Transactions en baisse, prix qui stagnent: "L'enthousiasme de 2025 s'estompe gentiment" sur le marché immobilier

Le dernier baromètre révèle un ralentissement de l'activité…

Oui, il y a un ralentissement. En tout cas, l'augmentation marquée que l'on a connue pendant l'année 2025 est en train franchement de marquer le pas.

On n'a pas encore une grande diminution, mais on voit qu'il y a quand même un ralentissement de la dynamique. On ne va pas pour autant appeler ça une crise, mais on croit que l'enthousiasme de 2025 s'estompe gentiment.

On aurait pu s'attendre à un ralentissement en Wallonie, après la forte hausse de l'activité liée à la réforme des droits d'enregistrement, mais c'est en Flandre que ça baisse, pourquoi ?

Plusieurs éléments peuvent expliquer ça. En 2025, l'activité a continué à croître en Flandre avec des prix soutenus. Vous avez toujours à un moment donné un phénomène de rattrapage. Le marché en Wallonie reste encouragé par la réduction des droits d'enregistrement.

Un autre élément, c'est que la moyenne des prix en Wallonie n'est pas du tout du même ordre qu'en Flandre. Et donc évidemment, dans une conjoncture un peu difficile, cela se ressent peut-être un peu plus là-bas.

Et enfin, vous avez une contrainte qui n'est toujours pas opérationnelle en Wallonie qui est liée à la question énergétique.

C'est-à-dire ?

En Flandre, vous avez une obligation quand vous achetez un bien d'améliorer le PEB dans un délai contraignant. De plus, des réformes fiscales sont entrées depuis quelques mois en vigueur et sont de nature à peut-être calmer un petit peu l'enthousiasme économique. C'est notamment le cas de la fin de la déductibilité des crédits hypothécaires pour les secondes habitations. Cet élément là est peut-être de nature à un peu calmer le marché.

La conjoncture économique actuelle n'est pas très enthousiasmante, certains attendent peut-être aussi avant de passer à l'acte ?

Tout à fait. Le marché immobilier n'est qu'un volet parmi les autres d'un ensemble. Il n'y vit pas tout seul. Il est intimement lié à la confiance générale. Or on ne peut pas dire que, depuis quelques mois, on soit dans une euphorie mondiale très marquée. Finalement, ça a un impact.

Et comme la Flandre est quand même, pour le dire gentiment, un moteur économique un tout petit peu plus puissant que la Wallonie et peut-être Bruxelles., quand la dynamique s'enraye, elle s'enraye un petit peu plus.

En Wallonie, l'activité progresse mais elle est surtout portée par le segment des appartements (+10 % en un an). Comment l'expliquer ?

Deux éléments, selon moi, pourraient expliquer ce phénomène.

Il y a d'une part la question énergétique. Quand vous achetez un appartement, c'est plus facile de maîtriser ce qui va vous arriver. Les travaux sont, généralement, moins conséquents que dans une maison. Or on sait que la question énergétique est vraiment devenue cruciale. Le recours à des appartements est certainement quelque chose qui va plutôt s'intensifier, ainsi que des petites maisons ou des trois façades. Elles se vendent assez facilement aussi.

Le deuxième élément est lié à la réduction des droits d'enregistrement à 3 % qui encourage davantage à acheter des appartements. Avant, vous pouviez avoir une réduction des droits d'enregistrement quand vous achetiez un bien, pour autant que le revenu cadastral soit modeste (745 €), ce qui excluait tous les appartements ou à peu près. Ce qui était contraire à la volonté d'essayer d'inciter les personnes à se regrouper dans les centres urbains, de permettre à des personnes qui achètent seules d'acheter un appartement sans être pénalisées au niveau de la réduction éventuelle. Le régime qui a été adopté par la région Wallonne, 3 % si c'est votre premier bien, est un régime plutôt favorable aux centres urbains et aux appartements.

