coleta e
transporte dos resíduos sólidos urbano (lixo) gerados nas edificações do projeto deverá possibilitar
a realização contínua das coletas domiciliares e seletiva em vias e logradouros públicos (sistema
viário pavimentado e nas dimensões adequadas), não impedindo a manobra dos caminhões
compactadores (15 a 21 m3) e observando as normas existentes.
Não será permitida a locação/instalação de contêineres e outros recipientes de
armazenamento provisório de resíduos em vias e logradouros públicos, portanto, o projeto
urbanístico e paisagístico não deverá contemplar áreas específicas de armazenamento de resíduos
nesses locais. Esta temática será regulamentada em breve por lei específica. Toda a gestão de
resíduos deverá ser realizada no âmbito de cada estabelecimento, observados os dispositivos do
Código de Edificações do DF (Lei n.º 2.105, de 08 de outubro de 1998).
O SLU fornece orientação mínima sobre o tipo de cestos coletores (lixeira/container
/recipientes) de resíduos em calçadas e passeios públicos, sempre em consonância com os padrões
a serem adotados no DF.

4. CONDICIONANTES URBANÍSTICOS – PDOT E DIRETRIZES URBANÍSTICAS

O PDOT classificou a área do Setor como Área de Regularização de Interesse Específico

– ARINE Arniqueira (Anexo II, Mapa 2, Tabela 2B, linha 4.E-1), por configurar-se como
assentamento informal ocupado predominantemente por população de média e alta renda.
As definições das categorias de assentamento podem ser encontradas nos Artigos 118 e
119:
Art. 118. Para os fins de regularização previstos nesta Lei Complementar,
ficam estabelecidas três categorias de assentamentos: [...]
II – Áreas de Regularização: correspondem a unidades territoriais que
reúnem assentamentos informais a partir de critérios como proximidade,
faixa de renda dos moradores e similaridade das características urbanas e
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ambientais, com o objetivo de promover o tratamento integrado do processo

de regularização dos assentamentos informais com características urbanas
indicados em mapa no Anexo II e parâmetros urbanísticos descritos no
Anexo VI desta Lei Complementar;
III – Setores Habitacionais de Regularização: correspondem à agregação de
Áreas de Regularização e áreas não parceladas, com o objetivo de auxiliar
a promoção do ordenamento territorial e o processo de regularização a partir
da definição de diretrizes mais abrangentes e parâmetros urbanísticos, de
estruturação viária e de endereçamento. [...]
Art. 119. [...]
I – assentamentos informais: parcelamentos com características urbanas,
situados em zonas rurais ou urbanas, localizados em áreas públicas ou
privadas, compreendendo as ocupações e os parcelamentos irregulares,
clandestinos e outros processos informais de produção de lotes, utilizados
predominantemente para fins de moradia, implantados com ou sem
autorização do titular de domínio, com ou sem aprovação dos órgãos
competentes, em desacordo com a licença expedida e sem registro cartorial
no Registro de Imóveis.

O Plano Diretor definiu ainda, como diretriz para o processo de regularização dos
parcelamentos informais, a integração dos parcelamentos residenciais distribuídos de forma
dispersa e fragmentada no território; e a redução progressiva do déficit social urbano (representado
pela carência de infraestrutura urbana, de serviços sociais e de moradia), por meio de investimentos
e da aplicação dos instrumentos jurídicos, tributários e financeiros previstos na legislação em
comento.
Em complementação ao PDOT, foi emitida a Diretriz Urbanística – DIUR 03/2015 pela
Secretaria de Gestão do Território e Habitação – SEGETH.
A DIUR 03/15 abrange porção territorial de 2.535ha, que integra a Macrozona Urbana,
tendo a leste o núcleo urbano do Guará I e II, ao sul a Área de Desenvolvimento Econômico - ADE
de Águas Claras, a oeste o Setor Areal, e ao norte o núcleo urbano de Águas Claras e a Estrada
Parque Taguatinga – EPTG.
O documento orienta para a minimização da fragmentação do tecido urbano, mediante
integração entre o Setor e as áreas adjacentes, ARINE Bernardo Sayão, Águas Claras e Setor de
Mansões Park Way, e aponta para a necessidade de resgatar e promover elementos que conferem
qualidade ao espaço urbano, envolvendo: mobilidade urbana; distribuição equilibrada de usos e
atividades; destinação de espaços públicos; e a valorização e integração de espaços
ambientalmente sensíveis no contexto urbano.

4.1 Zoneamento em relação ao PDOT

Segundo o PDOT, o Setor Habitacional Arniqueira está inserido em Zona Urbana de

Expansão e Qualificação (Figura 7), que é composta por áreas propensas à ocupação urbana,
predominantemente habitacional e que possuem relação direta com áreas já implantadas e
assentamentos informais que necessitam de intervenção visando sua qualificação.

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Figura 7 - Zoneamento em relação ao PDOT

Fonte: NUREF (2018)

4.2 Parâmetros urbanísticos básicos

4.2.1 Densidade populacional

O Setor Habitacional Arniqueira enquadra-se, predominantemente, na categoria de

densidade populacional baixa (superior a 15 e até 50 habitantes por hectare), conforme estabelecido
pelo PDOT.
Há a incidência de alta densidade (superior a 150 habitantes por hectare) na porção
correspondente à estratégia de dinamização da Via Transbrasília, conforme estabelecido pelo
PDOT/2009 (Figura 8).

