拆息回落 刺激买家入市 李声扬：「震走」实力较差投资者 楼市有望见底
2025-05-11 06:00 
近期笔者做网台节目，其中一集主题是「买唔买楼好？」。此话题必然是收视保证，皆因人人是专家。但笔者却不是专家，本栏也不是特别「唱好」楼市，只是笔者向来不太认同主流意见。十年八年前人人一面倒睇好，「唔买就笨」，笔者却有点戒心；现在人人看淡，笔者却不认为楼市永无翻身之日。主流看得太好时，笔者没看得那么好；主流看得很淡时，笔者也没看得那么淡。
有关楼市有机会回稳的因素，本栏已经写过不少。整体来说，那些因素仍然存在。移民潮或者仍未完结，但已开始放慢，更有港人低调回流。与此同时，香港整体人口数字，也在回稳。当然那些高才通，未必会置业，甚至未必在香港留很久。但他们还是要有地方住，还是要租楼，这也会间接支持楼市。同样道理，香港服务业输入不少外劳，外劳差不多肯定不会在香港买楼，但有时雇主要提供宿舍，这也会间接支持楼市。
楼价下跌的同时，租金却在升，可见「经济」未必太差，楼价跌似乎是估值问题。事实上，香港首季的经济增长数字相当不错，到底「经济」是不是真的很差呢？固然我们看到不少餐厅结业，商铺和写字楼租金在跌。但同时间，失业率和通胀都低，不见得是世界末日。
香港利息应已见顶
当然更重要的是，银行拆息回落。详情笔者就不多说，但读者都会见到，香港银行体系结馀在短短几天内，由400亿升至1700亿。利息不外乎是「金钱的价钱」，银行体系结馀多了，拆息自然回落。一个月拆息在短时间已由近4厘回落至2厘水平，是2022年9月以来低位。以此计算，新造按揭的实际按息大约是3.39厘，比封顶的3.5厘更低，是2023年2月以来首次。换句话讲，供楼人士的负担，将会减轻。这也代表更多潜在买家可以入市，购买更贵的单位。难怪近期新地（016）和恒地（012）的股价急升。当然，拆息上升可能只是暂时，但美国整体息口将会下调，看来仍是大概率事件，香港的利息应该也已见顶。
楼市成交转趋活跃
事实上，近期发展商推出的楼盘，整体反应还算不错。开价固然是比发展商几年前的「预期」低了不少，但至少看到只要减价，市场就有不少承接力。整体而言，上个月的物业买卖达到7244宗，是5个月高位，楼市成交转趋活跃（难怪美联股价强势）。
近期也有不少短炒获利个案，除了早前本栏写过「Ken Sir」买的细价楼外，近期传媒报导，有投资者去年底买入北角老牌屋苑城市花园，近650万买入，早前760万沽出，不足半年已获利100万（未扣除使费）。同时间，也有投资者买入旺角60年历史的旧年单位，一个月已升值9%。当然这些新闻，部份是因为地产经纪「放料」，但他们总不能无中生有，似乎不少物业的价值，已变得合理。
或消化沽盘后见底
不过值得留意的是，由于零售和饮食业情况依然恶劣，所以大家往往看到不少「劈价」个案，背后很可能是因为老板本业出了问题，要卖楼救亡，甚至是被银行「call loan」。笔者就不公开名字，但近半年，几家结业的连锁店，都有看到公司老板变卖物业的情况。此情况可能仍陆续有来，所以楼市可能有最后一段压力。但，跌市往往就以「震走」持货能力较差的投资者告终。有理由相信，市场在消化这些沽盘后，有机会见底。
Patreon作者 李声扬
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