Download to read offline
Uploaded byTatiana Shushakova
Stukalov
Документ анализирует рынок недвижимости города Челябинска, описывая негативные тенденции в реальной экономике и строительстве. В 2015 году наблюдается снижение продаж квартир и количества выданных ипотечных кредитов, а также падение реальных доходов населения. Уровень жизни населения остается под давлением, при этом уровень строительства жилья и предложений на рынке также снижается.
Stukalov
- 1. 1 Денис Стукалов, к.п.н., доценткафедры «Маркетинг и Менеджмент» ЮУрГУ, директор по развитию Риэлторской компании «Служба недвижимости»Челябинск, 2015 РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ Г. ЧЕЛЯБИНСКА В НОВОЙ РЕАЛЬНОСТИ: тенденции, ожидания, неизбежные факты и последствия
- 2. 2 Тренды российской экономики Источник:Известия Правительство РФ не ждет роста реальных доходов населения в 2016 году Об этом заявила вице-премьер Ольга Голодец, курирующая социальный блок Прогнозы правительства РФ не показывают роста реальных доходов населения РФ в 2016 году, сообщила ТАСС вице-премьер РФ Ольга Голодец, курирующая социальный блок. «С точки зрения падения реальных доходов — мы тоже их видим. И хотя в официальном прогнозе Министерства экономики они более оптимистичные, мы не видим пока положительной динамики в этом вопросе», — сказала она. Отвечая на вопрос о том, будет ли положительная динамика в реальных доходах населения в 2016 году, Голодец отметила: «Официальные прогнозы, которые относятся к базовым, не показывают роста».
- 3. 3 Экономика г. Челябинска Строительство. Объёмработ, выполненных по виду экономической деятельности «Строительство», в январе-сентябре 2015 года составил 9326,7 млн. рублей или 73,1% к январю-сентябрю 2014 года в действующих ценах. В январе-сентябре 2015 года в Челябинске введены в действие 375 жилых домов на 4396 квартир, из них населением - 351 дом на 351 квартиру. Построено 283,9 тыс. м2 общей площади жилья, это 98,0% к уровню января-сентября 2014 года. Доля индивидуального жилья в общем объёме ввода составила 22,4% (в январе- сентябре 2014 года – 21,0%). Средняя стоимость строительства одного квадратного метра жилых домов (без учета жилых домов, построенных населением), введенных в городе в январе- сентябре 2015 года, составила 33665 рублей. Челябинскстат http://chelstat.gks.ru
- 4. 4 Розничная торговля иобщественное питание. За январь-сентябрь 2015 года оборот розничной торговли организаций (без субъектов малого предпринимательства и организаций со средней численностью работников до 15 человек, не являющихся субъектами малого предпринимательства) равен 82840,2 млн. рублей, что в сопоставимых ценах на 12,7% меньше, чем в январе-сентябре 2014 года. В структуре оборота розничной торговли удельный вес пищевых продуктов, включая напитки, и табачных изделий в январе-сентябре 2015 года составил 43,7%, непродовольственных товаров – 56,3%. Оборот общественного питания организаций (без субъектов малого предпринимательства и организаций со средней численностью работников до 15 человек, не являющихся субъектами малого предпринимательства) в январе-сентябре 2015 года составил 1716,5 млн. рублей, что на 14,3% (в сопоставимых ценах) меньше, чем в январе-сентябре 2014 года. Экономика г. Челябинска Челябинскстат http://chelstat.gks.ru
- 5. 5 Уровень жизни населения. Среднемесячнаяноминальная начисленная заработная плата за январь-август 2015 года в крупных и средних организациях города составила 31910,5 рубля, что на 5,4% больше уровня января-августа 2014 года. Ее реальный размер, рассчитанный с учетом индекса потребительских цен, уменьшился на 7,9%. Выше среднего уровня по городу отмечена заработная плата у работников, занятых: финансовой деятельностью (на 41,2%), производством и распределением электроэнергии, газа и воды (на 40,9%), в государственном управлении и обеспечении военной безопасности; в обязательном социальном обеспечении (на 21,7%), на транспорте и связи (на 10,3%). Низкая среднемесячная начисленная заработная плата в январе-августе 2015 года: текстильное и швейное производство (35,8% к среднему уровню заработной платы по городу), сельское хозяйство, охота и лесное хозяйство (71,9%), гостиницы и рестораны (65,2%), производство резиновых и пластмассовых изделий (62,6%), производство машин и оборудования (75,5%), образование (77,3%). Стоимость минимального набора продуктов питания в сентябре 2015 года составила 3560,13 рубля в расчете на месяц и по сравнению с августом 2015 года снизилась на 2,2%, по сравнению с декабрем 2014 года выросла на 7,1%. Челябинскстат http://chelstat.gks.ru Экономика г. Челябинска