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Figura 8 – Densidade populacional prevista no PDOT

Fonte: NUREF (2018)

Na Tabela 1 abaixo, as Diretrizes apontam a população máxima admitida e o máximo de

unidades habitacionais, tendo como referência a média de 3,3 moradores por domicílio apurada
para o Distrito Federal (IBGE, Censo de 2010), e desconsiderando a faixa de alta densidade.

Tabela 1 – População
Porções População máxima Unidades habitacionais
Área (ha) Faixa de densidade PDOT
territoriais admitida máximas (3,3 hab/ha)
Área da DIUR
1.233,73 15 a 50 hab/ha 61.686 18.693
Arniqueira
Fonte: DIUR 03/15 (2016)

4.2.2 Tamanho dos lotes residenciais e coeficientes de aproveitamento

Os parâmetros urbanísticos básicos para as Áreas de Regularização de Interesse

Específico – ARINEs estão definidos no PDOT em seu Anexo VI.
A Tabela 2 apresenta os parâmetros estabelecidos para a ARINE Arniqueira:
Tabela 2 - Parâmetros urbanísticos básicos definidos pelo PDOT
USOS
Tamanho dos
Área de Coeficiente de
lotes residenciais Coeficiente de Aproveitamento
Regularização Aproveitamento
(m²) básico
máximo
Área de R≤ 400 R> 400
Máximo Mínimo C I Ind M C M R
Regularização m² m²
de Interesse
Específico –
ARINE 2.500 125 1 0,8 1 1 1 1 2 4 2
Arniqueira
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(4.E-1)

Legenda: R – Residencial unifamiliar; C – Comercial; I – Institucional; Ind – Industrial; M – Misto.

Obs. Lotes destinados à produção agrícola podem ter sua área superior a 2.500 m² com coeficiente de
aproveitamento básico de 0,3.
Fonte: PDOT (2012)

Conforme o PDOT, as glebas com características rurais inseridas em zona urbana poderão
ser objeto de contrato específico (art. 278). Segundo as Diretrizes Urbanísticas, as parcelas
ocupadas com configuração residencial, e dimensão superior a 2.500m² (limite máximo do lote
destinado a uso residencial unifamiliar estabelecido para o Setor Habitacional Arniqueira), não se
enquadram nos critérios estabelecidos pela Lei para o contrato específico. Nesses casos, as
unidades deverão ser ajustadas à dimensão máxima admitida pela norma e a área remanescente
destinada, preferencialmente, a áreas públicas, como equipamentos comunitários, urbanos ou
espaços livres de uso público.
Ainda, as Diretrizes complementam as disposições do PDOT, e definem que os valores
dos coeficientes de aproveitamento máximo, poderão ficar abaixo do limite máximo para a zona em
que se insere.

4.3 Mobilidade urbana

A mobilidade urbana, entendida conforme o Plano Diretor de Transporte Urbano do DF –

PDTU, deve ir além da fluidez de veículos, e considerar o contexto circundante e os usos do solo
adjacentes, os modais de transporte não poluentes, e a acessibilidade às pessoas de todas as
idades e habilidades físicas.
Segundo as Diretrizes Urbanísticas para o Setor, a promoção da mobilidade urbana, que
é também um dos objetivos gerais do PDOT, envolve acesso amplo e democrático ao espaço
urbano, de forma segura, socialmente inclusiva e ambientalmente sustentável.
Quanto ao sistema viário, elemento fundamental para a integração da malha urbana, as
Diretrizes são convergentes com as disposições do PDOT e os projetos viários existentes para a
área. A proposta visa promover articulação entre áreas de ocupação informal e as áreas urbanas
consolidadas; adequação dos parcelamentos informais à implantação do sistema viário principal e
complementar; implantação de sistema de transporte coletivo; além da valorização e proteção de
áreas ambientalmente sensíveis.
As vias principais propostas são classificadas, de acordo com o contexto urbano, em Vias
de Circulação, Vias de Atividades e Via Parque, cujas definições constam no inciso III, art. 3º, do
Decreto nº 38.047, de 09 de março de 2017.
Segundo o próprio documento, o traçado apresentado poderá adequar-se às necessidades
técnicas, quando comprovado interesse público de aplicação de parâmetros diferenciados para
favorecer os modos não motorizados, e encaminhado para aprovação da SEGETH, com justificativa
baseada em estudo técnico.

Vias de Atividades – eixos de comércio, serviços e instituições

Foram definidas com base na identificação daquelas vias existentes onde se constatou
usos diversificados implantados ou vocação para sua implantação. Visando propiciar ligação entre
o Setor Habitacional Arniqueira e o Setor Habitacional Bernardo Sayão e Guará, foi proposto traçado
da Via de Atividades que atravessa o SMPW;

Vias de Circulação – ligações internas e de articulação com os núcleos urbanos da

área
Foram indicadas Vias de Circulação nos sentidos leste/oeste e norte/sul, de forma a
possibilitar alternativas de deslocamento para a população residente. As ligações do SMPW a
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Taguatinga, passando pelo Setor Habitacional Arniqueira, correspondem às vias existentes, que
necessitam ser ajustadas para comportar o fluxo viário na região; já no sentido norte/sul, entre
Águas Claras e ADE, a proposta de traçado viário busca incorporar conexões existentes, além de
indicação de vias potenciais que se mostrarem mais viáveis à articulação;

Via Parque – via contorno das faixas de APP do córrego Vicente Pires
Essa via tem o objetivo de possibilitar o aproveitamento das áreas com atributos ambientais
e valorizá-las como elemento da paisagem urbana. A via Parque é de tráfego lento e deve propiciar
em suas margens atividades de lazer ativo e contemplativo, podendo ter pavimentação diferenciada,
ou constituir vias exclusivas para pedestres ou mesmo ciclovias.

