Article réservé aux abonnésL'espace et le calme se paient cash : toujours plus cher, le Rand continue d'attirer "des jeunes familles qui ne veulent plus du chaos de Bruxelles"
Au-delà du Ring de Bruxelles, les prix de l'immobilier continuent de grimper. La périphérie bruxelloise attire plus que jamais ces jeunes familles à la recherche d'espace et de jardin. Analyse du phénomène avec des experts du secteur.
- Publié le 03-05-2026 à 17h00
"Grand Bruxelles", Brusselse Rand, Vlaamse Rand, Groene Gordel… Les périphrases ne manquent pas pour nommer la couronne d'entités flamandes qui entourent la capitale. Si le Ring matérialise grosso modo la démarcation de Bruxelles et de sa périphérie, le marché immobilier fait visiblement fi de cette frontière régionale et linguistique.
Dans l'imaginaire collectif demeure l'image des jeunes Bruxellois qui, devenus parents, cherchent une habitation plus spacieuse et plus abordable, et qui se retrouvent au fil des annonces dans une commune limitrophe, de l'autre côté de la frontière flamande. "Ce n'est pas un cliché", sourit Quentin Pinte, de l'agence Latour & Petit. Même constat chez la notaire Katrien Van Kriekinge, basée à Beersel. "Des jeunes familles qui ne veulent plus du chaos de la ville et de ses soucis viennent dans le Rand", pointe-t-elle, constatant dans les faits une porosité de la frontière régionale.
Rester "du même côté de Bruxelles"
Chez ces professionnels, on observe que les nouveaux arrivants aiment à rester "du même côté de Bruxelles". En substance, les acquéreurs de Beersel viennent souvent d'Anderlecht et de Forest. Les Woluwéens aiment quant à eux aller vers Kraainem et Wezembeek-Oppem. "Nous observons par exemple une forte demande en provenance d'Anderlecht et de Molenbeek vers Dilbeek et Leeuw-Saint-Pierre. Ce groupe cible s'intéresse principalement au segment d'entrée de gamme jusqu'à 425.000 €, où des travaux raisonnables sont à prévoir", pointe également l'agence Era Visie.
Pour les familles jettoises, Wemmel reste, dans cette même logique, une localité incontournable dans leur recherche immobilière, constate encore Patrick Balcaen (Immo Balcaen, basé à Jette). "Entre Jette et Wemmel, la frontière n'en est pas une." Cependant, au-delà de Wemmel, la langue "devient une donnée", à Merchtem et Meise par exemple. "Pour certaines personnes, le fait de pouvoir continuer à parler français reste important et ils se dirigent plutôt dès lors vers Waterloo, Braine-l'Alleud… bref le Brabant Wallon."
Kraainem, la plus chère
Comme Bruxelles et ses 19 communes, l'appellation "Vlaamse Rand" stricto sensu regroupe 19 localités. Et comme c'est le cas pour Bruxelles, l'étiquette générique "Rand" cache une multitude de réalités immobilières locales. On retrouve, séparés d'à peine quelques kilomètres, des villas à Grimbergen et des maisons ouvrières à Vilvorde ; des appartements urbains à Hal et de vastes habitations avec vue sur champs à Beersel… Une diversité du bâti qui se reflète notamment dans les prix.
D'une localité à l'autre, c'est en effet le grand écart. Le prix moyen d'une maison est près de deux fois plus élevé à Kraainem qu'à Vilvorde, séparées par moins de 10 kilomètres. Une zone du Rand se distingue avec des prix nettement supérieurs : le sud, et sud-est de Bruxelles. À Kraainem, le prix moyen pour une maison approchait ainsi les 700.000 € en 2025. La barre est 600.000 € est aussi dépassée à Tervuren et Rhode-Saint-Genèse. Idem pour les appartements : en bordure de Forêt de Soignes, les prix moyens ont atteint 500.000 € à Tervuren et 425.000 € à Hoeilaart. Bref, des prix qu'on retrouve à Ixelles et dans le sud de Bruxelles.
