Indexation des loyers à Bruxelles et en Wallonie : ce que le propriétaire peut – et ne peut pas – faire

Le calcul repose normalement sur l'indice santé, selon la formule suivante : loyer de base × nouvel indice santé / indice de départ.

Le loyer de base est celui prévu dans le contrat. L'indice de départ correspond à l'indice santé du mois précédant la conclusion du bail et le nouvel indice à celui du mois précédant l'anniversaire de l'entrée en vigueur du contrat.

Le contrat peut par ailleurs exclure expressément l'indexation. Dans ce cas, le propriétaire ne peut pas décider unilatéralement de l'appliquer ultérieurement.

À Bruxelles : l'enregistrement et le PEB sont des conditions essentielles

À Bruxelles, le propriétaire doit avoir enregistré le bail et avoir communiqué au locataire un certificat PEB valable pour pouvoir indexer le loyer. Depuis 2025, les obligations d'enregistrement des baux d'habitation bruxellois ont été renforcées : les bailleurs doivent notamment procéder à l'enregistrement régional via Irisrent, en plus de l'enregistrement fédéral lorsque celui-ci est requis.

Un bail non enregistré ne peut donc pas être indexé à Bruxelles. Le propriétaire doit d'abord régulariser la situation.

Il en va de même en l'absence de certificat PEB communiqué au locataire : le propriétaire ne peut pas simplement appliquer l'indexation et fournir le certificat plus tard. Le certificat doit être valide au moment où l'indexation est demandée.

Cela ne signifie toutefois pas que le mauvais PEB interdit toujours l'indexation. Depuis le 14 octobre 2023, les logements classés PEB E, F ou G peuvent à nouveau être indexés à Bruxelles, mais, pour certains baux conclus avant le 14 octobre 2022, selon une formule adaptée comportant un facteur de correction. Plus le logement est énergivore, plus l'indexation est réduite.

En Wallonie : des règles particulières ont été instaurées pour les logements énergivores

En Wallonie, le principe général est similaire : le bail doit être écrit, l'indexation ne peut intervenir qu'une fois par an, à la date anniversaire, et elle doit être demandée par écrit. Pour un bail de résidence principale, l'enregistrement est une condition indispensable à l'indexation. Tant que le bail n'est pas enregistré, le propriétaire ne peut donc pas indexer le loyer.

La Wallonie a cependant instauré un mécanisme spécifique pour les baux dont l'anniversaire se situait entre le 1er novembre 2022 et le 31 octobre 2023. Pendant cette période, l'indexation était limitée en fonction du PEB : elle était complète pour les logements A, B et C, limitée à 75 % pour les logements D, à 50 % pour les logements E, et interdite pour les logements F et G ou dépourvus de certificat PEB.

Cette mesure a encore des conséquences aujourd'hui : pour certains baux concernés, le montant adapté durant cette période sert de nouvelle base pour les indexations ultérieures.

Ainsi, depuis le 1er novembre 2023, les logements présentant un PEB D, E, F ou G, ainsi que les logements sans certificat PEB, sont soumis à un mode de calcul particulier. Il ne faut donc pas appliquer mécaniquement la formule classique comme si aucune mesure temporaire n'avait existé.

Le propriétaire a-t-il le droit de "rattraper" plusieurs années ?

Le propriétaire ne peut pas réclamer rétroactivement l'ensemble des indexations qu'il aurait pu demander depuis le début du bail.

L'indexation doit être demandée par écrit. Si le propriétaire oublie de l'appliquer à la date anniversaire, il peut encore la demander ultérieurement, mais l'effet rétroactif de sa demande est limité aux trois mois qui précèdent le mois de la demande.

Par exemple, si le loyer aurait pu être indexé chaque année depuis 2022 mais que le propriétaire ne formule sa demande qu'en septembre 2026, il ne peut pas réclamer quatre années d'arriérés d'indexation. En principe, il ne pourra réclamer rétroactivement que les trois mois précédant la demande, puis appliquer le nouveau loyer pour l'avenir.