Entretanto, o documento considera a particularidade da área, que envolve regularização

fundiária urbana, e propõe que os projetos urbanísticos devem considerar as disposições do PDOT,
em especial o art.131, que para fins de regularização estabelece que o dimensionamento do sistema
viário deverá considerar a configuração de vias e edificações existentes, de modo a minimizar as
relocações, desde que garantida a acessibilidade aos serviços públicos indispensáveis à qualidade
de vida da população.
Nessa perspectiva, as seguintes diretrizes também deverão ser observadas:

O dimensionamento das caixas de vias deverá considerar a necessidade de

garantir mobilidade para a população residente e a ocupação consolidada;

Nos casos em que não houver viabilidade técnica de aplicação dos parâmetros
mínimos estabelecidos pelo Decreto nº 38.0471, de 9 de março de 2017, a solução
aplicada no projeto viário deverá ser justificada e submetida à análise e aprovação
dos órgãos gestores, conforme disposto no art. 44 do referido Decreto;

Os lotes com interferência com as caixas das vias propostas nos projetos
urbanísticos de regularização deverão ser registrados com suas dimensões e área
devidamente ajustados à caixa da via, e os proprietários notificados da necessidade
de liberação de área para implantação do sistema viário; e

Os casos em que a largura livre de obstáculo para a circulação de pedestre da
calçada for menor que 1,20m, em qualquer dos lados da via, serão tratados como
vias compartilhadas.

Além disso, o planejamento e implantação do sistema viário na área deverá considerar sua
compatibilidade com a linha férrea EF-050 (LUZ/BSB).
No caso de reativação da EF-050, deve ser analisado pela Companhia Brasileira de Trens
Urbanos – CBTU, se há a necessidade de ajustes ao longo da linha férrea e, principalmente, sobre
o sistema viário e de transporte, para melhor aproveitamento operacional do potencial ferroviário
para o transporte de passageiros.
As ciclovias também devem ser planejadas de modo que os pontos de acesso e apoio
possam ser compartilhados de forma equânime pelos possíveis usuários em potencial, dando
destaque à continuidade da ciclovia até a EPTG, após o entroncamento da EF-050 e o Metrô-DF.

4.4 Uso e ocupação do solo

Em seu Anexo II/Tabela 2A – Setores Habitacionais de Regularização, fica definida a

reserva de 10% da área para implantação de Equipamento Público Comunitário – EPC,
Equipamento Público Urbano – EPU e Espaço Livre de Uso Público – ELUP.
Na DIUR 03/15, o zoneamento de usos proposto foi definido em função da estruturação do
sistema viário (Figura 9):

1Para classificação de vias compartilhadas, serão considerados os parâmetros do Decreto nº 38.047/17,

mais tolerantes à situação fática do que a DIUR 03/15, que previa que caixas de via inferiores a 9,00m
deveriam ser classificadas como vias compartilhadas.
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Figura 9 - Zoneamento de usos - DIUR 03/2015

Fonte: NUREF (2018)

Zona A – corresponde às áreas lindeiras às Vias de Atividades

Segundo as Diretrizes, esta zona deve prever os seguintes usos, pelo fato de abranger
áreas de maior acessibilidade com previsão de transporte coletivo:

comercial e prestação de serviços;

institucional ou comunitário; e

misto (comercial/serviços e/ou institucional associado ao uso residencial).

O uso residencial exclusivo não será permitido para novas unidades imobiliárias lindeiras
às vias de atividades criadas no âmbito do projeto de regularização.

Zona B – corresponde às áreas lindeiras às Vias de Circulação

Nesta zona não se observa, em toda sua extensão, vocação para implantação de usos
diversificados, bem como a caixa da via tem menor dimensão do que a das vias de atividades,
podendo muitas, inclusive, assumirem a caracterização de via compartilhada, em função da
ocupação consolidada.
No entanto, a acessibilidade conferida pelo sistema viário admite incremento de usos e
ocupação de maior intensidade em comparação à zona residencial, por isso, é interessante prever
incremento de usos em alguns trechos, preferencialmente nos pontos de intersecção das vias de
circulação com as vias de atividades.

Zona C – corresponde às áreas residenciais

De acordo com as Diretrizes, essa zona deve ser destinada preferencialmente para uso
residencial, habitação unifamiliar ou coletiva na tipologia de casas.
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Os demais usos, compatíveis com a escala residencial, serão admitidos de forma pontual,
em áreas onde sua ocorrência foi constatada nos levantamentos do projeto de regularização
fundiária, ou nos casos de disponibilidade de área para a implantação de equipamentos
comunitários, ou ainda em locais onde o sistema viário planejado comportar a destinação dos lotes
para usos mais diversificados.

