港漂错买美孚「影印契」楼 难造按揭 40万订金恐全失 大律师提醒需3大理据终止交易

楼契就等同物业身份证，一旦缺失或不完整，不论买卖都会非常麻烦。日前有一宗关于美孚「无契楼」买卖报道，事主于透过地产中介购入一个400多尺物业，但落订后一个月才收到律师通知，原来所购买单位是「无契楼」，只有一份「影印契」，或会影响银行上会，更大大影响物业价值。执业大律师陆伟雄向《星岛头条》表示，理论上买家可以终止交易，并追讨订金。他建议，买家可提出在临时买卖合约中，列明若楼契有问题，交易可无条件取消等条款，以保障自己利益。

报道指，该名「港漂」李小姐今年1月初打算在港置业，代理向她推介美孚新邨一个面积约446方尺的低层单位，业主叫价410万，超出李小姐预算。翌日，代理游说她先付支票再谈价钱，签订临时买卖合约，如果价钱谈不拢，便会归还支票。如是者，李小姐便付了15万「细订」，其后业主爽快还价至383万，于是双方于1月中签订买卖合约，再付30万「大订」。

「港漂」李小姐以383万购入一个美孚新邨单位，付大订后才被律师告知该物业只有楼契核证副本，即｢影印契」。

涉事地产经纪：业主无提及是「影印契」

然而，到了2月，李小姐收到律师通知，指上述美孚单位是「无契楼」，物业没有原楼契，只有楼契核证副本，即｢影印契」。起初，对楼宇买卖不了解的李小姐以为「影印契」并无问题，认为原业主已宣誓补领副本，已相当于在内地拥有房产证。其后，她才了解到物业若缺乏正本楼契，将来出售时或会折让20%至30%。此外，「影印契」或会影响上会，如果银行拒绝承造按揭，她只能终止交易，料损失40多万订金。

李小姐就业主是否故意隐瞒「无契」一事，质问涉事地产经纪，对方回覆指，土地查册并没有显示遗失，业主亦无提及，又称一般楼契都是经律师楼给予地产经纪，不清楚是否齐全，亦未被告知。

楼契就等同物业身份证，一旦缺失或不完整，不论买卖都会非常麻烦。

补领核证副本 仍会视作楼契不完整

中原训练学院院长郭昶曾为《星岛头条 》拆解楼契问题，他指，遗失楼契等同于遗失物业业权的身份证明，对买方律师及银行而言，难以确定当中会否物业押记的隐藏债务，甚至难以百分百肯定业权的拥有权。

楼契涉及多份文件，除了以往买卖双方签署的文件正本，例如买卖合约或转让契外，亦包括公开资料如地契或大厦公契等。郭昶表示，当发现有楼契不完整情况，一般要经律师从田土厅勾回「核证副本」（Certified true copy），业主需要宣誓遗失了楼契，但不是每一份楼契都可以取「核证副本」，例如一些关于业权根源（Root of title）的文件未有在土地注册处登记，正本一旦遗失，不能委托律师取回「核证副本」，楼契便会变成缺契。

相关新闻：业主遗失楼契酿成大祸 损失达1500万元 专家教「无契楼」急救方法

郭昶直言，买卖通常会在田土厅登记，新楼楼契也较容易追查，惟旧楼多年来资料库不一定齐全，假设其中一手交易断链，文件不齐全，一律当是有业权瑕疵（Title Defect）。他指，理论上无契楼放售价格起码要低于市场价值3成，才有吸引力。

大律师：3大理据可终止交易并追讨订金

如果买家发现购入的单位只有「影印契」，而业主及地产代理事前没有披露，可以怎样处理？执业大律师陆伟雄认为，如果是临约阶段，理论上可以终止交易，并追讨订金。

首先，虽然业主是经过宣誓，才可补领楼契核证副本，但完全不能取代到正本。同时，假如影印本的完整度不足，有大量文书缺失，卖家无法证明自己拥有有效业权，无法将业权无瑕疵地交给买家，买家可以此作为终止交易的理由。

执业大律师陆伟雄认为，事主理论上可以终止交易，并追讨订金。

其次，一旦转手后，有其他人声称持有该物业的楼契，买家将无法用正本去证明自己拥有单位的完整业权，可能会引发业权疑虑，造成法律纠纷。

另外，「影印契」会直接影响承造按揭，原因是银行对补契或缺契物业处理非常谨慎，对大多数买家来说是致命伤，若未能承造按揭，买家根本没有能力完成整个交易，这亦可作为终止交易的理由。

买家若担心楼契有问题，陆伟雄建议可在临时买卖合约中加入条款，例如楼契有问题，交易可无条件取消。

临约中加入条款

若买家要保障自己，陆伟雄表示，最理想是签临时买卖合约前，主动向地产代理及卖方查问业权是否良好和完整。如已向卖家发问而对方作出失实陈述，将属于卖方责任。他亦建议买家可提出在临时买卖合约中，列明若楼契有问题，交易可无条件取消等条款。

延伸阅读：港漂控诉误购马鞍山凶宅 大律师教3招自保

无论租屋或买楼，普罗大众都会对「凶宅」敬而远之；不过，最近有港漂的家人在港误购凶宅单位，并在小红书发文投诉有业主及地产中介存心隐瞒。中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰建议，买家应主动向代理询问是否凶宅，因为现时并没有法定规例要求代理主动披露有关资讯。

非官方定义4类事故单位等级：