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本文件描述了臺北市文山區實踐段的一項都市更新計畫，包括土地的現狀、更新單元的劃分、各項目實施計畫及權利變換程序。更新計畫涉及7筆土地，總面積為2,069平方公尺，且現有建物已不符耐震標準。計劃包括改善公設、增加容積率和重新分配土地權利，旨在提升生活機能及解決交通問題。
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- 8. 8 現況課題 現況建物皆為鋼筋混凝土造建物，已超 過30年使用年限，不符耐震標準。 老舊公寓無電梯，生活機能不便。 停車空間不足，多為路邊停車影響交通。 1 2 1 2
- 9. 9 肆、同意比例 法定門檻（依都市更新條例第22條） –自行劃定更新單元，超過 2/3土地合法建物所有權人人數及超過 3/4 土地合法建物面積同意，即可實施更新事業 –經法院囑託查封、假扣押、假處分或破產登記者，其土地及建物人數、 土地及建物面積均不納入同意比例計算 項目 土地 建物 面積(㎡) 所有權人(人) 面積(㎡) 所有權人(人) 全區總和 2,069.00 45 3,608.72 43 公有 - - - - 私有 2,069.00 45 3,608.72 43 排除總和 - - - - 計算總和 2,069.00 45 3,608.72 43 同意數 1,621.88 41 3,309.02 40 同意比例(%) 78.39% 91.11% 91.70% 93.02% 同意比例門檻(%) 75.00% 66.66% 75.00% 66.66% 本案於102.12.2申請報核，所有權人陳OO於報核後已簽署同意書，同意比例調整為土地面積 80.14%同意、土地所有權人93.33%同意；建物面積94.11%同意，建物所有權人95.35%同意 。
- 10. 10 伍、擬爭取容積獎勵額度 獎勵項目 獎勵面積㎡ 額度 △F1：原建築容積高於法定容積 － － △F2：更新後分配樓地板低於當地平均水準 － － △F3：更新時程 325.87 7.00% △F4：協助開闢公共設施 道路用地取得 698.29 15.00% △F5 量體、造型、色彩與環境調和 465.53 10.00% 人行步道 491.28 10.55% 綠建築 372.42 8.00% △F6 處理佔有他人土地之舊違建 － － 合計Σ△F 2,353.38 50.55% 住三面積：2,069.00 ㎡ 基準容積：4,655.25㎡ 都市更新容積獎勵值，最終需以市府核准之容積獎勵額度為準。 1.都市更新容積獎勵
- 11. 11 2.中低層更新專案計畫容積獎勵 獎勵項目 獎勵面積 額度 既有容積保障 四層樓法容超過225%至300% 320.44 6.88% 迫切更新協助 難以推動公劃地區 － － 整、平宅、災損高氯、輻射 － － 公共設施補充 規劃設計高於法定基準 26.77 0.58% 住宅區提供一定規模廣場綠地 － － 適當規模住宅 誘導 提供20%以上合適規模住宅 232.76 5.00% 提供出租住宅 － － 提供老齡住宅空間服務設施 93.11 2.00% 環境貢獻度 改善基地與鄰近地區微氣候 139.66 3.00% 加強都市防災機能 93.11 2.00% 社區活動延續 － － 中低層老舊建物專案獎勵合計 905.80 19.46% 都市更新容積獎勵合計 2,353.38 50.55% 總計 3,259.18 70.01% 中低層容積獎勵值，最終需以市府核准之容積獎勵額度為準。
- 12. 12 陸、處理方式及公設改善 處理方式: 本案採「權利變換」實施都市更新事業 區段劃分: 更新單元全區劃為重建區段 公設改善:協助開闢計畫道路
- 14. 14 基地面積 2,069.00㎡ 基準容積 4,655.25㎡(225%) 容積獎勵 3,259.18㎡(70.01%) 允建容積 7,914.43 ㎡( 382.52%) 總樓地板面積 15,461.68㎡ 戶數 81戶 停車位 汽車位104席，無障礙車位2席 建物規劃 地下4層/地上14層 建物構造 鋼筋混凝土 (建材設備三級) （實際數值以臺北市都市更新審議會審議為準） 建物規劃設計簡表