Zona D – correspondem às áreas lindeiras à Via Parque e áreas ambientalmente

protegidas

Esta zona caracteriza-se pela predominância de espécies vegetais, sendo elementos de

integração entre o meio natural e o meio urbano.
São espaços destinados à proteção de áreas ambientalmente sensíveis, aliada à oferta de
áreas para uso público, destinadas a atividades lúdicas, esportivas, culturais e de integração social,
e à promoção do conforto ambiental urbano.
As áreas indicadas pelas Diretrizes para esta zona destinam-se, portanto, à manutenção
e/ou criação de espaços verdes na região, visando: formação de corredores de vegetação, que
liguem Unidades de Conservação; manutenção de permeabilidade do solo para recarga dos
aquíferos; proteção de áreas susceptíveis à erosão; e a conciliação do desenvolvimento urbano
com a conservação dos recursos naturais e a qualidade de vida.
Ainda em relação aos princípios gerais de urbanização e regularização do Setor, faz-se
fundamental considerar também a Via Transbrasília, que interfere com o projeto de regularização
do Setor.
Por meio das Diretrizes Urbanísticas – DIUR 01/2017, novo regramento foi dado para o
chamado Eixo de Dinamização da Via Transbrasília, assim como a implantação da infraestrutura
correspondente. Em linhas gerais, o documento propõe a integração desse empreendimento com
núcleos urbanos adjacentes através da continuidade de caminhos para o fluxo motorizado e para a
mobilidade ativa, por meio de parâmetros e índices urbanísticos específicos, de acordo com a
estratégia de dinamização prevista no PDOT para esse trecho do território (Figura 10).

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Figura 10 - Zoneamento da Via Transbrasília

Fonte: DIUR 01/2017 (2017)

5. CONCEPÇÃO URBANÍSTICA DO PROJETO

5.1 Diretrizes do projeto

5.1.1 Estrutura de projeto

A Proposta de Uso e Ocupação parte de duas premissas basilares: as condicionantes,

ambientais e urbanísticas, descritas pormenorizadamente nos itens 2 e 4 deste documento, e o
mapeamento das ocupações irregulares no Setor, realizado no âmbito do levantamento
aerofotogramétrico, contratado pela Terracap em 2016.
Com o levantamento da aerofotogrametria foi possível delinear os números preliminares
de unidades imobiliárias, permitindo uma aproximação consistente da PUO com o que virá a ser o
projeto executivo. Ainda assim, é importante frisar o caráter estimativo dos números que serão
apontados a seguir, tendo em vista que a divisão de chácaras e a avaliação das áreas não atendidas
no aerolevantamento ainda estão em curso no âmbito do projeto executivo, o que irá ocasionar
aumento na quantidade de unidades imobiliárias inicialmente previstas nesta PUO. Ainda, na fase
de desenvolvimento do projeto executivo, informações serão complementadas com as
condicionantes e soluções apresentadas pela Licença de Instalação.
Além disso, essa estrutura de projeto permitiu que, ainda no âmbito da PUO fosse possível
indicar o sistema viário estruturante a partir de cenários, onde foram avaliados os impactos das
escolhas de projeto diante da realidade fática do Setor. Os cenários estudados e, finalmente a
proposta adotada neste documento serão apresentados no item 5.1.5.

5.1.2 Corredores ecológicos

No que tange ao projeto, registra-se que o Setor está inserido numa região extremamente
importante para conexão de diversas áreas protegidas de pequeno porte. Essas áreas, sem a

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conexão com um núcleo maior, podem perder a função de conservação, pois seu tamanho impede
a manutenção de diversas espécies de fauna e flora.
No EIA/RIMA, através da análise da matriz da paisagem, observou-se que as Áreas
de Relevante Interesse Ecológico – ARIEs, do entorno do empreendimento são fragmentos
isolados que precisam de conectividade com a área núcleo, no caso, o Parque Nacional.
Uma das formas de obter essa permeabilidade é a criação de um corredor ecológico nas
margens do Córrego Vicente Pires (
Figura 11). Esse corredor propiciaria o fluxo gênico para a ARIE do Riacho Fundo
e conexão com outro possível corredor ecológico, que contemplaria as APPs do Córrego
Riacho Fundo, além de ajudar a fortalecer a recuperação e manutenção da APP do Córrego
Vicente Pires.
Figura 11 - Proposta do EIA/RIMA de conexão entre áreas protegidas via corredor ecológico

Fonte: NUREF (2018)

5.1.3 Poligonal de projeto

A DIUR 03/15 reitera e destaca que o Instituto Brasília Ambiental – IBRAM, em 13 de

outubro de 2015 (fl. 472, processo administrativo nº 390.000.461/2014), manifestou-se contrário à
ocupação do Parque Areal, na forma proposta inicialmente pela Terracap, “uma vez que as
propostas de ocupação são incompatíveis com o Módulo I do Parque Areal”. Em face dessa
manifestação, a poligonal de projeto foi reformulada na PUO, excluindo-se a poligonal do Parque.
Além disso, parte da porção noroeste da poligonal foi excluída, devido ao regramento
proposto para o eixo de dinamização da Via Transbrasília, na DIUR 01/2017.

5.1.4 Densidade populacional

Conforme já colocado, a densidade populacional indicada pelo PDOT para o Setor

Habitacional Arniqueira é baixa, ou seja, acima de quinze e até cinquenta habitantes por hectare. A
partir da avaliação feita nesta PUO, a densidade está estimada em torno de 21 (vinte e um)
habitantes por hectare. Por um lado, foram considerados nessa avaliação o aumento da densidade
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com as ocupações irregulares recentes e a divisão das chácaras com uso residencial. Por outro,
considerou-se também a remoção das famílias ocupantes das áreas identificadas como restritivas
pela legislação em vigor. Assim, a densidade populacional mantém-se baixa, com a estimativa inicial
de 7.500 (sete mil e quinhentas) unidades habitacionais, com expectativa de aumento, prevista no
âmbito do desenvolvimento do projeto executivo conforme explicado no item 5.1.1.
É possível afirmar que, pelo pequeno volume de áreas que ainda serão parceladas e pela
densidade atingida até o momento estar bastante abaixo do limite estabelecido no PDOT, não
haverá comprometimento do limite estabelecido na legislação.