Des appartements qui restent plus abordables aussi…

Aujourd'hui, une personne seule ou un parent isolé avec un enfant, va plutôt être tenté par un appartement. C'est en effet généralement plus abordable. Les fonds propres que vous devez amener au moment d'un achat sont beaucoup moins importants qu'avant. Pour un appartement à 200 000 euros, vous allez tourner aux alentours de 12-13 000 euros de frais totaux (frais de crédit, de notaire et droits d'enregistrement, NDLR). C'est encore à la portée de beaucoup de personnes qui ont mis un petit peu d'argent de côté. Avant, si vous achetiez un appartement, ce n'était pas possible.

Ça participe à la tendance qui fait qu'on retourne plus à des appartements. À la sortie du Covid, tout le monde voulait aller à la campagne. Aujourd'hui, on revient vers des logements fonctionnels, efficaces. Quand on rentre le soir, on n'a peut-être plus tellement le courage de commencer à bricoler, à s'occuper de son jardin. On préfère aller faire du VTT ou aller à la salle, ou toutes sortes de choses. Ça a une influence aussi sur l'habitat.

Corriger la réforme des droits d'enregistrement ? "C'est une décision politique"

La réforme des droits d'enregistrement a exercé depuis 2025 une pression à la hausse sur les prix de l'immobilier au sud du pays. L'opposition au Parlement a, à plusieurs reprises, appelé la majorité à revoir sa copie.

"Au niveau du notariat, souligne Renaud Grégoire, porte-parole des notaires, on a la conviction que l'idée de base était extrêmement intéressante et qu'elle est logique. Elle permet aux acquéreurs, et on le voit tous les jours dans nos études, d'acheter des biens avec des taux qui sont extrêmement favorables. Donc ça rend l'accès à la propriété dynamique. Et on voit qu'il y a beaucoup de personnes qui peuvent ainsi en profiter."

Tout n'est cependant pas parfait. "On a déjà partagé avec les différents pouvoirs politiques le fait qu'il y a certaines choses qui doivent peut-être être améliorées. Mais, ça, c'est une décision politique", insiste le notaire hutois.

Deux reproches sont régulièrement adressés par l'opposition à l'égard de cette réforme : son coût et par ricochet son impact sur des finances wallonnes mal en point ; et le fait qu'elle bénéficie à des personnes qui n'en avaient a priori pas besoin financièrement.

"Est-ce qu'il faut la corriger ? Est-ce qu'il faut l'améliorer, pour que ça ne profite pas à des gens à qui ça ne devrait pas profiter ? Tout ça, ce sont des sujets qui sont sur la table. Mais nous avons, en tout cas, au niveau du notariat quand même le sentiment que cette réforme avait du sens."

Baisse dans le Hainaut, Luxembourg recherché : de fortes disparités entre provinces

La Baromètre des notaires révèle quelques surprises. La tendance n'est pas identique dans toutes les provinces. Alors que les transactions reculent de 1,6 % dans le Hainaut, elles bondissent de 8,9 % dans le Luxembourg.

Pour la province la plus méridionale, l'explication est à rechercher par l'influence du Grand-Duché. "Quand les prix montent chez eux, la demande est plus importante en province du Luxembourg. On sait qu'il y a eu une crise de l'immobilier au Grand-Duché il y a un an ou deux. Maintenant, on rentre de nouveau dans les clous. C'est cyclique", explique Renaud Grégoire.

Pour le Hainaut, la situation est tout autre et liée tant à la qualité du bâti qu'au pouvoir d'achat, les deux étant étroitement liés, selon le notaire. "Aujourd'hui, les biens qui nécessitent une rénovation ont plutôt tendance à diminuer de valeur, car ça devient tellement onéreux de rénover." Logiquement, les biens situés à proximité des zones économiques dynamiques, "plutôt dans l'axe Namur-Bruxelles ou dans le Brabant wallon, continuent à bien se vendre. Dans le Hainaut, où le niveau économique est plus faible que dans les autres provinces, vous avez un parc immobilier en moins bon état. Et ce phénomène risque de s'accentuer. On sent bien aujourd'hui qu'on va aller vers quelque chose où on va avoir de plus en plus de biens qui vont se vendre presque pour la valeur du terrain. Il y a des maisons qui sont tellement en mauvais état que finalement, il va falloir les reconstruire."