Droits d'enregistrement : la réforme "destinée à stimuler le marché immobilier" porte ses fruits, selon le MR

Dernier épisode de la saga, une étude menée à la demande de la députée brabançonne Valérie De Bue par le groupe MR sur base des derniers chiffres publiés par Statbel (lire ci-dessous). L'ancienne ministre rappelle que la mesure avait pour ambition d'offrir aux candidats acheteurs "un allégement fiscal destiné à stimuler le marché immobilier". Marché rempli, jugent les réformateurs, chiffres à l'appui.

Le nombre de transactions a bondi de 23 %, passant de 35 172 à 43 220 échanges de titres de propriété. Et tous les types de biens profitent de cette vigueur du marché : + 12,7 % pour les maisons (semi-) mitoyennes, + 32,5 % pour les maisons 4 façades et + 39,5 % pour les appartements.

40 % de transactions à moins de 200 000 €

Mais le plus important aux yeux du MR, c'est que la réforme atteindrait sa cible : "Environ 40 % des transactions concernent des biens d'un montant maximal de 200 000 euros, ce qui montre que la réforme soutient largement l'accès à la propriété", indiquent les auteurs de l'étude.

Un constat confirmé par les chiffres que nous avons obtenus de la Fédération des notaires (lire ci-dessous). Mais, car il y a un bémol, "les prix ont certes augmenté", reconnaît le MR. Qui cite une hausse de "+ 5,7 % pour les maisons selon le Baromètre ERA 2025".

Une inflation justifiée "par un changement de comportement des acheteurs qui visent des biens de meilleure qualité". La réforme "a libéré du pouvoir d'achat", analysent les libéraux, permettant aux acheteurs de se tourner vers "des maisons plus grandes, en particulier des 4 façades, […] des logements mieux isolés, mieux équipés, plus récents". Les candidats acheteurs ont également pu viser des communes où "le foncier est naturellement plus cher".

Et, insiste le MR, "la hausse des prix est un mouvement général du marché belge, elle ne peut pas être imputée uniquement à la réforme des droits d'enregistrement". Pour preuve, avancent les libéraux, la hausse de prix comparable en Wallonie (+ 4 %) et en Flandre (+ 4,1 %), si l'on en croit le dernier Baromètre Belfius-Immoweb.

Ce que démontrent les différentes statistiques

On peut faire dire ce qu'on veut aux chiffres, mais certaines tendances semblent tout de même se dessiner.

1. L'envolée des prix

L'argument premier de l'opposition contre cette réforme concerne l'envolée des prix. Elle est bien réelle. Statbel avance une hausse en Wallonie en un an qui oscille entre 8,6 % pour un appartement, à 13,10 % pour une maison 2 ou 3 façades. La Fédération des notaires (Fednot) avance des chiffres globalement similaires (respectivement + 5,40 % et + 13,40 %) mais pour des prix moyens un peu plus élevés. Ce qui est certain, et confirmé par les statistiquement tant de Statbel que des notaires, c'est que la hausse est deux à trois fois plus marquée en Wallonie que par rapport aux autres régions du pays.

2. L'accessibilité

C'est un élément rarement entendu et pointé par l'étude réalisée par le MR : 40 % des transactions en Wallonie concerneraient des biens inférieurs à 200 000 €. Les chiffres obtenus de Fednot le confirment : 38 % pour des maisons et 52 % pour des appartements. À l'inverse, les achats supérieurs à 600 000 € ne représentent même pas 5 % des transactions. Au total, "à peine" 15 % des transactions totales dépassent un montant de 400 000 €.

3. Les différences régionales

Le MR s'est penché sur la situation dans chaque arrondissement. Inévitablement, on y constate de grosses différences, déjà bien visibles à l'échelon provincial. Sans grande surprise (lire ci-dessous), c'est dans le Brabant wallon que l'on enregistre les transactions les plus élevées (40 % des maisons dépassent les 400 000 € quand 7 % seulement s'échangeaient sous les 200 000 €). À l'inverse, c'est dans les provinces de Hainaut et de Liège qu'on observe les plus grandes proportions de biens à moins de 200 000 €, tant pour des maisons (respectivement 52 et 36 %) que des appartements (respectivement 65 et 59 %).