5.1.5 Adequações do sistema viário

A reestruturação da ocupação no Setor precisa minimizar os efeitos da fragmentação do

tecido urbano, por isso, as propostas que favorecem a mobilidade, são fundamentais para a
qualificação da área. Partindo desse pressuposto, buscou-se nesta PUO estruturar e hierarquizar o
sistema viário, levando em consideração as Diretrizes Urbanísticas e as necessidades de
deslocamento da população moradora da área, mas também o sistema já existente e a legislação
vigente, em especial o Decreto nº 38.047/17, que trata da normatização viária do DF.
A princípio, avaliou-se nesta PUO a viabilidade da incorporação dos conceitos das vias de
atividades, de circulação e via parque, propostos nas Diretrizes, ao sistema viário existente. As vias
arteriais fariam a ligação leste-oeste (Guará – SMPW Trecho 3 – Arniqueira – Taguatinga), enquanto
as vias coletoras, as ligações norte-sul (Águas Claras / Transbrasília – Arniqueira – Núcleo
Bandeirante).
Para tanto, foram desenhados cenários (cenários 1, 2 e 3) que viabilizassem uma avaliação
mais objetiva, mesmo na escala da PUO, e que permitissem a definição da proposta considerada
mais adequada, no caso o Cenário 3. Verificou-se que, no primeiro cenário, para implantação das
caixas de via de, aproximadamente, 24,30m (Via de Atividades), 22,30m (Via de Circulação) e 15,10
(Via Parque), previstas na Nota Técnica nº 02/2015 – DAUrb/SUAT, seriam necessárias,
aproximadamente 810 desconstituições de cercamentos diversos e 654 desconstituições de
edificações (Figura 12 e Figura 13), em torno de 10% do total de cercamentos ou 5% do total de
edificações.

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Figura 12 - Interferências do sistema viário (DIUR 03/15) com cercamentos: Cenário 1

Fonte: NUREF (2018)

Figura 13 - Interferências do sistema viário (DIUR 03/15) com edificações: Cenário 1

Fonte: NUREF (2018)

Diante dos possíveis impactos sociais gerados, esse se torna um dos grandes desafios
desta PUO – estudar alternativas àquelas propostas nas Diretrizes, no sentido de evitar uma

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quantidade tão grande de desconstituições, mas igualmente mantendo a continuidade das vias.
Assim, estudou-se no âmbito da PUO:

O deslocamento parcial do eixo da via Parque no sentido nordeste;

O desvio parcial de algumas vias de circulação;

A redução da caixa de via das vias de circulação em alguns trechos;

A redução da caixa de via em alguns trechos da via de atividades no centro do
SHAr;
Em um segundo cenário (Figura 14), considerando-se o mínimo de intervenções possíveis,
seriam necessárias 408 desconstituições de cercamentos diversos e 124 desconstituições de
edificações, reduzindo em 6% o total de desconstituições de cercamentos necessárias ou 4,5% de
redução de desconstituições de edificações. Entretanto, nesse Cenário 2 muitas das vias
demonstraram ser inviáveis do ponto de vista da finalidade inicialmente proposta. Destacamos
algumas situações:

A Via 1, definida nas diretrizes como via de circulação e com importância central no
contexto do Setor, tem vários trechos de estreitamento chegando a larguras entre
10 e 12m;

A Via 2, via de atividades com largura inicial de 22,30m, tem dois trechos com
largura de 15m;

A Via 3, de circulação, apesar de estabelecer conexão com a via de circulação
perimetral, demonstrou ser inviável como via de circulação, uma vez que um trecho
extenso tem 8m de largura, característica de via compartilhada;

A Via 4, de circulação, também tem muitos trechos com largura de 8m,
característica de via compartilhada.

Figura 14 – Interferências do sistema viário proposto com lotes: Cenário 2

Fonte: NUREF (2018)

Finalmente, com um terceiro cenário (Figura 15 e Figura 16), promovendo um volume

menor de desconstituições, com o intuito de preservar a função de escoamento de fluxos, mas
também promovendo alguns estreitamentos que não comprometessem exageradamente os fluxos
propostos. Nesse Cenário 3, seriam necessárias 273 desconstituições de cercamentos diversos e
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81 desconstituições de edificações, em torno de 3,5% do total de cercamentos e 0,5% do total de

edificações.
Figura 15 - Interferências do sistema viário proposto com edificações (imagem): Cenário 3

Fonte: NUREF (2018)

Figura 16 - Interferências do sistema viário proposto com edificações: Cenário 3

Fonte: NUREF (2018)

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Também foram mapeadas as transposições de Áreas de Preservação Permanente que se

fazem necessárias, totalizando 19 adequações (Figura 17).

Figura 17 – Transposições de APP

Fonte: NUREF (2018)

Entende-se que, assim, a permeabilidade viária do SHAr é garantida com a formatação de

quatro avenidas em sentido longitudinal, vias arteriais cortadas por vias coletoras, no sentido
transversal.
Destacamos ainda, que a implantação da Via Transbrasília irá aumentar a acessibilidade
do Setor, funcionando como mais uma possibilidade de acesso ao Plano Piloto de Brasília. A
duplicação da via de ligação entre o Polo de Modas do Guará e o SMPW – Quadra 5 é uma
possibilidade de integração viária entre os setores SHAr, SHBS e SMPW – Trecho 3, e uma nova
possibilidade de acesso ao Plano Piloto para os moradores de Arniqueira e Bernardo Sayão, assim
como para os demais habitantes do DF que utilizam a BR-060 como conexão entre o Plano Piloto
e suas residências.