- 6. 6 Демографическая ситуация. По состояниюна 1 января 2015 года численность постоянного населения г. Челябинска составила 1183,4 тыс. человек. По предварительным данным, за январь-август 2015 года зарегистрировано 11545 рождений детей, это на 6,5% больше по сравнению с январем-августом 2014 года. Увеличение количества умерших в январе - августе 2015 года по сравнению с январем - августом 2014 года составило 2,2%. В январе-августе 2015 года число родившихся превысило число умерших на 2028 человек. Миграционный прирост населения г. Челябинска за январь-август 2015 года сократился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 3725 человек (на 40,1%), составив 1136 человек. Экономика г. Челябинска Челябинскстат http://chelstat.gks.ru
- 7. 7 Экономика г. Челябинска Поматериалам пресс-службы губернатора Челябинской области. Министр строительства и инфраструктуры Челябинской области Виктор Тупикин. «Наблюдаются отрицательные тенденции и в сфере долевого строительства. Застройщиками переносятся сроки завершения строительства жилых домов. С начала года перенесены сроки завершения 160 объектов общей площадью 804,5 тысяч квадратных метров, что составляет 32,8% от общего объема жилья, строящегося с привлечением средств участников долевого строительства. Поэтому увеличивается количество незавершенных объектов». «По данным отделения Центробанка по Челябинской области в январе-мае 2015 года физическим лицам предоставлено 7 678 ипотечных жилищных кредитов на сумму 8189,9 млн. рублей, т.е. объем выданных населению кредитов снизился почти в два раза (41,6 %) в сравнении с аналогичным периодом прошлого года». По материалам сайта domchel.ru Объем продаж в строительных компаниях Челябинска просел до 40, а местами и до 50%. Этот факт уже открыто констатируют и сами застройщики. (генеральный директор АН «Ключевые люди» Анастасия Боронина; руководитель отдела вторичной недвижимости и ипотечного кредитования АН «РиэлтСтройком» Анна Шипина; заместитель директора по развитию СК «Легион» Алексей Сахаров). По материалам аналитического центра ООО Риэлторской компании «Служба недвижимости» В 2015 г. застройщиками было реализовано через собственные отделы продаж и аффилированные агентства недвижимости 8 948 квартир (это расчетный показатель) «- 38,6%» к 2014 году.
- 8. 8 Ситуация на рынкежилой недвижимости 43 986 руб. – средняя стоимость кв.м вторичного жилья 17 787 – объем предложения квартир на вторичном рынке в январе 2016 г. на 5,8 % снизилась средняя стоимость кв.м вторичного жилья с начала года на 27% сократилось количество регистрационных действий по жилым объектам в 2015 г. по сравнению с аналогичным периодом годом ранее. 46 322 руб. – средняя стоимость кв.м нового и строящегося жилья 125 домов (или 1089 тыс.кв.м.) – новостройка со степенью готовности более 30% на 4,1% сократилась стоимость кв.м нового жилья с начала года на 41,6 % снизился объем выданных ипотечных кредитов в Челябинской области Основные выводы
- 9. 9 Новостройки 12 765 (осенью13 171) – количество объявлений о продаже квартир в новостройке на сайте domchel.ru в августе, из них: 10 468 (осенью 11 193) – объявления от агентств недвижимости 1 582 (осенью 1 274) – объявления от застройщиков 716 (осенью 706) – объявлений от частных лиц 18 домов – начало строительства в 2015 году. С начала года цена кв.м. сократилась на 4,1%. Заморожено: 17 объектов (163 571 кв.м) 125 – всего адресов домов в продаже (степень готовности – 30%) 18 090 квартир Из них: 18 домов – эконом класс (2 911 квартир) 51 дом – средний класс (8 793 квартир) 54 дом – бизнес класс (6 158 квартир) 2 дома – элит класс (228 квартир) Что имеем в 2016 году
- 10. 10 Тип квартиры 2012 г. 2013г. Темп прироста за 2012-2013 гг 2014 г. Темп прироста за 2013-2014 гг 2015 г. Темп прироста за 2014-2015 гг Темп прироста за 2012-2015 гг 1к 6 508 6 852 7,7% 8 063 17,7% 4 564 -43,4% -29,87% 2к 6 623 5 132 -18,9% 5 246 2,2% 3 471 -33,8% -47,59% 3к 1 232 1 909 48,6% 1 172 -38,6% 844 -28,0% -31,49% 4к 99 85 -17,7% 88 3,5% 59 -33,0% -40,40% мнк 17 32 109,4% 11 -65,6% 10 -9,1% -41,18% Итого 14 479 14 010 -0,1% 14 580 4,1% 8 948 -38,6% -38,2% Объём продаж квартир в новостройках г. Челябинска * * Расчетные показатели реализации квартир застройщиками Новостройки
- 11.
