G.R. No. 195443.  September 17, 2014.

*
 
JUANARIO  G.  CAMPIT,  petitioner,  vs.  ISIDRA  B.
GRIPA,  PEDRO  BARDIAGA,  and  SEVERINO
BARDIAGA,  represented  by  his  son  ROLANDO
BARDIAGA, respondents.

Remedial Law; Civil Procedure; Judgments; Res Judicata;
The  doctrine  of  res  judicata  provides  that  a  final  judgment  on
the  merits  rendered  by  a  court  of  competent  jurisdiction,  is
conclusive  as  to  the  rights  of  the  parties  and  their  privies  and
constitutes  as  an  absolute  bar  to  subsequent  actions  involving
the same claim, demand, or cause of action.—A matter adjudged
with finality by a competent court

_______________

*  SECOND DIVISION.

457

VOL. 735, SEPTEMBER 17, 2014 457

Campit vs. Gripa

having  jurisdiction  over  the  parties  and  the  subject  matter

already  constitutes  res  judicata  in  another  action  involving  the
same cause of action, parties and subject matter. The doctrine of
res  judicata  provides  that  a  final  judgment  on  the  merits
rendered by a court of competent jurisdiction, is conclusive as to
the  rights  of  the  parties  and  their  privies  and  constitutes  as  an
absolute  bar  to  subsequent  actions  involving  the  same  claim,
demand,  or  cause  of  action.  Thus,  the  validity  of  petitioner’s
title,  having  been  settled  with  finality  in  Civil  Case  No.
15357, could no longer be reviewed in the present case.
Same; Same; Same; Execution of Judgments; Under Section
6, Rule 39 of the Rules of Court, a final and executory judgment
may be executed by the prevailing party as a matter of right by
mere  motion  within  five  (5)  years  from  the  entry  of  judgment,
failing  which  the  judgment  is  reduced  to  a  mere  right  of  action
which  must  be  enforced  by  the  institution  of  a  complaint  in  a
regular  court  within  ten  (10)  years  from  finality  of  the
judgment.—The  August  8,  1978  decision  in  Civil  Case  No.
15357,  however,  was  not  executed  or  enforced  within  the  time
allowed under the law. Under Section 6, Rule 39 of the Rules of
Court,  a  final  and  executory  judgment  may  be  executed  by  the
prevailing party as a matter of right by mere motion within five
(5) years from the entry of judgment, failing which the judgment
is  reduced  to  a  mere  right  of  action  which  must  be  enforced  by
the  institution  of  a  complaint  in  a  regular  court  within  ten  (10)
years from finality of the judgment. It appears that no motion or
action  to  revive  judgment  was  ever  filed  by  the  respondents  —
the  prevailing  party  in  Civil  Case  No.  15357,  to  execute  and
enforce  the  August  8,  1978  decision.  The  title  to  the  subject
property,  therefore,  remained  registered  under  the  petitioner’s
name.  As  the  petitioner  argued,  his  title  had  already  become
incontrovertible  since  the  Torrens  system  of  land  registration
provides for the indefeasibility of the decree of registration and
the certificate of title issued upon the expiration of one (1) year
from the date of entry of the registration decree.
Civil  Law;  Land  Registration;  Torrens  System;  The
Torrens  system  of  registration  cannot  be  used  to  protect  a
usurper from the true owner, nor can it be used as a shield for
the  commission  of  fraud,  or  to  permit  one  to  enrich  oneself  at
the  expense  of  others.—We  cannot,  however,  allow  the
petitioner  to  maintain  his  title  and  benefit  from  the  fruit  of  his
and his predecessors’ fraudulent acts at the

458

458 SUPREME COURT REPORTS ANNOTATED

Campit vs. Gripa

expense  of  the  respondents  who  are  the  rightful  owners  of  the
subject  property.  The  Torrens  system  of  registration  cannot
be used to protect a usurper from the true owner, nor can it
be used as a shield for the commission of fraud, or to permit
one  to  enrich  oneself  at  the  expense  of  others.
Notwithstanding  the  indefeasibility  of  the  Torrens  title,  the
registered  owner  can  still  be  compelled  under  the  law  to
reconvey the property registered to the rightful owner under the
principle  that  the  property  registered  is  deemed  to  be  held  in
trust  for  the  real  owner  by  the  person  in  whose  name  it  is
registered.  The  party  seeking  to  recover  title  to  property
wrongfully  registered  in  another  person’s  name  must  file  an
action  for  reconveyance  within  the  allowed  period  of  time.  An
action  for  reconveyance  based  on  an  implied  or  constructive
trust  prescribes  in  ten  (10)  years  from  the  issuance  of  the
Torrens title over the property. There is, however, an exception
to  this  rule  where  the  filing  of  such  action  does  not  prescribe,
i.e.,  when  the  plaintiff  is  in  possession  of  the  subject
property,  the  action,  being  in  effect  that  of  quieting  of  title
to the property, does not prescribe.