5.1.6 Ocupações que interferem em APP

Conforme diagnóstico elaborado no EIA/RIMA do Setor, a área de projeto apresenta

ocupações que interferem com a Área de Proteção Permanente dos córregos Vereda da Cruz,
Arniqueira, Vereda Grande e Vicente Pires.
Na presente PUO, está sendo adotada para as APPs a seguinte estratégia:

Quando a área ocupada (construída e não construída) pela unidade é passível de
ser ajustada, de forma a retirar a parte localizada dentro de APP, obtendo ainda área maior ou igual
a 125,00m², e frente não inferior a 5,00m, a unidade imobiliária poderá ser registrada com a área e
dimensões posteriores ao ajuste; e

No caso em que a área da ocupação (construída ou não construída), após retirada a
parte localizada dentro de APP, não atinja a área mínima de 125,00m², ou ainda não tenha 5,00m
de dimensão para divisa frontal, não deverá ser criada a unidade imobiliária.

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5.1.7 Ocupações que interferem na faixa de domínio da Estrada Parque Vicente Pires - EPVP

O DER forneceu os limites das faixas de domínio das rodovias que cruzam a poligonal do Setor
Habitacional Arniqueira. No total, foram identificadas 18 interferências com edificações e 18 com
lotes, a partir das informações do aerolevantamento. Para os loteamentos que já estão
consolidados às margens das rodovias, deve-se considerar o artigo 7° do Decreto Distrital nº
27.365/06, que diz que os limites das faixas de domínio serão fixados levando-se em consideração
o projeto de urbanização aprovado pela Secretaria de Estado de Desenvolvimento Urbano e
Habitação do Distrito Federal. A seguir, a Figura 18 localiza essas interferências.

Figura 18 – Interferências ao longo da faixa de domínio da EPVP

Fonte: NUREF (2018)

5.1.8 Área de Parcelamento Condicionado - APC

A presente PUO abrange também áreas do Setor Habitacional Arniqueira que no EIA/RIMA
foram denominadas áreas de Áreas de Monitoramento. Trata-se de áreas que, segundo o
levantamento multitemporal realizado, correspondiam a cursos d’água que foram canalizados e/ou
desviados e/ou aterrados, de forma que hoje encontram-se totalmente antropizados, e onde as
obras realizadas de canalização desses cursos d’água não correspondem aos cursos originais
identificados.
As ocupações localizadas total ou parcialmente nas áreas identificadas como Área de
Monitoramento no EIA/RIMA do Setor foram delimitadas no Projeto de Urbanismo, contratado pela
Terrcap em 2010, por poligonais identificadas como Áreas de Parcelamento Condicionado – APC,
totalizando 28 poligonais, que perfazem 8,21ha ou 0,69% do Setor.
Na presente PUO, está sendo adotada para as APCs a mesma estratégia das APPs:

Quando a área ocupada (construída ou não construída) pela unidade é passível de
ser ajustada, de forma a retirar a parte localizada dentro de APC, obtendo ainda área maior ou igual
a 125,00m², e frente não inferior a 5,00m, a unidade imobiliária poderá ser registrada com a área e
dimensões posteriores ao ajuste; e

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No caso em que a área da ocupação (construída ou não construída), após retirada a

parte localizada dentro de APC, não atinja a área mínima de 125,00m², ou ainda não tenha 5,00m
de dimensão para divisa frontal, não deverá ser criada a unidade imobiliária.
Essas Áreas de Monitoramento ficam sujeitas à anuência dos órgãos ambientais, para
definição do passivo ambiental identificado.

5.1.9 Definição de usos

Com o objetivo de regularizar o assentamento e promover melhores condições urbanas e

de infraestrutura, o projeto de regularização prevê, além de adequações no sistema viário,
introdução de usos na massa predominantemente residencial, como Equipamentos Públicos e
Espaços Livres de Uso Público, institucional, industrial de baixa incomodidade, comercial de bens
e prestação de serviços, assim como o uso misto.
Conforme as condições da atual ocupação, suas limitações, condicionantes do
licenciamento ambiental e estratégias do PDOT, o partido urbanístico tomou como diretrizes:

Adotar tipologias residenciais unifamiliares para a fixação das moradias;

Considerar as dimensões mínimas e máximas dos lotes (125m² até 2.500m²);

Promover o menor número possível de desconstituições;

Regularizar e estimular a instalação de atividades comerciais de pequeno porte,
associadas ao uso residencial, para dinamizar o parcelamento, durante os dias de
semana em horário comercial e, também atender às necessidades diárias dos
moradores, com a implantação do uso misto;

Destinar áreas para Equipamentos Públicos Comunitários e Urbanos – EPCs e
EPUs, além de Espaços Livres de Uso Público – ELUPs;

Atender às demandas sociais; e

Propor o uso misto nas imediações das vias de atividades e de circulação, em faixa
inferior ao que está proposto nas Diretrizes, visando a manutenção da situação
fática;

Nesta etapa de projeto, em que estão definidas apenas manchas de usos, adotar a
denominação genérica de uso misto, coincidente com a Zona A – Vias de Atividades
e Zona B – Vias de Circulação, propostas nas Diretrizes, por entender-se que,
devido ao grau de ocupação na área, com uso predominantemente residencial, o
uso misto se adequaria melhor à situação fática do que o uso comercial puro.
Entende-se que esse uso misto poderá contemplar, na fase de projeto executivo,
além do uso predominantemente residencial citado anteriormente, categorias de
misto diferentes, e até mesmo atividades comerciais e institucionais, de acordo com
os usos identificados no local, quando serão feitas definições de projeto mais
precisas.