- 12. Класс Тип 2012г. 2013 г. 2014 г. 2015 г. Эконом 1к 5 684 6 188 7 121 4 062 2к 5 919 4 413 4 408 2 970 3к 718 1 437 777 517 4к 0 3 17 8 мнк 0 7 0 3 Итого 12 321 12 048 12 323 7 560 Комфорт 1к 824 664 942 502 2к 704 719 838 501 3к 515 472 395 327 4к 98 82 71 51 мнк 17 25 11 7 Итого 2158 1 962 2 257 1 388 12 Объём продаж квартир в новостройках г. Челябинска * * Расчетные показатели реализации квартир застройщиками Новостройки
- 13. 13 Подавляющее большинство реализованных застройщикамиквартир это эконом класс 1-к и 2-к квартиры (в 2015 г. реализовано 7 032 1-к и 2-к квартир из 7 560 квартир эконом класса). В сегменте квартир комфорт класса также преобладают продажи 1 и 2-х комнатных квартир (в 2015 г. реализовано 1 003 1-к и 2-к квартир из 1 388 квартир комфорт класса). За последние 4 года Преобладают продажи 1-к квартир и сократилась реализация 2-к квартир. Вероятнее всего это связано с ростом спекулятивных операций. Рынок нового и строящегося жилья в г. Челябинске, в части реализации квартир , сконцентрирован на 1-к и 2-к квартирах эконом класса. Новостройки
- 14. 14 1648 2743 2675 4285 3498 5424 7809 11158 0 2 000 4 000 6000 8 000 10 000 12 000 Массовое Повышенной комфортности Цена.,тыс.руб. Тип жилья Цена квартиры в разрезе типа жилья и количества комнат (тыс.руб.) 1 2 3 4 мн/к Диапазон стоимости (в массовом сегменте) комфортной 1-к квартиры: 1 600 000 – 1 900 000 руб.; 2-к квартиры: 2 500 000 – 2 800 000 руб.; 3-к квартиры: 3 300 000 – 3 600 000 руб. Новостройки
- 15. 15 Новостройки 71 44 8 0 10 20 30 40 50 60 70 80 Монолитно-каркасные дома Панельные дома Кирпичныедома Объем предложения новостроек по типу консутрукции
- 16. 16 Новостройки Что ожидается в2016 году 50 домов – согласно заявленным срокам должны быть сданы Из них: 12 домов – эконом класс (2 574 квартиры) 25 домов – средний класс (4 491 квартира) 13 домов – бизнес класс (1 604 квартиры) 470 950 кв.м – площадь квартир в этих домах 8 669 – всего квартир в этих домах Из них: 5 290 – 1-к квартиры 2 721 – 2-к квартиры 595 – 3-к квартиры 58 – 4- к квартиры 5 – многокомнатные квартиры
- 17.
- 18.
- 19.
- 20. 20 Объем предложения нарынке вторичной жилой недвижимости в ягваре составляет 17 787 квартир, что сопоставимо с показателем лета 2015г. На Калининский и Курчатовский районы приходится 42% предложения, на Центральный и Советский – 19%, на производственные районы – 39%. Вторичный рынок 14785 14592 16825 18221 18924 19272 17027 17452 17839 18457 19278 19543 17787 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 янв.15 фев.15 мар.15 апр.15 май.15 июн.15 июл.15 авг.15 сен.15 окт.15 ноя.15 дек.15 янв.16
- 21. 21 Вторичный рынок 6 007 6565 4 175 920 120 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 1 к 2 к 3 к 4 к 5 к и более Объем предложения квартир по кол-ву комнат на вторичном рынке г. Челябинска (Январь, 2016 г.) 1 654 1 752 2 478 2 810 2 920 3 289 4 375 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 4 500 5 000 Совет. Метал. Трактор. Ленин. Центр. Калин. Курчат. Объем предложения квартир на вторичном рынке по районам г. Челябинска (сентябрь, 2015 г.)