PETITION  for  review  on  certiorari  of  the  decision  and

resolution of the Court of Appeals.
The facts are stated in the opinion of the Court.
Juanito I. Velasco, Jr. for petitioner.
Nolan R. Evangelista for respondents.

BRION,  J.:
We  review  in  this  petition  for  review  on  certiorari1
the  decision2  dated  May  13,  2010  and  resolution3  dated
January 27, 2011 of the Court of Appeals (CA) in C.A.­
G.R. CV No. 92356. The CA dismissed the appeal filed
by petitioner Juanario

_______________

1  Under Rule 45 of the Rules of Court; Rollo, pp. 11­22.
2    Penned  by  CA  Associate  Justice  Amelita  G.  Tolentino,  with
Associate  Justices  Normandie  B.  Pizarro  and  Ruben  C.  Ayson,
concurring; Rollo, pp. 24­35.
3  Rollo, pp. 37­41.

459

VOL. 735, SEPTEMBER 17, 2014 459
Campit vs. Gripa

Campit  to  the  decision4  of  the  Regional  Trial  Court

(RTC), Branch 38, Lingayen, Pangasinan, which ordered
him to surrender a Transfer Certificate of Title (TCT) that
was found to have been fraudulently issued in his name.
 
Factual Antecedents
Subject  of  this  case  is  a  2.7360­hectare  agricultural
land  situated  in  Umangan,  Mangatarem,  Pangasinan,
presently occupied by respondents Isidra B. Gripa, Pedro
Bardiaga, and Severino Bardiaga, represented by his son
Rolando  Bardiaga,  but  covered  by  TCT  No.  122237
issued in the petitioner’s name.5 The petitioner claimed to
have purchased the property from his father Jose Campit
in 1977.6
On  the  other  hand,  respondents  Isidra  Gripa,  Pedro
Bardiaga  and  Severino  Bardiaga  (as  represented  by  his
son, Rolando Bardiaga) claimed to be the rightful owners
of the subject property, as earlier adjudged by the court in
Civil  Case  No.  11858  decided  on  June  12,  1961,  and  in
Civil Case No. 15357 decided on August 8, 1978.7
The  Court,  in  these  cases,  cancelled  the  titles  of  the
petitioner and his father Jose because they were obtained
through  the  misrepresentation  of  the  petitioner’s
grandfather,  Isidro  Campit.8  The  respondents  further
contended  that  they  have  long  desired  to  divide  the
subject  property  among  themselves,  but  the  petitioner
adamantly refused to surrender his title to the property to
them,  or  to  the  Register  of  Deeds,  despite  their  formal
demand.9

_______________

4  Dated August 13, 2008; Rollo, pp. 42­46.
5  Id., at p. 25.
6  Id., at p. 26.
7  Id., at p. 25.
8  Id., at pp. 25­26.
9  Id., at pp. 26 and 55.

460

460 SUPREME COURT REPORTS ANNOTATED
Campit vs. Gripa

 
Due to the petitioner’s continued refusal to surrender
the subject TCT, the respondents filed anew an action for
annulment  and  cancellation  of  title  with  the  RTC  on
August 15, 2003, docketed as Civil Case No. 18421.10
The  petitioner  opposed  the  respondents’  action  and
argued that the August 8, 1978 decision in Civil Case No.
15357,  which  declared  his  title  null  and  void,  could  no
longer  be  enforced  because  its  execution  was  already
barred by the Statute of Limitations, as the said decision
was  never  executed  within  10  years  from  July  19,  1979
— the date of finality of the judgment.11
Noting that the action filed by the respondents was not
one for revival of judgment, the RTC proceeded to hear
the case and, in a decision dated August 13, 2008, ruled
in the respondents’ favor, in this wise:

WHEREFORE,  considering  that  the  Transfer  of  Certificate

of  Title  No.  122237  issued  in  the  name  of  defendant  Juanario
Campit had earlier been declared null and void in the decision of
the  Court  of  First  Instance  of  Pangasinan  (sic)  Civil  Case  No.
15357, judgment is hereby rendered in favor of the plaintiffs, as
follows:
a)  Ordering  the  defendant  Juanario  Campit  to  surrender  the
said Transfer of Certificate of Title No. 122237 within a period
of fifteen (15) days from finality of this decision to the Register
of (sic) Pangasinan for its cancellation;
b)  Ordering  the  Register  of  Deeds  of  Pangasinan  to  cancel
TCT  No.  122237  in  the  event  that  Juanario  Campit  fails  to
surrender the same within the period given to him, and to revive
the title issued in the name of Mariano Campit.