Conforme já estabelecido na DIUR 03/2015, poderão ser adotados os instrumentos de

política urbana previstos no PDOT, em especial as Outorgas Onerosas do Direito de Construir –
ODIR, e de Alteração de Uso – ONALT.
ODIR e ONALT são instrumentos que visam justa distribuição dos benefícios e ônus
decorrentes do processo de urbanização e de recuperação da valorização imobiliária que advém
com o potencial urbano conferido às diferentes áreas.
A presente PUO define os lotes de uso residencial unifamiliar nos quais será possível
aplicar a ONALT, para alterá-los para uso misto, levando em consideração o potencial de
desenvolvimento de atividades comerciais.
A aplicação da ONALT será permitida ao longo das vias de atividades e circulação,
naqueles lotes com frentes voltadas para as vias (Figura 19), após a regularização fundiária do
projeto urbanístico em questão.

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Figura 19 – Mapeamento da aplicação de ONALT no SHAr

Fonte: NUREF (2018)

5.1.10 Áreas públicas

Nesta Proposta de Uso e Ocupação, para definição das áreas públicas, foram mapeadas
as áreas desocupadas, considerando: as áreas já ocupadas, o atual sistema viário e as APPs
identificadas na poligonal. Este mapeamento foi fundamental para que se pudesse verificar a
possibilidade de cumprimento ao estabelecido nas Diretrizes Urbanísticas e no PDOT, sem que se
perdesse de vista a realidade fática das ocupações.
Para efeito de cálculo, foi considerada a área total da poligonal do Setor excluídas as Áreas
de Preservação Permanente e a faixa de domínio da Estrada Parque Vicente Pires, conforme
preconizado nas Diretrizes. A área resultante foi denominada área parcelável, conforme
demonstrado na Tabela 3 a seguir:

Tabela 3 – Área parcelável do Setor

DESCRIÇÃO ÁREA (ha)

Poligonal do Setor Habitacional Arniqueira (PDOT) 1.189,60

Área de Preservação Permanente - APP (EIA-RIMA) 216,73
Faixa de Domínio EPVP (DER) 9,55
ÁREA PARCELÁVEL 963,32
Fonte: NUREF (2017)

Como áreas ocupadas, foram consideradas todas aquelas edificadas e que não se
encontram em Áreas de Preservação Permanente.
Como áreas desocupadas, foram consideradas:

Áreas desocupadas suscetíveis a ocupações irregulares;

Áreas vazias e propícias a destinação residencial;
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Áreas desocupadas limítrofes à APPs e fundos de lotes;

Áreas desocupadas destinadas inicialmente, no âmbito do projeto urbanístico, à


equipamentos públicos e que ainda se encontram vazias; e

Áreas vazias remanescentes de divisões de chácaras.
Destacamos a classificação criada como “área desocupadas a definir”, definida por áreas
desocupadas que ainda não foram avaliadas no que diz respeito ao uso e que, portanto, não serão
contabilizadas no cálculo de áreas públicas, no âmbito da PUO. Essas áreas perfazem um total de
62,81ha ou 5,28% do Setor.
Depreende-se dos cálculos que a área pública mínima necessária, segundo as Diretrizes
Urbanísticas, é de 96,33ha, 10% da área parcelável, e as áreas desocupadas identificadas até o
momento perfazem um total de 45,70ha, 3,84% da área parcelável.
Para o cálculo da área pública nesta proposta, foram definidos:

45,10ha para EPC, 4,68% da área parcelável;

9,00ha para EPU, 0,93% da área parcelável;

61,12ha para parques, 6,34% da área parcelável; e

3,86ha para ELUP, 0,40%, da área parcelável.
Verificou-se que, como resultado, obteve-se 119,06ha, o equivalente a 12,36% da área
parcelável.
Segundo o PDOT, a área pública mínima necessária é de 118,96ha, 10% do Setor
Habitacional Arniqueira, e conforme demonstrado nos cálculos da Tabela 4, verifica-se o somatório
da quantidade de EPC, EPU, Parque e ELUP é de 10,01% da área do Setor.
Com isso, é possível afirmar que há condições de atendimento aos percentuais legais de
áreas públicas dentro do próprio Setor tanto de acordo com as Diretrizes Urbanísticas, como de
acordo com o Plano Diretor, mais restritivo, considerando, evidentemente, que as ocupações
irregulares não avançarão sobre as áreas desocupadas identificadas.

5.1.10.1 Parque urbano/vivencial

Em função da sensibilidade ambiental da área onde se insere o presente projeto e da