- 22. 22 Диапазон стоимости комфортной1-к квартиры: 1 800 000 – 2 100 000 руб.; 2-к квартиры: 2 500 000 – 2 800 000 руб.; 3-к квартиры: 3 000 000 – 3 300 000 руб. 1 513 1 645 1 965 1 800 2 314 2 576 2 664 2 260 2 465 2 798 3 287 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 1А 1Б 1В 2А 2Б 2В 2Г 3А 3Б 3В 3Г Ценаобъекта,тыс.руб. Тип квартир Средняя цена объекта вторичной жилой недвижимости в разрезе типов квартир Вторичный рынок
- 23. 23 Вторичный рынок 42,6 %- квартир представлено на вторичном рынке в домах возрастом более 20 лет 5 601 8 212 17 787 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 14 000 16 000 18 000 20 000 Квартиры в домах возрастом более 30 лет Квартиры в домах возрастом более 20 лет Всего квартир в предложении на вторичном рынке Отношение предложения квартир на вторичном рынке в ноябре 2015 (шт.)
- 24. 47 281 47 544 46810 46 312 45 867 45 163 44 531 43 967 43 453 48 758 49 312 46 791 46 451 46 322 47 717 46 766 46 247 45 736 40 000 41 000 42 000 43 000 44 000 45 000 46 000 47 000 48 000 49 000 50 000 01.15 02.15 04.15 05.15 06.15 07.15 10.15 11.15 12.15 Руб./кв.м Динамика средней стоимости кв.м жилой недвижимости г. Челябинска (первичный и вторичный рынки) с янв. 15 по дек. 2015 г. Вторичный рынок Новостройки 24 Вторичный рынок: «– 5,8%» Первичный рынок: «– 4,1%» Соотношение средней стоимости кв.м на вторичном рынке к первичному рынку: «– 4,8%» Динамика «– 5,8%» «– 4,1%» – 4,8% Динамика средней стоимости кв.м. жилой недвижимости в г. Челябинске с января по октябрь 2015 г.:
- 25. 25 Динамика Недвижимость: на падающемрынке выигрывает тот, кто первым даст скидку больше
- 26. 26 0,7 0,7 Возможности 31 853 43986 46 322 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 Средн. месяч. начисл. з/п Средн. стоимость кв.м вторичное жилье Средн. стоимость кв.м новостройка Соотношение среднемесячной начисленной заработной платы к стоимости 1 кв.м жилья (руб., октябрь 2015) Средн. месяч. начисл. з/п Средн. стоимость кв.м вторичное жилье Средн. стоимость кв.м новостройка 0,7 0,7
- 27. 27 Возможности Предложение Сделки Из всего объемапредложения на рынке продается только 7-10% объектов. В рабочих районах, только 5-7% объектов Недвижимость: на падающем рынке выигрывает тот, кто первым даст скидку больше
- 28. 28 Характеристика ноя.14 ноя.15Измен. (%) Объем предложения, ед. 222 266 20 Объем предложения, кв.м. 36 217 62 064 71 Средняя цена кв.м., руб. 70 859 63 747 -10 Минимальная цена кв.м., руб. 20 789 13 462 -35 Максимальная цена кв.м., руб. 180 000 156 061 -13 Стрит ритейл (продажа) Характеристика предложения
- 29. 29 80965 55967 65768 62867 53670 49506 53508 63747 0 20000 40000 60000 80000 100000 Ценакв.м.,руб. Район Цена кв.м.в разрезе районов города (руб.) Стрит ритейл (продажа)
- 30. 30 13 23 26 36 20 26 18 14 46 15 31 33 45 47 33 28 11 23 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 20-30 30-40 40-5050-60 60-70 70-80 80-90 90-100 более 100 Распределение предложения по цене кв.м. (тыс.руб.) ноя.14 ноя.15 Стрит ритейл (продажа)
- 31.