"Je n'en peux plus d'entendre dire que c'est un cadeau fiscal"

Valérie De Bue, pourquoi avez-vous commandité cette étude ?

C'est un dossier que je suis depuis très longtemps. Il y a beaucoup d'interrogations de l'opposition par rapport à ce dossier mais, moi, je constate sur le terrain l'impact de cette diminution des droits d'enregistrement sur deux éléments : l'accès à la propriété et l'accès au crédit qui est facilité puisque la mise de départ est plus faible.

Par ailleurs, la réforme est très récente, on n'a donc pas encore beaucoup de recul statistique. On brandit en général des augmentations de prix, qui n'est pas le bon indicateur pour la vitalité du marché immobilier.

Et quelles conclusions en retirez-vous ?

On peut démontrer qu'il y a clairement une hausse des transactions, à nuancer en fonction du type de biens par arrondissement compte tenu des caractéristiques socio-économiques et géographiques. Mais baisser les droits de 12 à 3 % était un projet qui nous tenait à cœur, défendu dans notre programme électoral. C'est une bonne réforme au bénéfice des citoyens et particulièrement pour les familles et les jeunes. Je n'en peux plus d'entendre dire que c'est un cadeau fiscal.

La hausse de prix reste réelle, comme on l'avait constaté en Flandre à la suite d'une réforme similaire ?

Le premier indicateur pour les prix, c'est la loi de l'offre et de la demande. La formation des prix est multifactorielle, donc ce n'est pas lié à une réforme. La hausse constatée au début de l'année 2025 a été largement expliquée lors de débats parlementaires. Il y a eu une anticipation et il y a eu une demande très importante.

Et si vous vous souvenez bien, le ministre (du Budget, Adrien Dolimont, NDLR) n'a jamais dit qu'il n'y aurait pas d'impact sur le prix. Ce qui a été déterminant dans la volonté de réformer, c'est de pouvoir accéder à la propriété. Je suis issue du Brabant Wallon, je peux vous dire que l'accès à la propriété est effectivement un gros souci. On est dans une région à forte pression foncière et c'était vraiment important.

Et puis il y aura une évaluation, le ministre s'y est clairement engagé. Mais il faut disposer de suffisamment de recul car il faut un certain temps avant qu'il y ait une stabilisation du marché.

L'opposition dénonce une réforme coûteuse…

C'est une réforme qui n'aura pas d'impact budgétaire puisqu'elle sera autoportante. Elle va s'équilibrer.

Que voulez-vous dire ?

Pour le moment, il y a un coût lié au mécanisme du chèque habitat mais qui va atterrir. Quand celui-ci ne coûtera plus rien, la réforme des droits d'enregistrement ne coûtera plus non plus. Vous allez avoir un équilibre.

Et puis c'est un choix politique. Vous permettez à des personnes, à des ménages, d'évoluer. Un jeune achète un appartement, puis la famille s'agrandit et s'il revend son appartement, il pourra bénéficier à nouveau des droits d'enregistrement. Vous vous adaptez à l'évolution de la famille. Ce qui induit un impact positif aussi sur le dynamisme du marché immobilier. Les rentrées compensent le manque à gagner des 12 % des droits d'enregistrement. Ce mécanisme a été expliqué en commission et je le rappelle parce que j'entends parfois que c'est un cadeau fiscal. Mais non.

L'opposition y voit un cadeau fiscal sans distinction entre un jeune qui achète un bien à 200 000 € ou un couple qui s'offre une maison à 750 000 €.

Connaît-on beaucoup de primo acquérants qui achètent un bien à 750 000 € ?

Quelqu'un qui revend un bien à 500 000 € pour en acheter un à 750 000 €…

Oui, je sais bien. Il y avait l'argument de la simplification versus complexité des dossiers et il y avait aussi l'argument de la réalité. Et je rappelle qu'il y aura une évaluation endéans les 3 ans.