grande quantidade de Unidades de Conservação próximas, o estudo ambiental propõe incrementar
a área de conservação localizada dentro da poligonal do Setor, por meio da criação de um parque
urbano/vivencial, abrangendo áreas em volta das cabeceiras e APPs dos córregos que atravessam
a área de estudo. A proposta se apoia em dois motivos principais: (i) boa parte das áreas que
circundam as APPs dos Córregos Vereda da Cruz, Arniqueira e Vereda Grande são impeditivas ao
parcelamento urbano, em função da declividade do terreno (mais de 30% de inclinação); por isso,
o Estudo Ambiental sugeriu que essas áreas fossem transformadas em Parque, com uso urbano e
vivencial, o que vem ao encontro das necessidades dos moradores da região. E (ii), como parte da
área do Parque Areal possui ocupações irregulares, que foram incluídas na poligonal da ARINE
Arniqueira, o EIA sugeriu manter as ocupações localizadas fora de APP e, como compensação,
utilizar as áreas com declividade maior que 30%, e as faixas não ocupadas entre 15m e 30m a partir
da margem dos córregos, para incrementar a área do parque proposto.
Assim, além de áreas de lazer e atividades de educação ambiental, nessa nova área de
parque urbano poderão ser implantadas ciclovias e circuitos de micro-ônibus integrados aos
transportes públicos de massa, de modo a diminuir o fluxo automotor no Setor, minimizando o
desequilíbrio entre uso do solo e preservação ambiental.
Conforme descrito nas Diretrizes, tendo em vista o histórico do parque e diante da intensa
ocupação irregular do solo na vizinhança, o EIA/RIMA do SHAr recomendou a efetiva implantação
do Parque Areal, atendendo aos preceitos da preservação ambiental e de qualificação social através
de práticas esportivas e de lazer, conforme recomendado no plano diretor elaborado em 2009. A
definção da nova poligonal do Parque Areal, considerando a situação fática e a compensação
proposta pelo EIA/RIMA, será definida conjuntamente pela Terracap e Ibram, no âmbito dos projetos
executivos de urbanismo.

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5.1.11 Quadro síntese de unidades imobiliárias

Tabela 4 – Quadro síntese de unidades imobiliárias e áreas públicas

ÁREA ÁREA (% da área ÁREA (% da
DESTINAÇÃO
(ha) parcelável) área do SHAr)
ÁREA PASSÍVEL DE PARCELAMENTO
1.UNIDADES IMOBILIÁRIAS
a) Residencial Unifamiliar 446,50 43,35 37,53
b) Residencial Unifamiliar (possibilidade de ONALT
57,44 5,96 4,83
para Uso Misto em Via de Atividades)
c) Residencial Unifamiliar (possibilidade de ONALT
72,41 7,52 6,09
para Uso Misto em Via de Circulação)
d) Uso Misto 4,83 0,50 0,04
e) Equipamento Público Comunitário - EPC 45,10 4,68 3,79
f) Equipamento Público Urbano - EPU 9,00 0,93 0,76
g) Parque (mínimo de 50% de permeabilidade) 61,12 6,34 5,14

2. ESPAÇOS LIVRES DE USO PÚBLICO 3,86 0,40 0,32

Área Pública(1): (1e + 1f+1g) + 2 119,07532 12,36 10,01

Fonte: NUREF (2018)
(1) Conceito de Área Pública conforme o disposto na Seção IV da Lei Complementar n° 803 (PDOT 2009) atualizada pela
Lei Complementar n° 854 (PDOT 2012).

5.1.12 Altura máxima e número de pavimentos

A altura máxima é a medida vertical máxima permitida para uma edificação, contada a
partir do ponto definido como cota de soleira. A cota de soleira é a cota ou nível altimétrico do lote
ou projeção que determina o pavimento térreo, medida no perfil natural do terreno, de acordo com
as curvas de nível do SICAD em escala 1:2000, a partir da qual se definirá a altura máxima e o
número de pavimentos. O método para definição da cota de soleira, será definido no âmbito do
projeto executivo, conforme o item 3.2.2 da DIUR 03/15, em conformidade com os aspectos físicos
do terreno:

ponto médio da edificação: cota altimétrica correspondente ao ponto médio
da projeçao da área da edificação no lote ou projeção;

cota altimétrica média do lote: resultante do somatório das cotas altimétricas
dos vértices do lote ou projeção, dividido pelo número de vértices, sendo
que nos casos em que não existam vértices utiliza-se a média das cotas
altimétricas mais alta e mais baixa do lote ou projeção;

ponto médio da testada frontal: corresponde à cota altimétrica medida no
meio da testada frontal do lote ou projeção;

ponto mais alto do terreno: corresponde a mais alta cota altimétrica do lote
ou projeção.

A Figura 20, apresenta os parâmetros complementares definidos na DIUR.

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Figura 20 - Parâmetros de ocupação do solo das unidades imobiliárias

Fonte: DIUR 03/15 (2016)

Observações:
A altura máxima das edificações deve ser considerada a partir da cota de soleira, sendo
excluídos do cômputo da altura os seguintes elementos: caixas d’água, casas de máquinas,
antenas, chaminés, campanários e para-raios.
Os limites máximos de altura indicados nestas Diretrizes podem ser ultrapassados para os
equipamentos públicos comunitários, cujas atividades assim o exigirem.
Os parâmetros de altura máxima e número de pavimentos ficam condicionados à análise
da autoridade aeroportuária.
- Para a construção de dois ou mais pavimentos será obrigatória a apresentação de laudo
de sondagem atestando a suficiente resistência do solo.
Será admitida a construção de castelo de água cuja altura poderá ser superior a máxima
estabelecida nessa tabela, desde que justificada pelo projeto de instalações hidráulicas ou exigência
do Corpo de Bombeiros.

5.1.12.1 Síntese da Proposta de Uso e Ocupação

Apresentamos a síntese da Proposta de Uso e Ocupação com o partido adotado, a partir
da legislação, das diretrizes de projeto e das restrições e condicionantes da realidade da ocupação
do Setor (Figura 21).

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 Companhia Imobiliária de Brasília

Figura 21 – Proposta de usos em desenvolvimento

Fonte: NUREF (2018)

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