_______________

10  Id., at p. 26.
11  Id., at p. 44.

461

VOL. 735, SEPTEMBER 17, 2014 461
Campit vs. Gripa

 
Costs against the defendant.
SO ORDERED.

On appeal, the CA, in a decision dated May 13, 2010,
affirmed the RTC and held that:

Not  being  the  true  owner  of  the  subject  property,  the
subsequent  issuance  of  a  certificate  of  title  to  the  defendant­
appellant  does  not  vest  him  ownership  over  the  subject  land.
Registration of real property under the Torrens System does not
create  or  vest  title  because  it  is  not  a  mode  of  acquiring
ownership.

The petitioner moved to reconsider, but the CA denied
his motion in a resolution dated January 27, 2011, hence,
the filing of the present petition for review on certiorari
with this Court.
The Petition
In his petition before this Court, the petitioner argues
that his title to the subject property must prevail not only
because  the  August  8,  1978  decision  in  Civil  Case  No.
15357, which declared his title null and void, was never
executed,  but  also  because,  under  the  Torrens  system  of
registration,  a  certificate  of  title  is  an  indefeasible  and
incontrovertible  proof  of  ownership  of  the  person,  in
whose  favor  it  was  issued,  over  the  land  described
therein.  He  now  contends  that  he  had  acquired  the
property in good faith and for valuable consideration and,
thus, entitled to own and possess the subject property.
Our Ruling
We find no merit in the petitioner’s arguments.
The issue on the validity of the petitioner’s title to the
subject property has long been settled in Civil Case No.
15357,

462

462 SUPREME COURT REPORTS ANNOTATED
Campit vs. Gripa

where  the  court,  in  its  decision  dated  August  8,  1978,
which became final and executory on July 19, 1979, had
found and declared the petitioner’s title null and void by
reason of fraud and misrepresentation.
A matter adjudged with finality by a competent court
having jurisdiction over the parties and the subject matter
already  constitutes  res  judicata  in  another  action
involving  the  same  cause  of  action,  parties  and  subject
matter. The doctrine of res judicata provides that a final
judgment on the merits rendered by a court of competent
jurisdiction,  is  conclusive  as  to  the  rights  of  the  parties
and  their  privies  and  constitutes  as  an  absolute  bar  to
subsequent actions involving the same claim, demand, or
cause of action.12 Thus, the validity of petitioner’s title,
having  been  settled  with  finality  in  Civil  Case  No.
15357,  could  no  longer  be  reviewed  in  the  present
case.
The August 8, 1978 decision in Civil Case No. 15357,
however,  was  not  executed  or  enforced  within  the  time
allowed  under  the  law.  Under  Section  6,  Rule  39  of  the
Rules  of  Court,  a  final  and  executory  judgment  may  be
executed  by  the  prevailing  party  as  a  matter  of  right  by
mere  motion  within  five  (5)  years  from  the  entry  of
judgment,  failing  which  the  judgment  is  reduced  to  a
mere  right  of  action  which  must  be  enforced  by  the
institution  of  a  complaint  in  a  regular  court  within  ten
(10) years from finality of the judgment.13
It appears that no motion or action to revive judgment
was ever filed by the respondents — the prevailing party
in  Civil  Case  No.  15357,  to  execute  and  enforce  the
August 8, 1978 decision. The title to the subject property,
therefore,  remained  registered  under  the  petitioner’s
name. As the petitioner ar­

_______________
 12  Taganas v. Emuslan, 457 Phil. 305; 410 SCRA 237 (2003), citing
Allied  Banking  Corporation  v.  Court  of  Appeals,  G.R.  No.  108089,
January 10, 1994, 229 SCRA 252.
13    Villeza  v.  German  Management  and  Services,  Inc.,  G.R.  No.
182937, August 8, 2010, 627 SCRA 425, 431.

463

VOL. 735, SEPTEMBER 17, 2014 463
Campit vs. Gripa

gued, his title had already become incontrovertible since
the  Torrens  system  of  land  registration  provides  for  the
indefeasibility  of  the  decree  of  registration  and  the
certificate  of  title  issued  upon  the  expiration  of  one  (1)
year from the date of entry of the registration decree.14
We cannot, however, allow the petitioner to maintain
his  title  and  benefit  from  the  fruit  of  his  and  his
predecessors’  fraudulent  acts  at  the  expense  of  the
respondents  who  are  the  rightful  owners  of  the  subject
property. The Torrens system of registration cannot be
used  to  protect  a  usurper  from  the  true  owner,  nor
can it be used as a shield for the commission of fraud,
or  to  permit  one  to  enrich  oneself  at  the  expense  of
others.15
Notwithstanding  the  indefeasibility  of  the  Torrens
title,  the  registered  owner  can  still  be  compelled  under
the law to reconvey the property registered to the rightful
owner16 under the principle that the property registered is
deemed  to  be  held  in  trust  for  the  real  owner  by  the
person  in  whose  name  it  is  registered.17  The  party
seeking to recover title to property wrongfully registered
in  another  person’s  name  must  file  an  action  for
reconveyance within the allowed period of time.
An  action  for  reconveyance  based  on  an  implied  or
constructive  trust  prescribes  in  ten  (10)  years  from  the
issuance of the Torrens title over the property.18 There is,
however,  an  exception  to  this  rule  where  the  filing  of
such action does not prescribe, i.e., when the plaintiff is
in possession of the

