「以房養老」安享晚年？其實非每個人適合！從90歲長者案例看另一種規畫

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文章重點整理：

• 重點一：90歲王媽媽有房無現金，面臨老後照護與醫療支出壓力。
• 重點二：作者認為以房養老彈性不足，超高齡者貸款年限也偏短。
• 重點三：建議賣房租電梯宅並設安養信託，兼顧現金流與安全。

近年台灣進入「大繼承時代」，許多人期待繼承父母留下的房產。然而，在我擔任財務顧問的過程中，看見更多的是另一個現實：不少長輩雖然擁有房子，卻沒有足夠現金支付自己的生活、醫療與照護費用。

90歲的王媽媽就是典型案例。

大繼承時代，愈來愈多「有房沒錢」的長輩

她一輩子勤儉持家，如今存款幾乎用盡，名下唯一的重要資產，是一間位於台北市士林區、屋齡50年的老公寓。陪伴照顧她的是68歲的長女；還有一子一女，三名子女都已退休，經濟能力有限，無法長期負擔母親日益增加的生活及照護支出。

許多人第一個想到的方法是「以房養老」，既能住在原來的家，又能每月領取生活費，看似兩全其美。但經過完整評估後，我反而建議王媽媽賣掉房子、改租電梯住宅，並將售屋款設立安養信託。

原因並不是以房養老不好，而是對於超高齡、老屋及老老照顧家庭而言，它未必是最適合的選擇。

為什麼不建議「以房養老」？

為什麼我沒有建議她辦「以房養老」？ 先說明以房養老不是不好，而是要看適不適合。

1.現金流有限，遇到大筆醫療支出缺乏彈性 每月固定撥款

首先，以房養老本質上仍是房屋貸款。銀行會依照房屋價值、屋齡及申請人的年齡核定貸款額度，隨著貸款本金逐漸增加，利息也會持續累積，實際每月可領金額可能逐步下降。

更重要的是，若突然需要大筆醫療費、看護費或特殊照護設備，多數情況下也無法一次提領大額資金，資金運用彈性有限。

2.超高齡申辦，貸款年限有限 合約到期停止撥款

其次，高齡申請人通常只能核准較短的貸款年限。以王媽媽的年齡,只能核貸7年,當合約到期後，銀行停止撥款，若家屬無力清償貸款，房屋最終仍可能出售或拍賣。對高齡長輩而言，晚年還要面臨搬遷甚至居住不穩定，往往比失去房產更令人不安。

3.失智、失能後，房屋反而難以處分無法自行出售。

若長輩已無法清楚表達意思，房屋處分、貸款展延等重大財產決定，都可能受到限制，家屬甚至需要經過法院監護程序才能處理。

因此，我給王媽媽的建議是：主動出售房屋。

假設售屋後取得約1,300多萬元現金，扣除相關費用後，可將剩餘1300萬資金全數交付安養信託管理，由信託契約約定每月6萬固定撥付生活費及房租，遇有重大醫療、看護支出，再依契約支付費用。即使未來失智，信託仍可依照原先約定持續執行，確保生活不中斷。

同時，搬到有電梯、無障礙設施及物業管理的住宅，也能降低跌倒風險，減輕68歲長女照顧90歲母親的體力負擔，改善兩代長輩的生活品質。

房子一定要留給孩子嗎？能照顧好自己更重要

不少父母總想著：「房子一定要留給孩子。」但事實上，如果自己沒有足夠的生活費與照護資源，最後需要已老年的子女照顧、四處籌措醫療費，甚至因房產問題產生家庭糾紛，留給下一代的反而不是資產，而是沉重的壓力。

真正的財富傳承，不只是留下房子，而是讓自己有尊嚴地安享晚年，也讓家人不用因照顧、醫療與財務問題疲於奔命。

大繼承時代，更值得思考的不是「留多少財產」，而是「如何先照顧好自己」。

當長輩擁有穩定的現金流、安全的居住環境，以及完善的財產管理機制，即使最後留給子女的遺產少了一些，卻留下了更珍貴的禮物~不成為子女的負擔，讓愛與尊嚴都能完整傳承。

真正成熟的財務規劃，不是拚命把資產留到最後一刻，而是讓自己在人生最後一段路，活得安心、有尊嚴，也讓家人少一分牽掛、多一分陪伴。

作者／景肇梅

CFP® 認證國際理財規劃顧問

台灣理財規劃產業發展促進會理事長

精華 FAQ

• Q1：為什麼作者不建議王媽媽直接辦以房養老？

  因為以房養老本質仍是貸款，月領金額有限且可能逐步下降，遇到醫療或照護的大筆支出也不夠彈性；對90歲長輩來說，貸款年限短、後續風險高。

• Q2：王媽媽若賣掉房子，資金應該如何規劃？

  作者建議先出售台北老公寓，扣除費用後把約1,300萬元交付安養信託，按契約每月撥付6萬元作生活費與房租，並保留重大醫療與看護支出支付機制。

• Q3：這篇文章對大繼承時代提出了什麼提醒？

  真正重要的不只是把房產留給孩子，而是先確保自己有穩定現金流、安全居住環境與財產管理機制，避免長輩成為子女負擔，也減少照護與財務糾紛。

以房養老

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