- 32. 32 Характеристика ноя.14 ноя.15Измен. (%) Объем предложения, ед. 359 533 48 Объем предложения, кв.м. 55875 83517 49 Средняя арендная ставка, руб. 872 680 -22 Минимальная арендная ставка, руб. 244 204 -16 Максимальная арендная ставка, руб. 3 900 1 800 -54 Характеристика предложения Стрит ритейл (аренда)
- 33. 33 17 59 98 68 61 18 38 53 150 171 86 53 12 8 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 до 400 400-600600-800 800-1000 1000-1200 1200-1400 более 1400 Распределение предложения по ставке аренды (руб./кв.м./мес.) ноя.14 ноя.15 Стрит ритейл (аренда)
- 34.
- 35. 35 810 1093 689 804 682 715 557 817 0 200 400 600 800 1000 1200 Аренднаяставка,руб. Районы Средняя аренднаяставка в разрезе районов города (руб./кв.м./мес.) Стрит ритейл (аренда)
- 36. 36 Характеристика дек.14 ноя.15Измен. (%) Объем совокупности, домов 47 75 60 Объем совокупности, кв.м. 40 871 60 017 47 Количество помещений 258 427 66 В т.ч. в продаже 101 101 0 Суммарная площадь помещений, представленных в продаже, кв.м. 16 000 14 196 -11 Средняя цена кв.м. 58 655 56 632 -3 Максимальная цена кв.м. 75 004 75 023 0 Минимальная цена кв.м. 40 000 35 000 -13 Стрит ритейл (новостройка) Характеристика предложения
- 37. 37 19 4 5 1 8 3 7 21 10 8 1 11 3 21 0 5 10 15 20 25 Динамика объема предложения(кол-во домов) дек.14 ноя.15 Стрит ритейл (новостройка)
- 38. 38 до 50 25 6% 50-100 117 29% 100-150 124 31% 150-200 53 13% 200-300 70 17% более 300 15 4% Распределениепредложения по площади помещения Стрит ритейл (новостройка)
- 39. 39 27 0 0 00 19 48 0 0 0 0 27 0 10 20 30 40 50 60 Дом сдан В течении 3 месяцев 3-6 месяцев 6-9 месяцев 9-12 месяцев Более года Объем предложения в зависимости от срока сдачи дома (кол-во домов) дек.14 ноя.15 Стрит ритейл (новостройка)
- 40. 40 Стрит ритейл (новостройка) 58672 0 0 0 53 229 56 632 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 70 000 Дом сдан до 3 месяцев 6-9 месяцев 9-12 месяцев Более года Среднее Ценакв.м.,руб. Зависимостьцены кв.м. от срока сдачи дома
- 41. 41 Балкон застеклен Домофон Железная дверьЕвроремонт Евроокна Интернет Санузел в кафеле «Позитивчики» Срочная продажа
- 42. 42 Детская площадка Близость костановке Развитая инфраструктура Рядом все магазины «Позитивчики»
- 43. 43 «Позитивчики» Шумоизоляция выполнена Соседей неслышно Соседи ремонт закончили Входная дверь заменена
- 44.
- 45. 45 «Позитивчики» Экономика России начнетвосстанавливаться только в 2017 году. Соответствующая информация содержится в исследовании Центра развития Высшей школы экономики (ВШЭ). Согласно прогнозу ВШЭ, ВВП РФ в 2015 году сократится на 4 процента, в 2016-м — еще на 0,1 процента. При этом в 2017 году экономика вырастет на 1 процент. Ожидается, что инфляция по итогам этого года достигнет 13,7 процента, следующего — 7,6 процента, 2017-го — 7 процентов. В исследовании также сказано, что нефть Urals будет постепенно дорожать. К 2021 году ее стоимость поднимется к 90 долларам за баррель. По оценке министра экономического развития Алексея Улюкаева, ВВП снизится на 4-5 процентов, если в течение 2015 года цена нефти будет сохраняться на уровне 45 долларов за баррель. Также Улюкаев порекомендовал россиянам сохранять душевное спокойствие в кризисной ситуации. «Баррели, санкции — это все преходящее», — сказал министр. Он добавил, что «эпоху благостного развития» российской экономики можно считать безвозвратно ушедшей.
- 46. БЛАГОПОЛУЧИЯ, УСПЕХА, ПРОЦВЕТАНИЯ! СПАСИБОЗА ВНИМАНИЕ!