_______________

14  Section 32 of Presidential Decree No. 1529.
15    Gustillo  v.  Maravilla,  48  Phil.  442  (1925);  Sps.  Lopez  v.  Sps.
Lopez, G.R. No. 161925, November 25, 2009, 605 SCRA 358.
16    Amerol  v.  Bagumbaran,  No.  L­33261,  September  30,  1987,  154
SCRA 396, 406­407.
 17  Id.
18  Walstrom v. Mapa, Jr., No. L­38387, January 29, 1990, 181 SCRA
431, 442.

464

464 SUPREME COURT REPORTS ANNOTATED
Campit vs. Gripa

subject  property,  the  action,  being  in  effect  that  of

quieting of title to the property, does not prescribe.19
In  the  present  case,  the  respondents,  who  are  the
plaintiffs  in  Civil  Case  No.  18421  (the  action  for
annulment  and  cancellation  of  title  filed  in  2013),  have
always been in possession of the subject property. Worth
noting are the CA’s findings on this respect:

x  x  x  Of  course,  the  defendant­appellant  (petitioner  herein)

has a certificate of title in his favor. But it cannot be denied that
he has never been in possession of the subject property. Neither
did  he  exercise  acts  of  ownership  over  the  said  land  since  the
time  he  allegedly  purchased  it  from  his  father  in  1977.
Similarly, the defendant­appellant was not able to show that his
predecessor­in­interest, Jose Campit, claimed ownership or was
ever in possession of the said land. The defendant­appellant has
admitted  that  he  has  paid  realty  tax  covering  the  subject  land
only once when he applied for the issuance of title in his favor.
x x x x
On  the  other  hand,  the  continuous  possession  of  the
subject  premises  by  the  plaintiffs­appellees  has  not  been
denied  or  disputed  by  the  defendants­appellants  (sic).  The
possession in the concept of an owner by the plaintiffs­appellees
has also been confirmed by witness Charlie Martin.20 (Emphasis
ours)

 
Considering  that  the  action  for  annulment  and
cancellation  of  title  filed  by  the  respondents  is
substantially in the nature of an action for reconveyance
based on an implied or constructive trust, combined with
the  fact  that  the  respondents  have  always  been  in
possession  of  the  subject  property,  we  shall  treat  Civil
Case No. 18421 as an action to quiet title, the filing of

_______________

19    Heirs  of  Domingo  Valientes  v.  Ramas,  G.R.  No.  157852,
December 15, 2010, 638 SCRA 444.
20  Rollo, pp. 31­33.
 465

VOL. 735, SEPTEMBER 17, 2014 465
Campit vs. Gripa

which does not prescribe. Thus, we find the respondents’
filing  of  Civil  Case  No.  18421  to  be  proper  and  not
barred by the time limitations set forth under the Rules of
Court  in  enforcing  or  executing  a  final  and  executory
judgment.
WHEREFORE, premises considered, we DENY the
present petition for review on certiorari and consequently
AFFIRM  the  decision  dated  May  13,  2010  and
resolution  dated  January  27,  2011  of  the  Court  of
Appeals in C.A.­G.R. CV No. 92356.
Costs against petitioner Juanario G. Campit.
SO ORDERED.

Carpio (Chairperson), Del Castillo, Villarama, Jr.**
and Leonen, JJ., concur.

Petition denied, judgment and resolution affirmed.

Notes.—A certificate of title under the Torrens system
aims  to  protect  dominion;  it  cannot  be  used  as  an
instrument for the deprivation of ownership. (Agtarap vs.
Agtarap, 651 SCRA 455 [2011])
As a general rule, an action to recover registered land
covered  by  the  Torrens  System  may  not  be  barred  by
laches.  Neither  can  laches  be  set  up  to  resist  the
enforcement of an imprescriptible legal right. (Akang vs.
Municipality  of  Isulan,  Sultan  Kudarat  Province,  699
SCRA 745 [2013])
——o0o——

_______________

* * Designated as acting member, in lieu of Associate Justice Jose C.
Mendoza, per Special Order No. 1767 dated August 27, 2014.

© Copyright 2017 Central Book Supply, Inc. All rights reserved.