- 15. 15 捌、共同負擔-重建費用(A) 項目 數量 單價/費率 複價(元) 備註 一、拆除費用 3,608.72㎡ 800元/㎡ 2,886,976 二、新 建工程 1.營建費用 4,675.92坪 148,000元/坪 692,037,637 營建費用＝總樓地板面積 ×工程造價(RC第三級)， 評價基準日民國102年8月 31日 2.建築設計費 1式 12,975,109元 12,975,109 按台北市建築師工會建築 師酬金標準計算。 3.鑑界費 7 筆 4,000元 28,000 鑑界費=更新前地號數 ×4000元/筆 4.鑽探費用 4孔 50,000元/孔 200,000 每孔以50,000元計 5.建築相關規費 216,251,824元 0.1% 216,252 法定工程造價×千分之一 三、其 他必要 費用 1.公寓大廈共同管理基金 216,251,824元 2~0.5% 2,131,259 法定工程造價×累進費率 2.外接瓦斯、水電工程費 81戶 50,000元/戶 4,050,000 一戶以50,000元計 3.鄰房鑑定費 609戶 4,000元/戶 2,436,000 一戶以4,000元計 重建費用（A）合計： 716,961,233 （實際金額以臺北市都市更新審議會審議結果為準）
- 16. 16 項目 數量 單價/費率 複價(元) 備註 公共 設施 費用 (B) 1.公共設施用地捐贈本市土地成本 1式 82,080,000元 82,080,000 依民國102年1月土地公 告現值提列 捐贈道路土地面積380㎡ 公共設施費用(B)合計： 82,080,000 權利 變換 費用 (C) 一、都市更新規劃費 1式 7,700,000元 7,700,000 依合約提列 二、不動產估價費 1式 1,600,000 元 1,600,000 依合約提列 三、測量費 1式 354,900 元 354,900 依合約提列 四、土 地改良 物拆遷 補償及 安置費 1.合法建築物拆遷補償 1式 15,321,535元 15,321,535 依建物殘餘價值提列並 扣除拆除費用 2.合法建築物拆遷安置費 1式 25,779,364元 25,779,364 提列36個月租金補償 五、地籍整理費 81戶 12,000元/戶 972,000 每戶以12000元計 權利變換費用（C）合計： 51,727,799 共同負擔-公共設施費用(B)、權利 變換費用(C) （實際金額以臺北市都市更新審議會審議結果為準）
- 17. 17 項目 數量 費率 複價(元) 備註 貸款 利息(D) 貸款利息 1式 2.43% 3年 31,452,439 貸款利息＝ (1)+(2)， (1)拆遷補償費×貸 款年利率×貸款期間 (2)重建費用(A)+公 共設施費用(B)+權利變換費用(C) -拆遷補 償費-公寓基金］×貸款年利率×貸款期間 ×0.5 貸款利息（D）合計： 31,452,439 稅捐 (E) 印花稅(承攬契據) 684,265,989 0.1% 684,072 （營建費用＋建築設計費用＋鑽探費用＋鄰 房鑑定費＋公共設施開闢成本＋都市更新規 劃費用＋不動產估價費用＋更新前測量費用 ＋地籍整理費用扣除行政規費）×1‰ 印花稅(讓售不動產 契據) 267,835,399 0.1% 267,835 (更新後實施者分配土地公告現值+更新後實 施者分配房屋現值)×1‰ 土地所有權人分配 房屋之營業稅 109,162,032 5.0% 5,458,102 更新後土地所有權人分配房屋現值×5% 稅捐（E）合計： 6,410,009 管理費 用 (F) 人事行政管理費(F1) 882,432,870 5.0% 44,111,074 F1=(A+B+C+D)×人事行政管理費費率（5%） 銷售管理費(F2) 888,843,073 6.0% 53,317,889 F3=(A+B+C+D+E)×銷售費率（6%） 風險管理費(F3) 932,964,717 10.0% 93,274,255 F4=(A+B+C+D+E+F1)×風險費率(10%） 信託管理費(F4) 6,600,000 50% 3,300,000 依估價單提列50%金額 管理費用(F)合計 194,003,218 (A)+(B)+(C)+(D)+(E)+(F)總計 1,082,634,698 共同負擔-利息(D)、稅捐(E)、 管理費用(F) （實際金額以臺北市都市更新審議會審議結果為準）
