H按实际利率降至2.26厘 每月供款悭逾3300元 即睇「供平过租」屋苑 一个回报逾5厘

本港1个月银行同业拆息（HIBOR）持续下跌，与供楼按揭利率相关的一个月HIBOR，今日（20日）跌穿1厘大关，报0.96厘，连跌三个工作日，创2022年7月以来新低。与本月初、5月2日的3.98厘比较，一个月HIBOR已累计跌逾3厘。根据中原数据，143个成份屋苑之中，今年3月份租金回报达4厘或以上的屋苑达到有23个，其中以嘉辉花园5.07厘最高。

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近期拆息持续回落，以普遍H按计划「H+1.3厘」计算，H按实际按息报2.26厘，较封顶息率3.5厘大幅减少1.24厘。以平均按揭额500万计，与月初用巿场封顶息3.5%计，按息减幅已达1.24厘，每月供款减少约3,341元，减幅达14.9%。

部份回报达4厘或以上屋苑：

中原数据显示，在143个成份屋苑中，2025年3月租金回报达4厘或以上的屋苑有23个，较2月减少2个，回报率较高的包括嘉辉花园（5.07厘）、美景花园（4.96厘），得宝花园（4.72厘），荃威花园（4.64厘），黄埔新村（4.59厘）及置富花园（4.54厘）。

主要屋苑方面，3月租金回报达4厘或以上的屋苑就有沙田第一城及美孚新邨，回报率分别是4.4厘及4.36厘。

中原按揭王美凤：H按料徘徊2至3厘

中原按揭董事总经理王美凤表示，一个月拆息续跌至0.96%，令港美息差骤然拉阔至逾3厘之现象在过往罕见，过往即使银行体系结馀高于现时水平，导致港美息差拉阔，港息低于美息差幅甚少超过2厘；今次资金涌港与金融海啸后因环球量宽（QE)）造成游资过多情况不同，市场停泊资金稍后或用作不同活动如股票投资需求、企业派息等，当银行体系结馀大幅供过于求回复正常化，拆息或逐步回升。她表示，拆息将因应港元需求变化而调整，1个月拆息上落波幅仍甚大，H按实际息率将主要在约2厘至3厘上落。

她指，H按与P按息差已大幅扩大至逾1厘，有一点需特别留意，尽管H按息率一度下跌至2.49厘，但银行并非以H按息率计算入息要求，而是以H按之封顶息率（即上述P按封顶息，目前主要为3.5%）计算供款占入息比率，故此置业人士应确保有足够入息水平符合要求，以免失却预算。

中原按揭董事总经理王美凤。

经络按揭转介首席副总裁曹德明表示，现时HIBOR处于低水平，H按供楼人士的利息低于锁息上限，比P按供楼更为优惠，其优势已即时反映出来。即使未来息口有机会回升时，H按业主仍可继续以封顶息率供楼，属「进可攻、退可守」的按揭计划，料H按将会主导市场，H按选用比例亦将会再次回升。

至于未来拆息走势将视乎市场对于港元的高需求是否持续，如银行体系总结馀持续维持于千亿港元水平以上，HIBOR短期内仍会徘徊于1至2厘区间。

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