À l'inverse, les communes les moins onéreuses pour les maisons, avec un prix moyen sous les 400.000 €, sont situées au sud-ouest (Hal et Leeuw-Saint-Pierre) et au nord-est (Vilvorde et Machelen). Des entités où on trouve entre autres des maisons urbaines, de plus petite taille. Selon Era Visie, les "primo-accédants" au budget limité se tournent notamment vers Lot, Ruysbroek, Grand-Bigard, Hal et Zellik, où des maisons mitoyennes peuvent être trouvées à 375.000 €.
"Des gens pensent que c'est moins cher"
"Des gens pensent que c'est moins cher en périphérie, mais ça reste cher", pointe la notaire Katrien Van Kriekinge. Car au-delà des spécificités, une constante s'observe à l'extérieur comme à l'intérieur du Ring : les prix ont augmenté allègrement au fil de ces dernières années. En quatre ans, la hausse du prix moyen d'une maison est même de plus de 15% à Asse, Beersel, Drogenbos, Grimbergen, Hal, Hoeilaart, Machelen, Merchtem et Tervuren.
Bien sûr, les moyennes restent à prendre avec des pincettes. Pour les appartements notamment (nombre de transactions moindre dans certaines entités), quelques nouveaux lots onéreux peuvent faire décoller des moyennes.
Notons que, de manière générale dans le Rand, si ce n'est à Vilvorde et Machelen, les "gros" projets de neuf se font rares. Peu de terrains sont disponibles et les communes verrouillent leur densité. Lorsque des constructions sortent tout de même de terre, les prix décollent. Exemple : pour le projet "Wol U II", sur le boulevard de la Woluwe, le m2 peut dépasser les 5.000€.
Maison familiale, le best-seller
Sur le marché du Rand, la maison familiale demeure le best-seller, nous dit-on de toutes parts. "Les gens recherchent des volumes généreux, adaptés aux enfants, avec un jardin, pas trop de travaux et un bon PEB", pointe Quentin Pinte. "Quand on a un bien qui coche toutes les cases, les prix s'envolent." Chez Engel & Völkers, les biens les plus demandés dans le Rand sont "les maisons entre 700.000 € et 1.200.000 €, avec un jardin de +/- 10 ares, pas trop de vis-à-vis, de petites rénovations, quatre chambres et une proximité des transports en commun". Un dernier point qui apparaît particulièrement déterminant, constatent les professionnels contactés.
PEB contraignant… mais moins de taxes
Mais qui dit changement de Région, dit changement de réglementation. Au nord du pays, le PEB est devenu un élément absolument central dans les ventes. Pour rappel, la Flandre impose une rénovation des biens à PEB E ou F. Lorsqu'une personne acquiert un bien énergivore, elle dispose en effet de 6 ans pour le rénover et atteindre au minimum un niveau D. "Quand le PEB est bon, les biens peuvent partir tout de suite. Si une maison a un PEB E ou F, elle peut rester en vente des mois", pointe la notaire de Beersel. "Les logements prêts à emménager et bénéficiant d'un bon PEB se vendent rapidement et au prix demandé. Tous les logements affichant un mauvais score énergétique ont du mal à trouver acheteur. Ils restent plus longtemps sur le marché et doivent baisser considérablement de prix", pointe l'agence Era Visie. "Nous constatons toutefois que lorsque cet aspect est pris en compte lors de la mise en vente et que le prix est ajusté en conséquence, il existe tout de même un public prêt à acheter ce type de logement."
Mais si le PEB peut être un frein à l'achat d'un bien en Flandre, la dimension fiscale joue, nous dit-on, un impact positif sur le comportement des acheteurs. En effet, la Flandre applique un tarif fiscal réduit de 2 % pour l'achat d'une habitation familiale (habitation unique). Un taux qui pèse dans la balance en contraste avec les 12,5 % de droits d'enregistrement à Bruxelles (abattement sur les premiers 200.000 €)."Le régime fiscal en Flandre est plus attractif qu'à Bruxelles, surtout dans les budgets plus hauts", estime Quentin Pinte.