- 18. 18 項目 麗業 瑞普 歐亞 更新前土地總價(元) 7億6356萬 6億8220萬 6億5717萬 平均單價(元/坪) 122萬 109萬 105萬 住宅總銷金額(元) 19億9315萬 19億3465萬 19億34萬 住宅平均單價(元/坪) 57.37萬 55.69萬 55.68萬 店面總銷金額(元) 1億6299萬 1億5316萬 1億5808萬 店面平均單價(元/坪) 88.26萬 82.94萬 85.60萬 停車位總價(元) 2億2990萬 2億1920萬 2億0910萬 停車位單價(元/個) 221.06萬 210.77萬 201.06萬 更新後總價值(元) 23.86億 20.88億 23.01億 玖、估價選定 法令依據：都市更新權利變換實施辦法第6條 權利價值之估定 - 委託麗業、瑞普、歐亞等三家估價師事務所負責估價。 - 麗業地主分回價值最高，對地主最有利，以麗業估價為權利變換試算基礎 評價基準日 本案評價基準日訂於102年08月31日 （實際金額以臺北市都市更新審議會審議結果為準）
- 19. 19 （實際金額以臺北市都市更新審議會審議為準） 1 更新前總價值 7.64億 元 2 更新前平均土地單價 122萬 元/坪 項目 面積 單位 平均單價 單位 合計 單 位 1 店面面積 184.68 坪 882,597 元/坪 162,993,949 元 2 住宅面積 3,474.12 坪 573,714 元/坪 1,993,152,397 元 3 停車位總銷售金額 104 部 2,210,577 元/部 229,900,000 元 更新後總價值計算 2,386,046,346 元 更新前價值：7.64億 更新後價值：23.86億 更新前後權利價值
- 21. 21 地主之效益 – 透過都市更新，享有稅捐減免 – 透過都市更新，提升原土地之使用效益與價值 – 提供符合現代都市生活之居住環境 – 提供充足之停車空間 公共效益 – 改善現有住宅環境，美化都市景觀 – 協助興闢計畫道路，增補公共設施 – 留設人行步道並，提供行人優質步行空間 – 透過實施本更新案，帶動周邊環境更新，及增加短期 就業機會 拾、更新後效益
- 23. 23 拾貳、更新前後估價說明
- 25. 簡報大綱 基本資料 評估內容 更新前估價條件說明 更新前估價說明 25
- 26. 基本資料 勘估標的： 台北市文山區實踐段ㄧ小段 461地號等7筆土地 價格日期：102年8月31日 基地面積：625.8725坪 使用分區：第三種住宅區 法定建蔽率45% 法定容積率225% 勘估標的 26
- 28. 更新前各宗土地權利價值 更新前各土地所有權人及權利變換關係人之權 利價值比例 更新後區分所有建物及其土地應有部份之權利 價值 評估內容 28
- 31. 2.更新前各宗土地之劃分原則，以價格日期當時毗鄰數筆土 地為「同張使用執照視為同一宗土地」。劃分結果如下： 本次評估462、463、464、465、466地號土地權利價值後， 再依各宗土地個別條件之優劣，拆算土地權利價值。各區分 所有建物座落基地權利價值拆算後，再以不動產估價技術規 則第126條拆算其個人土地權利價值。 更新前估價條件說明 同一宗土地之地號 土地所有權人 劃分依據 462、463、464、465、466 林王寶秀等人 同一使用執照(064使字1943號) 31
- 33. 更新前估價說明 1 3 2 33
- 34. 更新前估價說明 編號 地號 面積 (坪) 地形 臨路路 寬(m) 臨路面 寬(m) 法定容積 率 比準地 195.11 長方形 12、5 31~40 225% 1 461 99.52 三角形 12、5 31~40 225% 2 462~466 430.76 長方形 12、12 41~50 225% 3 467-4 95.59 三角形 不臨路 - 225% 34
- 39. 樓層 建物面 積(坪) 房地總 價(萬元) 房地總價比 例(%) 4F 25 1,020 22.6% 3F 25 1,000 22.1% 2F 25 1,000 22.1% 1F 25 1,500 33.2% 小計 4,520 100% 素地地價 6,000萬 樓層 更新前權利價值 4F 6,000萬× 22.6% =1,354.0萬 3F 6,000萬× 22.1% =1,327.4萬 2F 6,000萬× 22.1% = 1,327.4萬 1F 6,000萬× 33.2% =1,991.2萬 小計 6,000萬 更新前估價說明 39
- 40. 更新後估價條件說明 1. 權利變換後區分所有建物及其土地應有部分，考 量都市更新權利變換計畫之建築計畫、建材標準、 設備等級、工程造價水準及更新後樓層別效用比 關聯性等因素，以都市更新評價基準當時之新成 屋價格查估。 2. 更新後區分所有建物及其土地應有部分，部份戶 別有規劃露台，並於公寓大廈規約草約中設有約 定專用。本次考量露台使用效益之前提下，評估 該更新後區分所有建物及其土地應有部分之合理 價值。 3. 評估更新後各戶價格，店面部分選定地面層A2做 為比準戶，住宅部分選定第四層A2作為比準戶。 40
- 42. 更新後規劃設計 更新後建築規劃 產品類型：店鋪住宅大樓 (地上12 / 14層、地下4層 ) 建物構造：鋼筋混凝土造 規劃坪數：店面 15~38 坪 A 棟住宅 36~44 坪 B 棟住宅 63~70 坪 停車位(104部)：坡道平面 店面比準戶：1F-A2戶 樓上層比準戶：4F-A2 戶 42
- 45. 基準戶單價54.4萬元/坪 （4F-A2戶住宅） 更新後估價說明 面積:36.41坪 採光:兩面採光 格局:三房二廳二衛 45
- 46. 更新後估價說明 更新後店面 更新後住宅 估價方法 建物個別條件考量因子- 面積、通風採光、視野景觀等 比較法及收益法 建物個別條件考量因子- 位置、商效、格局及面積等 46
- 47. 更新後估價說明 坡道平面車位 200萬～240萬元/個 樓層 車位形式 數量 B1 坡道平面(大) 13 坡道平面(小) 2 B2 坡道平面(大) 24 坡道平面(小) 5 B3 坡道平面(大) 24 坡道平面(小) 5 B4 坡道平面(大) 26 坡道平面(小) 5 47
- 48. 估價結果 估價結果說明 價格日期：102年08月31日 麗業 備註 更 新 前 更新前平均土地單價(萬元) 122 更新前土地總價（元） 7.64億 更 新 後 店舖平均單價（萬元 /坪） 88.3 住宅平均單價（萬元 /坪） 57.4 車位均價（萬元 /位） 221 更新後房地總價值（元） 23.86億 48
- 49. 49 拾參、建築規劃設計
- 54. 雲梯消防車救災水平距 離(11M) 圖 例 : 高 樓 層 開 窗 位置 20M*8M雲梯消防車救災空 間 消防救災動線 4M<11M 4.7M<11M 消防救災空間及動線示意圖 法規內容 檢討說明 一、消防車輛救災動線指導原則 （一）供救助五層以下建築物消防車輛通行之道路或通路，至少應保持三點五公尺以上之淨寬，及四點五公尺以上之淨高。 本案為12層、14層建築物，以第二項檢討。 （二）供救助六層以上建築物消防車輛通行之道路或通路，至少應保持四公尺以上之淨寬，及四點五公尺以上之淨高。 本案臨12M忠順街一段、12M忠順街一段26巷及5M忠順街一段10巷均大於4M，基地 內無需設置消防通道。 （三）道路轉彎及交叉路口設計應儘量考量適合各地區防災特性之消防車行駛需求。 消防主要通道符合建築技術規則要求。 二、消防車輛救災活動空間之指導原則 （一）五層以下建築物，消防車輛救災活動所需空間淨寬度為四點一公尺以上。 本案為12層、14層建築物，以第二項檢討。 （二）六層以上或高度超過二十公尺之建築物，應於面臨道路或寬度四公尺以上通路各處之緊急進口、其替代窗戶或開口水 平距離十一公尺範圍內規劃雲梯消防車操作救災活動空間，如緊急進口、其替代窗戶或開口距離道路超過十一公尺，並應規 劃可供雲梯車進入建築基地之通路。 本案雲梯車救災空間設於大門入口處，離外牆開口距救災空間小於11M。 （三）供雲 梯消防車救 災活動之空 間需求如下： 1.長寬尺寸：六層以上未達十層之建築物，應為寬六公尺、長十五公尺以上；十層以上建築物，應為寬八公 尺、長二十公尺以上。 本案為12層、14層建築物，雲梯車救災空間設置於大門入口處。 2.應保持平坦，不能有妨礙雲梯消防車通行及操作之突出固定設施。 本案雲梯車救災空間設置於大門入口處，無固定設施妨礙。 3.規劃雲梯消防車操作活動空間之地面至少應能承受當地現有最重雲梯消防車之一點五倍總重量。 本案雲梯車救災空間設置於道路上，可承受最重雲梯消防車之一‧五倍總重量。 4.坡度應在百分之五以下。 本案坡度在百分之五以下。 5.雲梯消防車操作救災空間與建築物外牆開口水平距離應在十一公尺以下。 本案雲梯車救災空間設於大門入口處，離外牆開口距救災空間小於11M。 消防救災空間及動線示意圖 54
- 55. 一層平面圖S：1/300 55
- 60. B棟 R2F平面圖S：1/200 B棟 R3F平面圖S：1/200 B棟 屋突鳥瞰圖S：1/200 A棟 R2F平面圖S：1/200 A棟 R3F平面圖S：1/200 A棟 屋突鳥瞰圖S：1/200 60
- 66. A棟 北向立面圖S：1/250 A棟 南向立面圖S：1/250 66
- 67. A棟 東向立面圖S：1/250 A棟 西向立面圖S：1/250 67
- 68. B棟 北向立面圖S：1/250 B棟 南向立面圖S：1/250 68
- 69. B棟 東向立面圖S：1/250 B棟 西向立面圖S：1/250 69
- 70. 透 視 圖 70
- 71. 71 簡報結束